营销数据分析

销售数据分析报告（一）

一、备案情况概述

11月份武汉市商品房销售备案套数为12945套，销售备案面积为

145.66万㎡，成交均价3847元/㎡，总成交金额56.0354亿元。本月

日均备案套数431套，日均备案面积4.86万㎡。

与上月相比，本月销售备案套数增长幅度很大，涨幅达到122%！

比今年销售状况最好的5月也多出18.7%。综合多方面因素分析，主

要有以下两个方面的原因：一方面是自今年国家对房地产行业实施了

空前严格的宏观调控以来，市场供求双方都对房地产市场保持观望态

度。经过几个月的市场反应，被短暂压抑的市场需求开始释放，由此

导致了销售量的剧增；另一方面，也是受国家调控影响，导致往年惯

常的“金九银十”局面风光不再，而是出现向十一月转移的趋势，这

也促进了本月销售量的增长。此外，在十月末有数个楼盘集中开盘，

其销售合同备案的延迟到十一月，这也在一定程度上也促进了本月商

品房销售备案量的增长。

房地产新政实施后的几个月内，除8月份处于市场销售淡季最低

谷之外，其他几个月的销售量都稳定在相对较低的水平，即使往年市

场反应良好的“金九银十”的这两个月的销售量也并没有与其他月份

拉开差距。

单就本月销售套数激增这一指标来看，说明市场上仍然存在旺盛

的需求。但也并不能就此说明楼市今后走势，究竟是强劲反弹还是昙

花一现，需要今后的市场反应来印证。

虽然商品房销售备案套数前几个月基本保持平稳，但商品房成交

备案价格却一直呈现微幅上涨趋势，本月成交价格涨幅不足1%。成交

价格的持续微幅上涨从另一方面也反映出本地市场的健康和旺盛的需

求。

二、销售备案数据分析

1．各区域备案数据

本月销售备案套数最多的区域为江岸区。该区在十一月并没有新

项目推出，销售基本都是靠以前的项目的销售的拉动，这显示出该区

域众多的供应体量和市场需求。武昌区本月销售备案套数位居第二，

近几个月该区域推出新盘较多，且市场反应尚可，此外还有市场反映

较好的项目合同延迟到本月备案的因素在内。由于江汉区本月推出新

盘相对较多，且多集中在月末，因此虽然本月销售备案套数并不多，

但在下月的销售备案情况中将会有体现。

2．各建筑类型备案数据

从销售备案套数方面来说，小高层和高层建筑类型的销售情况要

好于其他建筑类型。特别是高层建筑类型，连续几个月的销售数据以

及月度新盘状况都表明高层建筑已经成为现在房地产市场上销售和供

应的主流。随着高层建筑的不断增多，多层和小高层比重将越来越小。

而随着国家全面否决别墅用地，别墅在市场上的出现也将会是越来越

少。

3．不同面积段备案数据

从备案套数数据分析，本月120㎡以下的房型占总体销售量的

61.7%，比上月有小量的下降，但依然占据主要地位。而随着房价的持

续上涨，120㎡以上的房型总价偏高，相对而言销售存在难度，因此

目前这部分房型主要存在于高端住宅和新政实施以前动工的住宅项目

中，在新建的项目中也存在部分。随着国家政策的落实到位和地方细

则的出台，120㎡以下所占比重将会继续增加。

4．不同户型备案数据

本月销售备案情况显示占主要销售部分的房型是一室、两室两厅、

三室两厅和四室两厅，其中三室两厅和两室两厅依然占绝大部分比重，

这说明目前市场上的购房需求还属于合理正常化的阶段。而四室三厅、

复式住宅和别墅等属于高端客户的户型的销售量比较一般，而这也与

高端产品的销售特点是一致的。

5．不同档次备案数据

根据市场信息网统计数据，按不同的价格区间本文将交易价格在

2500元/㎡以下的商品房列为普通住房，将交易价格在2500—5499元

/㎡的商品房列为中高档住房，交易价格在5500元/㎡以上的（包含别

墅）列为高档住房。

本月高档项目销售备案状况比上月有多好转，本月有金都汉宫等

高端项目正式销售，且取得不俗的销售业绩，加上以往其他高端项目

的销售拉动，备案也比较及时，因此数据有所上升。

占主要部分的还是中档项目即价格在2500-5499元/㎡区间内的

项目，2500元/㎡以下的项目一般都在江夏、吴家山等远城区。而实

际上，随着房价的上涨，市区内3500元/㎡以下的项目也是比较少了，

主要集中在东西湖、后湖等板块，可以说3500-5499元/㎡这个价格区

间的销量显示了大多数购房者的真实承受能力，这个价格范围内的项

目一般处于中心城区或者近城区，生活便利，离原来的居住地点也不

远，相对而言总价也还在可接受的范围内。

6．区域成交价格分析

本月成交备案价格最高的区域是武昌区，由于区域内集中了众多

高档项目，而且具有良好的景观资源，因此武昌区的价格近来上涨较

快，超过了江汉区。而汉阳区在几个代表性楼盘的拉动和新区建设的

利好消息之下，区域成交价格也是持续上涨。

三、增量备案数据分析

1．各建筑类型增量分析

本月新增量中，高层建筑面积新增95.94万㎡，而小高层建筑由

于增量较少，反而抵不上销量，两者权衡因此出现存量下跌的状况，

也即小高层建筑本月新增量为零，且小高层存量消化了15.84万㎡。

根据多方面数据综合分析，高层建筑本月销量和增量都有如此大的量

可能有集中备案和报批因素。别墅出现增量则是新政以前的项目的后

续工程。

2．不同面积段新增量分析

从上图可以看出本月各个面积段的增量中，140㎡以上的占50%

以上，而综合市场因素分析，本月新增项目中并没有如此大的体量，

因此本月新增数据依然存在集中备案因素，导致各面积段新增量数据

较高。而91-120㎡面积段销售量大于新增量，使得该面积段的存量下

跌。

从本月各面积段的增量数据来看，前一段时间趋于稳定的供应结

构将会有一定调整，主要体现在大面积房型的供应量将会有一定上升。

由于国家规定“90㎡以下户型占总量70%”的硬性指标，因此今后的

结构调整仍将是个不得不重视的问题。

3．各区域新增量分析

本月各区域的新增量呈现出参差不齐的现象，武昌区和东西湖区

由于几个大盘的推出导致新增量大，而汉阳、洪山等区域也有新项目

推出，但新增量依然小于销售量，这反映出目前市场上仍然存在较大

需求。

四、总结

本月备案情况无论是销售套数还是销售面积都出现了“井喷”现

象，备案套数更是跃居全年最高水平，以往房地产业内的“金九银十”

的黄金销售期也似乎转移到十一月。而事实上，从本月新增备案项目、

开盘项目、销售状况等方面来看，也确实印证了这一点。但是由于今

年的特殊情况，市场对于地产新政的效果需要一段时间才能反映出来，

在此期间内因此各项指标都出现了一定量的下跌。而本月备案套数、

备案面积的剧增可以理解为前一段时间被压抑的市场供应和需求得到

了集中释放的结果。

本月各区域市场体现出一定的不平衡性，主要体现为区域市场上

的供求关系不同，从各区域新增量情况来看，有的区域持续大体量供

应，而有的区域则增量不抵销量，使得本月消化了部分存量。

同时，根据本月不同面积段的新增量数据显示，140㎡以上的大

面积房型在市场上比重增加，一方面带来销售压力的同时，另一方面

也使得市场供应结构发生变化，对市场的良性发展产生一定影响。

由于全市高端项目多集中在武昌的临江、临湖区域，因此近来武

昌区的成交价格被拉升，导致本月武昌区域成交备案价格高于其他区

域。随着金都汉宫的正式销售，全市的高端住宅基本都已经开始销售

且在近期内也不会有新的高端项目推出，高端市场竞争越发激烈，而

这些高端项目今后走势如何将值得关注。

销售数据分析报告（二）

随着社会经济发展水平越来越高，人们从原先的一味追求物质生

活，到开始慢慢地重视精神生活。人们对书的需求也越来越大，读书

也成为人们日常生活中的一部分，我公司图书销售逐年呈快速增长趋

势。但是随着电子设备的不断发展，电子书占去了一部分纸质图书的

销量，而且纸质图书盗版横行，加之消费结构的变化，使得部分品种

的销售出现下滑。

一、原因分析

从客观上说，既有人们需求内容的丰富、结构的变化，也有图书

形式的增加、市场竞争加剧；从主观上分析，既有销售渠道、销售方

式的因素，也有图书品种、服务质量的原因。下面主要从消费者的需

求上分析一下我公司图书增、减变化的原因。

㈠销售增长品种及原因：

1、文艺、科幻、侦探县疑：有利于缓解人们的工作、生活和学习

的压力。

2、中国古典小说：与古典电视剧的热播有关。

3、漫画技法：社会需要全面发展的人才，家庭、学校对学生艺

体重视的结果。

4、社科、婚姻家庭、女性读物：人们生活压力大、社会关注度高。

5、公务员考试、经济考试：公务员成为热们职业，社会上公务员

考试的人数逐渐增多。

5、地图、地理旅游：由于经济发展、人们生活水平提高，越来越

多的人有条件去旅游。

㈡销售降低品种及原因：

1、股票：近年股市低迷所致。

2、保险：人们收入水平有限、保险意识不强。

3、酒店管理：我市大型、规范化管理的酒店较少，认识不够。

4、古董、玉器：市场发展不够、关注人群较少。

5、质量、物流、物业管理：物流、物业发展滞后，对质量的认识

和重视也远远不够。

二、改进措施：

㈠加大节假日黄金时间的促销力度；

㈡增加现场订书、快递服务的功能；

㈢扩大营销渠道，建立完善网络购书平台，实现送书上门，购书

打折，品类齐全的网络购书服务。

㈣改善服务态度，加强上岗人员培训，形成顾客满意的完整服务

体系；端正服务态度，认真倾听消费者的抱怨和建议，有效改善；设

立读者信息箱，对提出建设性的意见进行奖励；对于查超图书不方便

问题，如有条件可以增多导购咨询人员或安装电脑自动查询系统；建

立服务投诉相挂钩的体系，建立健全科学的绩效考核体系。

㈤改进书店环境：尽量减少这种不必要的嘈杂：到书店倾听消费

者的声音，关注消费者在书店中所需要的环境；整顿在书店长时间席

地而坐的行为；规范卖场内的指示、标志；播放优美的轻音乐；科学

陈列，科学设置书店内部色彩和合适的温度。

㈥强化图书市场的管理力度，坚决打击盗版、盗印的非法出版物

和音像制品，维护消费者的合法权益。

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