宜昌恒大帝景

宜昌恒大唐家湾项目定位报告

一、项目所属城市概况

（一）城市地位

宜昌，古称夷陵，位于长江上中游节点处；是中部地区的重要交通枢纽城市，

长江航线、3条铁路、5条高速贯穿辖区。三峡大坝，葛洲坝等水电设施是辖区

经济的有力支撑。综合实力多年连续位居湖北第二位。由于特殊的经济地理区位，

也被称为湖北省域副中心城市；城市总人口415万人，国土面积2.1万平方公里，

市区面积4249平方公里，截至目前市区户籍人口180万人.

同时，2016年国务院发文，将大力支持将宜昌、芜湖、赣州、岳阳等建设

成为区域性中心城市，加快产业转型升级，延伸产业和服务链，形成带动区域

发展的增长节点，宜昌将借助水利水电城市，大力进行绿色旅游化城市的转型，

并建设成中部的区域性中心城市，随着城市量级的提升，宜昌的城市吸附力也

随之加强。

（二）城市经济发展

1.宜昌市GDP生产总值情况

2016年宜昌市GDP生产总值为3709.36亿元，在湖北省各县市排第2名，仅次

于武汉市。

宜昌

2、宜昌市人均GDP情况

2016年宜昌市人均GDP为90142元，在湖北省各县市排名第2名。

从宜昌市人均GDP来看，近年来一直保持全省第二名，且每年均保持稳定的增长

速度。

3、2015-2016宜昌市固定资产投资情况

从2015-2016宜昌市固定资产投资情况来看，市场投资培育较好，且相对稳定。

4.宜昌市零售消费力情况

从近两年的宜昌市零售消费情况来看，宜昌市消费力稳定增长，市民可支配收入

相对稳定。

(三)城市产业结构

1.宜昌市产业现状

2016年宜昌市全年实现地区生产总值3709.36亿元，其中第一产业增加值

398.89亿元；第二产业增加值2122.74亿元；第三产业增加值1187.73亿元。

第一、二、三产业比重10.8:57.2:32.0。

城市支柱产业及发展情况：工业四大千亿产业完成产值4452.1亿元，占全

市规模以上工业总产值80.6%，其中精细化工产业完成产值1748.6亿元，增长

12.0%；食品生物医药产业完成产值1825.8亿元，增长19.0%；先进装备制造产

业（不含军工企业数据）完成产值784.6亿元，增长11.3%；新材料产业完成产

值714.4亿元，增长19.8%。工业四大千亿产业增加值增长13.0%，其中精细化

工产业增加值增长13.1%；食品生物医药产业增加值增长16.0%；新材料产业增

加值增长19.0%；先进装备制造产业增加值增长11.0%。

商业:全年社会消费品零售总额1089.47亿元，比上年增长13.0%，高于

全省增幅0.7个百分点。分地域看，城镇市场消费品零售额934.99亿元，增长

12.9%；乡村市场消费品零售额154.49亿元，增长13.3%。分行业看，批发业和

零售业零售额925.05亿元，增长13.1%；住宿和餐饮业零售额164.43亿元，增

长12.0%。

全年实现外贸进出口总额30.86亿美元，比上年增长14.5%。其中，出口

额26.91亿美元，增长19.3%；进口额3.95亿美元，下降10.4%。四大出口基地

产品共出口19.74亿美元，增长14.3%，占全市出口总额的64.0%。其中：机电

及装备制造业基地出口5.02亿美元，增长18.5%；化工产品基地出口10.64亿

美元，增长21.7%；医药基地出口1.55亿美元，下降90.3%；农产品基地出口

2.53亿美元，下降5.5%。

金融业：全年实现地方财政总收入422.64亿元，比上年增长19.2%。公共

财政预算收入339.10亿元，增长24.9%，高于全省增幅7.8个百分点。全市税

收收入200.00亿元，增长10.2%，其中改征增值税、营业税、城市维护建设税

等主要税种分别增长19.8%、8.0%和3.4%；企业所得税和个人所得税分别下降

10.9%和2.2%。

全年公共财政预算支出540.58亿元，增长22.1%。其中公共安全支出、教

育支出、社会保障和就业支出、医疗卫生与计划生育支出、农林水事务支出分别

增长33.4%、27.1%、38.9%、43.8%和7.6%。

2.宜昌市产业结构规划

《湖北宜昌市第十三个五年规划纲要》提出“十三五”时期是我市加快建

设现代化特大城市的关键时期、推进落实“四个全面”战略部署的重要时期；大

力借助宜昌市的水利水电，发展新经济新业态，推进信息化与产业融合发展，进

行绿色旅游化城市的转型，并建设中区域性中心城市，提升城市量级，加强城市

吸附力。

时间第一产业第二产业第三产业

2013年335.951693.77788.35

2014年351.561857.56923.09

2015年370.311986.411028.08

2016年398.892122.741187.73

2013-2016年宜昌市三大产业结构

产业结构小结：从目前的经济结构来看，宜昌依然依托于以工业为主的第

二产业，但从近4年的数据来看，宜昌市正在向以服务业为主的第三产业进行

经济转型，依托于宜昌市独有的水利水电资源，建设开发绿色可持续发展经济。

(四)人口及收入

2016年宜昌市常住人口为411.5万，在湖北省各县市排第5名。

2016年宜昌市城镇居民人均可支配收入为29735元，在湖北省县市排名第2名。

(五)城市规划系发展

1.市区所辖行政区域：

全市现辖宜昌市辖5县（远安县、兴山县、秭归县、长阳土家族自治县、五峰土

家族自治县）3个县级市（宜都市、当阳市、枝江市）5区（夷陵区、西陵区、

伍家岗区、点军区、猇亭区），总面积4249平方公里。

2.城市格局和规划发展：

宜昌市城市发展规划：

宜昌市目前依托老城区，未来的城市建设规划主要遵循“东拓、西进、北联、

南展”的战略方针，依托长江为发展主轴，打造“一带、多廊、十片、多中心”，

构建五大产业板块，推进产城共融；城东片区、东站片区、沙唐石板片区、奥体

中心片区、五龙卷桥河片区建设全面推进；以至喜长江大桥、点军大道、东山大

道BRT、峡州大道为代表的市政基础设施正加快建成，宜昌“内中外三级”快速

环网建设初见成效，年内将实现内环闭合；以奥体中心、规划馆、博物馆等一大

批文教卫体公共服务设施项目相继落成，宜昌城市功能进一步完善；

宜昌市主城区格局为西陵区及伍家岗区，随着城市不断的拓展政府目前着力打

造宜昌城东人文政务中心、江南点军奥体中心及依托葛洲坝、三峡大坝打造的旅

游集散中心；本项目所在区域为宜昌市政府重点进行“北联”的重要区域，是宜

昌的北大门。

(六)城市概况小结

城市地位：三线城市，排名湖北第二，拥有较多的景观资源，著名的水利水

电之都，未来将建设成中部的区域核心城市；

城市经济：2016年GDP生产总值约3709.36亿元，经济增速稳定，经济发

展类型正在向第三产业转型。

产业结构：目前主要依托于第二产业（工业），从城市发展的战略方针及近

年来的产业结构来看，正在逐步转向第三产业；

人口及收入：宜昌市常住人口180万人.趋于稳定，居民人均可支配收入增

长稳定，整体水平处于全省上游水平；

区域规划：城市发展规划遵循“东拓、西进、北联、南展”原则，各区域规

划明显。

二、项目概况及现状

（一）项目经济技术指数：

（1）总用地面积：870.5亩，其中首期地块193.7亩。

（2）首期地块建筑面积：24万㎡

（3）首期地块容积率：1.86

（4）用地性质：商住用地

（5）商住比：28:72

（6）建筑密度25%

（7）绿地率30%

（二）项目所在位置概述：

项目位于湖北省宜昌市西陵区唐家湾，四至：西至三峡快速路、东南至发展

大道、东北至唐家湾路、北至黄家湾公园（规划）；距宜昌市政府车程10km，

距西陵区政府车程7.2km，距主商业中心（三峡大学）车程3.6km，距副商业中

心（夷陵广场）车程7.8km，距宜昌恒大绿洲车程6.7km，距宜昌恒大帝景8.2km。

（三）项目四至、现状及周边未来发展概况：

（1）项目周边未来发展情况

（3）项目周边情况

地块现状：本地块基本为净地，地下无军用光缆，无温泉，但地块内种植了

大量的树苗，从目前来看本地块周边基础配套设施有待完善。

四、项目所在区域房地产市场情况

（一）宜昌市宏观市场情况

1.2016年宜昌房地产供求关系

分析：从2016年房地产市场的供求关系来看，全年供应量达到298万方，整个

2016年去化率达80%，成交套数29628套。同比2015年，每个月成交都能保持

600套的同比增量。9-12月成交1.4万套，占比全年总量的50%！

2.2016年宜昌市月度成交情况

分析：从2016年月度成交情况来看，2016年下半年常规的金九银十旺季，

为全年的成交峰值，且从全年的成交趋势来看，处于平稳上升的趋势。1月至12

月，10月成交量最高，单月成交4139套；其次是9月单月成交均在3191套左

右。

3.2016年月度成交价格

分析：2016年宜昌房地产住宅成交均价5359元/㎡，且从整体走势来看，经过

1-2月的短期下降后，全年销售均价呈现上升的趋势，同比2015年，2016年宜

昌住宅销售均价上涨512元/㎡。

4.2016年宜昌市各区域成交情况

分析：2016年，伍家区住宅成交1.39万套，其次是夷陵区，全年成交5286套，

位居第二！西陵区、点军区和西陵开发区起头并进；从各区域的成交情况来看，

伍家岗仍是宜昌的房地产开发热土。

小结：从宜昌市2016年房地产市场来看，在整体均价体现上，相比2015年宜昌

市场，2016年成交量达到29628套，且均价相对2015年上涨约512元/㎡；相

对处于平稳上升的趋势，同时项目所处的西陵区，因是宜昌市的核心城区，市政、

生活、景观等配套相对较为成熟，在没有太多开发项目的情况下，从2016年1-12

月的成交走势来看，供应不足，市场机会较大。

（二）宜昌微观市场情况

目前宜昌市房地产市场，共分为4大板块，而且从四大板块来看，与宜昌市

政府对城市规划建设的政策导向相一致，其中4大板块的具体情况如下：

夷陵区发展大道板块：该片区是宜昌开发周期相对较长的一个房地产发展板块，

从目前来看，居住氛围相对较为成熟，且区域内除恒大绿洲外，无品牌开发商，

该区域供应产品类型为高层住宅、洋房以及少量别墅，价格区间4900-6500元/

㎡。

城东板块：宜昌城东板块为宜昌市政府重点打造的人文居住新区及政府中心，依

托政府目前大力发展城东片区的政策红利，开发项目较多，典型项目宜昌恒大帝

景、恒大山水城、宜化巴黎香颂，供应产品为层住宅、洋房以及少量别墅，价格

区间5500-9000元/㎡。

沿江板块：该区域为宜昌市发展相对较早的市场，目前开发项目相对较少，主要

依托江景资源，打造宜昌沿江片区的豪宅区域，区域内供应较少，产品以高层住

宅及少量别墅为主，典型项目江山多娇、中建宜昌之星；价格区间8000-10000

元/㎡。

点军片区：点军片区依托政府重点打造的“文体中心”，同时也是政府目前重点

进行开发的片区，依托政府政策红利，开发热度较高，产品以高层住宅、洋房、

少量别墅为主，典型项目碧桂园、江南URD等；价格区间5200-7000元/㎡。

五、主要竞争项目调研

1、重点竞品项目分析

序号楼盘名称开盘时间

占地面积

（万㎡）

容积率

建筑面积

（万㎡）

售价（元/㎡）

1弘洋·拉菲小镇20156.32.924.7

住宅：5600元/㎡

别墅：11000元/㎡

2URD20165601.8465600元/㎡

3天玺20139.82.29368250元/㎡

4保利时代201611.23.3367050元/㎡

5碧桂园·御园2015102.19277000元/㎡

区域重点楼盘—弘洋·拉菲小镇

该项目距离本案较近，项目在产品规划上以高层住宅+别墅的产品为主，吸

引区域内的终端置业客户，高层住宅销售均价约5600元/㎡，洋房：11000元/

㎡。

楼盘名称弘洋·拉菲小镇开盘日期2015年

项目地址西陵二路延伸段与东山四路交汇处

开发商宜昌弘洋地产

核心配套

中小学：明珠小学、二十五中（十六中附属）、天问国际学校

幼稚园：桃花岭幼儿园（平湖园区）

综合商场：华润蔬果、水悦城、易中家居建材市场、金东山商圈

银行：建设银行

小区内部配套：国际双语幼儿园

物业类型高层、别墅

在售产品114-132㎡高层

总体量总建筑面积24.7万方，小区总户数1852个。

交房期2017年3月交房标准毛坯

容积率2.9绿化率30%

销售价格

住宅：5600元/㎡

别墅：11000元/㎡

销售政策

近期动态弘洋·拉菲小镇2#楼新品5月加推，103㎡、128㎡大三房敬请期待

弘洋·拉

菲小镇

物业类型户型面积（㎡）

户

数

去化

去化

率

备注

别墅

四室两厅一卫216

5454100%

别墅售罄

住宅2号

楼5月下

旬加推

五室两厅一卫248

高层

三室两厅一卫103㎡1287458%

三室两厅二卫128㎡1288667%

住宅合计25621484%

区域重点楼盘—江南URD

该项目打造为宜昌江南片区的高端项目，在产品类型上主要以高层住宅及入

门级别墅产品为主，开盘时间为2016年12月，其依托江南奥体中心及至喜长江

大桥，提升其项目价值；目前高层在售均价5600元/㎡。

楼盘名称

江南URD

开盘日期2016年10月28日

项目地址点军区江南URD商业街江南大道

开发商宜昌江南文化旅游实业发展有限公司

核心配套

教育：宜昌市点军小学、外国语学校、点军一中、宜昌市一中，社区内

配套有国际双语9班幼儿园等优质教育资源；

医疗：中心医院江南分院、峡州医院；

文娱：宜昌奥体中心、卷桥河湿地公园、磨基山森林公园。

物业类型高层、别墅

在售产品95-115平米户型少量在售

总体量首期建筑面积46万方

交房期2019年6月交房标准毛坯

容积率1.8绿化率37.5%

128㎡三室两厅二卫

户型为三房设置，有部分赠

送面积，户型设计上存在一定缺

陷。

销售价格5600元/㎡销售政策

近期动态95-115平米户型少量在售

URD

户型面积（㎡）户数去化去化率备注

两室两厅一卫951206554.16%

精装交付

三室两厅一卫1156060100%

三室两厅二卫1257878100%

四室两厅二卫1403636100%

四室两厅二卫1703434100%

——32827383.23%

区域重点楼盘—华祥·天玺

该项目位于宜昌市西陵区核心地段，项目位置优势明显，项目规划产品为高

层住宅及别墅产品，由于开发商的品牌问题，市场及客户认可度较低，在售的高

层住宅产品均价约8250元/㎡。

楼盘名称华祥·天玺开盘日期2013年

项目地址体育场路与西陵二路交汇处

开发商湖北省华祥投资发展有限公司

核心配套

•中小学：绿萝路小学、铁路坝小学、刘家大堰小学、二中

幼稚园：世纪AAA幼儿园、童星幼儿园、剑桥中英文幼儿园

综合商场：CBD商业圈、大洋百货、夷陵广场商圈（国贸、商场、丹尼斯）、

火车站商圈（卓越广场）

95㎡两室两厅二卫

各个空间方正，全明通透的户

型，居住舒适度较高。

医院：长江医院、四零三医院、葛洲坝中心医院东山门诊部、阳明眼科医院

邮局：东湖一路邮政支局、四零三邮政支局

银行：中国建设银行、中国工商银行、招商银行、三峡农商银行

亿级会所、恒温泳池、网球场、2.8公里健康跑道

物业类型高层、别墅

在售产品高层住宅88-125㎡

总体量总建筑面积36万方

交房期2018年交房标准毛坯

容积率2.29绿化率31%

销售价格8250元/㎡销售政策

近期动态

项目在售产88-125㎡，在售价格8250元/㎡

华祥·天玺

户型面积（㎡）户数去化去化率备注

两室两厅一卫881284737%

在售的32

号楼

三室两厅一卫107645485%

三室两厅二卫1256464100%

——25611846%

区域重点楼盘—保利时代

该项目为保利进驻宜昌的第一个项目，项目位于宜昌新进商业核心水悦城附

近，项目在宜昌市场上具有较高的知名度，主打产品为100㎡左右的两房及三房，

近3个月，月均去化套数约50套/月，销售均价7050元/㎡。

楼盘名称

保利时代

开盘日期2015年

项目地址大连路和汕头路交汇处

开发商保利集团

128㎡三室两厅二卫

户型方正实用，有部分赠送

空间，户型公摊较小，客厅相对

独立，且开间较大

核心配套

商业：水悦城商圈、金东山大市场、平价超市、华润苏果、沃尔玛、麦德龙、

麦当劳等。

银行：工商银行、建设银行、农业银行等。

教育配套：三峡大学、宜昌市幼儿园、夷陵中学等。

医疗：三甲医院宜昌市第二人民医院、社务医务室，宜草堂大药房、同济堂、

采之林大药房等多家药店。

物业类型高层、商业

在售产品84-125㎡高层

总体量总建筑面积36万方，小区总户数2640个。

交房期2018年交房标准毛坯

容积率3.3绿化率30%

销售价格住宅：7050元/㎡销售政策

近期动态

84-125㎡高层在售，均价7050元/㎡

保利时

代

物业类型户型面积（㎡）户数去化去化率备注

高层

二室两厅一卫84㎡1504530%

三室两厅一卫93㎡1504530%

三室两厅二卫116㎡1365440%

三室两厅二卫125㎡13612995%

住宅合计57227348%

区域重点楼盘—碧桂园·御园

该项目为碧桂园在宜昌打造的第二个项目，主力依托点军区奥体中心及至喜

长江大桥，打造点军区的高端小区，项目自身优势除品牌优势外，园林景观为重

要优势，项目产品以高层住宅、洋房、别墅为主，项目品质较高。

116㎡三室两厅二卫

户型为三房设置，纯南向设

置，户型采光较好，但餐厅面积

较小。

楼盘名称

碧桂园·御园

开盘日期2014年

项目地址宜昌市点军大道16号

开发商宜昌江南碧桂园房地产开发有限公司

核心配套

学校：点军小学、27中、宜昌一中

幼儿园：苑区国际幼儿园

综合商场：CBD商业中心

医院：峡州医院

银行：中国农业银行

其它：奥体中心、宜昌新一中、党校、老年大学、青少年培训中心、妇女儿童

活动中心、点军区检察院、点军区消防中队、科普活动中心、点军地税分局、

点军区政府、卷桥河湿地公园、峡州医院已规划待建。

4000㎡商业街、无边际泳池

物业类型高层、洋房、别墅

在售产品105-267㎡高层、洋房、别墅

总体量总建筑面积27万方，小区总户数1036个。

交房期2018年交房标准精装

容积率2.19绿化率35%

销售价格住宅：7000元/㎡销售政策

近期动态105-267㎡高层在售，均价7000元/㎡

碧桂

园·御园

物业类型户型面积（㎡）户数去化去化率备注

高层

三室两厅一卫105㎡1287357.03%

三室两厅二卫129㎡643859.38%

洋房

三室两厅二卫167㎡3232100%

四室两厅二卫256㎡4242100%

四室两厅二卫271㎡3636100%

住宅合计30222173.18%

区域市场小结

105㎡三室两厅二卫

户型方正实用，纯南向设置，

户型采光较好，布局合理，有部

分赠送面积。

本案所在的西陵开发区片区，综合市场情况来看，本案所在区域内产品类型

相对较为丰富，涵盖高层住宅、洋房及别墅，且所有项目基本打造高端置业群体，

从去化情况来看，区域内月均去化套数维持在40-60套左右，且从去化产品来看，

100-130㎡左右的三房产品去化情况较好，100㎡以上的产品去化难度大且因前

期规划问题，现阶段此类产品区域市场库存量较大；别墅价格约11000元/㎡；

区域内置业客户主要以首次改善性客户为主。

2、未来主要供应量情况

六、项目优劣势分析

1、项目优势

（1）体量优势：项目体量较大，综合优势较强，能够通过自身的配套及规

划带动区域发展。

（2）产品优势：周边知名开发商楼盘少，我司精装修楼盘认可度高；

（3）品牌优势：恒大在宜昌已进驻7年时间，在宜昌的品牌知名度较高，

且在市场上具有良好的市场及客户基数。

（4）区域优势：本案所属区域，规划建设西陵二路延长线，将大大拉近项

目与主城区CBD的距离；

2、项目劣势

目前该区域市场认可度较低，且生活配套相对较为匮乏；

3、项目市场机会

项目周边无大型品牌开发商，且区域内竞争项目较少。

周边项目为高端洋房项目，目前已售罄，本案具备打造高端项目的优势条件。

4、项目威胁

城市规划导向向东，且项目所在区域规划相对较少，市场认可度较低。

七、项目定位、户型配比建议

目前恒大在宜昌已开发建设3个项目（恒大绿洲、恒大帝景、恒大山水城），

且与本地块所属同一区域内已储备另一开发用地。目前政府规划西陵二路延长

线至本地块，若随着建设通车，将大大缩短本案至CBD核心区域的距离；此外，

本案所在区域作为宜昌政府重点规划建设的“北联”区域，未来发展潜力巨大，

且就目前区域环境来看，本案位于西陵开发区的核心地段，未来生活配套及区域

发展相对成熟，基于政府的区域规划红利；其次，本案临近的弘洋·拉菲小镇，

在产品打造上以入门级别墅为主，目前营造了相对较好的终端置业客户群，有利

于本案后期的发展，鉴于本案属性特征，并配合恒大特有的园林环境、综合配套，

该地块，具有打造带动区域发展的综合性项目，因此建议该项目定位为：

宜昌恒大悦龙台

定位语：CBD中央生活区·御湖豪宅

（一）客群定位：

①地缘类客户主要为西陵区及小溪塔区域客户为主，同时本案地块距离葛洲坝

老城区相对较近（葛洲坝区域目前无项目开发），具有一定的吸附力；该类客群

地缘性情节较重，为区域内原住民，具有一定的经济实力，对区域认可度较高。

②结合区域内客户特征来看，本区域内除地缘性客户外，宜昌周边县市进城置

业群体，同时也成为本案主要目标客群不可或缺的一部分。

③因该地块位置原因，距离东山开发区较近，针对开发区内拆迁的外溢客户，有

一定吸引，且该类客户具有一定的经济实力。

（二）产品规划及户型配比建议：

1、物业类型建议

结合项目地块特征及周边资源属性来看，本地块所属区域物业特性来看，主

要以高层住宅产品为主，并配有少量的社区底商及低密度产品，同时，结合区域

目前培育的高端客户群体（三峡企业总部基地别墅群，距离本案约2km,弘洋·拉

菲小镇别墅群距离本案300米），及西陵区政府针对本案的政府规划，本案具

备打造高端富人区的优势条件；其次，项目在品牌形象上应定位打造CBD中央

生活区，且能够带动区域发展的品牌项目，因此，建议本案物业类型主要以高层

住宅+少量洋房+联排别墅+高端商业配套为主。

2、户型配比建议

首期住宅户型配比建议

结合项目地块属性、周边配套及基于本案地段及资源优势，建议按以往快销

模式进行产品规划，一方面是快速变现实现现金流；其次，从区域特征来看高层

住宅去化速度相对较快，能够快速满足客户需求；第三，结合区域市场产品去化

情况来看，大部分项目配比有100㎡以下的产品，但去化速度较慢，市场存量较

大；因此，在依托区域规划的红利前提下，将本案产品规划为高层住宅满足刚

需及刚改类客户需求；洋房产品满足终端置业类客户需求。

产品配比建议：

结合2016年宜昌市各产品段的供应及去化情况来看，市场供应80-100㎡的

刚需产品，从去化情况来看，速度较慢，市场接受度底，且存量较大；120-140

㎡及100-120㎡的改善型产品，从供需关系来看，基本处于需大于供。（数据来

源于克尔瑞）

2016年80㎡以下及80-100㎡产品市场供应量较大，但去化情况一般，市

场存量较大；100-120㎡产品供应量为6513套，去化率超100%（部分存量去化），

120-140㎡产品供应量达5358套，去化率超100%（部分存量去化）。（数据来

源于克尔瑞）

综上所述，首先结合市场去化情况来看，80-100㎡产品，有一定的市场需

求；在恒大追求快速去化的战略前提下，对于利润要求较大，因此，在该类产品

的配置上建议合理控制，同时要体现项目的高端形象，从物业规划及产品配比上

与同区域恒大项目进行差异化；因此，在结合恒大在宜昌的在售项目及区域供

应产品去化情况（具体如下）

本案所在区域周边典型项目户型产品去化情况如下表：

因此，结合宜昌市场各物业类型及产品面积段去化情况来看，

➢80-100㎡两房产品区域市场供应较大，但去化情况一般，有一定的刚需市场

需求；

➢100-120㎡刚改类高层住宅产品市场去化情况较好，需求量较大；

➢别墅类终端置业产品，区域供应量不大，但从市场去化情况来看，去化较好。

综合考虑产品去化速度及利润最大化，同时与本案所处同一区域的郭家湾

地块进行产品进行区分，避免因产品规划引起内部竞争；其次该地块在符合容

积率要求的前提下具备规划洋房类终端置业产品的优势；综合考虑建议本案住

宅类物业配比如下：

➢住宅类户型配比

物业类型面积段户型配比面积（万方）套数备注

住宅

80-90㎡2*2*110%1.728203

在装标上采用2017版豪装

100-110㎡3*2*115%2.592246

110-120㎡3*2*225%4.32

376

120-130㎡3*2*220%3.456

276

130-140㎡4*2*25%0.864

64

洋房产品

130-140㎡4*2*210%1.728128

建议在洋房产品上以退台洋

房的产品形式出现，在装标上

采用2000标

140-150㎡4*2*210%1.728119

150-160㎡4*2*25%0.86456

合计100%17.28

1438

➢商业类产品配比

因本地块重点打造高端项目，依托政府规划的政策红利，因此在项目开发上，

建议配备相应的高端商业配套，会所、运动中心、美容会所等，匹配高端置业客

户，同时通过项目自身的商业运营开发，打造CBD中央生活区；

物业类型业态配比面积（㎡）备注

商业配套

会所7.44%5000

区域主力配套设施，提升区

域价值，增强项目吸附力

幼儿园/小学29.762%20000

影城7.44%5000

运动中心7.44%5000

配套菜场7.44%5000

美容会所1.488%1000

社区生活配套，满足社区业

主需求的同时，辐射周边客

户

餐饮酒楼/早餐14.881%10000

药店0.446%300

24h银行0.298%200

社区干洗店0.745%500

精品水果店0.447%300

社区超市0.745%500

其他商业配套21.428%14400

100%67200

（三）营销开发建议

结合本地块属性特征来看，本案具备打造西陵开发新区的中心区域；此外，

因本案所处区域为西陵区的富人区，在项目开发建设上，重点加强高端生活配套

业态的增加；同时利用政策对区域的价值的提升；基于目前本案所在区域生活

配套、教育配套、交通配套等，加强项目园林环境、物业价值的打造，提升项

目品质。此外本案在营销策略上应加强“外部区域价值的炒作、内部物业服务

价值+园林环境的炒作”打造高端居住区的同时，提升自身价值，与其它项目拉

开距离，同时，在宣传推广上结合恒大进驻宜昌7年，且在宜昌的品牌知名度，

加强品牌号召力，带动区域项目发展。

1.基于项目自身的条件,借助项目自身配套的商业街，通过商管，招商

引进高端美容会所、健身中心等高端生活配套业态的引进，提升项目

价值，区别于区域内的其他项目；

2.基于项目自身价值提升，且洋房产品对环境条件的要求，重点打造恒

大皇家园林，中心湖，配备影城及会所，儿童游乐场；

3.目前恒大在宜昌已开发建设3个项目（恒大绿洲、恒大帝景、恒大山

水城），但从装修标准、园林环境上没有太大的差别，因此建议本案

在产品设计上高层精装采用2017版豪装标准，洋房精装采用超豪装

2014版。

2017年12月16日