网络推广项目

关于网络推广方案模板汇总七篇

网络推广方案篇1

在进行营销策划的时候，我们面临两个最大的难题：一是如何将更多的产品

信息更准确地传递给目标消费群，二是要知道目标消费群对产品有什么看法。

而网络，作为第四媒体的兴起，将这种大规模互动营销的设想变为了现实。

房地产网络营销运作模式

房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营

销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息

平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体

发生相互的信息交流。

其信息流向是双向而并非单向的。

房地产网络营销具有以下七大优势

有较为确定的目标消费群，营销的命中率高

网络广告与传统广告相比，不单止高效，而且低价。

整合互补，网络营销的成长之道

网络推广方案篇2

改革开放二十多年来，我国的住房改革也不断深入，房地产市场逐步发展壮

大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环

节和手段，也越来越受到开发商们的重视。__针对目前房地产行业的现状，将房

地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品（Product）﹑价格（Price）

﹑渠道（Place）、促销（Promotion）四个基本要素组合做出相关的分析。

一﹑我国房地产业目前的基本情况

中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短

一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和

先导产业。目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人

购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示，1~11

月，全国房地产开发完成投资4857亿元，比上年同期增长29.7%（东部﹑中部

﹑西部地区的增幅分别为27%﹑34.1%﹑42%），高于同期固定资产投资增幅13.4

个百分点，占固定资产投资的23%，其中，商品住宅开发完成投资3400亿元，

增长30.5%，占全部投资比重的70%。商品住宅施工面积为5.1亿平方米，增长

24.4%，其中，新开工面积2.3亿平方米，增长30.4%；竣工面积1.06亿平方米，

增长17.2%；销售面积1.04亿平方米，增长20.8%，个人购房比重达到93.9%，

广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40%，

辽宁﹑上海﹑浙江﹑山东﹑海南﹑黑龙江等省市销售面积大于同期竣工面积。商

品房价格增长6.1%，其中商品住宅价格增长6.6%。统计数据显示，我国的房地

产业在经过十多年的发展之后，已经渐渐趋于成熟并显现出良好的发展势头和广

阔的市场空间。

二﹑房地产营销的内涵及其意义

所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针﹑目标为指导，通过对企

业内﹑外部经营环境﹑资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经

过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场﹑促进和引导房地产开发企

业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理

解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、

方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等

组成。

目前，从我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平

相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构﹑合理组织社

会生产等方面，政府仍然起着较大的作用。政府对经济干预的目的，是为了提高

投资效益，降低投资风险，减少资源浪费，从而实现经济和社会发展的目标，这

个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。同时，虽然目前房地产行业发展势

头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。在房地

产营销方面，这个问题同样存在。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以能

够在竞争中取胜，就是因为其为市场提供顾客所需要的产品，也就是说，开发商

必须了解市场，按照市场需求开发建设住宅产品，通过交换实现产品的价值，最

终获取利润或占领市场，促进企业的不断发展，但目前许多开发商都还缺乏以顾

客为导向﹑以交换为中心的理念，推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中，

或者说没有转化为真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和住宅

产品开发建设的中间环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而

实现企业自我发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发

经营成败的关键。

三﹑房地产营销策略

由于房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一

般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标

及营销市场的特点，采取一系列营销策略。由于目前房地产行业的迅猛发展，一

些新的营销理念和思路层出不穷。比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教

授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理论在房地

产营销中的应用。它有悖于营销学中传统的4P策略，将消费者置于房地产营销

的核心地位，无论是产品﹑价格﹑销售渠道还是促销，都以消费者的需求﹑意愿

为首要因素和根本出发点。许多房地产营销人员都将其看作是房地产营销的战略

转移，但笔者认为，4C理论的理论根源与4P理论同出一宗，与其说是战略转移，

还不如说是4P理论在实际操作中的发展与改良。因此，__仍将按照营销学中传

统的4P理论对房地产营销策略进行分析。

目前我国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶

段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，

无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念﹑一个点子已经难以打动人

心。消费者开始注意产品的本身。目前购房者的经验越来越多，日趋理性；违规

项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。因此，房地产营销的产品

策略﹑价格策略﹑营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合

理的创新。

（一）房地产营销产品策略（Product）

房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需

要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营

销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：

1﹑核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们

需要的是家庭感和安全感﹑成就感。

2﹑有形产品。指构成房地产产品的品牌﹑特点﹑式样﹑质量等。

3﹑延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理﹑保

证公共设施的提供等。

目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个

概念﹑一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必

须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感﹑安全感是所

有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；

真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产

品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的

也是这两个方面。

首先是房地产品牌营销。

目前的房地产产品营销已经由对单一的楼盘进行营销发展到对整个房地产

企业的品牌营销的高度上。因为大家都已知道，在日益激烈的市场竞争中，品牌

才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。在香港房地产市场上，长江实业

﹑新世界集团﹑新鸿基集团等著名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等

条件的房地产要多3.5%的销售额这就是品牌的威力。在同样的市场竞争环境下，

“品牌”为什么就会比“产品”厉害？因为“品牌”是有独特形象的、是有个性

的、是特别适合某一部分的、是能带给人丰富而美好联想的、是具有特定利益保

障的、是亲切有人性的。而“产品”通常就只能以一系列物理语言来描述，因而

显得冷冰冰没有感情没有人性。人天生就是感情动物，除物质满足外，更需要丰

富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“产品”则没有。

产品是品牌的基础，但产品不能自动升华为品牌。只有当人们将产品内在的

品质特性及研发者、设计者、生产者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并

有意识地赋予产品以人格化个性并外化为视听觉形象时，“产品”才真正升华为

“品牌”。因此形象设计是塑造品牌的首要工作，只有鲜明的个性形象才能体现

相应的身份地位，才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动，才能让消费者不

断重复消费。

随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要

素，房地产作为一种特殊商品也不例外。要在消费者心中树立起自己的品牌，房

地产企业只有在房地产产品质量﹑服务﹑功能等诸多方面下工夫，对产品进行全

方位的品质提升，才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌，从而建立起消

费者的品牌忠诚度，为后续产品的开发销售提供条件。

其次是房地产产品的特色营销

消现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往

把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一

个家庭的长远之计，一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无我有，

人有我优，人优我奇的个性设计，才能赢得尽可能多的消费者。

目前已有一些精明的开发商发现了特色营销的重要性，把研究市场需求、强

化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思想作为经营理念，不仅在小

区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，

突出居住者个性，而且在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独

具风格，因而成为市场亮点。以最近大连市房交会上几个销售火爆楼盘为例，作

为经济适用房的“锦华南园”“锦华北园”等推出的小户型住房功能齐全，深受

年轻人青睐，另外如绿化率达90%的“青云翠居”，大打“绿色”王牌，“软件

知音园”的IT特色﹑“兰亭山水”的文化色彩﹑“丰源海景山庄”的海景特色，

以及“星海人家”的明星效应等，在开发商的精心营造下都成为极具个性的特色

化楼盘。

再次是消费者居住环境的打造。

随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈

关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售

价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵，

花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有

污染源。这就要求小区开发应以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝

插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者

营造人与自然和谐共生的理想家园。现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞

环境”“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。如1997

年初上海的“绿荫苑”，它独辟蹊径，提出“新加坡风”的崭新概念，摒弃了当

时众多开发商追求的高容积率，在小区的规划设计中着力营造其高达40%的绿化

率。随后出现的“国贸花园”，也以“依绿而居”的营销理念热销楼市。后来的

“上海春城”以3500平方米的“蔚蓝色湖泊”，“中远两湾城”和“盛大花园”

以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点，这些楼盘均获得了较好的销售业

绩。当然，开发商同时要要避免借环保搞促销，过分炒作概念，有两棵树，一块

草坪就冠之以“环保小区”、“生态家园”，任意夸大物业卖点，不仅完全偏离

了环保营销的轨道，还会引发不少营销后遗症，成为行业公害。

目前，尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发，在追求高绿化率的同

时，有意无意地引入了绿色营销理念，但其最多也只能称其为“绿化营销”。它

与绿色营销的区别在于，绿化营销主题单一，主要通过追求高绿化率来体现，且

绿化的实现形式也比较简单，一般以宅前绿化为主；绿色营销的内涵是丰富的，

它不仅包括了外部空间（绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等）营造，也包括

了住宅单元内中空间（朝向、层次、通风、采光、干湿等）的营造。因此，绿化

营销与绿色营销所要求的多元化内外空间的营造，尤其是人和自然、人与宇宙的

能量交换，相去甚远。另外，单一的绿化营销量为竞争对手模仿，不利于市场多

维度竞争格局的形成，同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位要

求。所以，单一的绿化营销还必须与区位营销、房型营销、物管营销进行融合才

能实现真正意义上的环保营销。

再次是房地产产品文化营销。

当代社会文化对经济的影响力越来越大，建筑亦不例外。项目选址对历史文

脉的承继、挖掘与发扬，对社区人群生态的保留与重构，往往给楼盘带来意想不

到的效果。没有文化的物业不过是钢筋加水泥的壳子，现代生活给人的外在压力

越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内

涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。因此，开发商要注

意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的

文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，例如位于上海河南路、复兴路

上的太阳城市花园中，开发商专门修建了特色雕塑广场——神牛广场，并在小区

安放了汉白玉雕塑10座，其中包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神

等，每一个雕塑都给人们一个美丽的传说。在这里，人们可以领略到难得的神话

情调。

另外，随着现代交通、电信的迅猛发展，人与人之间的距离越来越近，但心

与心之间的距离越来越远，地球变成一个村庄，人心却越来越封闭。广州98

十大明星楼盘之一的翠湖山庄的开发商就注意到这一问题，他们把创造一种和谐

的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间

的沟通、交流，他们在这一问题上的努力可以从一幅候车亭广告看出：“下雨了，

让隔壁的林太太帮忙收衣服”，这一主题相当朴实，却又那么珍贵，让我们久久

回味。另外，为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施

的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文

化设施的数量、品味，以及小区内大部分住户的文化层次。现在不少开发商煞费

苦心，不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵，而且注意通过高品味会所、藏书丰

富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息，这不能不说是在文化

营销方面作出的有益探索和成功尝试。

（二）房地产营销价格策略（Price）

房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品

经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价

方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里

将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。

1、房地产定价方法

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，

楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分

是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾

客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是

顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此

不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大

幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个

方法：

（1）市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接

比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。

（2）成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必

需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的'价格。

（3）收益法。将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯

收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。

（4）剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开

发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产

的价格

当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄

清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商

采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价

策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸

引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。

2、定价比例

一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4

层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例

为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，

一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。

用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街

景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街

景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音

大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景

观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和

好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅

平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。

3、价格调整策略。

房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。

直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观

明了的。直接的价格调整主要有两种形式：（1）基价调整。基价调整就是对一

栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础，所以，

基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的

调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对；（2）差

价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价

格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异

性而为市场接纳程度的不同并不一直是和我们原先的估计是一致的。差价系数的

调整就要求我们根据实际销售的具体情况，对原先所设定差价体系进行修正，将

好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各

种类型单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开

发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个

月内调整近十几次，以适应销售情况的不断变化。

优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折

让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售

气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣

和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、

送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先

要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所

让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进

销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多

彩为开发商标新立异提供了可能。

（三）房地产营销渠道策略（Place）

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑

委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。

企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产

产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企

业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但推

销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产

市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验

还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场

发展的将来，它依然会占据重要位置。

委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产

产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消

费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为

企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后

者是指中介代理的个人，即经纪人。

网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市

场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的，如搜房网﹑中房网等，

它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也

利用internet网络资源，进行网络营销。9月，上海“青之杰”花园推出了全

国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商

都在互联网上注册了自己的，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式

交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、

图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内

装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步

发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。

房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的

出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个

以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是我国楼市营销理

念﹑方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转

机。

（四）房地产营销促销策略（Promotion）

房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用

户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识

房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售

的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业

推广。

1﹑广告

广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产

广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。

房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、

学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。

房地产广告可供选择的形式有以下几种类型：（1）印刷广告。利用印刷品

进行房地产广告宣传相当普遍，这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报

刊﹑杂志﹑有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房

地产广告的有效载体；（2）视听广告。利用电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌以及

电台﹑广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告；（4）现场广告。

在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项

目情况；（5）信函广告。包括商品房目录和说明书等。

根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告

类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。

2、营业推广

营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的

鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广

刺激需求的效果十分明显且费用较少。

开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建

筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相

关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的认同感。

另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代

言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企

业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的

房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地

产开发商都会有一个不凡的成交量。

3、人员促销

房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消

费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：

目标客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与密切同客

户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。

当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备

以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房

地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质。

促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、

姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。

4、公共关系

房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助

房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形

象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容

主要可以包括：

制造噱头和危机公关

人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公

关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒

体的关注下，以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。

建立与各方面的良好关系

开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久

的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是

最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商应当完全从消费

者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意

关系营造。同时，开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，

更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。

四﹑结束语

综上所述，房地产营销策略大致可以分为以上几个方面内容。房地产营销对

提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的

作用，由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销俨然成为

房地产开发的一个重要组成部分，它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现

实意义。

网络推广方案篇3

一、微——餐饮行业门户

针对餐饮行业的移动互联网门户建设，重点突出特价优惠菜品、推荐菜品、

招牌主打菜品等全方位展示功能，将商家信息第一时间全面展示在微信端，方便

消费者查看并使消费者第一时间被诱人的菜品吸引，直接促成消费。

二、微活动

餐饮行业巨大的客流量会为商家带来巨大的发展机会，然而餐饮行业消费者

忠诚度很低的问题成为每个商家的困扰。微一方针对餐饮行业研发的微活动在迅

速吸引消费者关注的同时，定期的营销活动还能促进消费者对品牌的忠诚度，最

终将客流量转化为客留量。

三、微预约

预约订座功能

针对线下餐厅用餐高峰期客流量较大而餐厅接待能力有限的情况，它推出微

信端预约订座功能，消费者在微信端提前预约，操作便捷，同时能省去大量等待

排队的时间，也给商家提前准备菜品、安排座位的时间，提供更周到的服务，提

升消费者对商家的好感度和忠诚度。

四、LBS图文回复

基于消费者对于餐饮行业具体地理位置的需求，微一方研发出来的，LBS

图文回复是由商家设置店铺位置，用户提交当前所在位置后，可以找到最近的商

家店铺，并进行一键导航、一键拨号，如果店铺当前有进行的活动(如：优惠券、

刮刮卡)，也可把活动显示出来。

五、微信会员卡

由于餐饮行业的普遍性，几乎每个人都是餐饮行业的用户，但是每个商家却

对自己的消费者却并不了解。也对消费者忠诚度的提升形成一定障碍。它推出的

微会员功能可收集会员信息建立商家的消费者数据库，从而为会员提供专属服

务，提升服务质量的同时，微会员也可将促销优惠、会员专享等服务信息直接显

示在微会员页面，将商家已有的线上用户吸引至线下进行消费，直接促进商家的

营业额提升。

六、360全景展示全方位多层次展示企业特色，美食特色等。这些特色的

应用足以撑起餐饮营销的大梁，而微一方将以最优质的团队为大众服务。它将网

络营销平台中各项需求量身打造嵌入至微信当中，使企业通过营销微信公众平台

更方轻松的拉近与消费者间的距离，增加营销的机会，减少营销的成本，壮大了

企业。

网络推广方案篇4

在淘宝的销售数据中，女鞋销售金额以及成交数量都是各类目中的第一名。

发展至今，女鞋类店铺数量也占淘宝各类目第一，综合各方面因素对淘宝女鞋现

状的优势以及不足以进行分析。

第1部分策划执行方案

1.1DD女鞋的现状分析

在淘宝的销售数据中，女鞋销售金额以及成交数量都是各类目中的第一名。

发展至今，女鞋类店铺数量也占淘宝各类目第一，综合各方面因素对淘宝女鞋现

状的优势以及不足以进行分析。

1.1.1优势

我们店铺有稳定的货源，以及我们的货源有质量保证以及7天无条件退换货

的保证。加了消保和直通车可以优先推荐我们店铺。

1.1.2劣势

前面也提到了女鞋是淘宝第一大行业，在优势的背后也有着劣势。在淘宝上，

女鞋店铺多，和我们做同类产品不在少数，而且价格相当透明化，所以相比女鞋

实体店来说，竞争压力大很多。并且现在网店处于初开阶段，知名度较小，来店

里购物的人相对比较少。而且淘宝上女鞋款式更新快，对像我们这类的小卖家来

讲就更加的有压力了。一来，激烈的竞争直接导致降低了利润;二来，服装更新

换代周期短也导致了存货压力，增加了投入压力。

1.1.3机会

服装是每个人的生活必需品，所以更换周期短，人们购买频率高。

现下的社会，网民已经有9亿多人，网购已经逐渐的更加深入的进入到了人

们的生活当中。

网络覆盖面积越来越广，农民等低收入人群也接触了网络，潜移默化中潜在

顾客在逐渐的增加。

淘宝的普通店铺开店不需要营业执照，这样就为新开店铺的店家提供了很大

的方便。

国家放宽了网上购物的政策，给予了大学生更多的创业机会。

1.1.4威胁

充当开拓新市场的角色，面临的挑战比较重大。

物流压力，总所周知顺丰快递是比较有实力的快递，但是价格较高，所以很

多店家都会选择价格较实惠的快递。于是到了每年网购高峰期，就会导致快递公

司就会应接不暇。

市场上存在大量同类店铺，导致商品种类繁多，因此竞争也显得更加激烈。

存在不正当的竞争，许多卖家为了吸引消费者，就会降低价格，同时也降低

了服装质量，于是会打击到消费者对网购的信心。

在营销策划方面，店与店之间模仿太多，很少有突出新意的，就会给消费者

带来审美疲劳，失去购买乐趣。

网上交易时相对于实际交易来说，安全性较低，所以可能造成资金的流失。

没有明确的法律支持，也就是我国在电子商务领域的立法工作还没有完善。

1.2潜在客户群体

1.2.1她们是?

通过对网上问卷调查的方式得知网购女鞋消费者的主要在18-25岁之间，我

们店铺主要是针对18-25岁有消费条件的爱美时尚的女性。

1.2.2她们关注什么?

我们面对的消费群体是年轻爱美的时尚女性，所以她们在购买服装时，最首

要考虑的就是服装的款式，所以设计出时尚独特的服装款式是很有必要的。同时

虽然她们已经具有了消费的实力，但是由于女鞋更新周期短，所以购买频率高，

但是她们在消费时也很看重服装的价格方面。价格不能太低，太低会使她们觉得

服装品质不好，太高觉得消费起来会有压力，所以经济实惠的，具有高性价比的

服装会是她们的首选。

1.3网络推广方法及策略

1.3.1微博推广

在

微博发表关于如何鉴别真假皮的发放等微博。

1.3.2论坛社区发帖

我们会在女鞋爱好者的论坛里发我们店铺的帖子。

1.3.3软文推广

在女性杂志上拟写软文进行推广。

1.3.3活动推广

店铺每周都会策划一些优惠活动吸引新老顾客的光临。

1.3.4关联销售

在本产品的详情里关联其他与本产品类似的产品组合销售。

1.3.5友情链接

与其他同学的女鞋店创建友情链接。

1.3.6阿里妈妈

借助阿里妈妈平台撰写软文进行推广。

1.4工作进度及人员安排

1.5效果评估监测

1.5.1我们的微博到达100个粉丝以及保证发的微博能有20的浏览量。

1.5.2通过卖家平台的量子恒道能达到80的浏览量以及20的访客量。

第2部分网络推广方式

2.1利用搜索引擎进行推广

每天都在百度知道里面提问，设置店铺关键字并进行互动。

2.2利用论坛进行手工推广

在女性关注度高的论坛里更新店铺的最新产品以及店铺的促销活动。

2.3利用软件进行推广

在天涯论坛以消费者的角度写软文，潜移默化的进行店铺以及产品的推广，

这样不容易被删帖。

2.4开通直通车

开通直通车设置最新和最热的产品进行推广，并打造我们店铺的热卖产品。

第3部分方案执行计划

3.1第一阶段(3-4月)——初期推广

3.1.1自身完善

完善店铺的内容：比如装修店铺，宝贝上新，注意不要有错误宝贝，错误链

接。优化宝贝关键词。及时更新店铺的实时动态，设置店铺活动，比如天天特价，

限时包邮，满百包邮，开直通车等，以此来提高店铺浏览量。

3.1.2QQ推广(QQ空间，QQ好友，QQ群)

在QQ上进行推广，吸引熟人当中的潜在消费者，以此来为店铺带来销量。

并给以优惠，将其培养为店铺的长期忠实消费者。同时在其间建立口碑，从而吸

引更多的消费者。

3.1.3预计浏览量达到，访客量到达80。

3.2第二阶段(4-6月)——中期推广

3.2.1论坛推广

选择知名度高的注册论坛、企业博客、社区，活跃论坛，博客需要完善内容，

设置标签、关键词与公司建立链接，并且注意时常更新、维护，利用社区广泛的

人际关系，宣传推广。

3.2.2软文推广

在行业性的(比如衣联网，中国服装网)发布有关店铺内商品或特色活动的软

文，针对我们店铺的促销活动项目配合推广，一方面宣传我们的活动，另一方面

借助活动来提升店铺的知名度，提高店铺浏览量。

3.2.3预计浏览量达到80，访客量到达20。

3.3第三阶段(7月以后)

综合利用初期和中期的推广方式，进行长期推广，建立形象和品牌，在消费

者中树立口碑，进行口碑营销。

不断的维护各个宣传渠道，保持信息的通畅，随着市场的变化适当调整营销

模式。

共同建立统一的同步宣传，各宣传渠道形成360度的网络，全面覆盖市场，

打造优秀的品牌口碑。

为客户提供优质服务，我们的目标：是为客户赢得更多的客户，我们的使命：

是成为客户的最佳辅助源泉。

网络推广方案篇5

合作条件

1.面向人群：希望拥有一份事业，有一定自由支配时间并寻求高收入者(大

学生、全职妈妈、上班族做兼职、时间自由安排者、创业者)

2.基础条件：有责任心、有耐心，了解微信体系的基础功能。

加盟方式及费用

1.公司加盟

加盟费为：省会一线城市10万元，市级5万元，县级3万元。。

加盟城市注册分公司，团队运作，共享城市生活百事通品牌。总公司技术全

程跟踪支持，可面向全国加盟招商。

2.个人加盟采用0加盟费用，一部手机成就你的创业梦想!

加盟费为：省会一线城市5000元，市级3600元，县级2600元。

共享城市生活百事通品牌，当地分公司技术支持，当地分公司团队保证，可

面向全国招商加盟。

贡献值累计达到15000元，全额返还合作者当初缴纳的合作履约金。

合作流程

1.确定加盟意向，筛选加盟城市。

2.加盟人身份核实，身份证扫描件或者拍照(入档)

3.缴纳代理保证金

4.发放电子合同，确定合同内容

5.发放统一平台号、授权书等文件及权限

业务培训

1.公司加盟

确定加盟城市并签订合同后，由总公司培训部进行系统培训，学习专项技能

技巧，增强业务知识理解。

公司技术部为分公司制作统一微信平台，并现场或远程指导分公司技术指

导。

总公司全程跟踪分公司发展，不同时期给予不同的策划方案，并全程指导分

公司方案实施。

2.个人加盟

确定加盟城市并签订合同后，由总公司通知当地分公司进行系统培训(如当

地没有设立加盟分公司，由总公司培训部培训)，学习专项技能技巧，增强业务

知识理解。

业务开展

概述：城市生活百事通一个半公益的网络推广平台，作为平台管理员，利用

微信朋友圈做信息展示平台，通过平台收集筛选、发布便民信息(免费)和商业信

息(收费)

1.便民信息分类：房屋租赁、房屋出售、寻人交友、招聘求职、二手买卖、

信息咨询、顺风车等

2.便民信息处理：管理员在日常平台维护中应耐心责任的处理用户提供的信

息，屏蔽不良信息，反馈优质信息。

3.商业信息定义：任何企业、组织或个人利用我平台以达成销售、推广、集

粉等直接或间接盈利为目的的信息都定义为商业信息。

4.商业信息发布：自付费日起按规定时间、格式、要求发布信息到朋友圈。

合作收益

1、广告费收益：

A个人加盟：根据合作者谈来广告费用提取70%一次性返给合作者。剩余30%

属于合作者对公司的贡献值，贡献值累计达到15000元，全额返还合作者当初缴

纳的合作履约金。(注：公司奖励的广告单不记为贡献值即总公司或分公司接单

会分发到个人合作者)

B公司加盟：加盟分公司即成为百事通网络广告推广公司，团队独自承接微

商和实体店广告业务，赚取相应地区的广告费用以及百事通大团队之间的相互推

广的广告费用。

个人加盟者加盟相应地区的个人代理，代理费用除推广人员提成外的所有费

用归分公司所有。

2、广告单奖励：

A团队合作者成功推荐其他微友与百事通公司合作以后，奖励价值800元

~1700元不等的广告单。

3、销售收益：根据合作者所卖公司产品每单收益30%~50%不等。

统一管理

统一昵称

统一设置微信

统一头像

统一朋友圈

平台优势

城市生活百事通网络技术服务有限公司坚持为合作伙伴创造价值为核心，以

全国首创“公司团队加个人代理模式”。力争在全国打造一个最具影响力的网络

平台。

网络推广方案篇6

改革开放二十多年来，我国的住房改革也不断深入，房地产市场逐步发展壮

大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环

节和手段，也越来越受到开发商们的重视。__针对目前房地产行业的现状，将房

地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品(Product)﹑价格(Price)﹑

渠道(Place)、促销(Promotion)四个基本要素组合做出相关的分析。

一﹑我国房地产业目前的基本情况

中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短

一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和

先导产业。目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人

购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示，1~11

月，全国房地产开发完成投资4857亿元，比上年同期增长29.7%(东部﹑中部﹑

西部地区的增幅分别为27%﹑34.1%﹑42%)，高于同期固定资产投资增幅13.4个

百分点，占固定资产投资的23%，其中，商品住宅开发完成投资3400亿元，增

长30.5%，占全部投资比重的70%。

商品住宅施工面积为5.1亿平方米，增长24.4%，其中，新开工面积2.3亿

平方米，增长30.4%;竣工面积1.06亿平方米，增长17.2%;销售面积1.04亿平

方米，增长20.8%，个人购房比重达到93.9%，广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北

﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40%，辽宁﹑上海﹑浙江﹑山东﹑海南

﹑黑龙江等省市销售面积大于同期竣工面积。商品房价格增长6.1%，其中商品

住宅价格增长6.6%。统计数据显示，我国的房地产业在经过十多年的发展之后，

已经渐渐趋于成熟并显现出良好的发展势头和广阔的市场空间。

二﹑房地产营销的内涵及其意义

所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针﹑目标为指导，通过对企

业内﹑外部经营环境﹑资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经

过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场﹑促进和引导房地产开发企

业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理

解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、

方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等

组成。

目前，从我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平

相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构﹑合理组织社

会生产等方面，政府仍然起着较大的作用。政府对经济干预的目的，是为了提高

投资效益，降低投资风险，减少资源浪费，从而实现经济和社会发展的目标，这

个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。同时，虽然目前房地产行业发展势

头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。在房地

产营销方面，这个问题同样存在。

在现代市场经济条件下，房地产企业之所以能够在竞争中取胜，就是因为其

为市场提供顾客所需要的产品，也就是说，开发商必须了解市场，按照市场需求

开发建设住宅产品，通过交换实现产品的价值，最终获取利润或占领市场，促进

企业的不断发展，但目前许多开发商都还缺乏以顾客为导向﹑以交换为中心的理

念，推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中，或者说没有转化为真正意义上

的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和住宅产品开发建设的中间环节，是

开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手

段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键。

三﹑房地产营销策略

由于房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一

般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标

及营销市场的特点，采取一系列营销策略。由于目前房地产行业的迅猛发展，一

些新的营销理念和思路层出不穷。比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教

授提出的4C(即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION)理论在房地产

营销中的应用。

它有悖于营销学中传统的4P策略，将消费者置于房地产营销的核心地位，

无论是产品﹑价格﹑销售渠道还是促销，都以消费者的需求﹑意愿为首要因素和

根本出发点。许多房地产营销人员都将其看作是房地产营销的战略转移，但笔者

认为，4C理论的理论根源与4P理论同出一宗，与其说是战略转移，还不如说是

4P理论在实际操作中的发展与改良。因此，__仍将按照营销学中传统的4P理论

对房地产营销策略进行分析。

目前我国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶

段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，

无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念﹑一个点子已经难以打动人

心。消费者开始注意产品的本身。目前购房者的经验越来越多，日趋理性;违规

项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。因此，房地产营销的产品

策略﹑价格策略﹑营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合

理的创新。

(一)房地产营销产品策略(Product)

房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需

要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营

销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：

1﹑核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们

需要的是家庭感和安全感﹑成就感。

2﹑有形产品。指构成房地产产品的品牌﹑特点﹑式样﹑质量等。

3﹑延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理﹑保

证公共设施的提供等。

目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个

概念﹑一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必

须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感﹑安全感是所

有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线;

真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产

品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的

也是这两个方面。

首先是房地产品牌营销。

目前的房地产产品营销已经由对单一的楼盘进行营销发展到对整个房地产

企业的品牌营销的高度上。因为大家都已知道，在日益激烈的市场竞争中，品牌

才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。在香港房地产市场上，长江实业

﹑新世界集团﹑新鸿基集团等著名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等

条件的房地产要多3.5%的销售额这就是品牌的威力。在同样的市场竞争环境下，

“品牌”为什么就会比“产品”厉害?因为“品牌”是有独特形象的、是有个性

的、是特别适合某一部分的、是能带给人丰富而美好联想的、是具有特定利益保

障的、是亲切有人性的。而“产品”通常就只能以一系列物理语言来描述，因而

显得冷冰冰没有感情没有人性。人天生就是感情动物，除物质满足外，更需要丰

富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“产品”则没有。

产品是品牌的基础，但产品不能自动升华为品牌。只有当人们将产品内在的

品质特性及研发者、设计者、生产者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并

有意识地赋予产品以人格化个性并外化为视听觉形象时，“产品”才真正升华为

“品牌”。因此形象设计是塑造品牌的首要工作，只有鲜明的个性形象才能体现

相应的身份地位，才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动，才能让消费者不

断重复消费。

随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要

素，房地产作为一种特殊商品也不例外。要在消费者心中树立起自己的品牌，房

地产企业只有在房地产产品质量﹑服务﹑功能等诸多方面下工夫，对产品进行全

方位的品质提升，才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌，从而建立起消

费者的品牌忠诚度，为后续产品的开发销售提供条件。

其次是房地产产品的特色营销

消现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往

把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一

个家庭的长远之计，一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无我有，

人有我优，人优我奇的个性设计，才能赢得尽可能多的消费者。

目前已有一些精明的开发商发现了特色营销的重要性，把研究市场需求、强

化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思想作为经营理念，不仅在小

区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，

突出居住者个性，而且在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独

具风格，因而成为市场亮点。以最近大连市房交会上几个销售火爆楼盘为例，作

为经济适用房的“锦华南园”“锦华北园”等推出的小户型住房功能齐全，深受

年轻人青睐，另外如绿化率达90%的“青云翠居”，大打“绿色”王牌，“软件

知音园”的IT特色﹑“兰亭山水”的文化色彩﹑“丰源海景山庄”的海景特色，

以及“星海人家”的明星效应等，在开发商的精心营造下都成为极具个性的特色

化楼盘。

再次是消费者居住环境的打造。

随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈

关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售

价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵，

花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有

污染源。这就要求小区开发应以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝

插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者

营造人与自然和谐共生的理想家园。现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞

环境”“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。如1997

年初上海的“绿荫苑”，它独辟蹊径，提出“新加坡风”的崭新概念，摒弃了当

时众多开发商追求的高容积率，在小区的规划设计中着力营造其高达40%的绿化

率。随后出现的“国贸花园”，也以“依绿而居”的营销理念热销楼市。后来的

“上海春城”以3500平方米的“蔚蓝色湖泊”，“中远两湾城”和“盛大花园”

以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点，这些楼盘均获得了较好的销售业

绩。当然，开发商同时要要避免借环保搞促销，过分炒作概念，有两棵树，一块

草坪就冠之以“环保小区”、“生态家园”，任意夸大物业卖点，不仅完全偏离

了环保营销的轨道，还会引发不少营销后遗症，成为行业公害。

目前，尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发，在追求高绿化率的同

时，有意无意地引入了绿色营销理念，但其最多也只能称其为“绿化营销”。它

与绿色营销的区别在于，绿化营销主题单一，主要通过追求高绿化率来体现，且

绿化的实现形式也比较简单，一般以宅前绿化为主;绿色营销的内涵是丰富的，

它不仅包括了外部空间(绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等)营造，也包括了

住宅单元内中空间(朝向、层次、通风、采光、干湿等)的营造。因此，绿化营销

与绿色营销所要求的多元化内外空间的营造，尤其是人和自然、人与宇宙的能量

交换，相去甚远。另外，单一的绿化营销量为竞争对手模仿，不利于市场多维度

竞争格局的形成，同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位要求。所

以，单一的绿化营销还必须与区位营销、房型营销、物管营销进行融合才能实现

真正意义上的环保营销。

再次是房地产产品文化营销。

当代社会文化对经济的影响力越来越大，建筑亦不例外。项目选址对历史文

脉的承继、挖掘与发扬，对社区人群生态的保留与重构，往往给楼盘带来意想不

到的效果。没有文化的物业不过是钢筋加水泥的壳子，现代生活给人的外在压力

越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内

涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。因此，开发商要注

意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的

文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，例如位于上海河南路、复兴路

上的太阳城市花园中，开发商专门修建了特色雕塑广场——神牛广场，并在小区

安放了汉白玉雕塑10座，其中包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神

等，每一个雕塑都给人们一个美丽的传说。在这里，人们可以领略到难得的神话

情调。

另外，随着现代交通、电信的迅猛发展，人与人之间的距离越来越近，但心

与心之间的距离越来越远，地球变成一个村庄，人心却越来越封闭。广州98

十大明星楼盘之一的翠湖山庄的开发商就注意到这一问题，他们把创造一种和谐

的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间

的沟通、交流，他们在这一问题上的努力可以从一幅候车亭广告看出：“下雨了，

让隔壁的林太太帮忙收衣服”，这一主题相当朴实，却又那么珍贵，让我们久久

回味。另外，为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施

的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文

化设施的数量、品味，以及小区内大部分住户的文化层次。现在不少开发商煞费

苦心，不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵，而且注意通过高品味会所、藏书丰

富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息，这不能不说是在文化

营销方面作出的有益探索和成功尝试。

(二)房地产营销价格策略(Price)

房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品

经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价

方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里

将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。

1、房地产定价方法

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，

楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分

是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾

客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是

顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此

不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大

幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个

方法：

(1)市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比

较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。

(2)成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需

费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。

(3)收益法。将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益

折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。

(4)剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发

费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的

价格

当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄

清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商

采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场;而采用高价

策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸

引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。

2、定价比例

一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1/2高度，多层一般3-4层(9

层以下)为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8%，

标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低

价区，顶层与低层的价格一般相差约30%。

用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街

景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街

景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8-10%左右，而临马路边因其噪音大，

尘埃多，朝向系数亦低，为3-5%之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，

一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向

全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅

平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。

3、价格调整策略。

房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。

直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观

明了的。直接的价格调整主要有两种形式：(1)基价调整。基价调整就是对一栋

楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础，所以，基

价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调

整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对;(2)差价系数

的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价格是由

房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为

市场接纳程度的不同并不一直是和我们原先的估计是一致的。差价系数的调整就

要求我们根据实际销售的具体情况，对原先所设定差价体系进行修正，将好卖单

元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型

单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经

常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调

整近十几次，以适应销售情况的不断变化。

优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折

让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售

气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣

和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣;买房送空调、

送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先

要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所

让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进

销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多

彩为开发商标新立异提供了可能。

(三)房地产营销渠道策略(Place)

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑

委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。

企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产

产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企

业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%)，但推销

经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市

场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还

有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发

展的将来，它依然会占据重要位置。

委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产

产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消

费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为

企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后

者是指中介代理的个人，即经纪人。

网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市

场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的，如搜房网﹑中房网等，

它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时，许多房地产商也

利用internet网络资源，进行网络营销。9月，上海“青之杰”花园推出了全

国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商

都在互联网上注册了自己的，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式

交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、

图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内

装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步

发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。

房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的

出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个

以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是我国楼市营销理

念﹑方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转

机。

(四)房地产营销促销策略(Promotion)

房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用

户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识

房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售

的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业

推广。

1﹑广告

广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产

广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。

房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、

学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。

房地产广告可供选择的形式有以下几种类型：(1)印刷广告。利用印刷品进

行房地产广告宣传相当普遍，这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊

﹑杂志﹑有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地

产广告的有效载体;(2)视听广告。利用电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌以及电台﹑

广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告;(4)现场广告。在施工现场

竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况;(5)

信函广告。包括商品房目录和说明书等。

根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告

类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。

2、营业推广

营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的

鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广

刺激需求的效果十分明显且费用较少。

开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建

筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相

关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的认同感。

另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代

言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企

业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的

房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地

产开发商都会有一个不凡的成交量。

3、人员促销

房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消

费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：

目标客户明确，促销力量集中，成交率高;与客户面谈，有利于联络与密切同客

户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。

当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备

以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构;及时掌握正确的房

地产市场信息;具有良好的经营理念和业务素质。

促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、

姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。

4、公共关系

房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助

房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形

象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容

主要可以包括：

制造噱头和危机公关

人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公

关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒

体的关注下，以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。

建立与各方面的良好关系

开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久

的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是

最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商应当完全从消费

者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意

关系营造。同时，开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，

更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。

四﹑结束语

综上所述，房地产营销策略大致可以分为以上几个方面内容。房地产营销对

提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的

作用，由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销俨然成为

房地产开发的一个重要组成部分，它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现

实意义。

网络推广方案篇7

1.搜索引擎SEO

(1)根据行业、不同的用户属性、产品属性等，建立多维度的用户搜索关键

词库，根据关键词库确定用户内容产生机制和内容打造计划，利用大量的内容覆

盖行业搜索流量入口，亦可提升粘性，形成二次、三次转化率……，如：

a商城主站的关键词选择、类目筛选属性关键词等的打造，关系到主站引流，

关键词的选择和设置必要合理，电商运营推广方案。

b装修知识、汽车灯知识等专业性的知识可采用资讯形式;

c产品维修知识、售后知识等可采用问答形式，由用户群体自发打造内容;

d产品评价入口可通过商城购买用户的评价聚合而成，一来可短期内形成大

量内容，增加权重;二来可增加大量长尾关键词排名;

e可根据需求打造分享站、论坛交流平台等。

f思考电商社交的可行性(SNS平台)。

(2)确定关键词以及内容打造机制后，确定关键词布局方案和关键词排名优

化计划。如页面布局、权重分配、结构优化、外链计划等。达到提升流量的目的。

2.淘宝SEO.针对淘宝等第三方平台，研究淘宝等第三方平台的自然排名规

则，总结淘宝排名因素，如关键词的使用、爆款的打造、跳出率的影响等，并根

据这些因素做相应的优化，从而提升淘宝等第三方平台站内免费流量的提升。

二.竞价推广

1.搜索引擎竞价推广

a.现在国内竞价平台主要集中于百度竞价和360竞价推广。

b.根据地区、用户属性等不同维度形成关键词库表，对不同维度形成不同的

广告投放方案。譬如，××频繁发生某疾病，需要紫外线灯管，那么就可以着重

在此地区投放竞价广告，并收集容易形成购买性质紫外线灯管相关搜索关键词，

而对于没有市场的地区减少投放或不投放，从而提升关键词投放性价比。

c.关键词投放要有不同的创意文案，达到吸引用户点击的目的。

d.关键词及创意要根据不同的维度形成关键词库，根据市尝季节等定期对关

键词进行维护、更新和管理。

e关键词精准度的提升。根据不同的关键词，确定相应的用户属性，制定不

同的着陆页，提升转化率。

2.淘宝竞价(直通车、钻展等)

比较典型的就是直通车、钻展，提升淘宝流量，现在价格与竞争也是越来越

高，性价比的提升也是很重要的。与搜索引擎竞价推广一样也需关注创意和关键

词的精准度。

三.广告联盟(主要形式为CPS)

1.第三方平台的广告联盟平台。最典型的如淘宝联盟。其它的第三方平台也

都有广告联盟平台，如京东联盟、当当联盟等。加入第三方联盟平台，制定相应

的推广政策，并对推广人员信息进行管理和收集，如定期发布活动，制定相应的

激励措施等，促进广告联盟平台的推广量增长。很多淘品牌如“御泥坊”、梦芭

莎就有通过此方案增加淘宝客数量。

2.挑选如百度联盟、成果网、亿起发等知名广告联盟加入，并对相应平台的

推广数据形成记录，对优秀的主主动联系并提供激励措施等，规划方案《电商运

营推广方案》。(淘宝天猫店铺也可以加入部分广告联盟平台)

3.可以考虑自建广告联盟平台。如后期知名度较高，可以自建广告联盟，这

样对于推广用户更易于管理。对于自身品牌的打造、平台费用成本损耗也是一个

优势。如梦芭莎的梦芭莎联盟，通过邮箱营销、QQ营销等(将梦芭莎联盟向主推

广，从而吸引大量主使用梦芭莎这个广告联盟)，对于梦芭莎的品牌崛起起了较

大的作用。

四.微营销

1、微博、微信等营销是最近的趋势。特别是微信营销。个人认为微信平台

对于电商来说主要用于客户关系的维系与老客户的回流。需根据客户定期分享内

容(分析用户属性，制定内容分享规则)，并建立微商城。

2.与线下资源合作：在门店广告、产品包装等线下展示微信二维码。

3.在电商、软文推广等平台展示微信二维码。

五.客户关系管理和大数据平台应用

1.收集客户信息，根据不同维度，建立客户信息库，可用于客户定期回访、

活动通知等。

2.根据不同产品，分析相关行业用户属性，如汽车灯的汽车坐垫、汽车饰品、

汽车美容、汽车轮胎、汽车维修行业，通过方法(向这些行业索取购买用户资料)

获得相应的用户资料，并对其进行重新整理。

3.根据不同的用户分类，制定相应的内容推荐机制，如每日(周)推荐某某产

品、某某__，制定相应的页面或展示机制，通过QQ营销、邮箱营销、微信营销、

短信营销、电话营销等发布给对应客户，并以此促成成交。

如我司的汽车灯电商，如能通过方法获得汽车之家、易车网的注册用户资料

(这些的注册用户最少是百万级以上)，这样就等于你的汽车灯有了百万以上的潜

在用户，如对这些用户资料进行分析、整理，做好营销，相信销量不成问题。

六.线上线下资源整合

定位：

定位是电商的根本，不管是店铺还是产品，都要有一个能够占取消费者心智

的定位，就是能够与用户产生关系的东西。

现在人们每天所接收的信息量大概是几百个G(包括视频，图片，声音)，然

而在90年代的时候，这个数值是远远低于现在的信息量。现在的每个人几乎都

饱受选择困扰，从而也出现了“选择的暴力”知识社会带来的信息爆炸，使得

本来极其有限的顾客心智，更加拥挤。然而真正能进入到用户心智里的东西，又

少之又少。用户的购买行为，总是会选择他们所熟悉的东西。

展现：

展现是电商的枝，基于互联网的限制，电商只能通过图片，视频，文字，将

企业产品信息传递给用户。在企业与用户的交互过程中，用户则通过这些信息来

了解企业，了解产品。如果企业的展示效果好，那么用户在了解的过程中，逐步

的产生信任，使信任再到信赖，从而产生购买意向，最后达成交易。如果展示效

果不好，则会随着用户的理解不同，对产品原本的信息产生误解。然而这种主

观意识上的误解所导致的直接后果，就是退货。退货是电商企业最为头疼的事情，

费时，费力，费钱。

营销：

营销是电商的叶，一棵树长的好看与否，全凭树叶来点缀。那么营销就是

电商的叶子，营销可以让电商产生事半功倍的效果。但是电商人员往往会有这样

一个误区，那就是营销和推广分不清楚。那么到底什么是营销，什么是推广?

简单的来讲，营销就是让这个产品好卖，而推广则是让这个产品卖的好。营销的

精髓在于包装，推广的精髓在于渠道。

营销的主旨是将产品的定位，通过一系列的包装，展示给用户，并在用户群

里产生传播效应，从而达到提升品牌知名度，权威性，美誉度等目的。

总结：

总之，产品定位，产品结构，产品定价，展现体系，营销策划，市场推广，

客服与售后，数据分析，聚焦策略，完整的建立了电商运营模型，能够解决多

数电商企业，或者传统企业在做电商转型时遇到的问题。