土增清算条件

房地产企业——⼟地增值税，答疑精选50问

微信号：fdccspx(←长按复制)

【北京】【重庆】【深圳】【成都】【济南】【长沙】【郑州】【成都】【⼴州】【沈阳】【深圳】等地举办

房地产企业——⼟地增值税解读

⼀、⼟增税征税范围

基本征税范围不属于征税范围

1.转让国有⼟地使⽤权，包括出售、交换和赠与；

2.地上的建筑物与其附着物连同国有⼟地使⽤权⼀并

转让；

3.存量房地产的买卖

1.不包括国有⼟地使⽤权出让所取得的⾏为；（⼀种国家⾏为，

不交税）

2.不包括为转让⼟地使⽤权、房产产权的⾏为，如房地产的出租

注意：没有产权的改变，不产⽣⼟地增值税的问题

以房地产投资⼊股

（其他情形）

单位（⾮房地产开发企业）、个⼈在改制重组时以国有⼟地、房屋进⾏投资，对其将国有⼟地、房

屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征⼟地增值税

⼆、税率

级数增值税与扣除项⽬⾦额的⽐率税率（%)速算扣除系数（%）

1不超过50%的部分300

250%~100%405

3100%~200%5015

4超过200%部分6035

三、扣除项⽬

转让项⽬的性质扣除项⽬备注

（⼀）对于新建房地产转让

1.取得⼟地使⽤权所⽀付

的⾦额

房地产企业（扣5项）

⾮房地产企业（扣4项）

两者差别：加计扣除20%

2.房地产开发成本

3.房地产开发费⽤

4.与转让房地产有关的税⾦

5.财政部规定的其他扣除项⽬（⾮房地产企业没有第5项）

（⼆）对于存量房地产转让

1.房屋及建筑物的评估价

格

房屋（扣3项）

⼟地（扣2项）

差别：房屋评估价格（作房屋评

估成本）

评估价格=重置成本价*成新度折扣率

2.取得⼟地使⽤权所⽀付的地价款和按照国家统⼀规定缴

纳的有关费⽤

3.转让环节缴纳的税⾦

四、应纳税额计算★★★★★

1.确定收⼊总额

2.确定扣除项⽬-重点，新5旧3

3.计算增值额

4.计算增值率=增值额/扣除项⽬⾦额

5.按照增值率确定适⽤税率和速算扣除系数

建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项⽬之和20%的，免税

6.计算应纳税额

应纳税额=增值额*适⽤税率-扣除项⽬⾦额*速算扣除系数

三、房地产开发企业⼟地增值税清算的条件

项⽬备注

⼟增税的清算单位

1.取得预售收⼊时，按照预征率预缴⼟地增值税；达到清算条件进⾏清算；

2.以国家有关部门审批的房地产开发项⽬为单位进⾏清算，对于分期开发的项⽬，以

分期项⽬为单位清算；

3.开发项⽬中同时包含普通住宅和⾮普通住宅的，应分别计算增值额。

（普通与⾮普通涉及到税收优惠问题）

⼟增税清算的条件应（必须的意思）进⾏清算

可要求纳

税⼈进⾏

⼟增税清算的条件应（必须的意思）进⾏清算税⼈进⾏

清算

（1）房地产开发项⽬

全部竣⼯、完成销售

的；

（2）整体转让未竣⼯

决算房地产开发项⽬

的；

（3）直接转让⼟地使

⽤权的

（1）已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑

⾯积的⽐例在85%以上，或该⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或

⾃⽤的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的——应在办理注销登

记前进⾏⼟增税清算

（4）省（⾃治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况

⼟增税项⽬的审核鉴

证

对审核鉴证情况出具鉴证报告

四、⼟地增值税的核定征收

哪些情况可以进⾏核定征收

五、清算后再转让房地产的处理

清算后销售或有偿转让的部分，纳税⼈应按规定进⾏⼟增税的纳税申报，扣除项⽬⾦额按清算时的单位建筑⾯积成本费

⽤*销售或转让⾯积计算。

单位建筑⾯积成本费⽤=清算时的扣除项⽬总⾦额/清算的总建筑⾯积

六、⼟增税清算后应补缴的⼟地增值税加收滞纳⾦

纳税⼈按规定预缴⼟地增值税后，清算补缴的⼟地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳⾦。

七、税收优惠

建造普通标准住宅增值额未超过扣除项⽬⾦额20%的，免征

因国家建设的需要⽽被政府征⽤、收回的房地产免征

因城市规划、国家建设需要⽽搬迁由纳税⼈⾃⾏

转让原房地产的

免征

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作

为公租房房源

增值额未超过扣除项⽬20%，免征

改制重组过程中涉及的⼟地增值税政策

《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关⼟地增值税政策的通知》

（财税【2015】5号）

⼋、征收管理

完善⼟增税的预征办

法

除保障性住房外，东部地区预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区不

得低于1%

法⼈纳税⼈：房地产所在地

纳税地点

法⼈纳税⼈：房地产所在地

⾃然⼈纳税⼈：住所地、办理过户⼿续所在地

纳税申报纳税⼈应在转让房地产合同签订后7⽇内（个⼈）

九、⼟增的预缴——《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第⼗六条规定

1.⼀般性规定——《国税发【2010】53号》

2.具体规定——看各地具体政策

3.预缴计税依据《国家税务总局公告2016年第70号》（建议采⽤这份⽂件）、财税[2016]43号

⼟地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

（纳税⼈转让房地产的⼟地增值税应税收⼊不含增值税）

4.国家税务总局公告2016年第18号第⼗⼀条规定：

⼀般纳税⼈采取预收款⽅式销售⾃⾏开发的房地产项⽬，应预缴税款按以下公式计算：

应预缴税款=预收款/（1+适⽤税率或征收率）*3%（不含税*3%）

适⽤⼀般计税⽅法计税的，按照11%的使⽤税率计算；

适⽤简易计税⽅法计税的，按照5%的征收率计算。

5.预缴⼟增税的会计处理

项⽬会计处理

核算预收款

借：银⾏存款

贷：预收账款（房款）

房地产企业收到预收款项时，不能确认收⼊，只是往来款项

预提⼟增税

借：税⾦及附加

贷：其他应付款——预提⼟地增值税

下⽉初申报并缴纳⼟增税

借：应交税费——应交⼟地增值税

贷：银⾏存款

结转预收款（确认收⼊）

借：预收账款

贷：主营业务收⼊

（当收⼊达到确认条件的时候，及时确认收⼊）

（当收⼊达到确认条件的时候，及时确认收⼊）

收⼊确认后，确认⼟增（亦可汇缴时结转）

借：其他应付款——预提⼟地增值税

贷：应交税费——应交⼟地增值税

⼗、⼟增税的清算

（⼀）、总体原则

1.明确清算项⽬：清算审核时，应审核房地产开发项⽬是否以国家有关部门审批、备案的项⽬为单位进⾏清算；

2.有分期的：对于分期开发的项⽬，是否以分期项⽬为单位清算；

3.分开核算：对于不同类型房地产，是否分别计算增值额、增值率、缴纳⼟地增值税。

清算应按照普通标准住宅、⾮普通标准住宅、⾮住宅型分类，分别计算增值额、增值率，据此申报⼟地增值税。

（⼆）扣除项⽬的审核要求：

1.在⼟增税清算中，计算扣除项⽬⾦额时，其实际发⽣的⽀出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除；（强调合法凭

证）

2.扣除项⽬⾦额中所归集的各项成本和费⽤，必须是实际发⽣的；（强调实质）

3.扣除项⽬⾦额应当准确地在各扣除项⽬中分别归集，不得混淆；（各⾃进⾏增值额核算）

4.扣除项⽬⾦额中所归集的各项成本和费⽤必须是在清算项⽬开发中直接发⽣或应当分摊的；

5.纳税⼈分期开发项⽬或者同时开发多个项⽬的，或同⼀项⽬中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采⽤合理的

分配⽅法，分摊共同的成本费⽤；（对于分期开发的房地产项⽬，各期清算的⽅式应保持⼀致）

6.对同⼀类事项，应当采取相同的会计政策或处理⽅法，会计核算与税务处理不⼀致的，以税务处理规定为准。

（三）⼟地增值税扣除项⽬

项⽬内容

1.⼟地增值税

扣除项⽬的内

容

（1）取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额；

（2）房地产开发成本，包括：⼟地征⽤及拆迁补偿费、前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施费、公

共配套设施费、开发间接费⽤

（3）房地产开发费⽤

（4）与转让房地产有关的税⾦（只是税⾦⾥⾯的⼀部分）

（5）国家规定的其他扣除项⽬（加计扣除项⽬）

（1）合法有效凭证；

（2）附送的前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施费、开发间接费⽤的凭证或资料不实，可核定；

2.扣除项⽬⼀

般要求

（3）公⽤配套设施的⼀般性处理原则：建成后产权属于全体业主，成本、费⽤可扣除；⽆偿移交给政

府、公共事业单位⽤于⾮营利性社会公共事业的，成本、费⽤可扣除；有偿转让的，计算收⼊，准予扣除

成本、费⽤；

（4）精装修费⽤可计⼊开发成本；

（5）预提费⽤，除另有规定，不得扣除（没有发⽣，⼟增不允许预提）；

（6）多个项⽬共同的成本费⽤，按清算项⽬可售建筑⾯积占多个项⽬可售总建筑⾯积的⽐例或其他合理

的⽅法；

（7）扣留建筑安装施⼯的质量保证⾦（建筑安装施⼯企业就质量保证⾦对房地产开发企业开具发票的，

按发票所载⾦额予以扣除；未开具发票，扣留的质保⾦不得计算扣除）；

（8）逾期开发缴纳的⼟地闲置费不得扣除（类似⼀种罚款）；

（9）为取得⼟地使⽤权所⽀付的契税，计⼊“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”中扣除；

（四）⼟增汇缴

项⽬内容

1.补提

如果总税款⼤于计提和预提数，则对于其差额

借：税⾦及附加

贷：其他应付款——预提⼟地增值税

同时

借：其他应付款——预提⼟地增值税

贷：应交税费——应交⼟地增值税

2.冲销如果总税款⼩于计提和预提数，则对于其差额按上述补提分录，负数

3.实际补交税款时

借：应交税费——应交⼟地增值税

贷：银⾏存款

4.可申请退税

国家税务总局公告2016年第81号⽂

……⼟地增值税清算当年汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项⽬的，可申请退税。

⼗⼀、⼟地增值税与增值税的对⽐

⼟地增值税增值税

纳税义务⼈

扣缴义务⼈

⽆⼀般纳税⼈和⼩规模纳税⼈之分；

根据会计核算、税务资料、经营规模将纳税义务⼈分为

⼀般纳税⼈和⼩规模纳税⼈；有法定扣缴义务⼈

扣缴义务⼈

⽆法定的扣缴义务⼈

⼀般纳税⼈和⼩规模纳税⼈；有法定扣缴义务⼈

征税范围转让房地产并取得收⼊的单位和个⼈

销售货物或提供加⼯、修理修配劳务以及进⼝货物的单

位和个⼈

税率

⼟增税按照增值额与扣除项⽬⾦额的⽐例⼤⼩，实

⾏30%、40%、50%、60%的4级累进税率

营改增后房地产企业⼀般纳税⼈执⾏⼀般计税法的，增

值税税率10%（2018年5⽉1⽇前是11%）；

⼀般纳税⼈执⾏简易计税法和⼩规模纳税⼈房地产企业

的征收率5%

计税⽅法

先计算增值额；

再计算增值额占扣除⾦额的⽐例，即增值率；

再依据增值率⽐照适⽤税率计算应纳税额；

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额-进项转出-留底税

额

⼩规模：应纳税额=销售额*征收率

征收管理机

关

纳税地点不

同

纳税期限

征税⽅式

免税项⽬

⼗⼆、相关法规⽂件

《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例及实施细则》

财法字[1995]6号

财税字[1995]48号

财税字[1995]61号

国家税务总局公告2016年第70号

财税[2016]43号

国家税务总局公告2016年第81号

财税[2016]140号

总局公告2016年第86号

⼟地增值税50问

▼

Q:

1、⼯业企业将⾃有⼟地转让，计算⼟地增值税时是否可以按照20%加计扣除？

A:

根据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增

值额的扣除项⽬，具体为：

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税⼈可按本条（⼀）、（⼆）项规定计算的⾦额之和，加

计20%的扣除。”

Q:

2、软装费⽤是否可以作为⼟地增值税的扣除项⽬？

A:

根据《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“四、

⼟地增值税的扣除项⽬

……

(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费⽤可以计⼊房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费⽤，除另

有规定外，不得扣除。”

因此，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费⽤可以作为⼟地增值税的扣除项⽬。

Q:

3、⼟地由政府拍卖取得的补偿是否缴纳增值税和⼟地增值税？

A:

《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》（财法字[1995]6号）第⼗⼀条第四款规定，因城市实施规划、国家建设的需要⽽搬

迁，由纳税⼈⾃⾏转让原房地产的，⽐照本法规免征上地增值税。《财政部、国家税务总局关于⼟地增值税若⼲问题的

通知》（财税[2006]21号）第四条规定，《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第⼗⼀条第四款所称因“城市实施规划”⽽搬

迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产⽣过量废⽓、废⽔、废渣和噪⾳，使城市居民⽣活受到⼀定危害），⽽

由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进⾏搬迁的情况；因“国家建设的需要”⽽搬迁，是指因实施

国务院、省级⼈民政府、国务院有关部委批准的建设项⽬⽽进⾏搬迁的情况。根据上述规定，获得补偿的⼀⽅，如果符

合财税[2006]21号中上述规定的，可以免缴⼟地增值税。

Q:

4、⼟地增值税应税收⼊是否包含视同销售收⼊？

A:

《国家税务总局关于印发〈⼟地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）规定，房地产开发企业将开发产

品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产等，发⽣所

有权转移时应视同销售房地产。其收⼊按下列⽅法和顺序确认：按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平

均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房

地产转为企业⾃⽤或⽤于出租等商业⽤途时，如果产权未发⽣转移，不征收⼟地增值税，在税款清算时不列收⼊，不扣

地产转为企业⾃⽤或⽤于出租等商业⽤途时，如果产权未发⽣转移，不征收⼟地增值税，在税款清算时不列收⼊，不扣

除相应的成本和费⽤。

Q:

5、旧城改造期间转让⾃有房地产是否缴纳⼟地增值税？

A:

《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例实施细则》（财法字［1995］006号）规定：因城市实施规划、国家建设的需要

⽽搬迁，由纳税⼈⾃⾏转让原房地产的，⽐照本规定免征⼟地增值税。符合上述免税规定的单位和个⼈，须向房地产所

在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收⼟地增值税。《关于⼟地增值税若⼲问题的通知》（财税

［2006］21号）对此作出详细规定：《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第⼗⼀条第四款所称：因“城市

实施规划”⽽搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产⽣过量废⽓、废⽔、废渣和噪⾳，使城市居民⽣活受到

⼀定危害），⽽由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进⾏搬迁的情况；因“国家建设的需要”⽽搬

迁，是指因实施国务院、省级⼈民政府、国务院有关部委批准的建设项⽬⽽进⾏搬迁的情况。

Q:

6、开发项⽬中，房地产公司收取的违约⾦、更名费是否缴纳⼟地增值税？

A:

违约⾦、更名费不计⼊⼟地增值税的销售收⼊，不征收⼟地增值税。

Q:

7、个⼈将⼟地归还政府取得的收⼊，是否需要缴纳⼟地增值税？

A:

根据《⼟地增值税暂⾏条例》及其实施细则的规定，转让国有⼟地使⽤权属于⼟地增值税的征税对象，⽽个⼈将⼟地使

⽤权归还政府的⾏为属于转让⼟地使⽤权⾏为，按照规定应缴纳⼟地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要，⽽

被政府批准征⽤的房产或收回的⼟地使⽤权，或是由纳税⼈⾃⾏转让原房地产的，则免征⼟地增值税。

Q:

8、在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括⼟地使⽤权）为主，是否应当计算⼟地增值税？

A:

在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括⼟地使⽤权）为主，如果⼟地使⽤权仍属于股权转让企业，不属

于转让⼟地使⽤权⾏为，不应当计算⼟地增值税。

Q:

9、房地产开发企业，未取得项⽬⽴项也未取得商品房预售许可证，只是租赁⼟地若⼲年，在租赁⼟地上建造的房产销

售是否征⼟地增值税？

A:

根据《国家税务总局关于未办理⼟地使⽤权证转让⼟地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）⽂件相关规定，

⼟地使⽤者转让、抵押或置换⼟地，⽆论其是否取得了该⼟地的使⽤权属证书，⽆论其在转让、抵押或置换⼟地过程中

是否与对⽅当事⼈办理了⼟地使⽤权属证书变更登记⼿续，只要⼟地使⽤者享有占有、使⽤、收益或处分该⼟地的权

利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了⼟地并取得了相应的经济利益，⼟地使⽤者及其对⽅当事⼈应当依

照税法规定缴纳营业税、⼟地增值税和契税等相关税收。因此，应当缴纳⼟地增值税。

Q:

10、⼟地置换中，双⽅均不⽀付补价，是否缴纳⼟地增值税？

A:

根据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例实施细则》（财法字[1995]6号）第⼆条规定：条例第⼆条所称的转让国有

⼟地使⽤权、地上的建筑物及其附着物并取得收⼊，是指以出售或者其他⽅式有偿转让房地产的⾏为。⼟地置换中，如

果换出⼟地是国有⼟地，并且国有⼟地使⽤权发⽣了转让，是有偿转让房地产的⾏为，属于⼟地增值税应税⾏为。

Q:

11、房地产开发企业将⼟地（房地产）对外投资或联营是否缴纳⼟地增值税？

A:

根据《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“三、⾮

直接销售和⾃⽤房地产的收⼊确定（⼀）房地产开发企业将开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投

资⼈、抵偿债务、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产等，发⽣所有权转移时应视同销售房地产,其收⼊按下列⽅法和顺

序确认：1.按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类

房地产的市场价格或评估价值确定。”

Q:

12、三个公司合并（均不是房地产企业），各⾃把名下房产过户到合并后的企业名下，是否需要缴纳⼟地增值税？

A:

根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关⼟地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）规定，按照法律规定或

者合同约定，两个或两个以上企业合并为⼀个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有⼟地、房屋权属转移、

变更到合并后的企业，暂不征⼟地增值税。

Q:

13、企业进⾏房地产划转的，是否应当征收⼟地增值税？

A:

根据《关于企业改制重组有关⼟地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）规定，除以⼟地使⽤权投资于房地产开发企

业⽤于开发产品或房地产企业以开发产品对外投资需视同按公允价值转让房地产计算缴纳⼟地增值税外，其他情形不征

⼟地增值税。

Q:

14、我企业以不动产投资⼊股，是否需要缴纳⼟地增值税？

A:

根据《财政部国家税务总局关于⼟地增值税⼀些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：“⼀、关于以房地

产进⾏投资、联营的征免税问题对于以房地产进⾏投资、联营的，投资、联营的⼀⽅以⼟地（房地产）作价⼊股进⾏投

资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收⼟地增值税。对投资、联营企业将上述房地产

再转让的，应征收⼟地增值税。”对于以⼟地(房地产)作价⼊股进⾏投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开

发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进⾏投资和联营的，均不适⽤上述暂免征收⼟地增值税的规定。

Q:

Q:

15、请问个⼈⾃⽤房屋进⾏交换是否征收⼟地增值税？

A:

根据《财政部、国家税务总局关于⼟地增值税⼀些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）⽂件的规定，对个⼈之

间互换⾃有居住⽤房地产的,经当地税务机关核实,可以免征⼟地增值税。

Q:

16、开发商将⾃⼰开发的房⼦产权办到⾃⼰名下，出租了数年后将其销售，按旧房转让缴纳⼟地增值税吗？

A:

房⼦所属的房地产项⽬已⼟地增值税清算的，按后续管理办法计算缴纳⼟地增值税。房⼦所属的房地产项⽬没有清算

过，根据项⽬的⽴项批⽂房产是⽤于销售的，项⽬已达到清算条件的，按规定对房地产项⽬进⾏清算，项⽬未达到清算

条件的，可先预征⼟地增值税；根据项⽬⽴项批⽂房产是⾃⽤的，按旧房转让缴纳⼟地增值税。

Q:

17、旅游设施转让要交⼟地增值税吗？

A:

《⼟地增值税暂⾏条例》第2条规定，转让国有⼟地使⽤权、地上建筑物及其附着物并取得的收⼊的单位和个⼈，为⼟

地增值税的纳税义务⼈，应当按照本条例缴纳⼟地增值税。从上述规定可以看出，⼟地增值税是针对纳税⼈转让房地产

⾏为征收的税种，税法规定的房地产包括国有⼟地使⽤权、地上建筑物及其附着物。因此，旅游开发公司转让的地⾯开

发设施，如果不是连同⼟地使⽤权⼀并转让的，则不属于房地产交易，不征收⼟地增值税；如果是连同⼟地使⽤权⼀并

转让的，则属于转让房地产⾏为，应该征收⼟地增值税。

Q:

18、房地产公司开发的⽤于出租的商业⽤房是否需要缴纳⼟地增值税？

A:

不需要缴纳⼟地增值税。根据《⼟地增值税暂⾏条例》及其实施细则规定，⼟地增值税以单位或个⼈转让国有⼟地使⽤

权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为计税依据。房地产开发企业将⾃建的商品房⽤于出租，因未转让，⽆从实现

转让收⼊从⽽实现增值，因⽽不属于⼟地增值税的征收范围。

Q:

19、企业分⽴时，转让⼟地和建筑物的，是否免征⼟地增值税？

A:

根据最新的《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关⼟地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）⽂件的规

定，除涉及房地产开发企业的相关分⽴业务外，其余的分⽴业务暂免征收⼟地增值税。

Q:

20、企业将房产⽆偿转让给关联企业，是否属于赠与⾏为，是否免征⼟地增值税？

A:

据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第⼆条规定：“条例第⼆条所称的转让国有⼟地使⽤权、地上的建

筑物及其附着物并取得收⼊，是指以出售或者其他⽅式有偿转让房地产的⾏为。不包括以继承、赠与⽅式⽆偿转让房地

产的⾏为。”另外，根据《财政部国家税务总局关于⼟地增值税⼀些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第

四点明确：“细则所称的‘赠与’是指如下情况：（⼀）房产所有⼈、⼟地使⽤权所有⼈将房屋产权、⼟地使⽤权赠与直系

亲属或承担直接赡养义务⼈的。（⼆）房产所有⼈、⼟地使⽤权所有⼈通过中国境内⾮营利的社会团体、国家机关将房

屋产权、⼟地使⽤权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基⾦会、希望⼯

程基⾦会、宋庆龄基⾦会、减灾委员会、中国红⼗字会、中国残疾⼈联合会、全国⽼年基⾦会、⽼区促进会以及经民政

部门批准成⽴的其他⾮营利的公益性组织。”因此，企业将房产⽆偿转让给关联企业，不符合免税赠与条件，应按规定

缴纳⼟地增值税。

Q:

21、请问房地产企业将开发的部分房产转为⾃⽤，清算时是否需要缴纳⼟地增值税？

A:

根据《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)⽂件的规定，

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业⾃⽤或⽤于出租等商业⽤途时，如果产权未发⽣转移，不征收⼟地增值

税，在税款清算时不列收⼊，不扣除相应的成本和费⽤。因此，对开发的商品房转为⾃⽤或出租等，不论是否办理产

权，只要产权没有发⽣转移的，不征收⼟地增值税。

Q:

22、企业兼并转让房地产的是否应征收⼟地增值税？

A:

根据财税字（1995）48号⽂件第3条规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收⼟地

增值税。

Q:

23、职⼯集资建房是否应缴纳⼟地增值税？

A:

根据《⼟地增值税暂⾏条例》及其实施细则关于⼟地增值税征收范围的规定，职⼯集资建房不属于⼟地增值税征收范

围，不⽤缴纳⼟地增值税。

24、房地产开发企业开发的经济适⽤房需要缴纳⼟地增值税吗？

A:

经济适⽤房属于“普通标准住宅”。纳税⼈建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项⽬⾦额的20%的，免征⼟地增值

税。根据有关规定，经济适⽤住房的利润率不得超过3%，从利润率分析，经济适⽤住房的⼟地增值税增值率不可能超

过20%，因此，房地产开发企业开发的经济适⽤住房不需要缴纳⼟地增值税。

Q:

25、纳税⼈取得⼟地应上交的⼟地出让⾦不直接⽀付给⼟地部门，⽽是作为政府部门对企业投资，可否作为计算⼟地增

值税扣除项⽬？

A:

纳税⼈取得⼟地的应上交的⼟地出让⾦不直接⽀付给⼟地部门，⽽是作为政府部门对企业投资，如果其⾦额与⼟地出让

合同确定的⼟地出让⾦⾦额⼀致，并且取得了⼟地出让⾦合法票据，在⼟地使⽤权转让计算⼟地增值税时，应当作为扣

合同确定的⼟地出让⾦⾦额⼀致，并且取得了⼟地出让⾦合法票据，在⼟地使⽤权转让计算⼟地增值税时，应当作为扣

除项⽬。

Q:

26、房地产开发项⽬分期开发，前期项⽬已核定征收，后期项⽬如何进⾏清算？

A:

《⼟地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第三⼗六条规定：对于分期开发的房地产项⽬，各期清算的⽅式应

保持⼀致。因此，前期项⽬已核定征收，后期项⽬也应该核定征收

Q:

27、⼟地增值税应税收⼊是否存在应抵减成本的收⼊?

A:

根据⼟地增值税暂⾏条例第⼆条和⼟地增值税暂⾏条例实施细则第五条规定，⼟地增值税应税收⼊包括转让房地产的全

部价款及有关的经济收益。因此，对于房地产开发项⽬中不属于转让房地产的相关收⼊，税务机关在⼟地增值税应税收

⼊审核时，不应计⼊，应抵减相应成本。如项⽬完⼯后处理⼯地⼯棚和围墙、对施⼯建设⽅的考核罚款等，应抵减建筑

成本。

Q:

28、房地产开发企业销售精装修房时，如其装修中包括销售家⽤电器、可移动家具、⽇⽤品、可移动装饰⽤品(如窗

帘、装饰画等)费⽤是否可以计⼊开发成本？

A:

房地产开发企业销售精装修房，其装修费⽤可以计⼊房地产开发成本。但其装修费⽤不包括房地产开发企业⾃⾏采购或

委托装修公司购买的家⽤电器、可移动家具、⽇⽤品、可移动装饰⽤品（如窗帘、装饰画等）所发⽣的⽀出。房地产开

发企业销售精装修房时，如其销售收⼊包括销售家⽤电器、可移动家具、⽇⽤品、可移动装饰⽤品（如窗帘、装饰画

等）等取得的收⼊，应以总销售收⼊减去家⽤电器等的采购价格作为房地产销售收⼊计算⼟地增值税。

Q:

29、拆迁安置费，在计算⼟地增值税时，应如何扣除？

A:

根据《国家税务总局关于⼟地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）相关规定，（⼀）房地产企业⽤建

造的本项⽬房地产安置回迁户的，安置⽤房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理

有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（⼀）款规定确认收⼊，同时将此确认为房地产开发项⽬的拆迁补

偿费。房地产开发企业⽀付给回迁户的补差价款，计⼊拆迁补偿费；回迁户⽀付给房地产开发企业的补差价款，应抵减

本项⽬拆迁补偿费。（⼆）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于⾃⾏开发建造的，房屋价值按国税发

[2006]187号第三条第（⼀）款的规定计算，计⼊本项⽬的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购⼊的，以实际⽀付的购

房⽀出计⼊拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计⼊拆迁补偿费。

Q:

30、房地产开发企业取得⼟地使⽤权时⽀付的契税，在计算⼟地增值税时，应如何扣除？

A:

房地产开发企业为取得⼟地使⽤权所⽀付的契税，应视同“按国家统⼀规定交纳的有关费⽤”，计⼊“取得⼟地使⽤权所⽀

房地产开发企业为取得⼟地使⽤权所⽀付的契税，应视同“按国家统⼀规定交纳的有关费⽤”，计⼊“取得⼟地使⽤权所⽀

付的⾦额”中扣除

Q:

31、房地产开发费⽤在计算⼟地增值税时，应如何扣除？

A:

（⼀）财务费⽤中的利息⽀出，凡能够按转让房地产项⽬计算分摊并提供⾦融机构证明的，允许据实扣除，但最⾼不能

超过按商业银⾏同类同期贷款利率计算的⾦额。其他房地产开发费⽤，在按照“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”与“房地产

开发成本”⾦额之和的5%以内计算扣除。（⼆）凡不能按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出或不能提供⾦融机构证明

的，房地产开发费⽤在按“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”与“房地产开发成本”⾦额之和的10%以内计算扣除。全部使⽤⾃

有资⾦，没有利息⽀出的，按照以上⽅法扣除。上述具体适⽤的⽐例按省级⼈民政府此前规定的⽐例执⾏。（三）房地

产开发企业既向⾦融机构借款，⼜有其他借款的，其房地产开发费⽤计算扣除时不能同时适⽤本条（⼀）、（⼆）项所

述两种办法。（四）⼟地增值税清算时，已经计⼊房地产开发成本的利息⽀出，应调整⾄财务费⽤中计算扣除。

Q:

32、房地产开发企业清算时补缴的⼟地增值税，是否需要加收滞纳⾦？

A:

根据《国家税务总局关于⼟地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，纳税⼈按规定预缴⼟地增值

税后，清算补缴的⼟地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳⾦。

Q:

33、企业延迟⽀付⼯程款⽽产⽣的滞纳⾦能否作为建筑安装⼯程成本在⼟地增值税前扣除?

A:

《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第七条第⼆款规定,开发⼟地和新建房及配套设施的成本,是指纳税⼈

房地产开发项⽬实际发⽣的成本。延迟⽀付⼯程款⽽产⽣的滞纳⾦或罚息不属于建筑安装⼯程实际发⽣的各项劳务成

本。因此,对于延迟⽀付⼯程款⽽产⽣的滞纳⾦或罚息不能作为⼟地增值税扣除项⽬。

Q:

34、如何确认⼟地增值税清算条件中的房地产开发项⽬是否已竣⼯验收?

A:

《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第⼆条第⼆款第⼀

项“已竣⼯验收的房地产开发项⽬”中的“已竣⼯验收”,是指其开发产品符合下列条件之⼀的情形:(⼀)开发产品竣⼯证明材

料已报房地产管理部门备案;(⼆)开发产品已开始投⼊使⽤;(三)开发产品已取得初始产权证明。

Q:

35、房地产开发企业收取的装修费能否计⼊房地产开发成本？

A:

根据《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）⽂件的规

定：“四、⼟地增值税的扣除项⽬房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费⽤可以计⼊房地产开发成本。

Q:

36、返还款或奖励款⼟地增值税如何处理？

A:

按⼟地增值税法规的规定，⼟地增值税按照转让房地产所取得的收⼊减除条例第六条规定扣除项⽬⾦额后的增值额和条

例规定的税率计算征收。⼟地增值税暂⾏条例实施细则对扣除项⽬中“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”规定为取得⼟地使

⽤权所⽀付的地价款和按国家统⼀规定交纳的有关费⽤。房地产开发企业收到政府返还的“⼟地出让⾦”或政府给予奖励

款，应根据给予资⾦的性质及具体要求分别进⾏不同处理，如是政府对房地产开发企业的⼀种补助，记⼊营业外收⼊，

如是⼟地出让⾦返还款，扣减⼟地成本。但具体以各地税收政策为准。

Q:

37、房地产开发企业按⼟地出让合同规定配建的保障性⽤房，在⽆偿移交给政府时，⼟地增值税处理是否要视同销售？

A:

根据《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，房地

产开发企业开发建造的与清算项⽬配套的居委会和派出所⽤房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热⼒

站、⽔⼚、⽂体场馆、学校、幼⼉园、托⼉所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体

业主所有的，其成本、费⽤可以扣除；2.建成后⽆偿移交给政府、公⽤事业单位⽤于⾮营利性社会公共事业的，其成

本、费⽤可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收⼊，并准予扣除成本、费⽤。因此，建成后⽆偿移交给政府的保障

房⼟地增值税不应视同销售处理，所发⽣的成本费⽤应当允许在计算⼟地增值税时予以扣除。

Q:

38、⼯程监理费计算⼟地增值税时应如何扣除？

A:

建设⼯程监理，是指由具有法定资质条件的⼯程监理单位，根据发包⼈的委托，依照法律、⾏政法规及有关的建设⼯程

技术标准、设计⽂件和建设⼯程合同，对承包⼈在施⼯质量、建设⼯期和建设资⾦使⽤等⽅⾯，代表发包⼈对⼯程建设

过程实施监督的专门活动。所以⼯程监理费应当作为房地产开发成本计⼊扣除项⽬⾦额。

Q:

39、产开发企业在开发房产过程中，受让⼟地使⽤权时缴纳的契税，能否在计算⼟地增值税时扣除？

A:

根据《国家税务总局关于⼟地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号）的规定，房地产开发企业为取得

⼟地使⽤权所⽀付的契税，应视同“按国家统⼀规定交纳的有关费⽤”，计⼊“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”中扣除。应将

缴纳的契税计⼊取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额中扣除。

Q:

40、企业在开发间接费⽤中计提的福利费，在计算⼟地增值税时如何扣除？

A:

房地产开发企业按规定在开发间接费⽤中列⽀的⼯资，对应发⽣的职⼯福利费，可以计⼊开发间接费⽤，但应当在开发

间接费⽤中允许列⽀的⼯资总额的14%以内按实列⽀。

Q:

41、房地产开发项⽬在⼯程竣⼯验收后，补开的建安⼯程发票是否可以在项⽬⼟地增值税清算时可以扣除？

41、房地产开发项⽬在⼯程竣⼯验收后，补开的建安⼯程发票是否可以在项⽬⼟地增值税清算时可以扣除？

A:

房地产开发项⽬在⼯程竣⼯验收后，补开的建安⼯程发票的，经过税务机关核实，发票所载⼯程确实属于所清算的房地

产项⽬，并且能够提供⼯程施⼯合同和⼯程结算资料，发票所载⼯程费⽤是真实合理的，可以在房地产项⽬清算时扣

除。

Q:

42、房地产开发企业聘请的中介机构，负责企业开发楼盘的全程管理监督，将楼盘打造成⼀定品牌。企业向该中介机构

所⽀付的费⽤，应如何归集？

A:

房地产开发企业发⽣的上述费⽤属于管理费⽤，可以作为房地产开发费⽤在计算⼟地增值税时按规定扣除。

Q:

43、清算后再转让的房地产，转让收⼊不能在转让后⼀次收回的，应在什么时间进⾏后续转让房地产的⼟地增值税的申

报？清算后再转让的房地产清算⽅式如何确定？

A:

《国家税务总局关于⼟地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第⼀条规定：⼟地增值税清算时，已

全额开具商品房销售发票的，按照发票所载⾦额确认收⼊；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双⽅签订的销售合

同所载的售房⾦额及其他收益确认收⼊。因此纳税已清算⼟地增值税的房地产项⽬继续转让的，其⼟地增值税应当于开

具商品房销售发票的次⽉或者交易双⽅签订的销售合同的次⽉申报。同⼀个房地产项⽬的房地产⼟地增值税清算⽅式应

当保持⼀致，清算后再转让的房地产的清算⽅式按整个房地产项⽬清算时的清算⽅式确定。

Q:

44、项⽬清算时未售部分的成本、费⽤、税⾦如何扣除？未售部分的将来的成本、费⽤、税⾦、预征税款的处理？

A:

根据《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第⼋条的规

定：在⼟地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税⼈应按规定进⾏⼟地增值税的纳税申报，扣

除项⽬⾦额按清算时的单位建筑⾯积成本费⽤乘以销售或转让⾯积计算。单位建筑⾯积成本费⽤=清算时的扣除项⽬总

⾦额÷清算的总建筑⾯积。清算时未售部分预征的税款不得扣除。未售部分在销售时按上述⽅法计算其成本、费⽤。未

售部分销售时已预征的税款在计算⼟地增值税予以扣除。

Q:

45、清算后再转让的房地产，转让收⼊不能在转让后⼀次收回的，应在什么时间进⾏后续转让房地产的⼟地增值税的申

报？清算后再转让的房地产清算⽅式如何确定？

A:

《国家税务总局关于⼟地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第⼀条规定：⼟地增值税清算时，已

全额开具商品房销售发票的，按照发票所载⾦额确认收⼊；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双⽅签订的销售合

同所载的售房⾦额及其他收益确认收⼊。因此纳税已清算⼟地增值税的房地产项⽬继续转让的，其⼟地增值税应当于开

具商品房销售发票的次⽉或者交易双⽅签订的销售合同的次⽉申报。同⼀个房地产项⽬的房地产⼟地增值税清算⽅式应

当保持⼀致，清算后再转让的房地产的清算⽅式按整个房地产项⽬清算时的清算⽅式确定。

Q:

46、请问房地产开发企业发⽣的预提费⽤，能否在⼟地增值税清算时扣除？

A:

《根据《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条的

规定，房地产开发企业的预提费⽤，除另有规定外，不得扣除。根据《国家税务总局关于印发＜⼟地增值税清算管理规

程＞的通知》（国税发〔2009〕91号）⽂第⼆⼗⼀条的规定，审核扣除项⽬是否符合下列要求：（⼀）在⼟地增值税

清算中，计算扣除项⽬⾦额时，其实际发⽣的⽀出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（⼆）扣除项⽬⾦额中所归

集的各项成本和费⽤，必须是实际发⽣的。因此，房地产开发企业的预提费⽤，除另有规定外，不得扣除。

Q:

47、在什么条件下，按房地产评估价格计算征收⼟地增值税？

A:

纳税⼈有下列情形之⼀的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项⽬⾦

额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，⼜⽆正当理由的。

Q:

48、请问印花税是否可以在计算⼟地增值税时扣除？

A:

根据《财政部、国家税务总局关于⼟地增值税⼀些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条的规定，关

于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产

开发企业按照《施⼯、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列⼊管理费⽤，已相应予以扣除。其他

的⼟地增值税纳税义务⼈在计算⼟地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

Q:

49、如何确定⼟地增值税的纳税申报时间？

A:

《⼟地增值税暂⾏条例》第10条规定，⼟地增值税纳税义务⼈应在转让房地产合同签订之⽇起7⽇内，到房地产所在地

税务机关办理申报纳税，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、⼟地使⽤权证书、⼟地转让、房屋买卖合同、房地产评

估报告及与转让房地产有关的其他资料。

Q:

50、建造⾼级公寓出售,增值额未超过扣除项⽬⾦额的20%,是否可以免征⼟地增值税?

A:

根据《⼟地增值税暂⾏条例》第⼋条第⼀项的规定,纳税⼈建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项⽬⾦额20%的,免

征⼟地增值税。根据《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第⼗⼀条的规定,条例第⼋条第⼀项所称的普通标准住宅,是指按

所在地⼀般民⽤住宅标准建造的居住⽤住宅。⾼级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。因此,建造⾼级公寓出售

不能免征⼟地增值税。