商业规划

商业街的发展与规划

Ⅰ、商业街的发展研究

一、建设现代商业街,增强城市综合竞争力

1、住宅开发的相对饱和,促使房地产开发商寻求新的商机

近几年,住宅的开发与建设发展较快,整体市场趋于饱和,房地产商如

何寻找新商机,追求更大的发展空间,——商业用房的开发正当时;

商业用房的开发经历了四个阶段：

196年以前,以大百货的开发为中心,进行旧城改造；

296年以后,5000m2以上大型超市逐渐出现；

320世纪末,21世纪初,商业街的建设开始起步,旧城的改造、新城的建

设正兴起；

4目前的SHOPPINGMALL建设热;

目前,全国已经建成及将要完成的购物中心有54个,约680万m2,平均

每个约万m2;新增项目约120个,1500万m2,支撑这样的大项目,每m2的保本

销售额为6000~8000元/m2,需要完成销售额1000~1200亿元,占全国社会

零售总额的3%~5%;这样惊人的数据、这样快速的发展速度,将会为其它业

态、中外企业带来强烈冲击;事实上,美国SHOPPINGMALL平均约为1万m2,

日本不足2万m2,英国均为万m2,我国目前SHOPPINGMALL的规模及发展速

度,远超过西方发达国家,有过快的趋势;

2、商业街的建设,要把握好新的概念

1现代商业街不同于传统商业街

商业街,是以商业中心为主导,以社区商业为基础,以各种商业街为特

色,形成的多层次、多结构的城市商业结构;

现代商业街,是多功能的整合,既有购物中心的功能,也有商业街的特

点,是多业态、多功能的整合;

商业业态,即商业企业经营形式,国家规定有8种形式：包括百货、超

市5000m2以下、大型超市5000m2以上、仓储商场、产销店、专门店即销售

着名品牌、专业店如国美、便利店;

商业形态,是商业企业为了产生群体的利益,而产生的一种积聚模式,

有三种形态,一种是原始状态如集市贸易,二是发展形态含现代商业街、购

物广场、商品一条街等,三是最高形态,包括国际购物中心、厂家直销中心,

它是商业用房开发的主要形态;

2现代商业街是城市的辐射、内聚的所在,是吸引客流的重要所在;

3现代商业街不是商品经营概念,而是商品和服务的综合营销,这里的

服务有两层含义,一是商品本身的服务,二是服务领域、服务项目、服务内

容;

4现代商业街不是业态的概念,而是反映城市特色的商业形态,它更强

调的是整合的概念;

5现代商业街不是商业企业的概念,而是城市的缩影,是城市的精华,是

城市的标志,城市的窗口,集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度;

3、在商业街的建设上存在的误区及倾向

1现代商业街不是产业化,越大越好,而是与社会经济发展和消费者需

要相适应,要因城、因市、因地开发,不能盲目扩大规模;据研究,一条商业

街最为合适的规模为15~20万m2,长度800m左右;

2商业街不是形象工程,应以需求为导向,以企业行为为主体;政府有时

为了追求政绩,而盲目上马商业项目,导致商业面积过剩,空置量增大;

3商业街不应该是政府行为,而是商业行为,要考虑投入、经济效益、

可持续发展,建市容易,兴市难;

4商业街的开发不是单纯的商业用房的开发,而是塑造一个商业环境和

生活方式,以地气提商气,以商气聚人气,以人气促地气;

5商业街的建设不是单一的房地产行为,而是将开发与经营有机结合;

4、要开发建设好现代商业街,要处理好新的关系

1处理好城与市的关系,城市的综合竞争力=生产力+流通力+文化力,城

市的发展要与经济发展、提高人民生活以及与城市的整体发展相适应,市与

城在,城因市兴,以城建市,以市兴城;

2处理好商与业的关系,有商才有业,有业才能聚商,商以业为目的和基

础;

3处理好规模与功能集成、业态集成、经营要素的关系,要对居住区商

业设置实施定量控制,根据不同居住规模,确定商业的配套标准;3~5万人的

居住区商业面积不低于万m2上海标准;业态设置分为必备性业态和指导性

业态两种,必备性业态主要有超市、便利店、餐馆、理发、洗染等服务设施,

指导性业态有专卖店、休闲娱乐等;

4处理好开发与经营的关系,商业街在前期建设时应考虑好经营的业态

及分布,并按其不同要求进行规划设计;

5处理好规划与环境的关系;整体规划,局部设计,商业街的建设要以商

业与艺术的完美结合为宗旨,力求打造业态丰富、环境优美的现代商业街;

6处理好选址与环境的关系;传统商圈是以步行距离为半径,但随着交

通的发展,商圈概念正悄悄发生变化,现在的商圈可能是条形的、扇形

的……,要根据商圈的辐射半径,适度控制商业街规模;

7处理好商品与服务的关系,硬件与软件设施的统一,商品和提供服务

相统一,物质服务与精神服务相统一;

8处理好点与面的关系,即商业街与城市的网点布局关系;

9处理好主体与配套的关系;

10处理好主题店与专业店的关系;

二、商业街的规范性与科学性

1、商业街的形成

1商业街的形成与发展阶段

①自发而成的集市,由各个点组成；

②商铺林立的街坊；

③繁荣热闹的区域商业中心；

④大型商业街的形成,标志着商业街进入新时期；

⑤大型商场及超市的出现；

⑥城市的改造带来部分商业的没落,城市空洞化开始出现,商业衰败

也开始出现；

⑦市场变革,老商业街回潮98年开始,最为典型的是芝加哥,人们在

住宅郊区化、轿车家庭化进程中,仍然怀念城市的繁荣;

2商业诞生的2条件

①市场条件,市场的需要造就了商业的出现；

②市政条件,是商业存在的硬件设施;

3商业街开发的4大原因

①政绩,政府为追求政绩,而大量兴建商业街；

②消费者,消费者的需求是商业街产生的基础；

③商家,商业街为商家带来若干好处,例如王府井商业街在改造前共

47家,仅其中5家盈利,改造后,增至63家,且全部盈利；

④开发商,开发商从商业街的开发建设中获利;

421世纪商业街的发展方向

①原有老商业街的改造；

②发展城市边缘地带的商业街;

2、商业街的功能

1商业街的功能

①交易功能：商业街是商品交易的场所;

②环境功能：两层含义,一是商业内部的环境,二是商业街作为城市环

境的组成部分;

③享受功能：商业街已不仅仅是购物的场所,也是休闲、娱乐的场所;

④展示功能：商业街是城市的窗口,同时也是展示各类商品的理想场

所;

2商业街的主体购成

①商家,包括国际知名企业集团、国内文化品牌、厂家直销企业、作

坊、生产中心展示区如义乌小商品市场、销售中心的经销商等等;

②顾客,包括主流顾客、支流顾客、辅助客流旅行者、观光者、随机

客流等等;

③行业的构成：即各业态的比例;

3、商业街的特色

1区域性,例如北京王府井大街,为国际精品一条街；西单商业街,则为

平民商业街,前门商业街,则为民族商业街；

2历时性,商业街往往是文化的积淀,是民俗的延续,是生活方式的反

映;

3品质性,商业街内在所蕴含的丰富的历史文化,以及其外在的表现形

式,都体现其优质性;主要体现在①、商业街的结构与布局上,强调其严谨性,

尤其要注意商业街首要的功能应体现其商业性,文化广场应放在商业街最

不影响交易的一角;②、商业街的风格与特征上,在商业街的建设上应重视

整体风格的把握,景观与建筑的相与融合;

4价值性：以人为本,以情为根,是体现商业街价值之根本所在;

4、商业街的产品

1打破传统模式,创造抽象产品

目前的商业街出现了3种形态：城中街如天津南市食品街、店中街如

东安市场“老北京一条街”、广场街如福州台江路商业街、新加坡乌节路商

业街等

2保存旧地风貌,改善内部以适应环境

①适应现代营销,做到零库存;

②硬件为软件服务

3取消社区符号,创造公众体验

①心理上突出共识理念

③形式上描述象征生活事务,景观、雕塑的生活场景化;

4幻化室内场景,营造特色风格：主要是在室内装饰装修上做到色彩夸

张,形态抽象;

5组织视觉走廊,珍惜自然景观：注意城市景观与自然的结合,并可人

工再造自然景观;

6提供“第三空间”软化城市界面：缓和建筑与城市的界面,提供一个

情绪转化的场所;

7诗化高新技术,改善购物环境：要利用高新技改善购物环境;

8塑造商业街的形象：以体现地方风貌为主;

Ⅱ、商业街功能定位的理念选择

一、市场导向理念

1、商业街规划与建设中的操作误区

1引资为上：一个或几个大的投资商的抉择决定了一条商业街的功能；

2租售为先：开发商将便于租售、尽快收回投资列为首要任务,重形式

上的包装与炒作,轻经营上的谋划与设计；

3转租获利：首批购租物业者投资行为比例过大,在其转租获利后,实

际经营者规模小且功能多元分散,商业街的功能特色无法得以确立;

2、市场导向首先是消费导向

1商业服务业的功能定位首先取决于消费力的支撑；

2商业服务业的功能定位同时取决于其辐射能力;

3、市场导向其次是经营导向

1商业服务业经营者居于市场中心,最了解市场情况；

2只有商业服务业经营者获得经营利润,商业街才可能可持续发展;

4、市场导向的实现需要规划者和开发建设者进行功能控制,必须树立

“经营商业街”的意识;

二、错位经营理念

正如人们都十分清楚的一条商业发展规律：一家商业企业,为避免与其

强劲的竞争对手两败俱伤,在经营过程中时常采取错位经营之术;一条商业

街与其它商业街的错位,主要表现为以下几个方面：

1、整体经营理念的区别;经营理念是CIS系统的核心,在同一条街上,

不同的企业,可以有不同的经营理念,但为了构造统一的街区形象识别,则

需要在整体上有一个统一的与其它商业街不同的理念;这一经营理念城逐

步融入到每个企业、每个经营管理人员的日常业务活动和行为中,需表现在

商业街的视觉载体上;

2、目标市场的定位不同;企业选取不同的目标市场定位,会使企业采有

不同的产品策略、价格策略和营销策略,并采取不同的经营方式和服务方式

为自己特定的目标顾客服务;商业街同样有总体的目标市场定位,不同的目

标市场定位会决定其商圈范围的大小、客流量及客流构成、功能构成与结

构、业种业态的选择、投资和经营主体的确定等等;

3、功能构成不同;以功能构成划分,商业街可分为主题型、综合型和混

合型等不同类型;主题型商业街功能相对单一,主题突出,功能特色鲜明,易

于与其它商业街形成错位例如重庆八一路好吃街；综合型商业街强调“复

合配套”,要求购物、餐饮、休闲、娱乐等功能齐全,难以从功能与其它同

类型商业街形成错位；混合型商业街强调突出其“有限主题”,并建设完善

为之服务的配套设施,局部的强势既是其市场形象形成的前提,又是其核心

竞争力的基础;

4、商业建筑及装修的形式与风格不同;例如位于北京世纪金源大酒店

负一层的商业街,以其地道的欧式建筑而独树一帜,风格鲜明;

5、交通组织的不同;科学合理的交通组织不但使商家的经营因此获益,

直接影响顾客在实现消费时的切身感受,同时又是商业街空间结构的功能

分区的标识;例如,苏州周庄镇商业街利用其水乡的特点,通过游船实现人

流交通;

6、商业环境与商业氛围不同;商业街商业环境的营造,由多种因素构

成：建筑物、卫生、街景、夜景、绿化、灯光照明、广告及悬挂物、雕塑、

城市小品等,均是商业街环境的组成部分,这些构成要素形成商业街的环境

特色；同时,商业街的环境必须体现其整体统一性,这样才能从总体上有别

于其它商业街;

三、生态平衡理念

任何一条商业街,在规划及建设发展中,将“生态商业”的理念植入其

中,均可对其特色的形成产生重要影响;

生态商业有三层基本含义：

1、环境保护及商业街的绿化美化;从总体上看,商业街的建设不但要达

到有关环保法规规定的基本要求,而且要采取特殊措施,通过独特的绿化美

化手段和对光、气、水、声音等的特殊处理,形成商业街的环境特色;

2、绿色经营与绿色消费;从经营的产品上看,绿色经营要求其产品应当

低污染、无公害；从经营过程看,绿色经营要求在不对公共环境造成破坏的

前提下,重视再生资源的回收与利用;而绿色消费不单指消费者尽量购买绿

色产品,不应包括商业街应引导顾客在消费过程中应有较强的环保意识;

3、商业街内部要保持其“生态平衡”;商业街内部也存在相生相克、

配套协调、自然平衡的规律性,这表现在商业服务业的总体量是否与整体的

市场容量相适应、商业街的整体规划是否适应商业经营发展的规律性等方

面,同时,不同行业间、不同业种业态间、不同顾客群体间、不同的商业服

务业经营企业间都存在着相互支持、依托和配套的规律性,在进行商业规划

时,若将众多相克的商家聚在一起,或将一种非主力业态或商业能量较低的

企业置于商业街的“黄金漩涡点上”,其后果可想而知,例如将书店与迪吧

放在一起,将电影院放在商业街入口处等;

因此,进行商业街的整体规划,研究商业发展之规律,形成平衡的局域

市场的“生态”环境,并将本商业街置于更大范围的市场去考量,看其与其

它商业街是否能够形成相生相辅的格局,将成为商业街长期发展的重要影

响因素;

Ⅲ、商业项目设计

一、SHOPPINGMALL的开发设计

1、SHOPPINGMALL不同于住宅设计

1传销而非直销,SHOPPINGMALL设计类似于传销,更多地是靠设计师的

口碑,而住宅设计则直接针对消费者,满足消费者的需要,类似于直销;

2业态定位,业态定位应先行于商业设计,这与住宅开发有些类似：策

划先行;

3应有专业顾问机构,目前大多商业地产开发商走入误区,将开发、建

设、招商、销售全部纳入自己的业务范围；但是,在商业地产运营过程中,

涉及到多专业、多行业,每一个环节都需要专业能手,所有,专业顾问机构也

就应运而生;

4招商须有特殊的渠道和合适的方式,例如大连万达与沃尔玛等大商家

结成战略联盟,为SHOPPINGMALL的成功打下了坚实的基础;

5招商未定,设计不宜先行;

2、大型商业设计应按主力店要求设计;

3、重视大型中庭的设计,中庭不能有进迷宫的感觉,应给人以安全感,

良好的中庭设计可以体现空间舒适感,增强消费者逛街的乐趣;

4、SHOPPINGMALL是多种业态的大融合;

5、交通组织最复杂

1员工、货物、顾客的交通应予以区别；

2应考虑如何让人向上走,例如通过扶梯、室外电梯的运用；

3怎么将人流向深处引,可能通过巧妙的入口设计、特色景观、主力店

等方式;

6、光效、广告媒体、特效工程的综合运用;

二、商业街的规划设计

1、商业街的高速发展

1与住宅销售互相支撑；

2商业街的发展标志着一个城市的经济发展水平;

2、空间的限定和功能的划分

1建设商业街,空间应有个性,仅做街道和建筑远远不够,空间感觉应是

人站在中间,知道自己所在位置,路程有多远,要让消费者充满安全感,感觉

自己所处的环境充满人情味;

2空间与功能互相配合;购物和非购物的完美结合;

3、商业街的尺度把握

一个商业街的心度,应该以人的步行为尺度,而不是以机动车为尺度;

以人为尺度建设商业街要考虑两个方面：一是人走的愿望;比如10米宽的

马路人们愿意过,20米宽的就不愿意过了,宽到一定程度后,人就感觉疲劳

不愿意走；再有就是人的惰性;一个两层的商场,一层销售可能很好,二层就

不尽如人意;

4、商业街的细部处理,例如通过灯饰、广告牌、地面砖、店铺外装修……

等细节来体现商业街的独特个性；商业街的魅力在于繁杂的多样性的共生;

5、要打破建筑与景观的界限,人们来不来逛街,还取决于一些非建筑元

素,如茶座、广告牌、铺地面砖、栏杆、电话亭等,应该把景观园林和建筑

设计结合起来做;建筑设计不应该简单地满足一个商业项目的流量、规模、

流程这此技术指标,人的心理指标也要满足,非建筑语言的运用,要注重室

外、半室外空间的合理运用,装饰材料的软化更能体现充满人情味的购物空

间;

三、如何操作商业地产设计

1、处理好开发者、使用者商家、消费者的关系；

2、明确业态与操作方式；

3、根据市场定位明确主题；

4、以专业的态度进行沟通和融合；

5、重视专业顾问机构；

6、认识建筑师背景的差异;

Ⅳ、商铺的投资与评估

商业地产公司开发商用物业,首要的是若何收回投资,若配合实现利润

最大化,而这有面对着众多的大大小小的投资者,在我司的开发模式下,投

资者的地位尤为重要;投资者投资行为直接关系到项目的收益能力;

一、商铺热销的原因

1、市场环境因素：社会经济和城市建设的发展,商业的作用显着增强,

商品住宅区大量兴起,也促进了周边商圈的发展；

2、投资因素：目前个人投资渠道较少,股市、债券等投资回报不理想,

国内外连锁机构竞相圈地,抢占市场,也加大了商铺的需求量;

二、投资商铺的优势

1、稳定性：相对于股市、债券等,其稳定性是其他很多投资渠道所不

能比拟的,而大多数投资者认为,投资商铺可以获得稳定的收益；

2、能长期升值：从投资者的角度,认为物业是会长期升值的；

3、具有高回报率：住宅回报率一般只有6％～8％,而商铺的回报率可

达8％～12％,甚至15％,对投资者具有诱惑力；

4、具有投资潜力：

三、商铺投资者的类型

1、专业的商铺投资商：拥有较为雄厚的经济实力,做大型商铺投资,

购买商铺的产权或经营权,出租给各个经营商；

2、小型商铺投资商：拥有一定的闲散资金,适宜个人;

四、商铺的主要类型

1、新建住宅底商：目前已成过时趋势；

2、已经形成规模的大型商业街区：

3、大型人流集散地：

五、商铺投资的类型：购买和租赁,购买又分初始购买和二手购买,租

赁又分直接租赁和转租;

六、商铺选择的六大要素：人气,位置和交通,铺型设计,物业管理,商

业承载量,升值潜力;

七、商铺价值的市场分析

1、是否处于核心商圈：核心商圈的力量是巨大的,是否处于核心商圈,

其价值的相差可达数倍；

2、市政规划如何：市政规划可让一个项目或区域的商业价值大起大落,

对商业的巨大影响不可不引起重视,比如城市交通建设,市政工程建设,城

市规划；

3、掌握租金水平及未来走势：这对大多数投资者来说较难,但他对投

资收益的判断至关重要；

4、选择成熟地段：地段的重要性是多数投资者所关注的；

5、注重长线收益：投资决策时切忌只顾现实利益,投资是一个长期行

为；

八、商铺投资收益率的计算

1、租金回报率分析法

公式：税后月租金－每月物业管理费×１２/购买房屋总价

这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资;

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”

的简捷方法;

弊病：没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不

能作为投资分析的全面依据;对按揭付款不能提供具体的分析;

2、租金回报率法

公式：税后月租金－按揭月供款×１２/首期房款＋期房时间内的按揭

款

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更

广,可估算资金回收期的长短;

弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应;不能解决多套投资的

现金分析问题;且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具;

3、ＩＲＲ法内部收益率法

公式：ＩＲＲ＝累计总收益/累计总投入

优点：考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素;可以

与租金回报率结合使用;ＩＲＲ收益率可理解为存银行,只不过我国银行利

率按单利计算,而ＩＲＲ则是按复利计算;

弊病：通过计算ＩＲＲ判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据

推断未来;而未来租金的涨跌是个未知数;惟有一点是可以确定的：市场的

未来是不确定的,有升值的可能,也有贬值的可能,只是看升值、贬值哪种可

能性大了;所以还要进行投资敏感性决策分析;作为投资行为,投资者关注

的是收益与风险,通过对ＩＲＲ的分析发现相关性最高的是房价、租金以及

能否迅速出租;由于房价是已知的,于是能否准确预告租金水平及选择投资

项目便成为投资成败的关键;

九、投资商铺的风险因素及防范

1、政策风险：产业政策、税收政策、信贷政策等,把握房地产政策周

期是防范商铺投资政策风险的重要举措,把握政策调控的时滞及其原因是

风险防范所必须的；

2、行业风险：行业周期风险、商业行业的风险、房地产行业的运行风

险和泡沫风险等,密切关注相关信息,规避风险；

3、操作风险的防范：注意区域内商铺的总量和增量,把握投资时机,

注意物业管理,考察商铺所在商业区的种类和规模,密切关注环境特征与自

身特性;

十、投资商业地产重要的是前期策划,强调的是理性投资,应持谨慎性

原则;

我们在开发商业地产时,可以有针对性地策划,有一些项目可以针对专

业的商铺投资商,专业的商铺投资商拥有较为雄厚的经济实力,可以购买商

铺的产权或经营权,出租给各个经营商,若其整体取得经营权,则我方可以

此优质资产融资,达到预期目标；有一些项目可以针对小型商铺投资商,就

应策划适宜的投资模式,给投资者一个较为理想的预期,以达到双赢或多

赢;

开发商业地产,应有以投资者为主的思想,通过市场分析,评估商铺的

价值,按投资者的需求选择适宜的地块,有针对地做好商铺的策划,体现商

铺价值的最大化;

Ⅵ、案例分析

一、东方新天地

东新天地由和记黄浦开发,为地铁上盖工程,位于北京市王府井大街入

口处,宽50米,长1000米,营业面积为上下两层负一层、一层,共分为5部

分：缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地;

各部分各有一个主入口,有一个主力店——晨曦百货,精品店以服饰包括珠

宝、饰品等为主,配以餐饮大食代、元绿回转寿司等品牌店、娱乐电影院、

东方甜心儿童主题乐园等等;

店铺标准开间8.1米,进深有长有短,走道呈弧形,5个组成部分通过负

一层不同特色的中庭自然分隔开来；负一层通过大面积的两层通透,弱化了

非平街层的感觉,且它与地铁站相连；同时,商业仅一层、负一层两层,将商

业体量控制在了合适的范围内,商业价值得以充分提升；垂直交通主要是通

过扶梯来完成；车库位于负三层;

另外,该项目的高差处理也特别有意思,位于王府井大街的入口与另一

端入口有约4~5米的高差,通过每个入口处平缓的坡度消化1米高差,使两

端入口处于一个平面上;

二、宁波天一广场

宁波天一广场地处宁波最繁华的商业街——中山东路及药行街交汇处,

由宁波城建投资控股有限公司投资14亿元精心打造;广场总占地面积万m2,

总建筑面积22万m2,其中中心广场面积万m2,水体面积6000m2,绿化率32%;

广场由美国摩尔达设计师事务所设计;

1、定位：是宁波乃至浙江有史以来规模最大的商业旧城改造项目;

2、融资方式：政府项目,企业运作

3、4大商业体系：服装、餐饮、娱乐、精品,10大业态,250余家商户

1精品区：国际购物中心万m2；

2女装区：3万m2；

3男装区：万m2；

4超市：乐购超市万m2；

5综合区：共万m2,包括银泰太平洋百货、苏宁电器、永乐电器;

6餐饮区：包括象山石浦海鲜饭店8000m2,水街风情餐饮街万m2,还有

KFC、麦当劳等20余家品牌餐饮店；

7新彩虹娱乐总汇7000m2；

8丽池休闲浴场8000m2；

9天一数码港8000m2；

10童梦楼青少年儿童世界万m2包括6000m2儿童百货,800m2儿童乐

园,3000m2儿童书店,1000m2儿童餐饮;

4、景观定位

1城市客厅

2时尚、科洁、现代

3材质有玻璃、不锈钢、花岗岩

4景观：亲水、绿色、开阔

——引入激光水幕电影

——休闲水街

——亚洲规模最大、档次最高的音乐喷泉,有2000只喷嘴,

喷高最高达40米;

——在中山东路主入口上,种植着6棵来自澳大利亚的“加

拿列海枣树”;

5、管理模式：企业管理为主体,政府执法为保障

6、服务理念：一站式、一门式服务,统一在客户服务中心

7、经验教训

1广大市民的惯性消费心理,某些高档商店门可罗雀,一系列的促销活

动有所改善;

2基础设施不够完善,厕所、自动扶梯指向不明,结构过于迂回,商铺均

好性差,通过三次制作指示、导向牌后,情况得到改善;

3筛选经营户需要一个较长期的过程,事实上,经营户的素质对项目的

成败非常重要;