公积金提前还款利息怎么算

房贷提前还款怎么划算

房贷提前还款怎么划算

哪些人适合提前还房贷?

1、不善于理财的人

如果手头闲钱较多，却只存在银行吃利息，还不如先还房贷。据中国银行

国际金融研究所统计，国内主要17家银行平均5年期存款利率为2.94%。这比

4.47%的平均房贷利率要低不少。同样道理，提前还贷也适合于购买保本银行理

财、余额宝等收益低于房贷利息的投资者。

2、身处贷款前期购房者

无论是等额本息还是等额本金，都是越早还款越划算。因为前期多还，意

味着借银行本金额度将减少，可以为后期节省大量利息。两相比较，等额本金对提

前还贷的时间节点要求更靠前，最好在还款期1/3前，因为到这一节点将近一半的

利息已经还完，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。而等额本息

提前还贷则可在还款中期前。

3、月公积金缴纳金额较高者

由于公积金是专款专用，如果不用于还房贷，放在账户里也是取不出来

的，所以还不如用于提前还贷。如果选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前

还房贷一定要先还利率较高的商贷部分。

首先大家要注意，提前还房贷可能面临违约金。其实大家在买房贷款时，

一般都会在协议上规定一定期限内不得提前还款，否则要支付一定金额的违约金，

因为银行发放贷款就是为了赚取利息，如果提前还了银行赚不到利息自然不符合其

自身利益。

另一种情况则是，在签订贷款合同时，借贷双方并没有事先约定。那么，

这时候，贷款机构通常根据行业惯例收取相应比例的违约金。贷款在还款期未到之

前即先行偿还贷款，通常要收1%-3%的违约金。

因此，我们买房贷款之后，是否有必要在还没到期之前就把贷款还清，很

值得我们仔细算一算。在算之前，我们先要清楚还贷的两种方式：“等额本金”和

“等额本息”还款都是怎么个算法。

等额本金：

是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在

该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而还的利息越来越少，因此

起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

等额本金计算公式：

月还款额=(贷款本金/还款月数)+(本金—已归还本金累计额)×每月利

率

举个例子来说，如果我们从银行贷款100万，期限20年，年利率是

3.6%，那么月利率就是0.3%(3.6%/12)，每月的还款额中本金部分是固定的，但是

每月需要还的利息是不同的`。

每月本金还款额=100/(20×12)=4166.67元

第一个月利息=100×0.3%=3000元

第一个月还款额共计：4166.67+3000=7166.67元

第二个月利息=(100-0.4166.67)×0.3%=2987.5元

第二个月还款额总计：4166.67+2987.5=7154.17元

以此类推，我们可以看到，等额本金法在前期的还款额度较大，而后逐月

递减，因此比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的

人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

等额本息：

是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，通俗地讲，

等额本息就是“每月还的本金与利息之和是不变的”，但其中本金与利息的比例是

变化的。

举个例子，等额本息每月还款1000元，以后每月都是1000。但是，第一

个月的1000中，可能有400元是本金，600元是利息;第二个月中420元本金，

580元利息，到最后一个月，980元本金，20元利息。

由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清

的利息后，所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还

款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

假定从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款年利

率4.2%，每月还本付息。

每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^

还款月数-1]按照公式计算，每月应偿还本息和为1233.14元。

第一期贷款余额20万元，应支付利息700元(200000×4.2%/12)，支付本

金533.14元，仍欠银行贷款199466.86元;

第二期应支付利息698.3(199515.67×4.2%/12)元，支付本金534.84

元，以此类推。

知道了等额本金和等额本息贷款，我们也就知道了在什么情况下提前还房

贷不划算了。

一般来说，房贷提前还款方式包括全部提前还款和部分提前还款，全部提

前还款，将所有的贷款一次还清，无疑是最好的，这样可以少交很多利息，但是对

于已交的利息则不退还。

注:

大家要注意，以下情况是不适宜提前还款的：

1、用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的

由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿钱做一些理

财，比如买些业绩稳定的基金、或者评级在AA以上的债券，都更划算。

2、等额本金还款期已过1/3的

等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是

说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款

超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对

还款额影响不大。

3、等额本息还款已到中期的

等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个

月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还

款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。