酒店运营方案

酒店装修改造与运营设计方案

一、拟设计主题

（一）临汾客运段招待所建筑项目介绍

该地处于临汾火车站出口右侧20米，现为一家招待所性质。根

据实地考察，该建筑为5层的直转角的步梯楼。带一个小型的停车场.

内部大概情况如下:

1、一层现有一个小厅，作为登记服务总台，以及现闲置的餐厅，

楼梯后为相关的工作休息间。

2、二、三、四、五层为客房，现有服务项目为四人间（不含卫生

间)、三人间、标间、单人间。共计能容纳80人住宿。

3、由于老式建筑格局,房间面积在20平米左右。楼层有公共卫生

间，现总房间数达到60多间.

4、整体建筑外立面为白瓷砖、塑钢门窗。消防梯等配置齐全。

5、内部装修已破旧,灯光与房间内饰陈旧，部分设备也处于老化状

态。

（二）周边环境介绍

1、该改造项目位于临汾市火车站旁边,处于老城的中心区域，有着天

然的区位优势。但是,带来的负面影响也随之而来，如来往人员混杂、

治安差乱、周围卫生状况不良好等等。

2、周边辐射的500米内，经过走访，有快捷酒店性质或商务酒店性

质的酒店数量为12家，不含小旅馆或招待所一类的。

3、周边房间价格基本维持在138—198元之间的价位，大部分酒店提

供洗浴桑拿服务，甚至是异性服务。整个周边同行档次均处于低端水

平。

二、设计方向介绍

根据临汾的区域与地域文化，针对周边酒店市场的现状，要使

该酒店项目能够凸显出来与众不同之处，就需要在酒店的品牌经营思

维、装潢设计理念、内部功能布局方面做一些方向或酒店行业趋势性

的设计.

（一）品牌经营思维

脱离快捷酒店模式与星级酒店模式，在定位上做成主题商务酒

店,针对30-45岁之间的商旅客户,以及80、90后的时尚年轻人，此种

模式目前在临汾还没有。

(二）装潢设计理念

酒店整体设计为主题商务酒店。铺垫的文化因素为：临汾地域文

化+时尚文化.

（三）内部功能布局

针对系统内部接待、散客、时尚年轻人，酒店布局上要增加1

—2个小型会议室（会议与餐饮宴会可兼用），改造出4个左右餐饮

包间,提供私房菜或新派创意菜等.所有房间提供网线端口和全区域无

线wifi,满足商旅客人与时尚人群需要。根据现有的房间情况与格局，

房间内部设施要凸显出个性化特征。

三、改造预算

(一）房间与楼道改造预算费用明细表

注：以下仅为大概预算,具体的还须等工程装修公司根据实际房屋结

构与房间实际情况进行核算。

序号项目名称单位数量单价（元）合计(元）备注说明

一、该项目每间房

1拆门套、墙裙m22110210清工倒垃圾

2电路改造m221561176不含开关、插座、灯

3卫生间、门套带门套1720720强化木套装门

4房间、门套带门套1940940强化木套装门

5墙顶面基层处理m270。216.51158.3佳帝腻子粉

6墙表面m266.524.51629壁纸

7顶表面m217。512.6220。5乳胶漆

8暖气罩维修m23。578273强化木板

9窗台板m21。6130208中国黑大理石

10卫生间洁具项128502850全部设备

11卫生间水路改造项1680680铝塑管、管件

12地面m217.5861505地毯

13窗帘m21270840布窗帘

14开关、插座、灯项1360360

15卫生间吊顶m2476304塑钢板

16房间吊顶m217.5951662.5石膏板

17窗套套1320320强化木套装

18地脚线m1913247强化木

小计15303.3

二、楼层主过道（此仅为一层的报价，如果二层至五层在上下水管道改造方面，需要增加每层

管道费用合计约14000元/层左右的费用）

1拆墙裙m26010600清工倒垃圾

2电路改造m260563360不含开关、插座、灯

3墙顶基层处理m2290.516.54793。2佳帝腻子粉

4墙表面m2230。524。55647。2壁纸

5顶表面m26012。6756乳胶漆

6楼道吊顶m260955700石膏板

7窗套套1320320强化木套装

8地面m260865160地毯

9地脚线m83131079钢化木

小计27415.4

.

（二）其它装修预算书

序号项目名称单位数量单价（元)合计(元）备注说明

一、楼梯

1拆墙裙m25110510清工倒垃圾

2墙顶面基层处理m230616。55049佳帝腻子粉

3墙表面

m215324。53748。5壁纸

4顶表面

m215312。61927.8乳胶漆

5扶手m51381938刷漆

6地面m295868170地毯

7开关、灯项1800800

8地脚线m9513285强化木

小计22428。3

二、厨房

1拆墙m260281680清工倒垃圾

2墙面m289＊450墙砖

3地面m26＊800地砖普通

4电路改造m260563360不含开关、插座、灯

5水路改造项112001200菲时特PPR管件

小计25014

三、楼顶

1底层处理m28304335690水泥、沙子

2顶表面m28302621580SPS材料

小计57270

四楼背面墙维修项160006000

五综合管理费项5%1812046。690602。33占工程总造价的5%

合计201314.3

以上费用计算:

1、房间按照60间费用=918180元

2、楼道改造费用=137075元

3、其他装修=201314元

4、门厅与大堂改造=350000元

合计：1506569元。

备注：

1、以上预算不含装修资质证费及税务证费；

2、以上工程不含室内家具、空调、弱电主设备,强电主设备，以及相

关的电梯设备；

3、施工期间水电费由自己支付；

4、施工期间如有增加项目，另行书面材料;

5、以上工程不含暖气工程，要按实际情况再协商。

(三）电器设备：

（1）现有空调进行检修,应该能用，适当的再增加几台（两会议室2

个、大堂2个、包间共4个等8个三匹以上的柜机空调）

（2）60台电视

（3)大厅吊灯、灯具、开关、弱电装置

费用测算在：680000元

（四）家具与床上、窗帘、卫生间布草：

60间房大概费用420000元

（五）厨房设备

炉灶、蒸箱、冰柜、荷台、扒炉等费用20万

（六）餐饮设备：桌椅、餐具等20万

改造费用大致预算在290余万.

四、管理费用预算

1、购买办公设备与办公费用：10万

2、购买酒店管理软件：10万

4、开业前购买的餐饮原材料15万

3、开业前人工费用：

人数配置：前厅6人（10800），楼层10人（14000),保洁3人(4200），

餐饮9人（15300）,厨师10人(3。5万)，工程2人（4000），办公1

人（2000），主管2人（6000），店长1人（5000)。合计人数：44人。

工资预计费用96300元/月。

4、水电费与煤气预算：2。5万左右/月。

5、房租50万/年，月均42000元

五、盈亏预算分析

1、每月产生的固定费用支出在163000元左右。

2、设计60间客房,每间房按照平均房价188元/间计算,参考90%的利

润点，需要每天出租32间，即53%的出租率，如此使得该项目能处

于盈亏平衡状态.

3、根据对市场预测，出租率应该能达到75%，按照此方式计算，每

月盈利额应该在9。2万元，餐饮每天按照5000元的营业额计算，60％

的毛利(总费用里已包含人工、能源费用了),每月能盈利9万元。每年

的盈利额在200万余元。故投资回收期应该在在2-2.5年左右。

六、宣传营销（口述）