旅游景区规划

旅游总体规划

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旅游总体规划

旅游总体规划（overalltourplan）又称旅游综合规划，是在旅游资源调查评

价的基础上，根据国家的方针政策和国民经济发展的需要，综合分析旅游区资源特点和

社会经济技术条件，提出旅游区发展战略；确定旅游区的性质；划定旅游区和风景区的

范围及外围保护地带；划分景区和其他功能区；制定保护和开发利用风景名胜资源的措

施；确定旅游区的接待容量和游览活动的组织管理措施；对风景区的总体布局、绿化、

交通、水电、旅游服务设施进行统筹安排、全面规划；进行总体投资预算和效益分析；

进行环境经济及社会影响评价分析。它也常包括某些专题规划（或称部门规划）的内

容，如旅游资源调查、评价和开发；客源市场调查、分析和规划；旅游线路设计和规

划；旅游商品设计规划；旅游环境保护；旅游管理和人才培训计划等。旅游总体规划是

与旅游部门规划对应而言，它具有全局战略性，对景区内各景点及具体建筑项目不作详

细规划。

旅游总体规划的四大特点

1.可操作性

旅游总体规划的可操作性特点，主要是指其实用性强。在这一点上，它与旅游发展

规划有着明显的不同。旅游发展规划的战略性、指导性、原则性很强，但战术性很差，

而旅游总体规划则战术性、实用性和可操作性都很强，可以切实指导旅游区的建设、布

局和发展。旅游总体规划是旅游区建设与发展的蓝图，是在密切联系实际、广泛征求意

见的基础上产生的，对各种问题的研究都比较深入、具体。因此，其实用性强是自然而

然的。

2.系统性

旅游总体规划的系统性特点，主要体现在其规划内容上，即通过旅游总体规划，抓

住地区旅游业发展的核心问题，按照旅游可持续发展的思想，用大旅游观念看待旅游业

产业体系，将国际旅游、国内旅游和当地居民的休闲游憩活动视为完整的市场系统，构

筑区域旅游产业板块，将众多旅游相关产业纳入政府“大旅游管理”体系，制定具有可

操作性的旅游发展目标，为区域经济和社会的发展提供决策支持和政策保障。所谓总体

规划，就其名称也在一定程度上说明了规划内容的系统性，否则就名不副实。

3.具体性

旅游总体规划不仅要求其内容具有系统性、完整性、而且要求其详细、具体，即旅

游总体规划对旅游产品体系、旅游支撑体系和旅游保障体系中的任何一个问题都要事无

巨细地认真对待，要对旅游资源、旅游市场、发展目标、战略部署、空间布局和功能组

合等进行具体的分析和研究，对实施规划的具体措施要逐项落实。总体规划不是大而空

的规划，而是大而实、全而实的规划。

4.层次多样

旅游总体规划的期限可分为：近期规划为3—5年，中期规划6—10年，远期规划

在10年以上，并对20年以后的旅游发展做出轮廓性的规划安排。从规划的内容看，是

“近详远略”，如近期规划既要充分考虑旅游区内知名景点的开发及其道路交通的修

建，还要考虑基本生活需求设施、基本娱乐、商业、服务设施和基础公用设施的建设，

包括主要的饭店、宾馆、水电、通讯、出入交通网和商店等，以满足旅游者基本的食、

宿、游、购、娱的需求;在区位选择上，应选择交通方便、容易开发的地段，便于施工;

大众饭店的位置不宜太偏，应靠近交通枢纽，否则在开发初期，易使游客产生惧怕心理

和不安全感。而中期规划着眼于整体开发，规划的重点是中高档宾馆的建设及其配套的

娱乐设施、商业中心、公共基础设施的建设。同时，中期规划也是确定旅游区基本形象

的阶段，以形成鲜明的主题形象，参与市场竞争。至于远期规划，主要是环境与生态的

保护，同时要考虑新的、深层次旅游项目的开发。

旅游总体规划的空间范围至少包括四个层次：

(1)跨区域旅游规划：或称国家间旅游规划，多适用于一些有共同的自然旅游资源和历

史文化内涵的国家之间。例如南美洲地区、西欧地区、加勒比地区，以及我国东南沿海

各省与东南亚地区。规划的重点是联合与协调旅游客源市场营销及宣传促销计划。跨区

域规划主要涉及的是资源的联合开发利用、旅游线路的设计、交通的协调和市场营销与

宣传等，一般不涉及用地的详细规划。

(2)国家级旅游规划：主要目标是旅游线路的设计、旅游产品的宣传促销、年度旅游活

动的制定、国家级旅游风景区的确定，以及规划开发的战略目标、开发导向、环境保护

等。全国性的旅游路线和精华景点的推销是国家旅游规划的重点。(3)区域级旅游规

划：多数为跨省市的区域，在我国西部以地貌单元和地理特征为重点划分区域，以地理

学家所进行的旅游区的划分为代表，如东北旅游区、长江中上游旅游区等。这些区域在

旅游资源、民俗风情等方面有着一定的共同之处，有利于共同开发。也有以行政区域作

为规划范围，主要是便于行政管理。区域级规划主要起到区域协调作用，各省都有其具

体而详细的旅游路线和旅游计划，大区之间不应互相矛盾。

(4)地区级旅游规划：是一个省、市、县或更小单元的地区。除开发旅游资源、市场导

向预测、旅游线路设计外，更为具体的旅游布局规划和项目规划都会涉及。

旅游总体规划的主要任务

旅游总体规划的主要任务是以区域旅游发展规划、社会经济发展规划、国土规划等

为依据，综合研究旅游资源、旅游市场和旅游发展条件，确定旅游在本地国民经济中的

地位、作用和发展目标，并对如何实现目标作出整体性部署。通过总体规划，完成旅游

市场细分、确定旅游产品特色、合理进行景点布局、科学确定环境容量和有关规划指

标，统筹处理旅游产品体系、旅游支撑体系和旅游保障体系三方面的关系，以及远期与

近期、保护与发展等全局性关系，以确保旅游业在规划区内稳定、健康地发展。

旅游总体规划的规划内容

1、对旅游区的客源市场的需求总量、地域结构、消费结构等进行全面分析与预

测。

2、界定旅游区范围，进行现状调查和分析，对旅游资源进行科学评价。

3、确定旅游区的性质和主题形象。

4、确定规划旅游区的功能分区和土地利用，提出规划期内的旅游容量。

5、规划旅游区的对外交通系统的布局和主要交通设施的规模、位置；规划旅游区

内部的其他道路系统的走向、断面和交叉形式。

6、规划旅游区的景观系统和绿地系统的总体布局。

7、规划旅游区其他基础设施、服务设施和附属设施的总体布局。

8、规划旅游区的防灾系统和安全系统的总体布局。

9、研究并确定旅游区资源的保护范围和保护措施。

10、规划旅游区的环境卫生系统布局，提出防止和治理污染的措施。

11、提出旅游区近期建设规划，进行重点项目策划。

12、提出总体规划的实施步骤、措施和方法，以及规划、建设、运营中的管理意

见。

13、对旅游区开发建设进行总体投资分析。

旅游总体规划的规划方法

《旅游规划通则》是规划专家评审团检验规划方编制的规划成果是否符合规范的重

要依据，但规范的套路对于开发商而言根本是没有用处。如果按照《旅游规划通则》要

求，一个景区的规划编制要经历总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划三个阶

段，完成这三个规划正常需要一年半到两年时间。从开发商角度考虑，他不可能等三个

规划都评审完后才开始动工建设，他的要求是以最少的钱、在最短的时间里做一套实用

的、可以马上操作的方案。根据这种市场趋势，以更好地服务开发商为根本出发点，符

合景区开发建设需要，从十二个方面进行探讨如何让旅游规划实用化。

1、资源禀赋分析，这里讲的资源禀赋分析不是仅仅对景区资源的详细罗列，而是

要求在大区域范围内对景区资源进行相关性比对分析，挖掘、整合、延伸出具有唯一

性、第一性和专一性的特色产品。

2、市场需求和竞争分析，对于市场需求和竞争分析，旅游规划不能仅就宏观市

场、客源定位和客源数量预测三方面进行初步研究，这种研究距离实际操作甚远，应该

就三个层面进行深入分析：（1）市场层面：分析市场在兴什么，市场有什么，市场还

缺什么，市场在哪个层面上竞争四个内容；（2）竞争对手层面：分析竞争对手概况

（项目的区位及周边环境、规划布局、建筑风格、项目卖点、项目的配套设施与服务、

运营管理），市场反应（分析竞争对手项目的营销策略、实际销售及经营状况和项目的

优劣势）；（3）消费者层面：主要界定客源区域、预测其数量，分析其消费特征，找

出消费敏感性之所在。建议：可以研究房地产策划中的类似章节，形成适合景区需要的

相关内容，最好研究他们的策划提案，因为他们的提案当中所涉及的这些内容，均是落

于实处，刀刀见血，虽然领域不同，但方法论是相通的，值得借鉴。

3、开发商分析，开发商分析主要是从四个角度进行分析：开发商投资意图、初步

的开发构想、经济实力和操作能力分析。目前规划普遍都没有这一个章节。开发商在投

资一个景区时基本上都会有投资意图和初步的开发构想，规划方的任务是为开发商的初

步开发构想从专业角度进行把关、深化、延伸和落地。这里提出要增加开发商的经济实

力和操作能力分析的目的是对旅游区开发主题和旅游产品设计在操作层面进行校正。我

们知道：任何的旅游规划和旅游策划最终都要落实到开发商去操作，项目规划和策划得

再好，如果超出开发商的实际操作能力，一切都是空的，也是现在规划无法操作，置之

高阁的内在原因。规划方和开发商必须沟通深沟通透，这个沟通不只是上层领导间的沟

通，课题组全体成员都必须参与其中，深刻体悟。

4、开发主题和形象设计，开发主题和形象设计是旅游规划中最薄弱的地方，普遍

做法就是一个形象定位加上一句宣传口号，只有极少数规划中还增加一个景区logo设

计。形象定位和宣传口号最常见的就是比附定位法，相互模仿，没有抓住景区的灵魂和

找到景区的独一无二的指纹，缺少策划所讲的唯一性、第一性和专一性，是最被专业策

划人看轻的部分。对开发主题设计上建议要针对项目个性进行大区域范围内的概念采购

和本地化的项目体现，讲白一点就是把类似项目的成功开发经验应用到本项目开发之

中。旅游规划或旅游策划比拼的是规划者或策划者的信息、资源和视野。规划或策划时

必须出现一套详细而清晰的项目开发思路流程图。形象设计部分可以多向品牌策划机构

学习，啃啃《实战广告案例》和《创意就是权力》等书，应该是很有启发的。建议增加

一套景区VI应用体系。

5、功能分区和项目设置，功能分区和项目设置是开发主题和旅游产品设计的落脚

点，是旅游规划的重头戏，有的规划方案中洋洋洒洒几十页的文字。考虑开发商的审阅

习惯，是否可以单独抽出，独立形成图文并茂的景区设计任务书，甚至可以根据开发商

要求和设计深度进行出图。由于设计图册都是静态的东西，还要再设计一套动态的活动

表演方案。做到静态设计很丰富，动态表演很精彩。

6、旅游产品设计，规划中都涉及到旅游产品设计章节，而且篇幅都很大，旅游产

品罗列了很多，有几个大类，数十个小类，似乎不罗列出这么多产品，就无法显示规划

方的水平，不能显示资源之丰富和厚重。但要考虑一个问题，规划方设计了这么多旅游

产品是否都有市场是否都具备竞争力是否是投资方会操作的选择产品设计上必须结合资

源禀赋分析、市场需求和竞争分析、投资方的实力和能力分析，以及投入产出分析进行

综合考量，哪些是核心产品，哪些是辅助产品，哪些产品先推，哪些产品后推，哪些产

品必须充实提升，哪些产品必须割爱抛弃，这就是策划学讲的要有“加法、减法、乘法

和除法”。规划解决的是：景区最合适开发哪些产品，而不是景区能开发哪些产品。对

于旅游产品设计上，各方都在讲创意，这是没有错，但核心问题是：如果没有系统的思

考、动态的把控，任何的创意就会落成点子，点子是局限的，是不稳妥的，是不能用来

拯救景区的。

7、商业模式设计，商业模式设计核心内容是景区赢利模式设计和投入产出分析，

解决景区需要投哪些钱，投往何处，哪些项目可以开发商自己建设、自己运作，哪些项

目只要建好出租，哪些项目需要引入新的合作伙伴，从哪里赚到钱，何时是盈亏平衡点

的问题，对于旅游地产项目：还要明确哪些地块必须购买，哪些地块只要租赁，其费用

多少。景区赢利模式设计和投入产出分析是开发商最关注点，规划方案中至少要出现投

资估算表、流动资金估算表、资金筹措及计划使用表、全投资现金流量表、资金来源与

运用表、资产负债表、借款偿还表、损益表、销售收入和销售税金计算表、成本与费用

估算表、固定资产折旧计算表、无形资产和递延资产摊销表、敏感性分析计算表等13

张表格。

8、开发节奏把控，目前景区开发正呈现投资规模越来越大，建设周期越来越长的

趋势。对这种情况下，规划中必须对建设项目进行分期，清晰准确把控开发节奏。规划

不仅是提出短期、中期、长期建设项目，还必须更加明确地指出启动项目是哪一个，这

个启动项目必须是：一能马上有好的赢利，二能快速形成市场的示范效应，三对后续项

目具有明显的带动作用，要有“连环炮”的效果。寻找启动项目就是策划上经常提到的

寻找项目引爆点。寻找启动项目是最难的，因为它决定项目的成败。也许景区前景很

好，赢利很大，但开发商如何走过最艰苦的开发初期呢，这就必须找好照准启动项目。

规划中，阶段性项目的接点与阶段性项目的接点之间如何连接必须提前设计好，否则项

目开发延续性容易发生断层。可惜：该章节很多旅游规划都没有。

9、市场营销规划，市场营销规划是景区推广的主要内容，在规划期做了市场营销

规划几乎都比较笼统，缺少针对性和实际性，也是很多规划文本相互模仿，相互抄袭的

原因，显着指导性不是很强，意义不是很大。比较合适的做法是：只做景区网站、宣传

画册（含电子画册），最多再做个第一年度营销计划书。由于变数太多，到临近开业再

做一个景区开业执行策划。

10、专项规划，没有园林及相关专业背景的规划师根本是就做不来的，是规划中相

互模仿，相互抄袭最多的章节之一，有些数据根本就没有经过详细计算就得出来。文字

和图纸可以融到设计任务书中，但技术数据由来要介绍清楚，图纸要详细准确。如给排

水布局图，必须有位置、流向、流量、管道大小、管道长度等内容。

11、景区组织架构和管理制度设计，该章节是景区极为重要的部分，也是最能体现

规划师是否有实际的景区管理经验。现有的规划中有的直接就省略，有也不过是学术意

义上的管理机制研究而已，缺少可操作性，是大家需要补课的地方。本文所讲的景区组

织架构和管理制度设计必须明确部门组成、人员数量、人才的专业和从业经验要求、部

门与部门间如何沟通、协调和配合，形成清晰的、可操作的组织架构图、岗位说明书和

管理制度手册。

12、景区评A建议书，景区评A是不变的趋势。该章节几乎所有旅游规划都没有，

该需求将来一定很多，建议大家要好好补课。

旅游规划的编制体例必须改革，否则前景堪忧。希望：本文能起到抛砖引玉之功，

能对业界有所裨益，更希望旅游规划的道路能越走越宽，旅游规划机构能真正获得旅游

开发商的敬重，能与开发商共分奖金，共享成功喜悦，体现旅游规划师的人生价值。

旅游总体规划的成果要求

1、规划文本。

2、图件，包括旅游区区位图、综合现状图、旅游市场分析图、旅游资源评价图、

总体规划图、道路交通规划图、功能分区图等其他专业规划图、近期建设规划图等。

3、附件，包括规划说明和其他基础资料等。

4、图纸比例，可根据功能需要与可能确定。

修建性详细规划

修建性详细规划（siteplan或者constructive-detailedplan）是以城市总体规

划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施

工的规划设计，是城市详细规划的一种。

概念

编制修建性详细规划主要任务是：满足上一层次规划的要求，直接对建设项目做出

具体的安排和规划设计，并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供依据。源：对于

当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设

计和施工。

内容

根据建设部《城市规划编制办法》，修建性详细规划应当包括下列内容：

（一）建设条件分析及综合技术经济论证。

（二）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。

（三）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。

（四）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。

（五）市政工程管线规划设计和管线综合。

（六）竖向规划设计。

（七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。

修建性详细规划基础资料

修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门(城乡规划主管部

门)提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。

修建性详细规划需收集的基础资料，除控制性详细规划的基础资料外，还应增加：

（一）控制性详细规划对本规划地段的要求；

（二）工程地质、水文地质等资料；

（三）各类建筑工程造价等资料。

修建性详细规划规划流程

1、成立项目组；

2、收集必要规划资料

●上位规划资料：城市总体规划、分区规划或控制性详细规划资料及园区的发展规

划；

●现行规划相应规范、要求

●现有场地测量和水文地质资料调查；

●供水、供电、排污等情况调查；3、根据规范计算出本园区各项规划指标

4、确定路网和排水排污体系5、确定需拆除及改造项目，并议定赔偿搬迁方案；

6、确定活动中心与绿化位置7、绘制总平面和竖向设计；8、各基本原则经济

指标分析；9、编制文本说明10、组织相关专业人员评审；11、报规划主

管部审批；

修建性详细规划成果

修建性详细规划的文件和图纸

（一）修建性详细规划文件为规划设计说明书；

（二）修建性详细规划图包括：规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖

向规划图、反映规划设计意图的透视图。图纸比例为1/500--1/2000。

修建性详细规划规划说明书

1、现状条件分析；

2、规划原则和总体构思；

3、用地布局；

4、空间组织和景观特色要求；

5、道路和绿地系统规划；

6、各项专业工程规划及管网综合；

7、竖向规划；

8、主要技术经济指标，一般应包括以下各项：

1）总用地面积；

2）总建筑面积；

3）住宅建筑总面积，平均层数；

4）容积率、建筑密度；

5）住宅建筑容积率，建筑密度；

6）绿地率。

7）工程量及投资估算。

修建性详细规划图纸

1、规划地段位置图。标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系；

2、规划地段现状图。图纸比例为1/500～1/2000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工

程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；

3、规划总平面图。比例尺同上，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、

河湖水面的位置和范围；

4、道路交通规划图。比例尺同上，图上应标明道路的红线位置、横断面，道路交叉点

坐标、标高、停车场用地界线；

5、竖向规划图。比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划

标高；

6、单项或综合工程管网规划图。比例尺同上，图上应标明各类市政公用设施管线的平

面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置；

7、表达规划设计意图的模型或鸟瞰图。

修建性详细规划审批

2012年10月10日，国务院发文《国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》

国发〔2012〕52号，取消重要地块城市修建性详细规划审批

控制性详细规划

控制性详细规划（regulatoryplan）是城市、乡镇人民政府城乡规划主管部门根据

城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。

根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化

和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间

环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。

控制性详细规划主要以对地块的用地使用控制和环境容量控制、建筑建造控制和城

市设计引导、市政工程设施和公共服务设施的配套，以及交通活动控制和环境保护规定

为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规

定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和定界的控制和引导。

控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并

指导修建性详细规划的编制。

发展历史

控制性详细规划产生于1980年代，在我国已有30多年的历史。这30多年的发展

过程，大致可以分为三个阶段：

第一阶段：从形体设计走向形体示意，即通过“摆房子”形式指定规划管理依据，以约

束不合实际的高密度开发和见缝插针式的盲目发展：

第二阶段：从形体示意到指标抽象。形体示意的灵活程度往往掌握在具体的办事人员手

中，缺乏规范化，且由于城市建设的不确定因素较多，易造成脱离实际的后果。量化指

标的抽象摒弃了形体示意规划的缺陷，对规划地区进行地块划分并逐一赋值，通过控制

指标约束城市开发建设。

第三阶段：从抽象指标逐步走向系统的控制性详细规划。这一阶段特点是文本、图则和

法规三者相互匹配，且各自关联，共同约束着城市开发建设活动。

2006年4月1日，新的《城市规划编制办法》开始实施，对控制性详细规划的内

容、要求及其中的强制性内容进行了明确规定控制性详细规划变得更加规范和完善。

2008年1月1日，新《城乡规划法》开始实施，进一步加强了控制性详细规划的地

位和作用。

控制性详细规划编制

控制性详细规划组织编制机关

城市、县人民政府城乡规划主管部门组织编制城市、县人民政府所在地镇的控制性

详细规划；其他镇的控制性详细规划由镇人民政府组织编制。

控制性详细规划编制单位

城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇人民政府（以下统称控制性详细规划组织

编制机关）应当委托具备相应资质等级的规划编制单位承担控制性详细规划的具体编制

工作。

控制性详细规划编制要求

1、编制控制性详细规划，应当综合考虑当地资源条件、环境状况、历史文化遗产、公

共安全以及土地权属等因素，满足城市地下空间利用的需要。

2、编制控制性详细规划，应当依据经批准的城市、镇总体规划，遵守国家有关标准和

技术规范，采用符合国家有关规定的基础资料。

控制性详细规划基本内容

控制性详细规划应当包括下列基本内容：

（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；

（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；

（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地

下管线控制要求；

（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化

街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等

“四线”及控制要求。

编制大城市和特大城市的控制性详细规划，可以根据本地实际情况，结合城市空间

布局、规划管理要求，以及社区边界、城乡建设要求等，将建设地区划分为若干规划控

制单元，组织编制单元规划。

镇控制性详细规划可以根据实际情况，适当调整或者减少控制要求和指标。规模较

小的建制镇的控制性详细规划，可以与镇总体规划编制相结合，提出规划控制要求和指

标。

控制性详细规划征求意见

控制性详细规划草案编制完成后，控制性详细规划组织编制机关应当依法将控制性

详细规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。

公告的时间不得少于30日。公告的时间、地点及公众提交意见的期限、方式，应

当在政府信息网站以及当地主要新闻媒体上公告。

控制性详细规划分期分批编制

控制性详细规划组织编制机关应当制订控制性详细规划编制工作计划，分期、分批地编

制控制性详细规划。

控制性详细规划编制成果

控制性详细规划编制成果由文本、图表、说明书以及各种必要的技术研究资料构成。文

本和图表的内容应当一致，并作为规划管理的法定依据。

⑴控制性详细规划文件包括规划文本、规划图则、分图图则，规划说明及基础资料汇

编。规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定；

⑵控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。图纸比例为

1/1000——1/2000.修建性详细规划根据《城市规划编制办法》第二十五条至第二十七

条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑

和工程设施的设计和施工。

控制性详细规划审批

控制性详细规划批准与备案

城市的控制性详细规划经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和

上一级人民政府备案。

县人民政府所在地镇的控制性详细规划，经县人民政府批准后，报本级人民代表大

会常务委员会和上一级人民政府备案。其他镇的控制性详细规划由镇人民政府报上一级

人民政府审批。

城市的控制性详细规划成果应当采用纸质及电子文档形式备案。

控制性详细规划审查会

控制性详细规划组织编制机关应当组织召开由有关部门和专家参加的审查会。审查

通过后，组织编制机关应当将控制性详细规划草案、审查意见、公众意见及处理结果报

审批机关。

控制性详细规划应当自批准之日起20个工作日内，通过政府信息网站以及当地

主要新闻媒体等便于公众知晓的方式公布。

控制性详细规划档案管理

控制性详细规划组织编制机关应当建立控制性详细规划档案管理制度，逐步建立控

制性详细规划数字化信息管理平台。

控制性详细规划评估和维护

控制性详细规划组织编制机关应当建立规划动态维护制度，有计划、有组织地对控

制性详细规划进行评估和维护。

控制性详细规划修改程序

经批准后的控制性详细规划具有法定效力，任何单位和个人不得随意修改；确需修

改的，应当按照下列程序进行：

（一）控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题

论证；

（二）控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意

见，必要时应当组织听证；

（三）控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议，并向原审批机关

提出专题报告，经原审批机关同意后，方可组织编制修改方案；

（四）修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意

见及处理结果。

控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先修改总

体规划。

控制性详细规划与修建性详细规划区别

1.所谓控制性详细规划就是平时大家所说的控规。

2.修建性详细规划是具体落实成未来修建物的规划，以控制性详细规划为依据。

两者区别是：控规是指标体系性的，用指标和色块指引和控制某地块的建设情况，属指

引性的详细规划，具有弹性，具有法定图则的性质；而修规则是在控规的基础上落实某

个地块的具体建设，涉及建筑物平面的造型，道路基础设施的布局，环境小品的布置等

等~属确定性的规划。

修建性详细规划是规划管理部门根据控规要求审核总平面图，修规必须按照控规规定的

功能分区、用地性质和指标进行布局。