施工合同补充协议

2019-09-16 15:15:25 来源：中国商网 作者：张洪

在商品房买卖交易中，《商品房买卖合同》对于房屋交付的时间、方式、流程、手续都已经进行了明确的约定，同时也对签订补充协议的问题进行了明确约定,即：合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。

　　基本案情

　　2007年7月23日，熊先生与中海某公司签订了编号为“GJSQ3051”的《商品房买卖合同》，约定熊先生购买位于四川成都高新区由中海某公司开发的别墅一套。根据约定，出卖人应当在2008年4月30日前向买受人交付该商品房，并在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间。交付该商品房时，出卖人应当与买受人共同查验收房，并承诺在交房时将按照建设部的规定及时向买受人出具《商品房质量保证书》和《商品房使用说明》。该合同第二十七条还约定:“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”

　　于是，双方在签订《商品房买卖合同》的同时又签署了《商品房买卖合同补充协议》(简称《补充协议》)。该协议第二条约定：“出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续。无论出卖人的通知是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日或者其他相关补充协议约定的交房日届满前前往中海国际社区6号地块B区现场办理房屋交付手续，逾期未来办理，则以本协议或者其他补充协议中约定的交房最后期限届满日届临后的第二日，视为出卖人的交付日……”

　　《商品房买卖合同》签订后，直到2012年3月2日，熊先生并没有收到中海某公司的任何接收物业通知。由于早已过《商品房买卖合同》约定的交付时间，熊先生不得已主动找到中海某公司了解物业情况。案外人成都中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）告知熊先生，中海某公司已经委托其代为履行交付义务，要求熊先生直接与该公司办理入住或交付物业手续。为了尽快接收房产、早日入住，熊先生不得不按照成都中海物业公司要求的相关流程办理入住手续。熊先生称在正式办理交楼手续前发现了许多质量问题，尤其是客厅出现地板冰裂、外墙花岗石板脱落两个重大质量问题，中海物业公司告知熊先生必须先缴纳前期的物业费才能开始办理交房手续，也才能提出物业质量问题及整改要求。因此，熊先生不得不缴纳了2008年5月至2012年4月的物业服务费共计人民币30098.4元，以换取后续的整改、交付。

　　当熊先生缴纳该笔费用开始办理交房手续时，双方对房屋验收时发现的很多质量问题已记录在《入伙接楼表》中。此后，开发商解决了大部分质量问题，重点遗留的外墙花岗石脱落问题待整改。在物业公司及开发商的协调下，施工方与熊先生达成了整改方案并签字确认，明确约定整改完成后再行验收，故中海物业公司让熊先生等候通知。此后，熊先生多次沟通物业要求尽快落实整改以便完成交付，但均被以各种理由搪塞，导致问题迟迟不能解决，房屋未能完成交付。因此，后续的物业费熊先生也就不再继续缴纳，引发成都中海物业管理有限公司起诉熊先生欠缴物业费的纠纷。

　　成都市高新技术开发区法院审理后认为，房屋质量问题应当通过另一法律途径解决，而不是拒绝缴纳物业服务费的理由。该院在尚未查明房屋是否已经完成交付的前提下，做出(2015)高新民初字第5040号《民事判决书》，判决熊先生缴纳2012年5月至2015年5月期间的物业服务费23200.85元。熊先生对此不服，提出上诉。在熊先生委托律师代为诉讼、自己未到庭的情况下，成都市中级法院做出(2015)成民终字第9145号《民事判决书》，该院审理查明的案件事实与一审一致，但该院评析认为:“《商品房买卖合同》载明的交房时间为2008年4月30日，庭审时熊先生陈述2012年开发商通知接房时补交了2012年5月之前的物业管理费，故据此可知，案涉房屋已交付熊先生。”据此，二审驳回上诉维持原判。

　　法律评析

　　就开发商的交付义务以及能否根据成都市中级法院做出的(2015)成民终字第9145号《民事判决书》评析认为的内容，就认定开发商已经完成了交付义务，笔者认为值得商榷。本案有以下几个问题值得探讨。

　　第一，开发商能否在补充协议中改变自身的交付义务和流程的问题。

　　根据熊先生提供的《商品房买卖合同》，该合同对于房屋交付的时间、方式、流程、手续都已经进行了明确的约定。同时，该合同还对签订补充协议的问题进行了明确的约定，即在《商品房买卖合同》中已经有明确约定的内容就不能补充约定，而且补充约定中含有不合理地减轻或者免除应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍应以《商品房买卖合同》为准，而不是以补充协议为准。

　　在补充协议第二条中，关于出卖人交付房屋无须一定以书面形式通知买受人办理手续等内容，违反了《商品房买卖合同》的约定，应当以《商品房买卖合同》为准。因此，开发商不能在补充协议中改变《商品房买卖合同》约定的交付义务和流程等，不能不合理地减轻或者免除应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人的主要权利内容。

　　第二，开发商是否已经完成了交付的问题。

　　根据本案情况来看，开发商在补充协议中不合理地减轻或者免除了应当由出卖人承担的责任或不合理地加重了买受人责任、排除了买受人的主要权利，并没有按照《商品房买卖合同》履行在2008年4月30日前向买受人交付该商品房、在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、交付该商品房时与买受人共同查验收房、在交房时向买受人出具《商品房质量保证书》和《商品房使用说明》的义务。

　　虽然在熊先生2012年主动前往办理房屋交接手续时，中海物业公司要求其缴纳了2008年5月至2012年4月的物业费，但其缴纳物业费的目的是为了尽快接收房屋，而并不能由此证明开发商已经完成了房屋的交付义务。开发商要证明完成了交付义务，应当证明其书面通知了熊先生接房以及熊先生拒不接收房屋，或应当提供与熊先生共同办理房屋查验、房屋移交的交接证据等。为此，笔者认为房屋买卖合同双方确立的是买卖合同关系，卖方的交付义务属于法定义务，且开发商提供的格式合同对房屋交付的时间、通知方式、交付流程、交接手续等都进行了具体明确的约定，就应当依法按照合同约定履行交付义务。根据熊先生提供的房屋交接手续及相关记录资料，也可以看出开发商确实未能完成房屋的交付，只有中海物业公司在代为办理房屋交付事宜，又因验收中发现质量问题需要整改且因整改未能及时完成，交付工作就一直搁置，因此房屋的交付实际上并没有完成。

　　第三，开发商尚未完成交付的房屋，物业管理费应当由谁来承担的问题。

　　根据熊先生提供的开发商中海某公司与中海物业公司于2004年9月1日签订的“前期物业管理服务委托合同”第六条的约定，因开发商原因未能按时交付给物业公司的买受人的物业，其物业服务费用应由开发商全额支付，该合同条款与《四川省物业管理条例》第五十二条“已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担”之规定相一致。因此，在熊先生所购房屋开发商未完成交付前的物业费应当由开发商中海某公司承担。

　　第四，能否根据法院的判决书评析认为已经完成交付的问题。

　　据熊先生反映，他在(2015)高新民初字第5040号案、(2015)成民终字第9145号案中都没有出庭参加诉讼，更没有在法庭上陈述“2012年开发商通知接房时补交了2012年5月之前的物业管理费”，熊先生没有出庭，成都市中级法院的这个分析认定不知从何处而来?查阅(2015)高新民初字第5040号案、(2015)成民终字第9145号案庭审笔录，也未见熊先生当庭陈述“2012年开发商通知接房时补交了2012年5月之前的物业管理费”的任何记载。

　　同时，成都市中级法院做出的(2015)成民终字第9145号《民事判决书》评析认为:“《商品房买卖合同》载明的交房时间为2008年4月30日，庭审时熊先生陈述2012年开发商通知接房时补交了2012年5月之前的物业管理费，故据此可知，案涉房屋已交付熊先生”的内容既不是法院查明认定的事实，也不是法院根据查明的事实作出的判决，这仅仅是一个分析认定，充其量就是一个观点。因此，不能据此认定开发商中海某公司完成了房屋的交付义务。

　　（作者单位：四川省律师协会房地产与建设工程法律专业委员会、四川高扬律师事务所）