设备维护管理

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设施设备维护管理方案

确保设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。

(一)、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等

因素对其实行分类管理，分a、b、c三类如：

a类。监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防

报警系统，电梯及其它。

b类：排风设备，水箱(池)，灭火器材，排污泵及其它。c类：房

屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路

及其它。

(二)、设备的运行管理

1、对a类设备，根据各设施设备运行的要求、物业服务方案，物

业电工人员巡回方式对设备进行管理。

2、物业电工人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性能、特点和

操作规程，考核合格后上岗操作。

3、物业电工按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检

查，认真作好运行记录。

4、物业电工人员根据设备运行管理有关制度，每日检查巡查设备

运行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济

性，检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题

及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，物业主管监督整改情

况。

(三)、设备设施的维修保养

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1、物业电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，设备主管协调

物业主管负责____本项目维修保养工作。

2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养

____个层次。

(1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保

养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养

主要是对设备进行全面的调整。

(2)日常维护保养通常由当班电工负责设备运行操作，定期维护保

养由设备主管负责安排，当班电工人员进行配合，某些设备外聘专业

公司进行。

(3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定，设备主管根据设备

管理规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经

公司领导批准后实施。

(4)设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以

书面形式报告公司。

(四)、设备设施维修

1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类(1)计划维修是自

在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和

修理；

(2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行

针对性维修。

2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式(1)委托维修

主要用在故障维修。物业管理中心设值班中控室，实行____小时待命

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值班，配置公司集团电话短号，随时接受业主、公司管理人员的维修

申报和故障报告，接报后，迅速在规定时间内修复。

(2)派工维修主要用在计划维修、零星及小型的设备新装、改装专

案处理。设备主管根据设备定期保养计划、当前设备运行状况的分析

调查结果，以及业主的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派

工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

(五)、设备故障及事故

1、凡因为操作规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫

停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。

2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。

3、无论发生何种设备故障和事故，设备主管必须立即____相关部

门迅速处理。若较重大事件，必须及时报告设备管理部以书面形式报

公司协调处理。

4、无论发生何种设备故障和事故，设备管理部、物业主管、电工

人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。

(六)、设备的大修、更新

1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之

更加安全、有效、经济、可行。

2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，需从维修

资金中支出的。经业主委员会审核、同意签字后报公司签字进行修

理、改造。

3、大修改造的项目由各项目主任提出申请、工程主管签字，经公

司讨论形成《年度维修计划申请报告》，报经业主委员会批准后方可

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实施，项目实施按照：谁主管，谁负责“的原则，在工程主管指导下

进行。

(七)、设备的报废

1、设备有下列情况下考虑报废：

(1)已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不

到要求且不能修复。

(2)设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析

结论更新胜于大修。

(3)因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改

建不能拆装的。

(4)严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。

(5)设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产

品。

2、设备报废由项目主任提出申请，并填写《设备报废申请单》，

工程主管____有关人员进行鉴定后报公司批准，其中产权是属于业主

的设备，需报废的还须报请业主委员会批准。

3、设备报废后，报废设备由(公司库房或业委会)进行利用和处

理，残值回收凭据报财务部注销设备资。产，同时注销台账和卡片

(八)、房屋外观和围墙护栏

1、房屋外墙不得____任何使用或观瞻饰物。

2、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日常管

理。治安巡逻人员每天将房屋围墙和围栏列入检查项目，并进行签到

资料形式存档。

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3、对住户擅自作主进行的任何为归____，管理处派人及时进行劝

阻；对已经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住

户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。

(九)、记录

1、设备台账；【包括：序号、级别、品名、型号、功率、编号、

出产地、厂家电话、质保年限、备注】

2、设备标识卡；

3、设备运行记录；

4、设备日常巡视保养项目及记录；

【高压室设备保养记录、低压室设备保养记录、(发电机设备保养

记录)(水泵房一次供水设备保养记录、水泵房二次供水设备保养记

录)、电梯机房设备保养记录、公共区域设备保养记录、公共区域健身

器材设备保养记录】

5、设备定期维护保养项目及记录；

6、事故故障报告单；

7、设备报废申请表；

8、设备大修改造申报表；

9、设备大修汇总表。

10、安全部围墙设施设备巡视签到表

11、公共区域设备设施巡检记录表

12、公共区域设备设施维修申请表

(十)、公共设备设施维修、保养程序：

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(1)各项目主任每天安排电工人员对区域内的设备设施进行巡查，

不论设备设施运行状况如何都要作出详细的公共区域设备设施巡检记

录表；

(2)如果在检查中发现有故障或损坏的，应向项目主任提出修理申

请交公司批准，并填写公共区域设备设施维修申请表；

(3)经工程主管认定后，将工作交给项目电工，其完成安排和修复

工作；

(4)公司指定专人到现场进行协调维修指导；

(5)如果项目电工人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工

费用等认真核算大致维修费用，报公司领导审核后派遣主管安排；

(6)所有维修工作结束后，进行试运行合格，作好维修记录并存

档。

设施设备维护管理方案（二）

物业秩序维护设备分为六类

1、保安用品：

保安用品，也可以说是我们保安工作的基本用品大体上包括：警

棍，强光手电，头灯以及雨鞋雨衣等必要物品。

2、车辆管理设备：

(1)、控制系统：道闸

①蓝牙卡识别道闸。读卡器信号扫描区域角度为____度角。休眠

的蓝牙卡收到读卡器的信号被唤醒工作。蓝牙卡将____验证信息传送

给读卡器。读卡器收到蓝牙卡____验证相符的信息相一致后上传至控

制器打开道闸杆。原则上，装在挡风玻璃上。将蓝牙卡中间的接受眼

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调整到正对读卡器接收器。注意，蓝牙卡有电子的有太阳能的，太阳

能的多晒晒太阳，电子的一般有期限为两年。

(2)、警示设备：反光交通标志牌、反光背心，警示带，隔离带，

隔离墩等。

(3)、车辆疏导设备：荧光指挥棒、信号旗、口哨、引导牌。

3、消防设备

(1)、消防总控制台

(2)、消火栓、灭火器：a、灭火器的使用和维修：

󰀀、手提式和推车式1

211、干粉和二氧化碳灭火期满五年，以后每隔二年，必须进行水

压试验等检查。

󰀀、手提式和推车式机械泡沫、手提式清水灭火器期满三年，以

后每隔二年，必须进行水压试验等检查。

󰀀、手提式和推车式化学泡沫灭火器期满二年，以后每隔一年，

必须进行水压试验等检查。b、灭火器的报废：手提式化学灭火器____

年、推车式____年；手提式清水灭火器____年；手提式干粉灭火器

____年、推车式____年；手提式1211(卤代烷)灭火器____年、推车式

____年；手提式二样火炭灭火器____年、推车式____年。

(3)、喷淋(4)、烟感(5)、排风系统(6)、应急照明(7)、疏散指示

标志(8)、气体灭火系统

(9)消防救援物品。消防服、消防斧、呼吸机、防毒面具、消防水

桶|消防急救箱、医疗急救箱。担架，轮椅。

4、监控设备：监控摄像头、电视墙、对讲广播、

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5、ups不间断供电系统。确保断电的情况下继续正常运行半个小

时。

5、通讯设备：对讲机、对讲机站、五方对讲(五方是指电梯对讲

系统中管理中心主机、电梯轿厢轿厢分机、电梯机房机房分机、电梯

顶部机房分机、电梯底部机房分机五方之间进行的通话。系统构成：

主要由管理中心主机(电梯对讲主机)、轿厢分机、机房分机组

轿厢分机成)。

对讲机：从用途来分，可以分为专业对讲机，民用对讲机，商业

对讲机，从工作频段来分，可以分为vhf段对讲机、uhf段对讲机和

uv双段对讲机。专业对讲机：一般是指国家专门分配的无线电频率所

配套工作的对讲机，比如，公安，消防，铁路等，他们的工作频率是

国家专门划分的，也需要对应的工作频率的对讲机才能使用。其他单

位和个人是禁止使用这个频段的。

还有一些特殊用途对讲机，防爆对讲机，适合在易燃____的场所

使用。防水对讲机，适合在船上适合。

民用对讲机：指发射功率在0.5w以下，频段分配在409.7500—

409.9875，信道间隔125khz的____个频道，在这个频段是不用办理电

台执照的。商业对讲机：通常是指企事业单位，个体工商等使用的机

器。

用法：

1.按下ptt键即发射键时指示灯亮红灯，表示对讲机处于发射状

态，此时可以讲话，处于同一频道{____个频道}时对方接收你的讲话

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2.按下监听键时指示灯亮绿灯，表示对讲机处于强制接收状态，

此功能在对讲机接收信号很微弱的时候使用，平常用不到，此项功能

很耗电，不建议使用。

3.同一品牌型号的对讲机出厂频率相同，即可通话，不同型号的

对讲机只要频段相同也可通过编程软件，实现更改频率后获得通话。

4.搜索频道功能并不是每款对讲机都有此功能，一般在频道____

位置上没有标16，而是标有一个s字母表示，那么这个就是频道扫描

的一个功能，但需要编程软件设置后才能用，一般不设置的情况下，

与其他频道功能一样，频道里面是一个临时固定的频率。开启后可在

1-15频率间搜索正在通话的频道。

5.对讲机使用很简单，确定对讲机在同一频道下，按住发射键讲

话，离嘴边2-5厘米即可，讲完话松开。接收时不需要按键。对讲机

战：

五方对讲(电梯五方对讲简单讲是指电梯对讲系统中管理中心主

机、电梯轿厢、电梯机房、电梯顶部、电梯底部这五方之间进行的通

话。)

6、防汛用品防汛挡水板防洪墙

铝合金挡鼠板

抽水泵：一般现在有两种wq水泵(潜水排污泵)qd____水泵(微型

潜水泵)

膨胀防洪袋(一般为防洪沙袋)。

设施设备维护管理方案（三）

设备、设施运行卫生管理制度

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1、食品处理区应按照原料进入、原料处理、半成品加工、成品供

应的流程合理布局设备、设施，防止在操作中产生交叉污染。

2、配备与生产经营的食品品种、数量相适应的消毒、更衣、盥

洗、采光、照明、通风、防腐、防尘、防蝇、防鼠、防虫、洗涤以及

处理废水、存放垃圾和废弃物的设备或设施。主要设施宜采用不锈

钢，易于维修和清洁。

3、有效消除老鼠、蟑螂、苍蝇及其他有害昆虫及其孳生条件。加

工与用餐场所(所有出入口)，设置纱门、纱窗、门帘或空气幕，如木

门下端设金属防鼠板，排水沟、排气、排油烟出入口应有网眼孔径小

于____mm的防鼠金属隔栅或网罩；距地面____m高度可设置灭蝇设

施；采取有效“除四害”消杀措施。

4、配置方便使用的从业人员洗手设施，附近设有相应清洗、消毒

用品、干手设施和洗手消毒方法标示。宜采用脚踏式、肘动式或感应

式等非手动式开关或可自动关闭的开关，并宜提供温水。

5、食品处理区应采用机械排风、空调等设施，保持良好通风，及

时排除潮湿和污浊空气。采用空调设施进行通风的，就餐场所空气应

符合gb16153《饭馆(餐厅)卫生标准》要求。

6、用于加工、贮存食品的工用具、容器或包装材料和设备应当符

合食品安全标准，无异味、耐腐蚀、不易发霉。食品接触面原则上不

得使用木质材料(工艺要求必须使用除外)，必须使用木质材料的工

具，应保证不会对食品产生污染；加工直接入口食品的宜采用塑胶型

切配板。

8、各功能区和食品原料、半成品、成品操作台、刀具、砧板等工

用具，应分开定位存放使用，并有明显标识。

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9、贮存、运输食品，应具有符合保证食品安全所需要求的设备、

设施，配备专用车辆和密闭容器，远程运输食品须使用符合要求的专

用封闭式冷藏(保温)车。每次使用前应进行有效的清洗消毒，不得将

食品与有毒、有害物品一同运输。

10、应当定期维护食品加工、贮存、陈列、消毒、保洁、保温、

冷藏、冷冻等设备与设施，校验计量器具，及时清理清洗，必要时消

毒，确保正常运转和使用。