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编者按：岁月不居，时节如流。新冠疫情下的第二个年头，行将结束。万众期盼的疫情消散并未实现，零散式疫情持续不断，超级变异病毒再度来袭，我们与新冠的赛跑，仍在持续。

面对疫情影响，国内经济韧性十足，宏观调控咬定青山不放松。稳字当头下各项结构性改革措施推陈出新，引领中国经济在百年未有大变局时代，披荆斩棘。

而每一个大时代，机遇与挑战并存、幸福与艰难同在。在时代搭建的舞台上，个体生活中的“柴米油盐酱醋茶”，才是美好生活的最佳注脚。

鸿飞雪爪，为美好生活奋斗的脚步，不曾止住。搜狐财经审视过去一年，记录与普通人息息相关的吃、穿、住、用、行等各行业发展变迁，体悟身处行业中的个体奋斗，发现潜藏在每个人身上的勇气与韧性。

岁序易，华章新。以不屈，致美好。

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出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

“用房抵，同意吗？”几乎每一个在2021年“踩雷”了房企理财产品的投资者，都被房企问到过这样的问题，身为房企员工的理财产品投资人，在拿到自己公司的理财兑付方案时，也被问过这样的问题。

如果用几个词来总结2021年的地产行业，最合适的似乎也只有“爆雷”、“裁员”、“寒冬”、“阵痛”………爆雷后，深套其中的他们该何去何从？时至今日，我们又该如何审视房企理财这一产品？

踩坑这场看上去是“你情我愿”的理财投资的房企员工，在此至暗时刻，也只能用“理财有风险、投资需谨慎”聊以自慰了。

“投机者”

两年前，从华南某211院校金融学专业毕业的马克（化名），入职深圳一家金融财富管理公司。谁能想到，如今却遇到了旗下理财产品爆雷这样的至暗时刻。

彼时，从专业角度来说，马克与这一公司较为匹配。但入职之后，他才发现，这一财富公司实为深圳某头部房企众多资金平台中的一家，虽然从可查询到的股权结构上来看，该公司为法人独资企业，与该房企并无直接关联。

马克介绍，在房地产行业内，类似于这样的资金平台很多，而这些资金平台发行产品都有房企为其担保背书，担保资产也多为相关企业的旗下项目资产。而最终理财产品卖出后所募集到的资金，又会通过种种方式输入担保企业各项目公司。

“由于金融牌照限制与自融规定限制，房企难以直接进行融资，而发行理财产品是在表外进行。通过用户购买理财的形式，还可以将这部分资金交给有合作协议的信托旗下的财富公司去管理，再由信托向房企进行项目中的股权投资。”他称，发行理财的资金成本远低于市场借贷成本，并且是通过平台公司合作，既能控制风险牵连，又可以增加融资渠道。

而另一方面，这些理财产品大多数在金交所备案，即使真的涉及“自融”，或为“定向产品”，但因其能在金交所备案，仅这一点就能让投资人减少戒心。

“自融”这一说法，仅从字面意思来说就很通俗易懂，但“自融”却缺乏在法律上的概念认定，并且在去年11月，中国银行间市场交易商协会就曾发文，严禁发行人“自融”，并加强“关联方”认购披露。

马克介绍，发行理财产品，就相当于在形成一个不断滚动的“资金池”。而地产系财富公司的理财产品合同大同小异，产品结构一般会包括募资总规模、起投额、投资期限和预期年化收益率；产品各相关方包括发行方(即融资方)、承销商、受托管理人、担保方和备案机构，各方又都疑似为关联方。

作为理财顾问的马克，是这样理解自己的岗位职责的，“就是销售或者地推，公司推出产品后，我们就出去广撒网，楼盘的业主，自己周边的亲戚朋友，都会去推销。”

如今，马克将这种投资形容为“投机”，“2017年的时候就有产品承诺年化利率达到25%，最低的10万元就可以起投了，不少业主和同事拿着三四万，再和亲戚朋友凑点，想着这么高的回报率，就参与投资了。”

到了如今，房企理财越来越“内卷”，投资人可选产品更多，虽然收益率有所回落，但仍能吸引不少投资者。如一份产品，起投金额在30万-50万，年化率为7.8%，只有起投金额在1000万以上，年化率才能为9.5%。

“投机取巧，迟早湿鞋。你贪图对方的高额利息，失的却是本金。”马克称，目前加上自己和由其经手的业主、亲戚朋友的被套资金至少在五六百万左右，而公司给出的现金或实物两种兑付方案，大家也只能无奈接受。

“没有其它解决办法了。”马克另还有一层担心，在房企理财屡现爆雷之下，未来监管对于相关业务是否会收紧？当下的“饭碗”又还能保多久呢？但年关将至，找新工作也实属不易，“骑驴找马”是他面对当前焦虑唯一能做的事。

“得做正儿八经地的金融工作，不想在地产圈了。”马克希望，彻底离开房地产乃至这一产业链，撕掉“地产人”的标签。

高收益泡沫“破灭”

陈薇（化名）对公司给出的兑付方案从心理上来讲，是不满意的。其所就职的华南一房企，在11月被爆出理财难兑付，涉及投资人近千人，且近四成为内部员工及亲友推荐。

时至今日，陈薇对披露出来的理财总规模数据，都还心存质疑。据她回忆，最初9月份的时候，公司就有一些内部或外部合作的理财平台被传出有逾期问题，但彼时消息仅在内部传播，并未“公开化”。

“2个月后，我们看到媒体报道说公司给出了理财兑付方案，才知道出问题了。之前内部的传言，我们都没当回事，公司内部每天也挺正常的，不像资金紧张的样子。”她称，即使身为公司的员工，但她和很多同事获取消息却是滞后的。

陈薇称，虽其在公司总部就职，看上去最接近公司的权力核心和业务中枢，但实际上，自己和身边的大多数同事，对公司发行的理财产品了解并不多。

“确实如此，从高管到员工，还是有很多人会把钱投到公司的职员宝里。一般年收益率都能达到10%，最高的时候能有15%。”她坦言，仅“高收益率”这一项就很有吸引力。

不过，陈薇也称，其所在部门和岗位同事并未接到公司的强制摊派指标，更多的是自愿购买。

一些同事也曾这样劝她，“公司对外发行的年化率也才8%、9%左右，内部高出的应该是员工福利了。”而该房企自2017年之后陆续尝试发行理财，在此之前也并未出现过逾期等情况。

基于谨慎的原则，加之此前也看到不少其他行业投资亏损的惨案，去年刚买房的陈薇，手上也并无太多富余现金，最终在今年年初的时候，仅拿出约30万凑个起投金额，购买了公司的理财。

虽然这一数额相比一些投资者成百万、千万的资金来说较少，但在房企理财不断暴雷，且兑付方案也多为逾期、打折兑付的大背景下，即使公司也像很多理财爆雷房企那样承诺要“保运营”、“保交付”，但陈薇对公司的兑付方案能否如承诺般实现还是心存担忧。

与马克相似，陈薇本人对当前房地产行业的困境和未来都充满了担忧。但其无法像马克那样洒脱，她花了好大力气从管培生一路打拼至如今的中层岗位，不想再换新行业从头开始，而每个月可见的房贷、生活开支，更是成为其必须保障工作收入的重要原因。

“很多被坑的员工，不愿意离开公司，根本上还是因为理财、期房的利益挂钩。”12月初，即使对公司给出的兑付方案再不满，陈薇还是最终选择了其中“现金分期兑付”的方案，“没有办法，只能希望公司经营尽快改善，行业能好起来。”

大浪淘沙之后

房企理财何以频频暴雷？大多数房企的官方说法都是，今年以来，受多重因素叠加影响，公司出现短期“流动性”困境。

作为一家TOP30房企的城市公司总经理，常年在一线实操的肖洋（化名）一直认为地产人是一个“高危”职业，“地产人身上有很多的标签，什么土豪、暴富等等，但是在我看来不是这样。在行业朝阳的时候地产人在一线争抢业绩之王，在行业下行的时候更要誓死拼业绩。这个行业的薪酬或高于其他行业，但都是996、007熬出来的。”

从业快十年，肖洋经历过地产行业的黄金期和低潮期，自然深谙市场的变化。“今年开始行业遇冷，民营房企都在苦苦挣扎。下半年以后越来越多的房企爆雷，民营房企更是利空不断。”

之后带来的便是资本市场对房企的越来越不看好，而在融资端的缩紧和压降规模的压力，叠加大量的受限制资金无法动用，以及日趋下行的销售业绩，房企的生存更是举步维艰。

而房企普遍存在的现实是，作为高管，普遍被要求对其操盘的项目进行跟投，“如果项目做的好一直赚钱还好说，但是一旦项目亏本，就会是多米诺骨牌式的连锁反应,你的钱可能就会血本无归。”

在理财产品方面也是，部分房企为了让员工购买理财，通常会让高管“以身作则”，且购买的金额还不小。今年就曾就出现一些房企的高管，在爆雷之前，提前兑付公司理财产品，激起群愤。

“不断融资，不断借钱，是房企续命的根本。现在市场还剩余的P2P已经屈指可数了，房企也不敢到处宣扬自己的理财产品，最后就演变成内部消耗了。”肖洋并未透露其被套的具体金额，仅称“是一笔不小的数目。”

“爆雷只能说明公司真的没钱了，在这种情况下，资金肯定会先用于保交房、保公开市场等，其他债务都是排序靠后的。”他称，员工工资，有一定的优先级，但并不够高；而普通债务，理财就属这一类，优先级最低，即使是破产兑付的可能性也很小。

肖洋还透露，现在一些房企为了缩减成本，在一些冷门城市和冷门项目，甚至出现停工、要求员工强制放假等现象，“如果企业停产，是可以只发当地最低工资的”。

“你以为他们不想再谋出路吗？哪有这么容易，多少人是上有老下有小，公司理财爆雷了不敢和家人说。出去找工作，人力一看是地产行业或者教育行业出来的，都待着有色眼镜。”“老地产人”肖洋在这一轮房企理财爆雷风暴中，深深地感受到现实的残酷。

这种残酷已经不仅限于肖洋投出去的理财金额是否能收回，更实质的是，甚至越来越多的“老地产人”，对地产行业的信心，也早已不复往日之坚定。

这种失落和信心的丢失，很大程度上或源于地产行业“转型升级、穿越周期”带来阵痛。

“地产泡沫出清已经开始了，影响也在显示出来。”2022，房地产行业会好吗？谁都无法给出绝对性的答案，肖洋则用“短期阵痛、中长期重塑”这九个字来表达其对未来一年的展望。

在他看来，伴随着行业调整和行业格局的重塑，未来，房企间分化加剧，优质房企、稳健房企将相对受益；放眼市场，我国新增住房需求仍维持较高水平，房地产生态链价值仍将存在，仍存较多发展可能性。

“一个健康的市场，必定会去芜存菁、大浪淘沙。”站在行业的大浪下，肖洋这个“老地产人”也只能直面行业转换的现实，拥抱新常态的市场。