项目规划

项目总体规划

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项目总体规划

高水平的规划设计，是提高小区品位和受消

费者欢迎的前提。很多畅销的优秀小区，都十分

重视项目的策划与规划，都通过深入的市场调查

和项目调研，准确定位，然后物色高水平的规划

师进行招标式的规划设计，从多个方案中择优，

从几个方案中优选其中的精华，集众优于一身，

再反复研讨修改，最后才拍板定案。任何规划方

案，都不可能是十全十美的，只有经过这种真正

下功夫的反复提高的过程，才有可能出精品。大

量实例表明，深入的市场调查，准确的市场定位，

精明的策划，正确的决策，以及高水平的规划设

计，是项目成功的最重要因素。

在规划指导思想上，不能一切从畅销、从高

利润出发，应该把经济效益、环境效益和社会效

益结合起来，以营造最佳居住环境、最好居住条

件为中心，使小区规划达到企业目标功能、环境

功能、社会功能的要求，建造出最合适人居住的

达到以下目标的住区：

1、生态环境优秀的住区；

2、山水景观优美的住区；

3、功能质量优良的社区；

4、人居文化上乘的住区；

5、物质、精神可持续发展的住区。

一、总体构思

新世纪的居住小区应具有设计独特、布局合

理、环境优美等特点，应是以人为中心，高质量、

高品位的居住区。随着经济的发展和社会整体文

化和人们综合素质的不断提高，人们对于生活环

境已不再仅仅满足于宽敞的住房、良好的配套设

施和充足的绿化，而是有更高层次的追求。主要

表现在人们希望有独特风格、时代特征、和谐布

局和有特色、高品位的居住环境。

1、小区设计必须树立“以人为本”的规划设计

思想

小区应创造舒适、方便、亲和、安乐的施展人

生才华的居住环境，充分满足现代人个性

多样化和生活品味多元化等多方面的需求，使人

们产生一种归属感和自豪感。

2、住宅小区规划设计应因地制宜，与周围环境

协调融合

小区规划必须注意结合本城本地的特点，不宜

千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风

1、格。市中心区、郊区、山区、河畔、风景区

的住

2、

3、

“动”，代表着生气、变化，给人以活泼感；

“静”，象征着呆板、宁静、寂寞、固定，给人

以沉闷感。有静无动易呆，有动无静易烦；有静

有动，动静相宜，得道而得体。住区空间中包含

的各种要素十分繁多，大体上分为静、动两类。

属于景观的因素如建筑物、构筑物，尤其是表面

呆板、不通透、不装饰、不富变化的，且竖向尺

寸又高于人头的围墙和挡土墙等。属于动的因素

有流水、喷泉、人工瀑布、湖泊、海面、人流车

流、霓虹灯的闪烁、玻璃幕墙的幻影，还有欣欣

向荣的草木花卉。这些绿色植物春荣冬枯，下日

茂盛，枝叶摇曳，景色美丽，极易引起人们对大

自然的向往。动态景观是一种潇洒的景观资源，

作为住区规划和管理者要善于利用这种景观。同

样，一个成功的小区，其空间不能知识建筑物的

堆砌，而应归户啊有适当的绿地和空间，既是人

们活动的需要，也是人们观瞻的需要。

住区空间主要由以“静”为主的建筑物和构筑

物构成，但作为一个完美的空间，“动”的因素

不可缺少。一条街道，一个广场，乃至一幢大厦

不能只是“静”，没有“动”。以“静”为主的场

合下，要善于用“动”的因素调和其呆板的局面，

冲破建筑物的凝固感，如引入流水、设置喷泉、

种植花卉等。山景、水面是重要的动态景观。一

个住区有山有水，就要千方百计地使其景观与山

水相呼应，让美丽的山光水色溶入住区景观之

中。在以“动”为主的情况下，要善于用“静”

的因素丰富其单调的空间感，如在湖泊的远岸或

水中建造一些不至压景的、耐人寻味的建筑小

景，如杭州西湖中的“三潭印月”。

4、实与虚的关系

实者物也，虚者空也。高厦林立，建筑拥挤，

举目一线天，给人以压抑感。只有实而无

虚，感到堵且闷；只有虚而无实，则空而独。虚

实结合，相间有度，是空间美学的一个重要概念。

如北京的王府井、天津的劝业场、上海的南京路、

广州的北京路和中山路交接处，均为商业繁华街

道，都是实多虚少，人如潮涌，车水马龙，使人

感到热闹非凡。北京的天安门广场、美国的华盛

顿纪念塔所在地、英国的汉金广场，都是虚多实

少，使人感到胸怀宽广，豪迈向上，所衬托的建

筑物，也感到威严庄重。同样，广州的中山纪念

堂，虚实结合有度，面对广场草地使人感到心情

舒畅，面对纪念堂又感到高大威严。这是开阔的

广场和威严的纪念堂匹配有度的结果。因此，我

们可以总结出一条原则：即文化性空间（如小区

内的广场）不宜过实，商业性空间（如小区内商

铺区）不宜过虚。

5、建筑与环境的关系

建筑从本质上讲是人的空间，而且是人营造的

艺术空间。它既有实用的一面，又有美观

的一面。如今有不少建筑设计者头脑中整天考虑

的是建筑自身的创造，而对所创造的建筑与其周

围的环境是否协调却考虑多少，甚至无视环境，

追求怪异，华而不实，结果只能是“独树一帜”，

与环境不协调。这种设计思想是不可取，它是破

坏景观的根源。现在的建筑设计，往往着眼于单

体建筑的外观形象，至于建筑物与周围的还击的

关系，反而视而不见。方案审定时，也往往以单

体外观形象为主，于是，单体建筑与环境脱节，

群体或街景显得杂乱无章，也就谈不上好的环境

效益。建筑是特定环境中的建筑，应该是单体服

从环境，先环境而后是个体地进行设计，才能与

环境协调，为环境增色。

根据多数建筑和园林设计师们的实践经验，要

做到建筑与自然景观相和谐，在山上搞建筑，应

该遵守“宜小不宜大，宜低不宜高，宜脚不宜顶，

宜隐不宜露”的原则。这样，既不破坏山景，又

提高了自然景观质量。

三、用地平衡与管网布置

1、居住小区的用地平衡

居住小区质量的高低，主要看其综合效果。

要取得良好的综合效果，在规划布局时，首

先要做好用地的平衡。

小区用地按功能性质分为四类：住宅用地、

公建用地、道路用地和绿化用地。对各项用

地的分配反应了土地使用的经济合理性。

（1）不可片面追求高容积率。容积率高，意

味着建筑面积增加，可承载人口数量增加，同时

不可避免地影响到环境质量。由于绿化面积、配

套设施面积被蚕食和人口密度过大，高容积率小

区已经越来越难以为市场接受，发展商预期的经

济效益往往难以实现。据资料显示，北方城市优

秀的住宅小区的容积率一般在1~1.8之间，而广

东多数小区的容积率都在2以上。广东一些优秀

小区建设实践表明，舍弃不合理的容积率，增加

空间来进行环境创优，反而能提高小区的经济效

益。

（2）对住宅空间的布置，必须首先考虑生态

环境，并按生态要求，本着“以人为本”原则，

在住宅布置、环境布置、交通系统等环节保证住

区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁

净的水面，尽可能的扩大绿化面积，提高植物的

叶面系数（多种树）和造氧功能。不让小区有裸

露泥地，以尽量减少尘埃。要充分利用原有树木

和水面，并使其合理使用。绝不能盲目的破坏自

然山水，随便推山建房，砍树取地。同时要做到

处理“三废”，净化空气和水面，落实防风、防

尘、防晒措施，改善小气候，生态住区要提倡环

保理念、节能理念，充分利用环保材料、节能材

料，使用太阳能，节约用水，进行垃圾无害化处

理。

（3）面积特别大、建筑周期长的小区，要根

据市场变化适时进行规划调整，以适应不同时期

的市场状况和不同收入阶层人们的需求，使居住

环境不断完善和提高。

2、总体布局与株距环境空间构成

居住小区是成司中的重要组成部分，居住空间

也是城市空间的一部分。以居住建筑为主的群体

结合成居住小区，居住建筑群体为了各种功能的

需要有意识地分割或围合成不同大小、形状、特

征、色彩的空间。

居住建筑布局与居住空间对小区的环境影响

巨大。优秀小区显得精致、轻盈、生气勃勃或宁

静安详。布局不佳，空间功能划分紊乱的小区显

得粗糙、沉重呆板和阴沉幽暗。

一是善于博采兼融。

二是结合地形等自然条件，因地制宜，巧妙安

排。

三是注重规划创意和营造多层次变化的空间

组合。

四是注意保留绿化庭院空间。

五是对大型住宅小区内部组团分期开发，但在

总体规划上应充分注意风格的统一，外部管网与

道路系统的一并规划。居住空间按功能划分，可

定为四个层次：

A、公共空间。指小区的公共交通干道和集中

的绿化或游园场地，属于小区的居民的共享空

间。

B、半公共空间。指具有一定限度的公共空间，

并非是完全的公共空间，作为住宅组团内的半公

共空间可供组团内居民共同使用。半公共空间是

邻里交往、游憩的主要场所，也是防灾避难和疏

散的有效空间，规划设计时，需要使空间有一定

的围团感，交通车与人流不能随意穿行，使居民

有安全感。

C、半私用空间。指住宅楼栋的院落空间，这

是小区内最有吸引力的活动空间。在规划设计

时，需要精心处理加以强化。这种半私用空间不

仅指住宅楼间的空地，也可组织在一个高层住宅

的层间，或在一栋住宅的围闭空间内。

D、私用空间。指住宅底层庭院、楼层的阳台

或室外露台，是住宅室内空间向室外空间延伸与

渗透的过渡空间，是室内外空间结合的纽带。底

层庭院可供居民种植，增加组团内的自然景观。

楼层上的阳台、露台可供居民眺望、休息、种植

花木，可丰富建筑立面的景观，也增添生活的乐

趣。但是露台的设置要避免影响或干扰下层住户

的秘密性。

3、工程管线的综合规划和道路交通组织网络的

设置

（1）小区内的工程管线（含供水、雨水、污

水、电力、电讯、燃气等）应配套齐全。各种管

线应地下敷设合理安排，相对集中，一次建成，

并应便于管理和维修。实践表明，这项工作的深

化和良好的实施，对保持小区环境优美及节约工

程投资都大有好处。

（2）道路与交通应合理安排人车分流，内外

联系形成体系。

小区内道路系统，应构架清楚，分级明确，

并应与城市公交系统有机衔接，方便与外界的联

系。小区级道路，车行宽度一般不小于7米，红

线宽度不小于16米。居住小区组团级道路，路

面宽度一般为4~6米。宅前销路，一般宽度为

1.5~3米。小区道路应通畅，主出入口应合理及

避免区外交通穿越。同时，必须满足消防、救护、

抗灾、避灾等要求。为适应汽车交通日益增多的

趋势，应组织好小区的人流、自行车及汽车的流

向，选择交通合流或分流的方式，减少人车的相

互干扰，保证小区内人车安全和居住的安宁。随

着私人小汽车的不断增加，应根据不同类型住

区、不同居住人群，按适当超前原则确定停车位，

停车位的布置不能影响环境的美观，要尽可能减

少空气污染、噪音干扰，而且应节约用地。住区

停车场设在地下、半地下较为适宜，有以下几种

形式：A、半地下停车场与绿化组合——在高出

地面的车场顶种植灌木、花卉、草坪，以及花架、

花坛。B、全地下车库——其顶面的覆土应做绿

化，并与周围地面园林融为一体。C、架空平台

下停车库——在数幢住宅围合的空间设架空平

台，其下停车，其上为绿化、交往空间。但由于

车库靠近住宅，要设法防止对住户的干扰。D、

在绿化带搭棚架停车——如果能做到停车地面

仍有绿（用砖块铺地，地砖边缝种草），棚顶有

绿树遮阴，不靠近楼旁，噪音很少。（但是这种

尽量少用）

四、规划设计要则

1、适用

适用是住宅建设的剧本要求，也是根本要

求。户型设计的第一位选择因素就是使用方

便，

离开这点就谈不上户型设计的先进性。

（1）面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、

休闲的公共性活动功能；

（2）厅内要有良好的光照、通风和视野；

（3）厅内不要有太多的门，以方便安排家具；

（4）厨房最好靠近门口，以利购买蔬菜与扔

垃圾，避免污染；

（5）厨房与餐厅最好近邻，以便端上与撤除

餐具；

（6）卫生间与卧室要相邻，夜间使用、老人

使用均不会发生麻烦。

2、面积大小

超前性的设计必须要与实际的楼盘、周边环

境、主力消费人群的喜好等等实际的情况相

结合。

3、高科技与环保相结合

五、住宅设计的崭新模式

1、五位一体模式，未来的住宅必将是“家居、

环境、文化、配套、会所”这“五维空间”的

高度统一和有机搭配。

2、空间渗透模式

A、半公共空间：通过绿化和开敞空间，作为

居民接触大自然的场所，并可改变居住小气

候。

1）方便居民之间接触和交往；

2）作为儿童的活动场所；

3）作为防灾避难和疏散的有效空间；

4）高层住宅的“半公共空间”是妥善处理居

住的“私密性”和“公共性”的有效手段。

B、纯净空间：在“静”字上做文章，即保证

其安静、安全、安逸。

1）人车彻底分流，无任何车辆（包括自行车）

进入，无任何电线在空间内穿梭；

2）围合空间是一个单纯的休闲空间，不是集

中活动空间。

C、步行空间：步行空间的景观布置和休息场

所的设计是精华所在。

1）无车辆的步行空间；

2）必须具有空间上的延续变化和收放；

3）采用多种形式，如一步线、直线、L型线

等形式。

D、平台分流；采用架空平台，在平台的两边

设计为绿地，使人流汇集到中间，避免了对一

层的视线干扰，而且保证人行安全。

1）注意平台下部的采光开阳的景观设计；

2）人员在平台下与车流不交叉，使景观能直

接入单元或入户。

E、架空空间：是景观的重要组成部分，可获

得在室外不同的感觉。

1）做好架空空间的人流、车流组织，分区停

放不同的车辆；

2）美化环境，视觉效果扩大；

3）重视架空层的色彩效果。