上海泗泾

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2022年上海楼市疯涨背后的逻辑分析

当全部人还在少年毛泽东 谈论深圳楼市何时降温时，另一座超大城市上海

突然发起了烧。一线城市新盘火爆，二手房市场“跳价连连”，有媒

体报道，上海楼市有些甚至来了一个“三级跳”——早、中、晚不同

的价格。2022年上海楼市疯涨背后的规律分析详情如下。

上海楼市的涨势还在连续，国家统计局最新公布的数据更加印

证了这点。上海楼市将复制深圳去年以来的行情吗？究竟是谁买走了

上海的房子？上海常住人口的削减将给楼市带来哪些根本上的变化？

近日，北京青年报记者前往上海，试图摸清上海楼市疯涨背后的规律。

“过去两个月，买房就像流行感冒一样在上海的大街小巷传

播。”家住杨浦区的上海市民陈女士说。陈女士的话得到了国家统计

局最新发布数据的印证，在2月份上海二手房的涨幅已经位居四个一

线城市的首位，新建商品住宅的价格涨幅也只是仅次于深圳。

现状：上海楼市2月环比涨幅超广州4倍

上海楼市的涨势还在连续。3月18日，国家统计局发布了2

月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，二手住宅价

格，与上月相比，70个大中城市中有34个城市上涨。环比价格变动

中，最高涨幅为6.7%，最低为下降1.1%。上海以涨幅5.3%排在合肥

之后，位居全国其次，但已经将北广深三个一线城市远远地抛在了身

后。而同期广州二手住宅的环比只上涨1.2%，上海的涨幅已超过了

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广州的4倍，呈现出一种明显过热的现象。

在新建商品住宅（不含保障性住房）价格方面，上海也以2.9%

的环比涨幅屈居亚军，但其与第一名深圳的差距在逐月削减。更多最

新上海房地产行业政策法制教育 分析信息请询问发布的《致老师的一封信作文 2022-2022年上海市

房地产行业深度分析及“十三五”进展规划指导报people后面用is还是are 告》。

上海一名地产分析师支出，照此速度涨下去，上海房价将很快

赶超香港。目前铜锣湾地区的房价，均价也只有10万港币每平方米，

而位于上海中环线上的静安府售价已经高达8万-9万人民币每平方

米。对于上海楼市的现状，上海易居房地产讨论院的讨论总监严跃进

表示，正是这种恐慌性购买导致了价格的非理性增长，由于人们都想

在房价进一步上涨前购买。

追访：上海楼市将成为深圳的翻版吗？

然而，在上海楼市高歌猛进、北京楼市暗流涌动之时。深圳楼

市却悄然发生了一些变化。深圳楼市3月以来二手房成交表现不抱负。

深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据均显示，3月

二手房成交萎缩，成交量相比1月份均下降超过30%。北青报记者在

深圳的多名好友也表示，深圳部分区域的热度开头下降，部分房源已

调低了报价。家住深圳的边先生最近频繁被中介骚扰。边先生介绍，

他身边的好多伴侣近期都受到了二手房中介的电话轰炸。

由于担忧新一轮的市场调控导致出手困难，一些投资者开头低

于市场价出售手中的房源；而一些嗅觉灵敏的地产商开头以较低的价

格开盘以尽快出货。据深圳本地媒体的报道，3月以来深圳二手房市

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场部分房东回调了挂牌价格，幅度在5%-10%之间。位于深圳后海的

一处豪宅甚至降价200万元出售，这些新的迹象在深圳楼市中引发了

热议。

深圳楼市的降温是临时的盘整还是拐点？上海的楼市会“完

善”复制深圳楼市的行情吗？

发觉：券商搬家瞄准卖房人群怎么写散文

浦东新区张杨路四周一家广发证券营业部近日把办公地点挪

到了四周的房屋交易中心门口。仅仅半年时间，证券营业部和房屋交

易中心的冷热就完成了转换。该营业部客户经理小蒋说，他们准备向

那些卖了房子的高净值人群推销固定收益类产品。

“二手房市场是典型的对手交易，任何一宗买的背后都是对应

着一宗卖的生意。”广发证券的一名分析师指出，虽然现在改善性住

房占了很大一部分比例，往往一个市民既是卖家，又是买家。但其中

环环相扣，追根究底，卖的原动力来自高端楼盘，买的驱动力则是底

部的刚需。

克而瑞讨论中心分析师陈开朝认为，上海整体驱动力从刚需转

向改善、中高端、豪宅，今后的趋势是刚需萎缩、改善、中高端、豪

宅持续放量。与此同时，高阶需求的放量又严峻依靠于低阶需求的承

接力。目前上海四类需求驱动力达到新的平衡，据此预判，房价快涨

的行情仍会持续一段时间。

上海的楼市火爆行情还在持续，但也有人选择逆向操作。“你

选择在5100点的楼市买房？还是选择在2900点的股市入场？”近日，

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上海某公募基金打出了这样的宣扬语言，吸引客户买入股票型基金。

买房故事：“富豪们在卖房而你却在买房”

中老年人“国家的钱”不借就太惋惜了

家住崇明岛的刘女士是一名出租车司机。年前，她把自己和家

人多年的积蓄全部拿了出来，在江对岸杨浦区买了家里的其次套房子。

如今，看着房价一每天上涨，刘女士觉得自己这一步走对了。

去年11月份，刘女士看着当时的房价已经开头上涨，就和家

人商议再买一套房桥之最 子，当时她的丈夫并不同意。刘女士的丈夫担忧

他们的还款压力。

刘女士说，激发她买房的一方面是货币的持续贬值，觉得放在

银行里不划算，而直接让她下定决心的是房贷新政。今年2月，中国

央行再次下调个人住房贷款首付比例，首套房从过去的三成降至现在

的两成，二套房也降至三成。“要是亲戚伴侣的钱，我确定不敢借，

指不定他们什么时候要用，但国家的钱，这个时候不借就太惋惜了。”

刘女士给北青报记者算了一笔账：她买的这套房子，每个月需

要还的房贷大约是1万元，房子租出去的租金大约是3000元，加上

夫妻俩的公积金，每个月只需要再掏4000元左右。“假如房子涨得

多，过几年就把它卖掉，假如不涨就留给儿子以后结婚的时候当婚房。

到时我们也该退休了，剩下的房贷可以由儿子接过去。”

北青报记者了解，在此轮楼市上涨过程中，像刘女士这样的中

老年人占了不小的比例。在上海市各区县的房屋交易中心，据北青报

记者目测，中老年人已经占了近三分之一的比例，一些房屋交易中心

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甚至特地设立了中老年人窗口。

自住型买家火爆行情下弃创业买房的上海年轻人

肖明是上海本地人，已有一套住房的他原来并无购房的准备，

他原来预备注册企业做生意，但现在他动摇了，家里人都劝他再买一

套房。“从去年年底开头，上海房价蹭蹭地往上涨，亲戚同事伴侣一

起上阵劝他，再不买以后就买不起了。”

在亲友们劝告肖明放弃创业改买房的过程中，有两个案例被反

复引用。其中一个是媒体报道的“四成上市公司的利润买不起北上深

的一套房”。这个数额不敌北上深一套豪宅的价格。另外一个案例是

万科董秘谭华杰“京沪房价要赶超纽约”的说法。

经不起身边的各种劝告，肖明打算买房了。投资客的引导作用，

让肖明这类自住型买家慌了神。“他们可怕了，于是哗哗地跟着往上

冲。”

上海链家讨论部的数据显示，在这一轮房价上涨大潮中，自住

型买家占主导，其中又以改善型需求的释放尤为突出。过去，刚性需

求买家和改善型买家各占一半，而今年二者比例达到了四六开，在上

海的中心城区甚至达到了三七开，后者占了绝大多数。由于改善型买

家置换时最先考虑二手房，由此带来了二手房成交量的暴涨。

富人江浙一带的有钱人在“出货”

新江湾城几乎是上海豪宅最多的区域，区域内有着华润新江湾

九里、九龙仓玺园等一大批高端豪宅项目。当地的开发商和地产中介

声称这里就是将来上海的“富人区”，房价要赶超“陆家嘴”。北青

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报记者留意到，这里房价均价已超6万元，某种程度上已经靠近了金

融中心陆家嘴。但实际上，这里的商业和配套离陆家嘴实在是差得太

远了。

北青报记者发觉，这个区域多数小区夜间开灯率都不高，有些

已入住多年的小区开灯率不足两成，而开灯率在肯定程度上是空置率

的佐证，是“睡城”的标志。

对于开灯率低的问题，殷高东路地铁四周的一名链家地产中介

人员透露了真相：这里一套房动辄上千万元，光上海本地人根本没有

这么大的购买力，买房的大都是江浙一带过来的富人，他们在年前就

已经布好了局，往往一次就买了多套。至于上海的楼市限购问题，该

中介人员称，对于有钱人来说这不是难事，有许多规避限购的方法。

上述中介人员介绍，现在上海的中产阶级在恐慌心情的带动下

已是买房的主力军，但是那些年前就买了房子的富豪却正趁着这波行

情出货。该中介随后向北青报记者翻开一本标记着大量待售房源的笔

记本。“这些都是近期托我们卖的高端房源。”

中信证券的一名分析师称，目前楼市特殊是二手房的放量行情

像极了去年上半年的股市，当时沪深A股放出天量，多空激烈对决。

而爆炒之后往往是一地鸡毛，对于楼市而言，假如你不是刚需而是一

名投资者，最可悲的就是“富豪们在卖房，而你却在买房”。

财经聚焦上海常住人口削减背后的楼市购买力变迁

上海中原地产讨论询问部经理卢文曦认为，上海楼市上半年的

火爆趋势应当会有所连续，下半年暗存隐忧。上海对今年楼市调控的

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政策口风就是从严从紧。不排解房价有失控苗头后，上海也跟随出一

些压制性政策。然而，影响上海将来房价的除了监管可能还有另一个

缘由——所谓的“刚需”。在众多楼市分析师那里，言必谈“刚需人

群”已经成为一种现象。“刚需人群”是楼市进展第一推动力。但上

海市近期公布的文件显示，一线城市“刚需”背后最主要的人口数量

却呈现削减的趋势。

日前，上海公布的《2022年上海市国民经济和社会进展统计

公报》显示，至2022年年末，全市常住人口总数为2415.27万人。

其中，户籍常住人口1433.62万人，同比增长0.3%，外来常住人口

981.65万人，同比下降1.5%。相比2022年996.42万的外来常住人

口，2022年上海外来常住人口削减近15万。有专家指出，这是上海

改革开放近40年以来，常住人口的第一次下降。

40年来的城市化进程带来了中国房地产波澜壮阔的进展。特

殊是一线城市享受了人口净流入的“红利”。常住人口的削减是否意

味着刚需的减弱呢？将来的房子卖给谁？

上海社会科学院经济讨论所所长左学金表示，上海去年人口负

增长有“人口与政策”两个因素——首先全国去年流淌人拼搏励志的句子 口总量在

下降，说明农村可以向城镇流淌的劳动力下降也很厉害，这会影响进

入一线城市的劳动力数量；其次，中央三中全会明确要求严控特大城

市人口规模，因此上海实行了措施，对外来人口居住区整顿、清理违

章建筑以及对造成污染的企业被关闭，这些也推动了低端的外来人口

离开上海。

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根据房地产行业特征，人口净流出城市，总是房地产去库存压

力大，房价持续下跌的地方。比如东北、中西部的许多城市，就是由

于人口常年净流出，所以房价开头急剧下跌。那么为何上海的楼市呈

现出相反的特征呢？对此，有分析师认为，上海的低端怎么登陆qq邮箱 产业退出与高

端产业进入同时进行，高端人才的进入带动的是购房需求。

上海不是唯一的例外。目前，一线城市人口数量过快增长，已

接近或在某些方面上超过资源环境承受极限。无论是出于行政管理还

是个人选择，将来一线城市流淌人口增长速度都将会放缓。比如北京

近年来治理“城市病”，转移部分低端产业带来常住人口增长变缓的

趋势，统计显示，“十二五”时期，北京常住人口增量从2022年的

57.4万人，降至2022年的18.9万人，增速从2.9%降至0.9%。从增

量所占比重看，北京每增加100文档怎么加密 名常住人口中，常住外来人口从增加

66人，下降到增加21人。

各种数据显示，一线城市房价持续上涨的人口基础不稳。人口

因素历来是房地产市场进展原动力，一线城市也不例外。上海常住人

口40年来首度步入负增长，给一线楼市敲响了警钟。

财经观看

反面教材：钢材城楼盘烧退后的不良资产

律师陈挺已经在上海松江区泗泾镇驻扎了半年有余，他每天的

工作就是帮一家资产管理公司处置不良资产，这些不良资产大都是抵

押贷款的房子。

泗泾镇主要的产业就是松江钢材城，这里一度是华东地区最大

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的钢材现货交易市场。几年前，钢材城生意火爆的时候，钢材城的商

户纷纷在四周小区买房，房价一路上涨，四周的一个小区房价从单价

8000元左右很快涨到了2万元。陈挺介绍，当时这些商户买房时都

使用很高的杠杆，除了部分民间借贷以外，包括实行联合担保的方式

从银行贷款，买几套房的商户不在少数。

然而，好景不长，钢贸行业的寒冬很快来临。钢材城开头变得

很冷清，几乎没有生意。部分商户开头断供，一些钢贸商甚至选择了

跑路。他们抵押给银行和资产管理公司的房子就成了不良资产。

如今，上海楼市行情的火爆对这里的影响并不大。陈挺称，他

观看了近半年，上海其他地方的房子都在涨，但这里不仅房价不涨，

许多房子根本卖不出去。特殊是一些抵押的房子，目前只能通过司法

拍卖的方式来进行处理，但这个过程比较缓慢。陈挺指着钢材城四周

的一排房子对北青报记者说，“这一片房子开盘的时候都要抢号、托

关系才能买上。如今作为不良资产压在手里根本卖不出去。”

陈挺表示，泗泾的一些房产项目是上海楼市的一个反面教材。

在经济形势向上的时候，房产是助推剂。在经济形势不好的o2o公司 时候，房

地产就是照妖镜，各种不堪的交易、人们的疯狂、监管的缺失都暴露

无遗。