投资回报率公式

商业地产估值测算与投资回报率专业测算⽅法

收益法是普遍认可的商业地产估值⽅法，收益法可进⼀步细分为直接资本化法、折现现⾦流法，租期及回收⾦额折现

法。

1、直接资本化法

估值V=A/r

其中A为⽑租⾦或净租⾦收益，r为对应的⽑资本化率或净资本化率。直接资本化法是⼀种静态估值⽅法，适⽤于租⾦

收益稳定的情况。

例1：某购物中⼼NOI值1亿，资本化率6%

估值=NOI/资本化率=1亿/6%=16.67亿

2、折现现⾦流法（DCF）

折现现⾦流法通过预测商业物业的现⾦流并按照⼀定的贴现率计算物业的现值：

其中A为“净物业收益”现⾦流，r为折现率。折现现⾦流法属于动态估值⽅法，是理论上最准确的估值⽅肯定的 法。

例2：接上例1，该购物中⼼

--初始投资成本10亿；

--持有期5年，期末处置资本化率6.5%；

--租⾦增长率3%；

--贴现率9%；

（2）各年现⾦流按9%贴现率折现，合计得到物业估值15.7亿元；

（3）IRR为10.9%；

（4）内含资本化率=1亿/15.7亿=6.4%

3、租期及回收⾦额折现法（T&R）

通过计算商业地产租期内和租期外的价值后加总形成整体物业的价值，

其中A1为现有租约租⾦收益，r1为租期内资本化率，n1为现有租约剩余租期；A2为市场租⾦⽔平，r2为租期外资本化

率，n2为租约外剩余⼟地年期。

例3：接上例2，该购物中⼼

--现有租约租期大气是什么意思 5年，租约外剩余⼟地使⽤年限35年；

--现有租约年⽑租⾦收益14286万元，市场租⾦⽔平15000万元；

--现有租约年⽑租⾦收益14286万元，市场租⾦⽔平15000万元；

--租约内⽑资本化率8%，租约外9%

（1）租期内价值=⽑租⾦收益/⽑资本化率*年期调整系数

14286/8%*(1-1/(1+8%)^5)=57039万元

（2）租期外价值

（3）市场估值=租期内价值+租期外价值

根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：

计算购⼊再出租的投资回报率＝⽉租⾦12(个⽉)/售价

计算购⼊再售出的投资回报率＝(售出价－购⼊价)/购⼊价

详细⼀点就是：

1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后⽉租⾦－物业管理费）12／购买房屋单图画作品 价（说明：此⽅法考虑了租

⾦与房价两者的相对关系，只要结果⼤于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资⾦的时间价值，

并且对按揭付款⽅式不能提供具体的投资分析。）

2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（⾸期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后⽉租⾦－按揭⽉供

款）12（说明：这种⽅法可简略估算资⾦回收期的长短，⼀般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。该⽅法

⽐租⾦回报法更深⼊⼀步，适⽤范围也更⼴，但有其⽚⾯性。）

⼀是投资成本

⼆⼿公寓投资成本相对较低，投资资⾦的压⼒也⽐较⼩；⽽商铺投资单价⾼、总价⾼，投资区域性强。

⼆是价格决定

⼆⼿公寓的投资回报率最⼤的决定因素在于其所在⼩区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；⽽对商铺投资来说，地

段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进⾏商铺投资的⼈⼠来说，除了地段因素外，⾯积也是影响出租价格的重

要因素。

三是投资回报大提琴教学 率

⼆⼿公寓出租容易且收益稳定，但是资⾦的回收周期⽐较长，⽽商铺的租⾦回报率⾼，投资回收周期短。

四是投资风险

⼆⼿公寓在出租或出售时也会⾯临⼀定风险，⽐如由于各种原因导致出租困难⽽产⽣的空置风险，或频繁更换承租⼈所

带来的风险；⽽商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时⼜容易受到周边环境及时效性和政策性的影

响。

现在让我们计算⼀下：

套⽤上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：

12％。

要是这个投资者转⼿放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）/200，通过计算，我们得出这套物

要是这个投资者转⼿放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）/200，通过计算，我们得出这套物

业的投资回报率将是：7.5％。

另附:商铺投资收益率四种计算⽅法

公式⼀：系数X销售⾯积(建筑⾯积)=权重系数

A、根据项⽬的建设成本，⽬标利润⽔平、市场竞争态势以及项⽬本⾝的⽴地条件、建设⽔平及规模，设定期望的销售

总额。如：Y亿元。

B、凭经验对项⽬不同层别进⾏系数设定。

原则上第⼀层是项⽬价值最⾼价格最⾼的层别，通常取系数为100%；第⼆层次之，根据项⽬的具体情况取⼩于100%的

系数值，系数值的⼤⼩取决于项⽬的⼈流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格⽔平等因素。依次类推越⾼层别系

数越⼩，地下层别亦如此。

C、计算各层别的权重系数。根据上述第⼆点所设定的系数乘以该楼层的可销售⾯积(或建筑⾯积)计算得出该楼层的权

重系数。(此步骤在各楼层的计算⽅法相同)

公式⼆：∑权重系数=总权重系数A、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项⽬的总权重系数

B、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项⽬整体⽬标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系

数；层别均价等于该层别的总价除以可销售⾯积(建筑⾯积)。其他层别依次类推

公式三：(⽬标销售总额总权重系数)X层别权重系数=层别总价

公式四：层别总价层别销售⾯积(建筑⾯积)=层别均价

在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。

具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、⾯积等因素设定相应的系数值(此时不

考虑该层别在整个项⽬的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似)位置最好、⾯积最合适、能见度最⾼、

最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。计算该具体商铺的权重系数。

⽤上⼀步设定的商铺系数乘于该商铺销售⾯积(建筑⾯积)计算得出该商铺权重系数。

公式五：商铺系数X商铺销售⾯积(建筑⾯积)=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相马克威廉 加求和得出该

层别商铺的总权重系数。

公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计

算销售总额(具体参见公式三)除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于

该具体商铺的销售总价除以可销售⾯积(建筑⾯积)。其他具体商铺依次类推

公式七：(层别计算销售总额层别总权重系数)X具体商铺权重系数=具体商铺总价

公式⼋：具体商铺总价具体商铺销售⾯积(建筑⾯积)=具体商铺销售单价⾄此，商铺的具体价格制定就基本完成。然⽽

这不是⼀成龙舟怎么画 不变的，⽽应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，⽬标利润的调整等因素对具体的商铺进⾏调

整。

国内商铺年平均的回报预期在7%左右,商铺⽉租⾦=商铺总价*7%/12商铺在10-15年内回收成本.投资回报率=年租⾦/售价

商铺投资收益率四种算法⽬前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据⼯作⼈员介绍，商铺投

资收益率算法有以下⼏种：

1.租⾦回报率法

公式：(税后⽉租⾦-按揭⽉供款)12／(⾸期房款＋期房时间内的按揭款)。

优点：考虑了租⾦、价格和前期主要投⼊，⽐租⾦回报率分析法适⽤范围⼴，可估算资⾦回收期长短。

不⾜：未考虑前期的其他投⼊、资⾦的时间效应。不能解决多套投资的现⾦分析问题。且由于其固有的⽚⾯性，不能作

为理想的投资分析⼯具。

2.租⾦回报率分析法

公式：(税后⽉租⾦-每⽉物业管理费)12／购买房屋总价，这种⽅法算出的⽐值越⼤，就表明越值得投资。

优点：考虑了租⾦、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷⽅法。

不⾜：没有考虑全部的投⼊与产出，没有考虑资⾦的时间成本，因此不能作为投资分析的全⾯依据。对按揭付款不能提

供具体的分析。