香港太古广场

香港时代广场考察报告

篇一：国际时代广场调研报告1

班级：

学号

姓名：

指导老师

地点；赣州国际时代广场

一、调研基本信息

1.调查对象：赣州国际时代广场

2.调查方法：实地踏勘、访谈

3.调查内容：小区的区位、周边环境、规划结构、道路

交通规划、配套设施、

绿地景观规划等

3.调查时间：XX年5月13日

二、现状及周边环境分析（区位分析图）

国际时代广场处于赣州市红旗大道西延线、章江

边，以西为呈270度环抱的章江尽收眼前，背山靠水，

东临红旗大道，北靠西桥路、南依文明大道、西临滨

江大道，毗邻蔚蓝半岛，交通四通八达，蕴藏巨大居

住与商业价值，并在红旗大道与章江北大道交汇处建

成“城市之门”，将建设城市标志性建筑和城市广场，

一条80米宽的景观商业街，

三面临街、交通便利、配套齐全、环境优美，地理位置

极其优越。

小区位于三康庙地段，只需五分钟路程。有20路公交

车可直达，也可以坐车

到三康庙然后步行到达。

三、小区规划结构

小区规模较大，还在进一步建设

中，按照我国〈城市居住区规划设

计规范〉的规定该小区实际上达到

了一个居住小区的规模。小区形成

小区—组团的二级规划结构。通过

一条道路分隔，将小区划分成两个

组团，一轴即以贯穿东西的中间机动车道和绿化带，一

环为机动行英文 车道路环小区。

四、小区道路交通规划

小区设两个出入口，主要入口设在绍兴饭店小区设两个

出入口，

符合道路交

通规划设计原则。次要入口为大润发步行出入口，为小

区内居民出入和购物带来

极大的方便。小区级道路为环通式，顺而不穿，与宅前

道路相衔接。交通组织采

用人车购物出入和分行。机动车停车采用地上停车与地

下停车相结合的方式，以

地下停车为主，地面停车为辅。地面停车为路侧停车，

未规划专门的地面停车场。

此外，小区还考虑了非机动车停车，在大润发前为非机

动停车地，没有专门的遮

挡物，都只是用于暂时停发。

绍兴饭店入口及地面停车处

大润发入口及非机动车辆停放处

地下停车入口处

五、住宅类型及组群布局

小区住宅类型为多层和板式高层相结合，

采用行列式布置。空间组合上则体现了长短、

高低、疏密的对比。住宅大部分是南北朝向，

保证了住户良好的日照采光。住宅建筑风格简

洁现代，坡顶设计。

六、户型设计

小区内户型方正，室内面积使用率高。南北通透，采光

和通风都较好。多采

用一梯两户的设计，户型设计上采用宽景双阳台、入户

花园，大飘窗等新元素。

主要户型为三室二厅二卫。

七、配套设施

小区周边配套设施较齐全，居民生活较方便。教育设施

有滨江一小和赣州二

中和赣州三中以及在建的区内幼儿园。商业金融设施有

多个便民超市和银行，如

大润发超市、百户超市、中国银行、工商银行等，周边

大润发超市规模很大，对

小区内的居民生活带来很大的方便。医疗卫生设施方面，

半径500米范围之内

没有大型医院，社区医院和诊所也在建，对小区内的居

民在看病方面腰果虾仁的做法 带来极大的

不便，但是在红旗大道中段有赣州第一人民医院，仅需

五分钟车程。小区内有宽

阔的休闲娱乐空间，并在规划设计内里面有宽阔的绿地

供休息，乒乓球台，站在

一二楼及跟高楼层可以观看漳江的风景别具一番风情。

八、绿地景观规划由于小区刚建好不久绿地景观现状不

是很突出，但是总体规划其绿地面积还是

很好。绿地设计遵循景观设计的均好性。植物选用桂花、

香樟、茶花和二乔玉兰

等品种。小区内建有绿的，花坛，喷泉，给居民一种自

在，舒适的感觉。小区入

口处的喷泉和沿漳江的步行景观做居民活动空间是小

区景观规划的两大亮点所

在。小区入口处的喷泉可供小孩玩耍，晚上也是大人和

小孩欣赏景观和娱乐的场

所。漳江景观是小区另一道独特风景线，早上和傍晚时

分大人和小孩可以在江边

漫步，也可以作为锻炼的场所，在江边跑步那是一种别

样的趣味。在宅前中心绿

地开敞，主要考虑居民生活的需求，在路边还设立了很

多的凳子方便小区内的居

民休息和观看景观。

总体而言小区的景观规划是不错的，有足够多的绿地景

观，也有户外漳江这道

独特的风景。通过实地观察居民的活动，也发现了小区

规划设计的一些不合理之

处。小区户外空间的设计中未充分考虑成年人及老年人

的活动空间，宅前也未建

立儿童娱乐设施，使之小区内的居民的活动场所极为有

限，小区内的居民大多户

外活动基本分布在大润发门口那片广阔的广场、漳江那

片休憩的小亭子里和小区

入口的喷泉周围，其他规划设计的户外活动场地却成为

无人问津的消极空间，造

成很大的浪费，小区的外部空间还是设计的很好。

入口喷泉宅前绿地景观

九、总结

优点：1区位优势小区处于赣州市红旗大道西延线、章

江边，以西为呈270

度环抱的章江尽收眼前，背山靠水，东临红旗大道，北

靠西桥路、南依文明大道、

西临滨江大道，浪漫文案 毗邻蔚蓝半岛，交通四通八达。与其它

小区相比在交通上有比较

大的优势。

2配套设施优势小区周边有一个大型超市大润发，还

有许多商业金融

设施如银行很多。

3户外空间优势小区户外休闲空间有大润发门前的

广场、入口喷泉

和漳江边的小亭休憩场所，能为小区内的居民提供广阔

的休闲场所，此项优势是

篇二：香港成功商业地产的借鉴与分析

香港成功商业地产的借鉴与分析

(本文来自：小草范文网:香港

时代广场考察报告)香港购物中心总述及三个阶段

自1966年海运大厦第一期开业以来，目前分布于香港

岛、九龙、新界的大大小小的购物中心约50个，商业面积

总量超过200万平方米。学习借鉴香港购物中心的成功经验，

我玛卡泡水 们有必要了解香港购物中心发展的阶段性特征，从发展趋

势看，我们将香港购物中心的发展分为三个阶段。

启蒙阶段：1966年—1977年

代表项目有海运大厦、马可波罗香港酒店商场、海洋中

心。其特点是：购物中心设施比较简单，功能比较单一，购

物环境舒适性已经大大超越传统的商业场所。

娱乐化阶段：1980年—1999年

代表项目有太古城中心、又一城。其特点是：香港地铁

大规划建设，购物中心不仅满足消费者购物的功能，而应当

满足消费者的多种需求。为了区别于竞争对手，规划更多的

娱乐设施，吸引更多的顾客。

主题化服务阶段：XX年至今

代表项目有IFCMall、朗豪坊、青衣城。其特点是：以

人为本，重视人的需求，创造独一无二的主题符号，具有更

强的个性特征和区别优势。

香港购物中心的特点及发展策略

一、商业金三角：将购物中心、酒店、写字楼合三为一，

实现商业资源互通互用。

香港很少把购物中心建成纯商业物业，社区型购物中心

和区域型购物中心都是如此，尤其是位于城市中心的区域型

购物中心。

香港的很多购物中心都是集写字楼、酒店、购物中心于

一体，典型的有太古广场。太古广场总建筑面积21万平方

米，有4座塔楼，功能包括购物中心、五星极酒店、高级写

字楼。单纯从购物中心的角度来说，酒店及写字楼的住客、

租客都将是购物中心稳定、具有较高消费能力的潜在消费群。

单个购物中心体量在5-10万平方米/个，是香港购物中心的

主流。

二、合理控制商业规模和运营风险，不建设面积超过20

万平方米的购物中心。

香港的购物中心的开发策略是：

1、采取分阶段开发的策略。现阶段开发的购物中心面

积适应当时的市场规模和容量，不求一步到位，而为未来预

留发展空间，购物中心分地块分期开发。

2、分散经营分险，不建设巨型购物中心。面积巨大的

购物中心一则增大了投资压力，二则增加了开发风险。另外，

当购物中心进入运营以后，巨型购物中心也会由于运营成本

很高，而增加运营压力。

三、大力发展社区型购物中心，社区型购物中心占总数

的80％以上。

香港购物中心有个显著的特点，就是社区型购物中心发

达。在香港每个议会区都有自己的购物中心，社区型购物中

心占到香港全部购物中心的80％以上。

香港多数社区型购物中心，每到上下班后，或者到周未，

都人流涌动，车水马龙，证明香港的社区型购物中心相当成

熟，发展程度很高，社区型购物中心有能力留住本区居民，

并营造良好的商业氛围。

在美国，购物中心的平均面积约为11100平方米，在日

本，购物中心的平均面积为14800平方米，而香港购物中心

的平均面积约为50000平方米，比美国、日本的购物中心平

均面积大，但仍是以社区型购物中心为主。

美国社区型购物中心占其购物中心总数的70%，相对而

言，香港社区型购物中心占到香港全部购物中心的80%以上，

所占比例更高。

四、将档次最高的购物中心，开在甲级写字楼及银行最

集中的地方。

香港最高档的购物中心基本都位于甲级写字楼及银行

最集中的地方。因为在此区域集中了全满港最高收入的人群。

其中最个代表性的有：臵地广场、太古广场和IFCMALL。

五、项目建设前的调研等软性投资，要占据购物中心整

体投资的10％以上。

香港发展商对建造购物中心的前期市场调研等工作非

常重视。在购物中心立项前通常会请专业顾问公司对项目进

行认真的、客观的、系统的可行性研究、项目市场调研、商

店组合测试等，以确保项目成功，其前期的软性投资，要占

到购物中心整体投资的10％以上。

在开展项目的前期工作中，专业顾问公司的介入是取得

成功的关键。项目的市场调研、策划、定位、招商需要借助

专业顾问公司的资源整合能力。

六、实践购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商

圈之内的客源要做80％的生意。

香港购物中心在开发建设之前，一般都有十分精确的商

圈核算，作为城市中心的购物中心，香港购物中心都信奉的

一个基本商圈原则就是：20分钟商圈之内的客源要做80％

的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。他们并不

相信太远的边缘商圈能带来巨大的人流，所以在客源半

径上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将30分钟次要商

圈及1个小时的边缘的期望值降低。

七、地铁到哪里，购物中心开发就跟到哪里。

香港购物中心的开发，紧随地铁建设的脚步，地铁到哪

里，购物中心开发就跟到哪里，在香港购物中心的开发战略

中，“位臵、交通”往往是最先要考虑的，也是最重要的因

素，其重要性关系到购物中心建设的成败。其商圈呈现典型

的地铁商圈特点，香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心，

占到总数的70％左右。

八、占据地铁出口，还要占据巴士换乘站，让地铁人流

在此换乘，而不是快速通过。

香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于最大程

度上利用人流，并将人流迅速转换为购买力。众所周知，地

铁只是一种交通工具而已，如果购物中心只将地铁视为一种

交通工具，而地铁在地底下快速通过，则地铁对于购物中心

的意义并不太大。利用地铁使购物中心成为地面的人流和地

铁人流交汇的场所，购物中心就成为地铁与地面交通工具的

换乘站。

九、积极利用旅游经济的客源拉动力，使购物中心成为

著名的旅游景点。

旅游经济在香港占有相当重要的地位。XX年，香港旅游

人数达2181万人，香港成为世界旅游之都，为促进经营，

增加营业额，香港购物中心十分重视旅游经济。时代广场购

物中心位于铜锣湾，是该区域最大的购物中心。时代广场在

利用旅游经济拉动方面十分有经验，时代广场曾被列为香港

十大旅游景点之一，已成为外地游客观光、购物必去地之一，

其中内地游客更是成为了商场客流的主要来源之一。

香港购物中心的建筑及商业规划

一、城市中心的购物中心最多达18层，商业向空中发

展，将商业价值利用到极致。

香港没有一般意义上的郊区型购物中心，所有购物中心

均为都市型购物中心。都市型购物中心以垂直型为主，商业

向空间发展的特点比怦组词 较明显。香港购物中心绝大多数在3层

以上，5－9层的很普遍，其中最高达到18层。

二、设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼

层相连，提高各楼层租金收益水平。

香港购物中心的规划思想是很先进的，其中一个非常重

要的经验就是对人流推进结构的设计很先进、很多元化。在

国际上，很多购物中心的人流推进结构很单一，他们的人流

推进结构是平面的，单调的，线性的。即使在购物中心的发

源地——美国，由于购物中心的楼层普遍不高，所以人流推

进结构也大多是简单的平面性质的结构。

三、区域型购物中心往往以百货为核心主力店，社区型

购物中心往往以超市为核心主力店。

香港区域型购物中心以百货公司作为核心主力店的现

象比较普遍，主要百货公司有玛莎百货、西武百货、连卡佛

百货、生活创库、永安百货等，其中玛莎百货开店最多，在

时代广场、太古城中心、又一城等购物中心内均有玛莎百货

店。

篇三：奥特莱斯业态考察报告

一、上海奥特莱斯购物中心

1、项目发展背景分析

区位

上海奥特莱斯位于上海市青浦区。项目周边高速路网发

达，紧临沪宁高速、沪青平公路及上海郊区环线。项目距

离市中心约30KM，距离虹桥机场约25KM。

有多条公交线路直接到达项目。从项目乘坐公交车约60

分钟可到

达上海人民广场、上海南站、上海火车站、南京西路、

淮海路等商业发达中心区。

通过沪宁高速、沪杭高速可快速到达湖州、无锡、常州、

苏州、杭州等经济发达地区。

分析认为：

上海青浦奥特莱斯在区位上具备了较大的区域辐射能

力以及较强的区域消费潜力的支持。

规模

项目参数备注

总建筑面积14万平方米总建筑面积包括配套用房

店铺数量294间

经营店铺数量266间

从规模上看，上海奥特莱斯是目前国内同类业态中规模美国林肯

较大的项

目。14万平方米的建筑规模中绝大部分是经营性物业。

物流配套、休闲配套、旅游配套等建筑设施相对缺乏。

分析认为：

如此巨大规模的奥特莱斯业态项目，缺乏了休闲配套、

旅游配套等多元化业种组合，对于营造多元化的消费人流

具有较大的限制。投资管理组合

项目由上海百联集团和九龙仓集团共同投资建设。

调查了解到，项目地块是由上海百联集团提供，九龙仓

集团在资金及国际品牌招商方面提供支持，双方共同控股

上海奥特莱品牌直销广场有限公司，由上海百联集团负责

日常运营。

尤其注意的是，上海百联集团和九龙仓集团同属于大型

的贸易流通型企业。

其中

?上海百联集团是国内最大的流通产业集团；位列中国

企业500强第17位；拥有5家上市公司；遍布全国25省

市共计7118家营业网点；几乎涵盖了国际商贸流通现有的

各种业态，如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中

心；涉及金属、燃料、机9

电、木材、化工原料、汽车贸易等生产资料流通贸易的

众多业务。

?九龙仓集团综合资产总值逾港币1,700亿元；旗下的

香港核心

物业─海港城及时代广场的综合营业额港币54.34亿

元；在珠三角、长三刮三 角及中国其它沿海地区积极拓展货箱

码头业务。

分析认为：

?上海奥特莱斯在产权、经营权、使用权方面划分清晰。

从商业运营的角度上看有利于管理的同时，又能充分发挥

各个领域的优势，这对项目的可持续发展及物业价值的提

升提供了较好的模式基础。

?作为贸易流通企业经营奥特莱斯业态具有先天的优

势。主要有：物流、招商、管理等方面。这对促进项目的

良好发展起到了重要作用。

2、项目经营情况分析

业态组合分析

上海奥特莱斯业态构成比例

业种服装精品箱包鞋帽童装及用品餐饮床上用品

文体数码

00

合计

266

占比72.93%1.50%6.77%11.28%4.14%3.38%0.00%

0.00%

10

数据显示：

上海奥特莱斯购物中心主要以服装类为主，占比达到

73％；其次是鞋帽及箱包，分别为11％及7％；上述三类

占比超过90％。

精品、床上用品及文体数码明显占比偏小，娱乐配套没

有在项目中体现。

分析认为：

上海奥特莱斯购物中心在业种构成方面相对单一。其他

业种的补充作用不明显。从三方面理解为：一方面体现专

业性，在服装、鞋帽及箱包业种中形成较大的规模，可以

增强消费的目的性；另一方面随机消费吸引力不强，对商

品的折扣水平及品牌的丰富性提出更高的要求，对于保障

人气支持不足；第三方面，鉴于上述业种的重复消费水平有

限，对项目的区域辐射能力和区域消费群体结构提出更高

的挑战。

11

业态布局分析

调查显示：

上海奥特莱斯购物中心以品牌的知名度划分三个区域，

各个区域划分界限比较明显。项目可视性最好、通达性最

好的位臵为国际一线品牌区域，其次是国际二线品牌。

分析认为：

第一，根据品牌的知名度划分业态布局有利于区分不同

层次的消费群体，及利于客户根据目标需要选择合适的区

域购物。但是对于消费人流的循环交叉，人气形成方面存

在明显的缺陷。

第二，就项目布局而言，国际一线品牌占据了项目最有

利位臵，对于拉动人流深入到项目内部没有起到良好的作

用。这对国际一线品牌对大区域的人气拉动要求更高，以

形成庞大的人流作为弥补。

国内品牌服饰、精品箱

包、皮具；餐饮

国际二线品牌服饰、精

品、箱包、皮具；餐饮

国际品牌服饰、精品、

箱包皮具

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品牌构成分析

数据显示：（品牌列表参考附件1）

上海奥特莱斯购物中心国际品牌占整个项目品牌数量

的17％，品牌绝对数量为46个。

国际品牌折扣在4－6折。

分析认为：

从占比上看，国际品牌比例偏小，与项目的定位存在较

大程度上的差距，这对于提升和维护项目的形象有一定的

阻碍作用。

从绝对数上看，46个国际品牌基本上占了已经进入国

内市场的同类品牌的50％左右。入驻项目的品牌绝对数量

的不足很大程度上受国际品牌进入国内市场及其发展战略

影响。某种程度上认为国际品牌对国内奥特莱斯的业态形

式未能取得高度认同。

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招商渠道分析

上海奥特莱斯购物中心的招商渠道主要由三方面构成。

第一：上海百联集团经营的百货公司品牌资源，九龙仓

集团的百货公司品牌资源。

第二：上海及其周边的一些进出口商贸公司。

第三：设立在上海的品牌代理商或品牌的营销公司。

上海奥特莱斯购物中心的招商方式有三种。

第一：战略品牌合作商家加盟。此部分商家获得在扣点

方面的优惠；第二：承包招商。项目出租某一区域的物业

由有实力的专业代理商进行招商；

第三：成立招商团队进行招商。

租金分析

上海奥特莱斯购物中心的租金收取方式主要采用联营

扣点的方式。扣点情况如下表。

服装、精品鞋帽、箱包

国际品牌：12％-15％

其他品牌：20％-25％

餐饮8％-12％

参考营业额推算出的租金情况

营业面积12.67万入驻率90.5％

平均营业额252万/年266间经营店铺

推导租金范围53元/月－110元/月以营业部分平效

推算

租金中间数81元平方米/月

14

主要特点有：

第一、品牌知名度不同，扣点的水平差异极大；

第二、同类品牌之间的扣点水平因招商情况不同存在一

定的差异；第三、除了国际品牌之外的其他一些品牌扣点

水平高，没有传统百货在统一促销折扣时在租金扣点方面

给予相应的优惠，导致

租金成本较高，较大程度上影响了产品的折扣水平。

平效分析

总面积14万建筑面积

营业面积12.67万营业部分建筑面积

营业额6.7亿XX年

4786元/平方米/年整个项目

平效

5288元/平方米/年营业部分（入驻率90.5％）

平均营业额252万/年266间经营店铺

结算分析

结算周期：45天。

结算涉及税金：按一般纳税人计收,税率为17％，税金

适用全部经营商家。

结算方法：实行下打租方式。

品牌商家提供给经营方增值税发票。

计算方法为：营业额（1-N％-X％）17％。

经营方收取品牌商家的款项。计算方法为：

营业额（N％+X％）+物业管理费。（N％为扣点标准,X％

为推广费标准）

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物业管理费

结算周期：45天。

结算范围：适用全部经营商家。

结算方法：实行下打租方式。

结算标准：按租赁建筑面积25元/月/平方米计算。

推广费用

推广渠道：网络。

结算范围：适用全部经营商家。

结算方法：实行下打租方式。

结算标准：每月按营业额计提1.2％。

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3、物业分析

平面格局

从平面上看，上海奥特莱斯购物中心由三个区域构成，

分别为A、B、

C区。各个区域相对独立，并通过一些景观或通道进行

间隔。有以下特点：

第一：整体进深较大。

第二：通道宽敞，视觉开阔。

第三：人流动线呈“井”字型布局（详见下文动线分析）。

第四：局部进行了多层设计，分别是A区一层，B区二

层,C区四层，呈现出较好的层次性和整体可视性。

第五：局部商铺的均好性欠缺，多处出现断头。如A区。

3F

4F

2F

1F

17

动线形态

A

B

18

如图所示，上海奥特莱斯在动线设计上较为典型的体现

出了人车分