韶关温泉

广东龙山温泉度假酒店策划方案

1.4项目区域位置分析

清远是一座年轻而充满魅力的城市。1988年1月7日，经国务院批准设立清远

地级市，同年2月28日正式挂牌。清远现辖清城、飞来峡两区及佛冈、连山、连

南、阳山、清新五县，并代管英德、连州两个县级市。总面积1.9万平方公里，

总人口387万，是广东省地域最大的地级市。

清远市位于广东省的中北部，被喻为“珠江三角洲的后花园”。它南接广州、

佛山，北联湖南，东至韶关，西邻肇庆、广西，是珠三角与粤北山区的结合部，

也是岭南通往中原的重要纽带。随着公路网建设的日益完善，全市已形成了以京

珠高速、广清高速为主骨架，106、107、323国道为主干线，京广铁路为主动

脉，大、小北江为主航线的四通八达的交通网络，与珠江三角洲发达地区联成一

体。从清远市区出发，30分钟车程到广州、60分钟车程到佛山、90分钟车程到

深圳，全市已经完全融入珠三角“一小时经济圈”，成为接纳港澳台和珠三角辐

射的最前沿。

清远市位于北回归线北侧附近，属亚热带季风气候，山清水秀，环境优美，其

独特的地理位置、奇特的地形地貌，孕育出个性鲜明的高山峡谷、河流湖泊、原

始森林、溶洞温泉等奇特景观以及古朴的瑶、壮民族风情，这些充满天然气息的

生态旅游资源，给渴求回归大自然的现代人提供了一个悠闲的好去处。清远于

2002年就荣获“中国优秀旅游城市”称号，近年更相继荣获“港澳及海外华人眼

中最具魅力的休闲度假之都”、“中国宜居城市”、“中国生态休闲旅游城市”

等称号。

清远的温泉资源得天独厚，经中国矿业协会勘察，位居广东之首。在清远旅游

业中，温泉的地位举足轻重。“清新”则是全国首个温泉类4A级景区，清远温泉

和漂流被评为“欧洲人最喜爱的中国景区”，清远更获得了全国首个“中国温泉

之乡”称号。温泉旅游已成为清远、乃至整个广东旅游业中名副其实的拳头产

品。2007年仅温泉旅游一项，全市全年接待游客达400多万人次，旅游收入近13

亿元人民币。2008年，清远市接待游客1488万人次，旅游总收入56.26亿元，

占全市GDP的8.6%。2009年清远市的旅游业以“中国生态旅游年”为主题，以实

施国民旅游休闲计划为契机，大力走出去宣传推介，使清远旅游更上一层楼。全

年接待海内外游客超过1850万人次，与上年同比增长24.33%;实现旅游总收入约

75亿元，与上年同比增长33.31%。

1，.5项目周边环境概述

佛冈县是清远市所辖的县、区之一，总面积1302平方公里，总人口31万人，

位于广东省中部，珠江三角洲边缘，与广州从化、韶关新丰、清远英德和清远市

清城区毗邻。县内106国道、京珠高速公路贯穿南北，省道、县道四通八达，与

广州白云国际机场、京广铁路、清远火车站均在一小时车程范围内，具备优越的

交通条件。佛冈县名胜古迹众多，人文景观丰富。拥有风光绮丽的黄花湖旅游风

景区、独领风骚的观音山自然保护区、雄伟挺拔的独凰山、奇险的黄花石寨、新

兴的石联旅游度假区、大庙峡人文历史风景区，还有西周古窑、唐宋古道、春秋

时期的青铜剑等多处历史文化遗迹。佛冈县还储藏着丰富的地热温泉资源。优越

的自然条件为发展悠闲度假旅游准备了充裕的物质基础。

随着资源优势的日益凸显，佛冈的旅游发展前景引起了外界的关注。近年，县

委、县政府更确立了“工业强县、旅游旺县”的发展战略，大力打造以山水景观

为主题、休闲度假为特色的郊区旅游品牌，形成了以汤塘、石角、高岗为旅游发

展中心镇，以温泉、漂流、自然风光、古村落特色民俗文化为重点内容的开拓模

式。全县上下掀起了旅游产业投资、开发的热潮，国有、民营、外资等众多投资

商纷至沓来。

2007年，佛冈全县生产总值达到62亿元，人均生产总值突破2万元，进入全

省67个县、市的前十名。2008年，该县生产总值达到为79.3亿元。比上一年增

长了20%以上。2009年，全县实现生产总值88.9亿元，增长19.1%，人均生产总

值增长16.8%。经济发展呈持续向好趋势。

2009年，佛冈旅游业在创建旅游强县中提升了发展水平。当地政府正在推进国

际健康养生旅游示范基地建设，为做强做大旅游业创造了更加广阔的发展空间。

1.6项目所在地介绍

本项目位于清远市佛冈县龙山镇，紧邻106国道和京珠高速公路，距离京珠高

速汤塘出口7公里，距离广州市区1.5小时车程以内。

项目所在地是有名的生态农保区，有着肥沃的土地、充足的降雨量和丰富的森

林资源，生态农作经验丰富，农产品富足，近年已发展为生态无污染区。经地质

局勘探结果显示，这里还蕴藏着水质优良的地热温泉资源，为发展温泉度假旅游

提供了优良的先天条件。

本项目地理位置的最大优势是位于珠三角“一小时经济圈”内，便利的交通为

发展旅游度假提供了有利条件。不足之处则是项目周边没有什么特别吸引人的旅

游资源。因

此，本项目的设计必须要有过人之处，要能成为人们出行的旅游目的地，而不

是旅游地的附属配套设施。

第2章项目市场定位及经营理念

2.1中国高端旅游度假市场概况

中国改革开放30年，地方经济保持了良好的发展势头。国民财富增长，富裕

家庭增多，人均可支配收入增多。据2009年4月《世界企业家》报道:胡润在上

海发布其第一份《财富报告》，显示目前全国千万富豪人数已经达到825000人，

其中亿万富豪达51000人。除中国香港、中国澳门和中国台湾外，全国31个省、

自治区和直辖市中，北京有143000名千万富豪，排名第一，广东省排名第二，有

137000名千万富豪，排名第三的是上海，千万富豪有116000名。《2009胡润财

富报告》显示，北京、广东、上海三地千万富豪人士占全国数量的48%。全国每1

万人中有6人是千万富豪。在北京，每1万人中有爱眼护眼内容 88人是千万富豪，每10万人

中，有54人是亿万富豪;在上海，每1万人中有62人是千万富豪。

当全球经济还没有走出金融危机的困扰时，中国奢侈品市场却显示出‘惊人的

购买力。

据《世界奢侈品协会官方2009一2010全球年度报告》称，中国奢侈品消费总

额己增至94亿美元，全球占有率达27.50k，居奢侈品消费亚军。

随着这些处于金字塔尖的富豪群体的日渐壮大，高端消费市场也已逐渐成型并

迅速膨胀。颇具影响力的胡润百富榜，针对中国富豪的生活方式做过一项调查，

结果显示:旅游才是中国富豪们最喜欢的休闲方式。“对于整日里忙于商务的中国

富豪来说，旅游能让其远离尘嚣，得到真正的身心放松。”

高消费人群追求的是“非物质奢侈品”:健康的身体、悠闲的时光、独特的生

活体验、艺术和文化、清新的空气的水，这种种追求可以在度假中一一体现。这

种度假方式，是一种被定义为“新奢侈主义旅游”的度假概念，所催生出的奢华

旅游市场，正是旅游产品市场中的奢侈品。

与以往传统意义上的“奢侈”不同，新奢侈主义旅游不提倡盲目追求高价和张

扬，而是更加注重品质和个性，讲求独特的旅游体验和文化品味，是物质与精神

的双重享受，是体现人生自由的美妙经历。

这样的旅游必须是尊贵的、悠闲的、舒适的、深刻的、个性的，当然，这一切

都离不开丰厚资金的支撑。携程、艺龙、快乐e行等在线商旅企业，显然已经注

意到这块新兴而潜力巨大的市场，纷纷宣布进军高端旅游度假市场，目标客户是

年收入在60万元以上的客户群体，尽管这部分客人的比例较少，只在5%—10%之

间。

适应这种高端消费需求的度假产品则是面向窄众市场的塔尖型度假产品。目

前，世界上奢华旅游的提供者多是大型国际连锁豪华酒店集团、独立豪华酒店、

高尔夫度假地、森林、海湾、温泉度假地、保健疗养地、航空公司头等舱、私人

飞机、豪华邮轮公司等，此外还包括境外狩猎、潜水、太空游、探险游、以及蜜

月专场等高级旅游体验项目。遗憾的是，在国内奢华旅游市场还只处于起步阶

段，目前能满足这种高端消费需求的度假产品更是为数不多，每年迅速递增的中

国富豪们多数时候也只能选择走出国门。可见，高端旅游度假产品在国内存在着

广阔的增长空间。

2.2项目周边主题度假酒店情况简介

项目周边地区由于储藏着丰富的温泉资源，自上世纪八十年代以来，以温泉度

假为主题的集住宿、餐饮、娱乐于一体的综合型度假村，如雨后春笋般发展起

来。在汤塘镇黄花湖风景区内，就先后引进了好世界酒店、丽湖山庄、白云温泉

山庄、白云机场温泉度假村、樵春山庄、颐和温泉度假山庄等项目，形成初具规

模的旅游度假产业群—黄花湖温泉旅游度假区。除颐和温泉度假山庄外，大部分

都是上世纪九十年代的产物，规

划上比较零散，设施也相对简单，服务标准、管理水平只停留在二、三星级的

水平。随着消费水平的不断提高，人们对旅游度假的品质要求也不断攀升，讲求

旅游体验的休闲度假需求市场越来越大。近年来，较高档次的主题度假酒店陆续

出现，并且经营情况一片向好，占据了越来越多的市场份额。本策划方案中筛选

了项目周边地区几家具有代表性的高档主题度假酒店作对比介绍，它们是:

1、十字水生态度假村

2、金叶子度假酒店

3、森波拉温泉酒店

4、御临门温泉度假村

5、望谷温泉度假村

6、威格诗温泉庄园

通过后面的分析会发现，在龙山酒店周边地区的主题度假酒店，基本上以温泉

为主题，定位高档、私密的SPA则相对欠缺。

2.2.1+字水生态度假村

十字水生态度假村是中国首家顶级生态度假村，位于广东省龙门县南昆山国家

森林公园内，因酒店范围内有两条小溪十字相交而得名。

度假村按国际白金五星级标准建造，占地2500余亩，由来自美国、‘英国、

澳洲、哥伦比亚共六名国际知名设计师和中国生态旅游、建筑、景观等专家精心

雕饰而成。度假村于2006年12月开业，拥有莲园别墅、篱园别墅、河畔别墅、

烷溪别墅，共48间客房。潇雨随风，竹影婆要，依山傍水的别墅、别院，彰显着

传统的客家文化特色。身处山林应对风景，春水活泼、夏荷清廉、秋篱结果、冬

竹静谧。房间内的织品均为印度传统手工制作，配合自然景色，给客人清新的心

情。房间景致各异，吊脚楼的别墅可仰观苍翠山林，客家民居式的别墅、别院则

可俯瞰碧水溪流，房间内景观各异的小院落，让私享空间更宽更广，露天的浴缸

更让人体会天人合一的美妙。

2.2.2金叶子度假酒店

金叶子度假酒店位于增城市白水寨风景区内，是一间以巴厘岛风情为设计主题

的五星级标准度假酒店。酒店于2007年初开业，拥有222间客房及10间庭院式

别院度假屋。酒店设计提倡绿色环保，以配合周边大自然生态为主要构思元素，

格调简单而高雅舒适，选用大量天然石材及木材，务求与自然融为一体。每一房

间均为背山面田园风光而建，并强调休闲、舒适的度假氛围。

酒店的温泉区分为日本温泉、浪漫温泉、石板浴池三个主题设计区，泳池、温

泉、水疗、按摩、健身、含蒸气室及桑拿室的更衣室等设施一应俱全。

2.2.3森波拉温泉酒店

森波拉温泉酒店是香港新信集团按五星级标准投资兴建的温泉主题度假酒店，

以羊角山原始优美的自然风光和森波拉璀璨独特的人文景观为特色。建有客房

260余间，环境幽雅的温泉别墅28栋，独具特色的森林骚站24间。酒店于2007

年10月全面开业。纯手工制作的工艺品点缀着雅致的房间，简朴耐用的家具渗透

出原始的气息，宽敞明亮的阳台驾驭于繁茂的丛林，感受奢华与简约的平衡点。

森波拉火山温泉，在羊角山原远古火山遗址的基础上复原了活火山喷发情景，

火山温泉依山而建，占地120余亩，融汇动感区、竹林区、香花区各类特色温泉

浴池70余个。2.2.4御临门温泉度假村

御临门温泉度假村位于河源市紫金县，占地6万平方米，是一家按五星级标准

建造的高级温泉度假村，景区按国家4A标准规划，以巴厘岛风情和客家文化相结

合为建筑设计风格。

度假村拥有豪华酒店客房、巴厘岛式别墅客房共300多间，其中包括50栋别

墅，有近半数的客房拥有私密浪漫的温泉池，足不出户就能享受到100%天然温泉

水的呵护，甚至连沐浴的热水也是纯正的天然温泉水。酒店其他设施还包括有

中、西餐厅，会议、宴会中心和健康中心。

温泉区在九和温泉的基础上建造，温泉出水口温度高达86?，含有丰富的矿物

质和微量元素。温泉共分为河中温泉、田园温泉以及山地温泉三个区，有温泉池

60余个。2.2.5望谷温泉度假村

望谷温泉度假村位于山清水秀、风景秀丽的从化市温泉镇，占地2700亩，是

广州市乾基实业有限公司投资近8亿元人民币，按国际五星级标准兴建的巴厘岛

风情温泉度假村酒店。度假村于2007年2月开业，拥有别墅客房共101间。

度假村采用园林式建筑设计风格，整个商务客房区域被泳池环绕，让客人可从

房间阳台直接畅游泳池，别具特色。每间客房、每栋别墅均体现着浓郁的巴厘岛

风格，小花园中全部配有一个露天的温泉泡池，让客人在阳光下也可尽享私密空

间。而酒店配套的养生SPA、中华医学的养生经典—汉医馆，都给城市人周末的

休闲、放松提供了上佳的选择。

2.2.6岚格诗温泉庄园

位于从化市良口镇盘溪村境内的威格诗温泉庄园，于2008年11月开业，距离

广州市区80公里，占地6000亩。酒店以欧陆式苏格兰风格为主，主推具有生态

庄园特色的温泉项目。庄园内保持原生态环境，青山碧水、欧陆风情，从rious的副词 高处眺

望，宛如一座中世纪的城堡点缀在崇山峻岭之间，气势磅礴，雄伟壮观。是从化

养生谷整体规划中，唯一拥有果林资源优势日系图片 的项目。

温泉庄园群山环绕，有百亩大型果园，引进了澳大利亚、东南亚的数十种水

果。客房设计充满欧洲小镇旅馆的风情，阳台设有浴缸，让您在沐浴的过程中也

能欣赏窗外的自然风景。躺在床上也可放眼整个庄园，屋在景中，景在屋中，不

但可尽赏群山叠翠、原生态的自然风光，还可以聆听潺潺泉水的流水声。

酒店有37座自然生态的室外温泉池，与周围绝美美景融为一体，更有国内独

一无的古堡温泉、碳桑拿。

2.3国内、国外高端度假酒店个案介绍

2.3.1丽江悦榕庄

悦榕度假酒店集团是全球顶级的度假酒店品牌，旗下位于滇西北的丽江悦榕庄

于2006年3月开业，被喻为“中国最贵最美的度假酒店”、“国内度假村的金字

塔顶”。酒店倚傍在风景迷人的玉龙雪山脚下，拥有独一无二的高原风光和少数

民族风情。酒店的特色在于其建筑风格既沿袭了悦榕品牌的优雅浪漫，又把纳西

风情的建筑特色融汇其中，内部则是五星级的现代化酒店设施。

酒店一期建有40栋花园别墅，14栋泳池别墅及1栋总统别墅。55栋纳西式的

别墅均朝东北向，宾客在房间内即可欣赏到海拔5596米的玉龙雪山风景。客房外

是精致的独立花园和私家温水泡池，闭目徜徉水中，盈盈花香浮动，耳畔是轻柔

而有节奏的流水声，惬意非常。

高高围墙围起的私人空间，让客人无论是想在明艳的阳光下享受浴池的水珠按

摩，还是在夜晚璀璨的星空下露天淋浴，抑或是两个人在花园的亭阁中共享浪漫

晚餐，都有绝对清净、私密的环境。这种生活安逸而肆意，尽得休闲度假之精

髓。酒店服务的细节无处不在。悦榕庄给客人提供的一项“特殊服务”就是客人

不仅可以在任何一个餐厅、酒吧或自己的别墅内用餐，只要客人喜欢，服务生甚

至可以在度假村内的任何地方为客人临时摆放餐桌，如室外草坪、游泳池边、水

疗馆内等等，让客人倍感家的随意。

丽江悦榕庄设有六间宽敞静谧、精致舒适、配独立淋浴房的水疗室，以及一间

配有热带雨林淋浴设备的水疗亭，在SPa内的茶艺室，客人可品尝到一系列丽江

著名的高山香茗，还可以在美容室、瑜伽室、健身房内安度休闲时光。

白云中餐厅及明月咖啡屋提供全天候的中西式餐饮美食。文海酒吧，取自邻近

同名湖泊，室内装演摆设尤如小屋客室，温暖的壁炉及舒适的座椅令人备感亲

切。2.3.2三亚悦榕庄

三亚悦榕庄于2008年4月开业，酒店秉承悦榕集团文化，力求通过为客人创

造与众不同的体验，增强员工的品牌自豪感，通过保护自然和人文环境来打造一

个世界顶级的度假酒店。

三亚悦榕庄位于著名旅游景点鹿回头，依山临海，距离市中心仅有10分钟车

程。酒店由114座豪华别墅组成，包含一座联通别墅和两座总统别墅，每座别墅

都拥有私人花园、泳池、室外浴缸和独立的卧室和起居室。

三亚悦榕庄秉承独特的遁世风格，远离城市的纷繁喧嚣，精心设计的热带泻湖

将49栋私密的泳池别墅巧夺天工地串联起来。

酒店内拥有悦榕SPA水疗设施、特色餐厅及配备齐全的会议设施，是休闲和会

务的理想场所。最具特色的是两处总统别墅区，占地广阔且极具奢华，为接待国

家元首及随员的最佳场所，每处私密的别墅区可容纳50人入住。

2.3.3新西兰胡卡酒店HukaLodge

新西兰胡卡酒店由爱尔兰人阿兰?派伊于1924年创立。由于优质的服务，以及

在此能钓到奖杯大小的蹲鱼，酒店很快就赢得了无以匹敌的声誉，吸引着各方游

客。多年以来，酒店逐渐成为代表新西兰特色的酒店，一直入选为世界顶级的度

假山庄之一，并被最挑剔的游客选为宁静怡人的度假圣地。

胡卡酒店位于新西兰北岛的中部高原，怀卡多河岸，陶波湖附近，游客可以从

南北两个方向来胡卡酒店度假。酒店设有直升机停机坪。包括两栋度假别墅在

内，酒店共有25个房间，所有客房均配有舒适的设施，客人可从这些房间欣赏到

绮丽的河畔风光。一个套间包括两卫浴，而且设有火炉，可增加舒适度。

在主人度假别墅下榻的客户可体验到酒店顶级的客户服务。这个高级别墅拥有

四个大卧室，设施齐全，是一个家庭或一组朋友度假的完美选择。

客人可以每天晚上聚集在酒店主楼，享用胡卡酒店提供的免费餐前酒。然后，

大家可以分散用餐，客人既可选择酒店传统风格的公用餐厅，

的用餐地点，

的不同需求，

这些地点都是别具一格并经过精心设计的。

也可选择酒店内许多浪漫隐私

根据客人在隐私及舒适度方面

酒店还为客人提供户内及户外用餐机会。如果需要，酒店可为在主人度假别

墅下榻的客人提供一位私人厨师。

胡卡酒店占地168790平方米，周围是修剪整齐的草坪，酒店设有全天候网球

场，一个游泳池及数个温泉池，全部对客人开放。主人度假别墅设有专属的游泳

池及温泉池。酒店提供按摩、面部护理、美容护理等服务。客人可在陶波湖上垂

钓，钓取著名的彩虹蹲鱼及褐蹲，或畅享水上活动:帆板、游泳、滑翔伞、滑水、

皮划艇等，也可在专业人员的安排下，参与骑马、泛舟、骑山地自行车、大自然

漫步及观光之旅等活动。

2.3.4巴厘岛乌布蝴蝶别墅村KupuKupuBarongvi1las好的开头摘抄大全 乌布蝴蝶别墅村位于印

尼巴厘岛乌布的河谷区，是乌布第一家精品五星级度假别墅。别墅村占地3万平

方米，为茂盛的热带植物所环绕，亦可俯视壮观的阿样河。酒店的设计建造以巴

厘岛传统文化与现代艺术相结合为主题，堪称艺术的结晶。度假村拥有杉木结构

的别墅27栋，散布在花园丛林中，透过高大树木的空隙隐约可见一处处用稻草铺

就的房顶，其四角微微上翘，模仿着印尼的古塔。

室内装饰用的都是稀有木材和昂贵布料。卧室宽敞，从阳台可看到翠绿的梯田

和茂密的山林。每栋房子均有一个自用泳池，泳池之外是植物的海洋。每天清晨

所有这一切都笼罩在一片神秘的薄雾之中，引人无尽的遐想。夜晚有风吹过，房

顶的稻草沙沙作响，同时会闻到清新的桅子花香。

酒店的MaJoly餐厅置于室外的大露台，在此用餐可以俯瞰整个山谷。夜幕降

临，闪烁的烛光和散落的花瓣更将餐厅笼罩上浪漫的气氛。

若客人需要私密的用餐环境，酒店更设有独特的浮台餐厅，面对苍翠的森林和

迷人的河谷，佳肴美景，必定让您度过一个难忘的夜晚。

芒果树SPA是度假村一个无与伦比的特色。SPA房悬建于芒果树端，宁静、私

密，山谷美景美得令人窒息，在此享受原汁原味的巴厘SPA，实为人生的一大乐

事。2.3.5马尔代夫梦幻度假酒店Huvafen「ush1spaReS。rt

梦幻度假酒店位于马尔代夫的芙花芬岛(HuvafenFu:hi，意为梦幻岛)上，从

首都马累国际机场乘坐25分钟的高速快艇即可到达。喜爱体验飞行的宾客，饭店

更能特别安排私人水上包机，从机场到酒店巧分钟的飞行过程中，让旅客俯瞰马

尔代夫全貌，饱览惊艳的环礁美景。酒店于2004年7月开业，其经营者

PerAquum公司除打造精致奢华的饭店印象、搭配完美优良的高水平服务品质外，

同时致力于营造岛屿自然资源生态的保护。环抱整个度假酒店的是茂盛的绿色植

被，清澈透明的海水，清新无污染的空气，以及雪白幼细的沙滩，极致的景色令

人感觉恍如隔世。

酒店拥有海景或海上豪华别墅共44间，全部为结合大自然与精致时尚的海洋

设计风格。每栋别墅都有自己的设计特色，每间都有冷气设备与花园。客房全部

使用麻棉的家居用品，运用深色原木搭配棕色及米黄色调的柔和色系，呈现给住

客最舒适最放松的视觉享受。

酒店最大特色是每户皆拥有私人泳池，以及一大片洁白纯净的私人专属沙滩，

可尽享专属海域的极致感受。在隐密性极高的后院内，还配置了泰式按摩床、豪

华按摩浴缸、

户外瀑布式淋浴等设备，让宾客尽情体验最无拘无束的全身心放松。

酒店设有多个特色餐厅和酒吧。赛希尔餐厅为开放式的空间，白沙的地板，散

发出浓厚的马尔代夫传统风情，宾客可随心所欲选择摆放在户外或室内的食品，

享受自由散漫的用餐环境。天然餐厅原始、创意，用料新鲜，出品精湛。海鲜馆

建在水面上，提供东南亚和地中海菜式。酒店可提供私人厨师服务，为宾客在别

墅内提供烹调服务。酒店在海底40米处拥有世界上第一个玻璃构成的水下房间，

为世界上第一家水下SPA。在印度洋的海水环绕中，欣赏着色彩斑斓、形态各异的

各种海底生物，享受芳疗师的巧手在身体上的游弋，完全是一种超现实的体验。

酒店还设有多项康乐设施，海景健身房、潜水天堂、图书视听室、海景瑜伽

亭、独一无二的水上瑜伽帐篷、以及海底酒吧、地下酒窖„„无不打造出极致的浪

漫体验。2.4项目市场定位

上述n家酒店的共性均是依托着优越的地理位置，优美的自然环境和丰富的自

然资源，以遁世的设计风格，完善的配套设施取胜。总结其精华，本文将龙山酒

店的设计定位为:以天然温泉、原生态环境为依托，以岭南建筑文化为内涵，打造

顶级的全泳池别墅POOLv工LLA，配以温泉泡池，为酒店带来独一无二的优势，

这种设计暂时在国内酒店中还绝无仅有。龙山酒店的客源目标市场将锁定在面向

广州及国内、国外的高消费群体，为他们提供一个远离城市繁嚣、调养身体、净

化心灵的私密、奢华高端休闲度假场所。2.5项目经营管理理念

某位大牌设计师曾说:孤独是最大的奢侈，因为这个世界太喧嚣。能帮助人摆

脱喧嚣的唯有空间，物理的空间、思想的空间，更有灵魂的空间，这些空间都是

最大的奢侈。龙山酒店将以独特的建筑设计和装修风格、环保的设计理念、完善

的配套设施、独立的私密性空间、细腻的个性化服务、专业的管理团队，打造一

家顶级温泉别墅休闲度假酒店，做到管理标准化、成本合理化、利润最大化，以

此作为此项目的经营管理理念。实现此目标有以下措施作为主要的管理基础:

1、提供管家式的个性化服务，坚守以最低成本，提供优质服务，继而满足各

方宾客深层次的需求，务求做到给客人一个“满意荆凉喜+回味”的感受。

2、创造最高的客房入住率和最高平均房价，达到有效的投资回报收益，满足

投资方的要求。

3、透过一系列的高水平酒店管理系统，保持高水平的服务素质和良好设备运

行，务求令宾客满意、难忘，使酒店在客户群中树立良好口碑，令客人以入住过

酒店为荣。

4、透过一系列的专业管理，保持高水平的管理标准和良好的培训素质，务求

使每位职员保持积极向上的学习态度和工作态度，达到精益求精、高效快捷。

5、透过一系列的高水平酒店经营管理系统，保持高水平的环保管理概念，达到国

家和国际认可指标，从而降低运作成本、增加收益。

6、透过扁平化组织管理模式，最大限度地降低人力资源成本，争取最有效率

地将管理层的信息决策传递并落实到每个员工。

第3章项目的营销策划建议

3.1高端市场的产品营销理念

3.1.1高端市场的组成和特点

无论在任何产品领域，高端市场均位于市场消费系统的尖端。高端市场由高端

产品和高端消费群组成。高端产品主要表现是奢侈品及高品牌附加值的普通产

品，高端需求的产生是马斯洛需求理论中最高层次的心理需求一一自我实现。高

端消费群则是由极少数人组成的高消费集群，占社会总体消费量相当比例，也是

社会精英人士的集合体。高端市场的特点:

1、注重生活的品质和质量，崇尚有设计感的事物和情节。

2、消费人群的绝对量很少，但消费能力很高。

3、喜欢高雅艺术，要求宁静隐私，在特定的圈子中活动。

4、是以男权为主导的社会高端消费，女性比例相对较少。

5、高端市场也常常是灰色消费的集中营。

3.1，2高端产品的营销模式

高档的产品如何高价销售?由于产品定位高端人群，不适合用大众传播模式，

而是低成本定向分众传播，所以要采用各种低成本传播手段。

1、事件营销。在高端人群关注的领域制造新闻事件，进行事件行销。2、教

育营销。利用专题论坛、沙龙等形式组织目标消费群进行会议营销。3、渗透营

销。利用行业协会进行渗透营销。

4、联合营销。与社区会所、俱乐部等高端会员机构进行互动营销。5、广告

营销。在行业媒体进行软文传播。

6、口碑营销。树立消费舆论领袖，传播酒店体验，带动群体消费。7、电子

营销。利用互联网、手机短信进行传播。

8、展会营销。利用专业展会进行品牌传播。

9、活动营销。承办艺术和设计类的专题活动派对，进行互动和交流。

3.1.3高端市场突破关键—缔造品牌高溢价能力

因为如此高价位，文化内涵和包装的设计要求将十分苛刻，需要达到经典的水

准。高价位也会有市场，但要建立与价位相吻合的“附属产品”一一精神层面。

平淡简单的高价位，也许企业生存不会有问题，但长远发展却很难，只有经过缤

密思考的高价产品，拥有丰厚文化底蕴和品牌内涵的高价产品，才有机会长期占

领该部分市场。品牌的成长需要长时间的培育和积累，到位、适当的营销手段是

品牌成长的加速器，科学的管理体制是维护品牌成长的源动力。

3.2项目的整体经营策略

3.2.1项目的特点及优势

1、每所别墅均带独立的花园、泳池及温泉池，为客人创造一个私密性很强的

个人空间，令客人可以足不出户就能享受到温馨细腻的服务。

2、高级SPA会所，为想远离喧嚣的人们提供消除身心疲劳、回复自我的绝佳

场所。3、完善的会议设施及视像会议设备，能为各大型企业和公司提供高档的会

议场所，做到休闲、工作两不误。

4、会所内的餐厅、酒吧等场所能为客人带来赏心悦目的美味佳肴和品味空

间。3.2.2经营策略

1、采用贵宾会员制为主的经营模式，打造固定的客源群体，加快资金的回

收。2、利用温泉、SPA的优势，制定多种项目及天数捆绑的消费套餐，满足不同

需求的客源市场。

3、加入航空和国际知名酒店组织俱乐部，增加客源销售渠道。

4、制订会员制多种优惠政策和积分奖励方案。

3.3目标客源市场

根据20/80法则，即黄金法则，世界上80%的财富掌握在20%的人手上，而这

20%的消费群体将是龙山酒店的目标客源市场，包括:

1、大中型企业的老板及高管层人士;

2、学术界、演艺界、体育界、艺术界等的金领精英人士;

3、大型企业、政府机关、跨国公司等的高端会议;

4、各种顶尖品牌的产品发布会、论坛峰会、时尚讲座和沙龙酒会等;5、社会

名流、名媛、新贵、富二代的度假、派对及各种高端的私人聚会。

6、情侣

3.4

国外度假客人

宣传策略

一个新产品的出台，必须经过良好的设计包装后才能投入市场，高端产品更加

需要通过事先宣传造势，树立起形象。

3.4.1开业前半年

1、请专业设计公司设计酒店的Cl和Vl。

2、据市场调研公司Synovate2009年4月发布的消费调查结果统计，人们了解

一家酒店的首要途径是其网站。据《中国旅游饭店》2009年第5期刊文介绍:全

球的潜在酒店客体中有29%使用酒店网站，其频率高于其他任何搜索工具。所以

龙山酒店在开业前半年即应请专业设计公司设计及制作酒店宣传资料、酒店网

页。详细介绍酒店建筑和文化特色，并随着酒店的建设及时更新内容。

3、注重环保已经是现代人衡量自身素质水平和生活品味的标杆，在制作所有

宣传资料中，都重点宣传酒店的环保措施。

4、通过媒体发放佛冈将打造一个顶级别墅温泉度假村的信息，信息包括投资

总额、设计风格、文化内涵、经营理念、设备设施等。

5、请专业广告公司设计酒店的形象宣传口号、平面广告、电视广告、电台广

告等。3.4.2开业前三个月

1、联系并制作从高速公路出口、国道、省道到度假村的路面指引牌，并在京

珠高速、华南快速干线、广州机场高速、街北高速树立大型广告牌，作形象宣

传。2、与知名的公关公司联手，策划、筹备酒店的盛大开业仪式。

3、在面向高端消费人群的报章、杂志上，如《VOUGE》、《时尚》、《高尔夫

杂志》、《时尚旅游》、《周末画报》等投放平面广告，或邀请相关的报章、杂

志记者为项目做专访，着重推介酒店低调奢华的整体效果、养生养心的休闲理

念、别墅、餐饮、SPA及各项特色服务等。

4、在各国、内外大型航空公司，如南航、国航、国泰、美联航、星航、全日

空、澳航、大韩航空等的航班杂志上及广九直通火车的期刊上投放中英文平面广

告，吸引商务人士的关注。

5、选取国内及香港地区收视率高的电视节目作冠名广告，提升项目知名度。

3.4.3开业前一个月

1、投放电视广告，包括香港、台湾和日本等境外电视台、电台广告、报纸杂

志的平面广告。

2、更改大型广告牌内容，发布开业信息。

3、通过各大媒体、知名网站发布开业信息。

4、购买电影大片的播映前广告推介酒店，吸引情侣客户群体。

5、在各大时尚杂志、房地产杂志、航空杂志、香港直通车杂志、世界性的旅

游杂志等媒体上发布开业信息。

6、通过电子邮件及信件邮发宣传单张到省内的各大型国企的董事长及行政办

公室、国际品牌公司、银行、大型民企等，发布开业信息。

3.4.4开业期

1、由专业、知名的公关公司策划、主持盛大的开业典礼，邀请省、市、行业

专家、酒店业知名人士、社会名流、主流媒体参加开幕仪式，实地参观考察龙山

酒店的设备设施。

2、邀请知名人士试住，让入住酒店成为他们独一无二的生活体验。3、通过

杂志广告宣传，推广期特价优惠，提高龙山酒店的知名度。4、充分利用高档的会

议场所，抓住当时有意义两个月不来月经 、有吸引力的事件，邀请相关方在龙山酒店举办新闻发

布会。

5、请国内外知名品牌在酒店举办各类公关活动，从而使酒店的名声传播到高

端客户群中。

6、协办高端国际论坛、峰会，提高度假村的国际知名度。

7、参加国内、国际高级酒店或度假村的年度评选，提升龙山酒店的档次及知

名度。3.5销售策略

3.5.1开业前三个月

1、成立销售部门，在广州设立销售总部，开展市场调研及客户推广工作。收

集同类竞争对手的资料。

2、收集省内的各大型国企、国际品牌公司、银行、大型民企等企业的联系信

息。3、制定销售价格及推广期间优惠价格。

4、根据度假村的实际情况制定多种入住套餐。

5、制定会员制的章程及程序，以及销售价格。

3.5.2开业前一个月

1、全面展开销售推广工作，及发布开业信息。

2、制作部分消费券或优惠券派寄到各大型国企、国际品牌公司、银行、大型

民企等企业老板、总经理、高级管理人员等，吸引高端消费群体试住体验。3、

与国内、国际大型网络公司签订协议，利用其网络的知名度进行宣传、收客。

3.5.3开业后

1、鉴于第三方网络平台是客人在酒店住宿选择上重要的媒介，开业后主动与

第三方网络平台合作，包括梁字成语 艺龙旅行网、携程旅行网、芒果网、去哪儿等酒店搜

索网站，并制定相应的推广活动请网络公司配合。

2、不断美化自身酒店的网页介绍，让浏览酒店网页的客人留下难忘的印象，

促使其产生一睹为快的行动。

3、定期派员到各大型国企、国际品牌公司、银行、大型民企等进行会议销售

探访。4、定期询问及跟进客户意见的反馈，提高个性化服务和质量。

5、结合酒店的文化特色，举办多种形式的文化展览。比如电影展、艺术展、

车展、奢侈品展览等，逐步拓展市场的影响力，寻求合作机遇。

6、与专业、知名的公关公司联手，为不同的奢侈品品牌举办活动或新产品发

布会，如:I刃、CHANEL、DIOR、CARTIER、CUCCI、PRADA、MONTBLANC、

SWAROVSKI等等，邀请各界精英人士、文艺界明星、体育界明星、社会名流参加，

提高龙山酒店的知名度。

7、与高尔夫赛事举办机构联系，成为高水准赛事协办方。将龙山酒店作为比

赛指定接待酒店及颁奖地点，带动媒体及球员间接地宣传酒店。

8、与电视台及选美机构联手举办赛事，将酒店作为指定外景拍摄地，积聚人

气，提升知名度。

9、固定与一、两个基金会长期联手，如壹基金、宋庆龄基金会等，客人每次

消费即有若干元自动捐献给该基金会，使客人在享受酒店服务的同时又在做善

事，既可作为卖点，又可提升客人的荣誉感和酒店的美誉度。

3.6酒店服务

龙山酒店的目标市场走高端路线，除了酒店的建筑风格和装修设计要令人眼前

一亮，心为所动外，有特色、高档次的服务也必须成为酒店的一大亮点。常见的

五星级、白金五星级酒店服务内容和服务水平是基本应有的，对于讲求品质的高

端消费群体来讲，更注重的是服务的个性化、隐私的安全性、以及尊贵身份的体

现。

酒店可以为宾客提供私家司机、私家佣人、私家厨师„„只要是客人需求的，酒

店都会满足。在一些特别的场合，为使客人的私密空间不被打扰，应提供只见服

务不见人的隐形服务;而在另一些地方，服务则可以成为一种令人赏心悦目的表

演。总之，一切都以客人的需求而变通、调整，这也是个性化服务的精髓所在。

3.6.1从预订到入住酒店前的服务

1、在预订阶段获取客人资料信息制作欢迎卡，包括总经理欢迎信，特别客人

由总裁及总经理亲笔签名，在客人入住前摆进客房内;

2、在订房阶十大不合格净水器 段同时为有需要的客人预订SPA服务;

3、酒店专车到机场、直通火车站接客人到酒店，贵宾车SETUP按特定标准摆

设，车内有专题影碟;

4、客人到店时送上一束欢迎鲜花;

5、如果客人是自驾车到酒店，电瓶车将会把客人从停车场送到客房或需要去

酒店的任何地方;

6、客人及座驾到酒店后均能享受到尊贵服务:免费停车、代客泊车、为客洗

车、基本护理等;

7、服务员要记住熟客的个人喜好，为客人提前做好准备。比如在客人到店前

准备他最喜欢的茶及水果、播放他爱好的音乐、插上他喜欢的鲜花、点燃他喜欢

的香薰、把温泉池水调到适宜的温度—润物细无声，让客人随时体验到尊享的感

受;8、服务员可用笔记本电脑或掌上电脑，随时随地为客人完成入住登记手续，

而不需客人到总台办理入住手续，节省客人等候的时间。

3.6.2客人住店期间的服务

1、为客人的座驾在旅程中损坏的地方作基本维修;

2、为客人代办在当地的机动车违章处罚;

3、当客人进入房间，插入取电匙牌，客厅的灯光会从暗至明逐渐启亮，营造

如家的感觉。客厅内的电视屏幕中显示出“恭迎XXX先生(女士)的光临”字样，

室内点燃着的香薰使客人心旷神怡;使住客难以忘怀。

4、房间的电视除了收看节目，还能通过控制遥控器点菜、接受各项服务预

定、查询各样信息;

5、每间客房浴缸上摆着一只象征酒店独特形象的防水小摆设，既可为浴室增

加情趣，又可作为礼物可让客人带走留念;

6、客房纸巾盒的第一张扭成玫瑰花的造型，就地取材又别具心思;7、私家司

机服务，让客人可以尽情地在酒店周边地区游玩;

8、私家厨师服务，如通晓中、意、法、日、韩等各国佳肴的高级厨师，为客

人在别墅内，或指定用膳的地方烹制佳肴美食;

9、私人教练服务，如瑜伽教练、太极教练、跑步教练、网球教练、健身教练

等;10、私人推拿、按摩技师服务;

11、房间里配备各款记忆卡变换USB接口;

12、房间里设有可连接音响或扬声器的IPOD基座，

13、酒店内配备好市场上常见牌子手机的充电器、各种不同瓦数的变压器、转

换插座等，主动询问客人需要，及时送至房间;

14、提供枕头选择单，让客人选择最喜欢的功能枕头，如丝绸枕、荞麦枕、羽

毛枕、决明子枕、月桂树花香枕、护颈枕、双人枕、特软枕、特大枕等等，在预

订时即向客人询问，在客人入前做好准备;

15、提供床垫选择单，让客人选择最喜欢的床垫，如乳胶床垫、较硬的床垫、

较软的床垫等等，在预订时即向客人询问，在客人入住前作好准备。

16、按客人需要，提供各样日常生活用品送到房间;

17、床头柜摆放免费的巧克力及睡前免费提供的热鲜奶;

18、为热爱夜生活的客人设置健康菜单，无论宿醉或失眠，都有专门的食疗化

解;19、提供24小时贴身私人管家服务，打理客人在酒店里的事情;

20、电瓶车穿梭酒店各处，以方便客人接驳代步。

3.6.3离店服务

客人的离店手续都由专门的服务人员到客人房间办理;入住三房别墅以上的客

人退房，由礼宾司亲自负责办理退房工作;

2、特色纪念品和土特产打包服务;

3、电瓶车将客人送到酒店门口或停车场;

4、行李生用电瓶车为客人传送行李;

5、客人离店时送上有酒店特色的纪念品或小礼物;

6、酒店专车将客人送到机场或火车站;

7、根据客人留下的联系资料，逢年过节为客人送上节日祝福或节日礼物。

第4章项目的规划布局及设计建议

4.1项目建筑主题风格

纵观世界顶尖的度假酒店，其建筑风格大多以酒店所在地最突出的地域特征或

文化特质为主题，贯穿酒店的设计、管理和服务，营造出无法模仿和复制的独特

魅力与个性

特征。例如悦榕集团的产品，在云南丽江的就以纳西文化为主题，在泰国曼谷

的就以泰式风情为主题，在马尔代夫的就以海洋元素为主题，在巴林的就以中东

王室为文化背景。这样的建筑特色，一方面可以满足度假者在旅游目的地的体

验，另一方面也在一定程度上节省了建筑成本，因为就地取材一定是更经济的。

本项目位于广东清远，广东建筑的一大特色为岭南文化，岭南建筑中的园林

(图4一1)、亭台楼阁、走廊、屋檐、满洲窗(图4一2)等一系列精华元素渊远流

长，无不令人赏心悦目。市场调查表明，在广东省范围内乃至整个华南地区，以

岭南文化为建筑主题的度假酒店暂时还没有。

因此，本方案建议龙山酒店的建筑外观采用岭南建筑风格，整个项目以岭南特

色为外观，内部设施为五星级现代化配置，兼具高档、古色古香的中华元素文化

品味。广东岭南建筑在布局、造型、装饰、装修处理等方面均着自己的独特之处:

1、结合气候条件进行布局。广东地区气候炎热多雨，湿度大，夏、秋季常有台

风、暴雨。因此，建筑在布局上考虑了气候的因素，注意朝向、通风降湿和防晒

防雨，采用前疏后密，前低后高的布局方式，建筑基本上面朝夏季主导风向，形

成良好的通风条件。庭园的布局方式则常常通过巷道、天井、庭院、迥廊、敞厅

等自然通风，喜用连续相通的敞廊(图4一3)，把庭园内的厅堂、睡房、亭榭连

接起来，既避雨水和遮阳，又可达到划分景区、增加空间层次和丰富景色的目

的，同时喜用绕庭布置建筑的方法。庭院里的水池、置石、植物，也对通风防晒

起到了良好的作用。而建筑物则采用密集的布局方式，使建筑的门窗、墙面等常

处于阴影之下，减少阳光的辐射。建筑内部常用通花隔墙、趟门来代替室墙，室

内屋顶少用天花，屋面只用瓦片而不用木板。2、建筑形象轻巧、通透。建筑造型

一般轻快、通透、开敞、体积小，建筑艺术处理丰富，在台基做法上一般只用勒

脚，勒脚多用麻石砌筑，外表有雕刻或线角。岭南建筑的屋顶常有歇山、硬山、

攒尖、卷棚(图4一4)等类型，很少用重檐。屋顶处理中有两点较好的手法:

一是在人的视域范围内很少用重复的屋顶形式;

二是屋面组合紧凑、和谐、优美，使人感到空间层次丰富，天际轮廓线曲折变

化而优美(图4一5)。

在建筑的屋坡处理手法上，平缓中带有起翘，建筑虚实对比强烈，立面用以虚

为主的手法，给人以轻巧的感觉，故建筑中多采用敞厅、柱、廊等方式。岭南建

筑特别善用水面。水面不仅能种荷养鱼供人观赏玩味，亦有清爽风凉之感。

3、装饰装修瑰丽多彩。粤式装饰尤以三雕(石雕、砖雕、木雕)、三塑(陶塑、

灰塑、彩塑)和嵌瓷著称，其特点是:

(l)、灵活、通透、轻巧;

(2)、层次分明、立体感强，富有表现力;

(3)、具有浓郁的地方色彩，淡雅、华丽相结合。

建筑装饰密切结合气候，内部除木雕外一般不装饰，也不设天花，以利通风。

外露部分着重于醒目处(屋顶、檐下、大门)，防水部分、细部转合处和构件尾端

部分则着重装饰装修。装修包括格扇、拦窗、屏门、门罩、挂落、横批、檐板

等。格扇屏门(图4一6)多用于厅堂、楼阁。屏门是室内作为分隔空间之用，可拆

可移，使用方便。屏门全部打开后，扩大厅堂空间，通风凉爽。庭园船厅中，主

人喜用格扇屏风门，气候炎热时全部打开，既能通风消暑，也可观看园中景色。

在色彩方面，很少用浓妆艳丽之色，而较多用淡雅浅冷的色彩，其优点是可以减

弱太阳的辐射，给人一种清净凉爽的感觉。

4.2整体规划布局

4.2.1整体布局

酒店入口采用迎宾门楼设计，选用岭南牌坊式门楼。门楼总高为12米，分两

层，下层净空高度不少于6米，上层净空高度不少于4米，其他为飘檐高度及建

筑层结构厚度。牌坊门楼总宽度为18米，中间汽车通道净宽8米，两侧各留净

宽3米的行人通道，剩余位置设门岗及结构柱。门楼深度为4米。酒店建设

一期的总体规划分为别墅、酒店主楼、员工综合楼、洗衣房及锅炉房附楼几大部

分。其中别墅共60套;酒店主楼主要有大堂、餐厅、会议中心、S队区、礼品

店、以及一些康体娱乐项目;员工综合楼主要是员工宿舍、员工餐厅、布草房、制

服房、仓库等;洗衣及锅炉房附楼则主要是洗衣房、燃气房、垃圾房等。

1、别墅部分(共60套)

建筑面积33590m，，其中客房部分8850m，，花园部分24740m，，分类如下:

设计说明:

(l)别墅围墙高度为2.6米，2米以下为墙体建筑，2米以上用陶瓷通花嵌装，

墙体厚度用18公分砖墙建造，确保良好的私隐性。

(2)正门门楼高度为3.5米，宽度为1.8米，门洞净空尺寸为1.2米*2.5米。

别墅内建筑物高度檐底高不少于3.5米，檐顶高不少于4.5米，采用坡形屋顶设

计。(3)别墅内建筑物与围墙有不少于1.5米的距离，做到窗窗有景。

(4)别墅内的娱乐室必须使用独立的抽排系统，并确保隔音良好。

(5)别墅内温泉泡池平均水深0.7米，最深0.8米，最浅0.6米。

(6)别墅内泳池平均水深1.2米，最深1.5米，最浅0.8米。

(7)别墅大门外与客厅设可视电话。

(8)所有卫生间的毛巾架内置电热陶瓷，使毛巾时刻保持温暖。浴室内所有镜

面均防雾，化妆镜需要带有照明。

(9)所有区域均有中国移动、联通、中国电信网络覆盖及可无线上网。(10)所

有客房及卫生间内设紧急呼叫装置，别墅内所有卫生间内放置更衣凳。2、酒店部

分

为使整个项目在外观上协调统一，酒店主楼采用与别墅区一致的建筑风格。酒

店大堂建筑高度净高不少于6.5米。

4.3装修风格及设计建议

4.3.1装修风格设计建议

本项目是利用当地自然的湖景山色以及温泉水资源，融入岭南文化色彩，意欲

打造一个顶级生态休闲旅游温泉度假胜地。根据开发规划设计方案的设计主题和

布局，本文建议将建筑装修按地方风情分列为三个不同类型的风格。

1、集中式酒店

集中式酒店是以客房、中西餐饮、会议设施、康体娱乐为主要服务功能的主体

建筑。建议采用现代的手法，以岭南文化元素为主题，通过大楼造型及装修的设

计、主要材料的选择、颜色的搭配、精致的饰物摆设，使主楼成为既有古色古香

的浓郁氛围，又具备现代美学的生态化、智能化、国际化的豪华度假酒店。

2、温泉别墅

温泉别墅是住客休闲、度假、养身的好去处，建议根据地形地貌和规划布局以

岭南文化元素为主，划分为广府特色、潮汕风情、客家民风三个不同地方风情的

别墅园区，采用不同的地方风情和民俗文化主题，通过对各别墅园区的建筑造型

及装修设计、主要材料的选择、传统饰物的摆设、有代表性的花卉树木种植，表

现各别墅园区的不同风格，让住客在欣赏湖光山色之中，在修身养性之余，可以

悠然从容地领略岭南不同地区的风情。

4.3.2项目各空间的处理建议

、室内空间

注意虚实、远近、大小、简繁四个结合。客房的高度与宽度参考国际较为流行

的1.52一1:1.64黄金分割比例营造亲切、舒适的客房空间环境。而会议演艺中

心场所，其空间应无立柱阻隔，空间高度最好为6一8米。另外根据使用需要，

利用隔音处理效果好的专业隔板将固定的空间分隔为灵活可变的空间。其他场所

则可利用装修饰面的造型、

家俱饰物的摆设、绿化水体的布局、灯光照明的设定，改善地面标高或顶棚高

度的不足，让每一处场所都有一个合理使用的空间。

室内装修应突显奢华感觉，使住客有惊喜，并可引至日后的回味。在考虑使用

空间的同时，还需考虑设备管线的隐藏空间，有足够的隐藏空间，便于隐蔽工程

设备管线的日常维护检修，减少维护检修的成本。

2、室外空间

室外空间主要是自然的湖景山色，集中式酒店与各别墅园区的连接，充分利用

当地的地形地貌，开辟回环的通幽路径、小桥流水，四周种植各具特色的花卉乔

木，让客人不知疲倦、流连忘返，从一个风情空间不知不觉到达另一个风情空

间。各别墅式酒店内独设的私家温泉浴池，露空自然，使浸泡着温泉的客人充分

享受大自然的气息。

3、建筑装修主材的选取建议

集中式酒店建议建成具有当地风格的豪华度假酒店，其天地墙的装修用材应选

取富有地方色彩、做工精细的新型材料。别墅园区，则应采用最能反映地方色彩

的建造装修材料，让人们感观后，一眼便知是岭南风格的体现。

粗料精做，选用环保材料是度假酒店选材的前题，岭南建筑特色的三雕、三

塑、一铸—石雕、木雕、砖雕;彩塑、灰塑、陶塑;铸铁工艺，是体现地方特色元

素可选之材，美轮美灸的岭南特色工艺是建筑物地方色彩的衬托。

用温感。

3、水喷淋装置。

4、按规定要求设立消防栓，外围消防接合器及消防蓄水池。4.5.5其他

1、空调系统:酒店主楼及所有别墅均选用多联式空调机组，并进行余热回收，

提供生活热水。

2、洗衣房:用于酒店布草及客衣的洗涤工作。

3、燃气房:考虑到酒店的环保要求，酒店使用的煮食燃料，以燃气及电为主的

清洁能源，因此必须设置独立燃气房，用于存放燃料。

4、垃圾房:用于酒店生活垃圾的分类、转运工作。

4.6项目装修质量与标准及管理建议

4.6.1装修质量与标准

综合型酒店的建造与装修是一个错综复杂的系统工程，工程质量的控制，必须

首先从功能定位、规划布局、设备系统配置、有效使用空间设置、材料选择、环

保节能、运行安全、维护方便等多方面统筹考虑设计。一个完善成熟的设计方案

一旦确定，功能布局不应再改变，再选择一支有建造装修和设备安装经验的施工

队伍，进行精心的施工安装，工程中自始至终执行相关规范和标准，工程质量自

然能得到保障。装修材料的选择必须符合安全、防火、萝卜烧牛肉的家常做法 环保、节能的原则。饰面

的板材、石材应选用防火、环保、无苯、无放射元素的材料;木器漆、墙面漆等应

选用新型防火、环保、无甲醛的水溶性材料;灯光多采用LED节能光源，从整个建

造装修的选材方面要始终围绕着这个原则，以求达到安全、环保、节能的生态环

境保护，打造一个真正有内涵的生态休闲度假胜地。

4.6.2质量管理建议

酒店工程质量的保障，需要有一个完善的质量管理体系和有效的措施来支持，

星级度假酒店是各专业项目有机联合的整体，因此从规划布局设计、建筑结构设

计、强弱电系统设计、给排水系统设计、通风空调设计、消防系统设计、装修饰

面设计以及其他专业项目的设计到总体协调施工，都必须全程介入质量监控，将

质量管理的措施渗透到每一环节，避免各专项设计出现脱节现象而造成施工成本

增大，从而使总体质量和效果不理想。

例如酒店的通风电脑分盘怎么分 空调系统，是较复杂的工程项目之一，往往在施工中与其他工

程项目产生矛盾。如果总体设计不完善，施工不负责任，通风空调系统运行的温

度、湿度效果就得不到保证，室内空气质素下降，容易破坏室内装修饰面，增大

能耗费用，增大运营维护费用等。对于星级度假酒店建造的QC质量管理，有经验

的酒店管理公司最熟悉其中功能定位、设备系统配置、服务流程的管理工作，建

议请专业的酒店管理公司参与工程设计与施工质量的全面协调管理工作，对各项

设计和施工工作提出专业意见，保证整个规划项目真正能达到高素质的旅游度假

酒店的要求。

第5章项目的投资回报评估分析

5.1项目投资概算

根据本研究方案的测算，龙山酒店土建预算为2093万元，装修预算4413万

元，设备预算4552万元，合计约1.1亿元。另，开办费预算为1000万元。详细

请见表5一1《土建及装修预算》、表5一2《设备预算》

5.2项目的投资回报分析

预算首年营业收入6644万元，经营利润3015万，经营利润率为45.3%，投资

回收期为4.47年，投资收益率为16.14%。

《经营预算汇总》、表5一4《投资现金流量表》详细请见表5一3

5.3财务预算厘定说明

5.3.1一般原则

1、本预算会计年度假定为从二O一四年一月一日至二O一四年十二月三十一

日止;2、假设国家继续实行社会主义市场经济及宏观调控、开放物价，各项费用

指标基本保持稳定，物价维持现时水平，本预算未考虑通货膨胀的因素;

3、假定国家对企业的各项税收、地方费用及其他间接收入政策保持不变;4、

本预算以人民币为记账本位币;

5、假设营业收入按5%递增，营业费用按5%递增;

6、固定资产的折旧方法为直接法。假设房屋建筑物(土建)预计使用年限为40

年，，设备预计使用年限为20年，预计净残值率为O;

7、装修费用直线法摊销，摊销年限为5年。

5.3.2客房出租数假定

1、假设酒店项目别墅总数按60套计算，第一年累计可出租房总数为21900房

次，累计出租房数为13158房次，全年平均出租率为60%，平均房价为3173元;

1、假定客房房价己包含巧%服务费;

2、假设每次SPA的香精油、护肤品等成本为300元，SPA营业收入列入客房收

入;3、假设商场为自主经营，商场毛利率假设为30%，商场营业收入列入客房收

入;4、电信服务费、客房冰箱、洗衣、康体等营业收入均列入客房收入内;5、客

房收入占总营收的76.5%。

5.3.3餐饮

1、假设餐饮场所包括:特色餐厅及会议中心;会议中心收入列入餐饮收入;2、

假设酒店餐饮场所共有餐座位140个;

3、假定餐饮价格已包含巧%服务费;

4、假设餐饮成本率40%;

5、假设茶艺馆为对外合作经营模式，由合作方投入;

6、餐饮收入占总营收的23.6%。

5.3.4工资及福利

1、假设酒店全体员工人数为274人;

2、假设工资政策为:基本工资加效益工资制度，每半年根据效益情况考虑发放

营销绩效奖励金。另根据行业特点，全年工资费用按13个月的工资标准计算，年

终按200%的比例发放双薪;

3、有关社会保险缴费额度(含养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、生

育保险)、住房公积金按政策规定最低标准执行;

4、工资福利占总收入的16.6%。

5.3.5其他假定条件

1、酒店管理公司管理费暂按营业总收入的2.5%计算;

2、假设营业开始有流动资金200万元;

3、应收帐款:假设每月营业收入中有600/0在当月收到现金，20%在30天收

回，另200fo在60天收回;假设坏帐准备计提比率为3%0;

4、应付帐款:假定每月材料采购总额在60天付讫;

5、各项税费:本预算己考虑营业税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、

所得税。

5.3.6，-享口往扭「口

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1、假设酒店从开始营业年度起己签订了电梯、空调主机、消防、安保等系统

的维修保养合同，第二年各设备的免费保修期已届满，故从第二年起便开始计算

维修保养费;

2、假设第一、二年各月各种能源单价分别为:普通生活用水:3.34元/吨;温泉

水:5.00元/吨;用电:1.0774元/度;煤气:6.5元/公斤。

后附附表一览:表5一1土建及装修预算表5一2设备预算

表5一3经营预算汇总

表5一4投资现金流量表

表5一5营业收入匡算表

表5一6工资预算表

表5一7行政架构表

表5一8客房部损益表

表5一9餐饮部损益表

表5一10管理费用、财务费用预算表表5一11销售价格

表5一12年度固定资产折旧及开办费摊销明细表

表5一13能源费用预算