深圳塘朗山

深圳最⼤科技园南⼭⾼新北规划官宣：开发体量660万⽅,产值2000亿平⽅公⾥!

深圳最⼤科技园南⼭⾼新北规划官宣:开发体量660万⽅,产值2000亿/平⽅公⾥!

660万⽅的总开发体量，由功能单⼀的产业园区向产城融合的复合型城区转变，成为引领全市产业升级、领跑全国⾼新

园区的标杆城区——这是南⼭⾼新区北区的发展蓝图。

8⽉20⽇，深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中⼼主任王嘉，发布南⼭区⾼新区北区升级改造统筹更新⼯

作。

截⾄⽬前，⾼新区北区城市更新计划⽴项8个，其中已建成1个、在建1个、通过建环委审批1个、5个正在积极推进专规

编制及报批⼯作。更新完成后，⾼新区北区产业总⾯积约380万平⽅⽶，提供15万就业岗位；新增居住、宿舍⾯积约

150万平⽅⽶，⾄多可满⾜⽚区5.6万⼈就地居住的需求，职住⽐近37%。

⽚区概况

◎区域位置

⾼新区北区

◎规划范围

⾼新区北区位于北环⼤道、南海⼤道、⼴深⾼速、沙河西路围合⽽成的区域，⾯积2.58平⽅公⾥。

◎发展背景

经历了粮油基地、⼯业区、⾼新区的发展历程，90年代末⼟地基本出让完毕，建成以封闭式⼚区为主的⽣产加⼯区。

■1985年：粮油基地

■1991年：建⽴⼯业区

■1996年：设⽴⾼新区

■2000年：⾼新区扩容

■2018年：⾼新区北区

◎⽚区概况

现状整体开发强度低，是南⼭区少有可以通过“连⽚改造”实现产业升级的⽚区。规划范围平均容积率1.2，产业⽤地平均

容积率仅为1.98。

◎⼯作背景

随着全国⾼新区⼤规模扩区，深圳⾼新区的⽐较优势逐步减弱，⾯临产业升级的压⼒。深圳⾼新区的全国综合排名、创

新能⼒、产业升级能⼒、国际竞争⼒、可持续发展能⼒等分项排名逐年下降。

按照科技部每年对国家⾼新区开展的统计评价，近年来深圳⾼新区综合排名情况如下（在全国54个国家级⾼新区综合排

名）——2012年、2013年综合排名第⼆；2014年综合排名第三；2015年综合排名第五。同时，分项⽬排名也在逐年下

名）——2012年、2013年综合排名第⼆；2014年综合排名第三；2015年综合排名第五。同时，分项⽬排名也在逐年下

滑。

2013年起，政府推动了图则修编、专项规划编制为北区升级改造做准备。

2013年：审批通过[⾼新技术区]法定图则（修编），⽚区660万开发总量

2015年8⽉：市政府印发《深圳⾼新区北区产业升级改造实施⽅案》，1年正式启动、3年全⾯铺开、6年明显改观

2016年3⽉：市政府审议通过《深圳市南⼭区⾼新区北区城市更新专项规划》，核⼼区域的⽤地功能混合

2017年3⽉：召开重点任务（⾼新北区升级改造⼯作）督办回忆，三级领导组织架构

◎发展机遇

1、科技回归都市，城市旧⼯业区产业升级融⼊城市发展是国际趋势。

2、“⼴深港科技⾛廊”打造“中国硅⾕”，⽀撑国家科技产业创新中⼼和粤港澳⼤湾区建设。

3、沿轨道6号线、13号线形成深圳科教创新中轴。

4、沿科苑路、⼤沙河的科技创新轴是南⼭区重要的发展轴线。

■留仙洞：总部经济集群

■西丽⾼铁枢纽：第⼆“深圳北站”综合交通枢纽

■⾼新区北区：“中枢智城”科技创新⾼地

■⾼新区中区&南区：“国家知识产权试点园区”和“国家⾼新技术产业标准化⽰范区”

■后海⾦融区：滨海国际门户、⼝岸商业区、滨海休闲带和国际⾦融区

5、⼗七⼤重点开发⽚区之⼀，市区两级优先拆除重建⽚区。

6、西丽⾼铁站落定，成为对标深圳北站的综合性交通枢纽。

西丽⾼铁枢纽是深圳“三主三辅”的主枢纽之⼀，设11个站台、22条线，⽐北站多2线，接驳地铁13号线、15号线、27号

线、29号线，承担赣深、深茂客专多始发终到功能，衔接深惠城际、深莞城记等。

7、⾼新北是汇集四条轨道线的交通枢纽地区。

■规划“4线3枢纽”：朗⼭路站、松坪站、松坪⼭站；

■近期13号线已于2018年建设，衔接西丽⾼铁枢纽；

■推动远期地铁15、24、27号线提前规划建设，联系前海、后海中⼼、⾼新园、留仙洞。

8、南头直升机场确定搬迁，释放⽚区开发潜⼒。

⽚区在原有直升机场影响下，建筑限⾼基本均在100⽶以下；南头直升机场确定搬迁龙华樟坑径，并已通过审批。图则

规划⽚区开发量为660万，现状北区开发量仅为310万，机场搬迁后可释放⽚区的开发潜⼒（近30说服性演讲 0万开发量）。

规划⽚区开发量为660万，现状北区开发量仅为310万，机场搬迁后可释放⽚区的开发潜⼒（近300万开发量）。

9、⼤沙河公园定位为城市中⼼的森林公园，将结合⼤沙河⽣态长廊⼀并提升改造。

⼤沙河⽣态长廊景观项⽬是深圳市重点民⽣⼯程，今年南⼭区举全区之⼒推动该项⽬建设。将于今年10⽉1⽇前基本建

成向市民开放。

作为“名⽚”旁的市级重点⽚区，⾼新区北区升级改造势在必⾏。

总体设计

◎⽬标定位

区域发展条件的巨⼤变⾰要求重新定位⾼新北，⾼新北区应由功能单⼀的产业园区向产城融合的复合型城区转变，成为

引领全市产业升级、领跑全国⾼新园区的标杆城区。

湾区中枢，创享智城

Hi-TechCity

助推粤港澳⼤湾区国家战略实现的驱动器

构筑深圳⾼铁与轨道交通⽹络化的枢纽城

打造南⼭未来产业聚集产城融合的⽰范区

◎发展愿景

联动之城

促进区域功能板块的互动

重点解决南北向的城市联系

强化城市创新轴线

1）核⼼⽬标：顺应科创中轴建设趋势，加强与周边规划热点地区的规划联动和协同发展

⼤湾区科技创新轴已趋成型，汇聚环西丽湖国际科教城、留仙洞、西丽枢纽、⾼新园等顶级创新要素；

拟依托轨道13号线等交通主动脉，南北向串联科技创新核⼼要素，整合创新资源，打造以南⼭为核⼼的全球创新产业链

条。

2）空间联动：利⽤桥下空间建设休闲商业、带状公园，植⼊⽂化、展⽰、运动等功能

建议对桥下空间进⾏活化利⽤，建设临时建筑、休闲公园，打造公共开放空间，植⼊⽂化、展⽰、运动等功能，打通⾼

新北区与西丽⽕车站的慢⾏通廊，使桥下空间成为消除割裂、联系南北的媒介。

3）交通联动：打通10条对外联通性道路，加强与周边城市节点的互联互通

结合⼴深⾼速⾼架契机，采取桥下净空下穿、上跨、地道下穿三种形式打通10条衔接南北功能节点的联通性道路。

4）功能联动

①向北延伸地下通道联系西丽枢纽，加强科苑路地下主题街的活⼒渗透

建⽴向北联系西丽枢纽的地下通道，加强科苑路地下主题街的活⼒渗透，促进南北功能的缝合和渗透

②构建跨⼲道空中连廊，增强⼲道沿线组团的产业联系

衔接周边规划，建⽴跨⼴深⾼速、北环⼤道空中连廊，增强⼲道沿线组团的产业联系，形成北区到中区、北区到⾼铁⽚

区的连续空中慢⾏廊道。

融合之城

促进⽚区内的产城融合

⿎励功能与空间的复合开发

围绕地铁进⾏TOD建设

打造公共服务轴带

1）核⼼⽬标：依托沿朗⼭路公共服务设施，结合地铁枢纽站凝聚活⼒，构筑朗⼭路综合服务带，“以线带⾯”引领北区由

园区向城区转变

三个地铁枢纽站建成后，将成为聚集⼈流的活⼒吸引极，在朗⼭路两侧融⼊⽂教体卫、商业、娱乐等多样化的都市服务

功能，形成综合服务带，以线带⾯，促进整个⾼新区北区由单⼀⾛向多元，由园区⾛向城区。

2）站城⼀体化

①围绕三个地铁枢纽站进⾏TOD开发，从建筑⾼度、建筑形态、商业业态、公共空间、公共配套等多⾓度，营造三⼤活

⼒中⼼。

围绕地铁枢纽活⼒中⼼，构建复合的⽴体城市，在地铁站朗⼭路站、松坪站和松坪⼭站之间设置昆虫记读后感600 地下商业街，朗⼭路两

侧具备条件地块进⾏地下商业建设。利⽤地⾯、地上和地下多维度空间，形成集办公、⽣活、娱乐、教育、研发、户外

休闲等多功能于⼀体的多维度城市栖息空间。

②加强通向地铁枢纽的交通联系，构建链接多维空间的“城市核”

引导⾼新北区慢⾏交通链接⾄地铁枢纽站，并在地铁站周边结合建筑中庭、下沉⼴场设置“城市核”，联系空中、地⾯、

地下的慢⾏空间，平台联系地铁城市核，实现了轨道、商业、慢⾏的融合，同时向周边进⾏交通⼈流疏散和商业⼈流导

⼊。

③邻近地铁枢纽适度提⾼建筑⾼度，形成良好的城市天际线

邻近地铁枢纽站地块宜提⾼建筑⾼度，形成地标建筑，地铁200⽶范围内形成⾼层建筑群落，形成良好的城市天际线。

3）综合服务提升：延续专规⽤地功能，增加公服设施，沿朗⼭路打造综合服务带

⾼新区北区现状为功能单⼀的产业园区，缺乏公共服务功能，本次规划以专高二生物知识点 规既有的⽤地功能为基础，依托朗⼭路，打

造集公园、医院、学校、商业mall、商业街、⽂体设施于⼀体的综合服务带。

4）⽣态织补：利⽤绿带、公园等构建⽣态廊道，织补区域绿道⽹络，串联⼭海通廊

强化⾼新区北区东西向的⽣态廊道对构建区域⽣态⽹络具有重要作⽤，向西联通⾄前海湾，向东联通⾄塘朗⼭公园，形

成“通⼭达海”的东西向⽣态景观通廊，与既有的“⼈才公园——⼤沙河公园——西丽⽔库”绿廊共同构建⽚区⽣态⽹络系

统。

5）综合服务提升：在专规基础上，优化配套设施布局，全⾯提升公服⽔平

在专规基础上优化⾮独⽴占地公共服务设施的布局，以合理的服务半径为优先决策要素，同时兼顾不同改造项⽬的利益

平衡，共计附设77处⾮独⽴占地配套设施。

6）职住平衡：在政策范围内，尽量增加混合⽤地的住宅配建⽐例和产业⽤地的宿舍配建⽐例，进⽽提⾼就地居住⽐

例，改善职住平衡

通过居住⽚区更新改造增加住宅和保障房供给；通过产业⽤地更新改造配件⼀定⽐例的宿舍；利⽤部分贡献⽤地作为保

障性住房建设；建⽴住宅租售管控机制，租售对象必须为北区企业或职⼯。共为⽚区提供15万就业岗位，其中5.6万⼈

可就地居住，职住⽐近37%。

更新后⽚区产业总⾯积约380万平⽅⽶，可为⽚区提供15万就业岗位；更新后新增居住、宿舍⾯积约150万平⽅⽶，⾄

多可满⾜⽚区5.6万⼈就地居住的需求。

创新之城

基于产业升级改造的⾓度

重点针对产业配套不⾜、产业空间孤⽴分散的问题

以平台营造产业聚落

加强联系、交流、共享

1）核⼼⽬标：政府统筹园区改造，并参与、⽀撑、引领⽚区产业升级，构建适宜科创产业发展的产业空间模型

建构以战略性新兴产业和未来产业为主、⽣产性服务业为辅的产业发展格局

产业发展原则：推动⽚区⾮⾼新产业转移、升级，对⾼新企业引导、聚集

2）公共政策制定：创新提出含新型产业功能的新建项⽬，须将裙房三四层空间（包含⼆层屋顶，不包含核⼼筒）移交

政府，作为⽀撑⽚区产业发展的产业服务平台

3）产业空间模型

①以⼲道划分聚落，以聚落为单元组织产业空间，建⽴科创⽣态系统

根据现状⼲道划分8个聚落，依据现状功能确定为6个产业聚落和2个居住聚落；

产业聚落：通过新增移交绿地、公共开放空间打造聚落绿⼼；

⽣活聚落：结合现状松坪⼭公园、现状街道的提升改造打造聚落绿⼼。

②龙头企业带动周边相关产业集聚，通过产业公共服务平台的连接，加强产业集聚，营造“⼤聚落、⼩聚集”的产业⽣态

空间模型

政府营造产业⽣态环境，业主企业在⾃改中根据市区导向选择产业升级⽅向，引导相关租户企业聚集；以聚落为单元建

⽴科创⽣态圈，每个聚落设置产业配套聚落中⼼，通过龙头企业带动周边相关企业聚集。

4）平台的⽔平联系：平台连廊是产业服务平台的延伸，连接地铁，导⼊⼈流

建⽴城市核，联系地铁站点；结合平台设置连廊；连廊与平台的公共通道保持线性贯通，并设置遮蔽设施以保证24⼩时

对公众开放。

5）平台的垂直联系：三四层产业服务平台，可垂直联系⼀⼆层公共配套设置与创新型产业⽤房，实现了政府物业的集

中布局，进⽽实现了政府与业主物业流线的分离

业主物业流线组织：通过研发办公建筑内部核⼼筒组织业主物业交通动线；

政府物业流线组织：通过垂直交通（裙房或室外楼梯、电梯）从⾸层直达产业服务平台及创新型产业⽤房层。

6）聚落的公共服务中⼼：围绕绿⼼布置产业服务、⽣活服务、⽂化展音信杳无 览等配套功能

7）聚落间的协同联动：聚落绿⼼通过绿廊与公共服务带加强联系，形成覆盖⽚区的产业⽣态⼤系统

8）平台的公共价值：以平台打造“城市第⼆地⾯”，建构城市⽴体公共空间

针对北区业主独⽴⾃改的现实，更新单元间通过平台连廊连接，平台打破了楼宇间各⾃封闭的产业业态，强化了聚落的

产业集聚和配套设施共享，成为营造、激发创新的空间。

政府参与产业升级的重要媒介，实现了产业配套从“被动应对”到“主动供给”的转变，为园区提供36万产业配套空间，并

为⽣活配套提升预留了弹性空间。

◎空间结构

⼀轴：科苑路科创商务发展轴

⼀带：综合功能服务带

三⼼：产业聚落核⼼、科创商务核⼼、⽣活服务核⼼

⼋聚落：六个产业聚落、两个⽣活聚落

⼯作总结

◎开发量统筹

规划总建筑量依据：[⾼新技术区]法定图则（修编）中确定的规划总建筑⾯积660万平⽅⽶（不包括地下建筑⾯积、公共

服务设施和城市基础设施）。

分配建筑量：⽚区现状建筑⾯积310万平⽅⽶，本次保留168万平⽅⽶，剩余142万平⽅⽶通过拆除重建⽅式增加⾄492

万平⽅⽶。

交通承载：在公交分担率达到80%以上，可承载660万平⽅⽶的开发规模，公交分担率达到85%以上，可承载800万平

⽅⽶开发规模。

市政承载：增设和扩容市政设施，改造现状官⽹，优化系统采⽤新技术后，可承载800万平⽅⽶的开发规模。

◎产业统筹

划定保护重点企业，引导产业腾笼换鸟，空间翻倍新增更多优质产业。

产业定位：⼤湾区未来科技产业创新城，建构以战略性新兴产业和未来产业为主，⽣产性服务业为辅的产业发展格局。

■185家重点保护租户企业

■产业空间由224万平⽅⽶增加到544万平⽅⽶

■9000户增加到28000户，15万就业岗位，5万研发⼈员

■2000亿/平⽅公⾥的地均产值

◎⽤房统筹

产业⽤房：产业服务平台为园区产业升级，提供必须的产业配套、政务服务和⽂创设施空间，统筹政府⽤房。

约32万平⽅⽶的创新型产业⽤房，约36万平⽅⽶的产业服务平台（3、4层作为架空空间和产业服务空间）

◎公共空间统筹

结合产业服务平台的架空空间打造“城市第⼆地⾯”，串联丰富多元的城市活动构建具有可识别性的城市风貌。

■增10个城市公园，约2.4公顷

■新增约4.8公⾥城市绿廊

■新增约2.5公⾥城市跑步道

■新增约10.6公⾥空中连廊

■新增1.4公⾥地下商业街区

◎交通统筹

通过统筹，北区将构建对外便捷、路⽹开放、公交主导、智慧化运⾏的综合交通体系，多维度⽀撑⾼新区北区升级改

造。

对外交通：共10条对外通道，其中现状保留1条、新增9条；共14处对外交通节点，其中现状保留5处、新增9处。

道路交通：共31处⽀路，其中现状保留17条、新增14条；拓宽4条⼲路，新增1条地下道路。

公共交通：新增4条轨道线，3个轨道枢纽站；共6个公交⾸末站，其中现状保留2个、新增4个；新增4条公交专⽤车

道。

◎市政统筹

通过统筹，北区对市政设施进⾏升级改造，融⼊综合管廊、海绵城市、集中供冷、⽓⼒垃圾等新型技术，打造安全、可

靠、⾼效的⽣态市政系统。

未来建设市政设施18处，其中现状保留6处、规划新建12处；未来建设综合管廊4条，规划建设长度约为5.8公⾥；未来

建设海绵型城市公园1个（松坪⼭公园），规划有效调整容积为1.86万⽴⽅⽶法半夏 。

◎实施成效

计划⽴项8个，其中已建成1个、在建1个、通过建环委审批1个、5个正在积极推进专规编制及报批⼯作。

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