云顶澜山

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新香洲未来城市人口发展趋势分析

市场部李琚叶

一、新香洲区域位置

新香洲是珠海开发较晚的新城区，位于珠海城市西北部腹地（见下图），是

珠海未来的行政、体育、文化中心。新牙齿咬合不齐 香洲不仅是珠海东南西北的中心点，而且

是与香港、澳门、广州、深圳、中山等诸多珠三角城市等距相连的节点，在新珠

三角格局中位于核心位置。新香洲区域因为地势较为平坦，建设时期晚，因此城

市规划比较完善，道路交通的设计建设水平较高，交通优势明显。区内规划了三

条城市快速干道：健民路—三台石路、梅华路和兴业路，承接中心城区各组团之

间联系和与京珠高速、沿海高速的接驳功能。目前区域尚有主城区最大量的存量

土地资源，且已完成控制性详细规划，将是近年珠海中心城区发展速度最快、发

展空间最大的区域。

新香洲

吉大

前山

拱北

老香洲

唐家湾

南湾

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二、新香洲区域规划定位

根据2008年珠海市规划局正式推出珠海中心城区控制性详细规划公示---

《珠海市中心城区控制性详细规划全覆盖项目》，项目分为香洲、新香洲、吉大、

拱北、前山河、上冲六个片区，这六个片区未来的规划对其未来楼市的发展以及

楼盘的定位将产生重要影响。其中对新香洲片区的规划内容为：三核、两带、五

区、七心；

三核：规划区内规划城市级行政、文化、体育核心；

两带：凤凰山、板嶂山形成的山体风光带；

五区：规划区内形成的5个居住区，分别为红门楼居住区、红山居住区、

山场居住区、大环山居住区、柠溪居住区；

七心：各居住区内居住区中心。

三、珠海市城市总体规划

根据《珠海市城市总体规划（2001－2020年）》（以下简称《总体规划》）。

珠海将严格控制城市的人口和用地规模，节约用地，保护耕地。2005年，主城

区实际居住人口要控制在75万人以内，建设用地控制在63平方公里以内；到

2010年，主城区实际居住人口要控制在85万人以内，建设用地控制在72平方欧洲人体摄影

公里以内。到2020年，主城区实际居住人口要控制在101万人以内，建设用地

控制在85平方公里以内。

四、新香洲未来人口增长趋势分析

（一）基于城市人口规模控制的分析

新香洲是珠海开发较晚的城区，是未来珠海的行政、体育、文化中心。虽然

目前商业配套和市政生活配套水平相对尚不如其他区域成熟，但未来发展空间广

阔，前景看好。目前新香洲区域为珠海主若的意思 城区主要居住区之一，区域总人口约

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15万人。

根据珠海城市发展规划，可以预测到2020年主城区每平方公里居住人口约

为1.2万人；以我司美溪镇项目为中心，半径3公里的新香洲范围，总面积约

为30平方公里；因此，可依此推断到2020年新香洲区域人口约为36万人。

（二）、基于区域住宅数量增加的分析

1、新香洲各区域未来3年的住宅供应量

新老香洲交接区域，主要是指兴业路和迎宾路中间的地区，区域发展颇

为成熟，商场、医疗、市场等配套可以说是新香洲顶尖。未来3年供应

量大约有49万㎡，主要供应楼盘为五洲花城二期东区，嘉丰花园二期

半径3公里

新香洲

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和岭南世家四期。

“YEAH”字型区域，是以盈彩美居为起点，分别向鸿馨园和宜家苑（一

直到中珠上城）延伸，形成一个“YEAH”字手型，包括：盈彩美居、仁

恒星园、鸿馨园、丽景名城、区府上东、宜家苑和中珠上城等项目。未

来供应量大约有35万㎡，主要是仁恒星园三期、海悦云天、利嘉阁、

鑫海园、泉亮项目等。

体育中心区域未来供应量大约有22万㎡，易筑、金域华庭、新加坡花

园三期、荔景园等。

上冲关口区域，未来供应量大约有63万㎡，主要是：御景国际、云顶

澜山、碧溪丽城、橘子郡花园、棕榈新园等。

梅华西路以北，敬业路以东区域，这一区域还有相对多的可开发量，前

景看好。由于方圆、华发还有金地等品牌开发商的扎堆，这一区域的项

目未来竞争值得瞩目。该区域的未来供应量大约有59万㎡，主要是：

华发.云湖翠谷、尚东领域、金地红山楼项目、逸景园、菁华名苑二期

等。

综合上述数据，可以预测以我司为中心，半径3公里的新香洲范围，

未来3年的住宅总供应量大约为230万㎡；

2、新香洲未来10年的住宅供应量预估

过去三年，新香洲平均每年住宅供应量为75万㎡，未来3年新香洲住宅供

应量为230万㎡，平均每年供应量约为77万㎡，基于市场供应速度和土地资源

的有限性等因素分析，该区域未来10年的住宅供应可能较难高尔基的童年读后感 一直以高速度增长，

因此，取2007-2012年新香洲住宅供应量的平均数每年76万㎡，作为新香洲区

域未来10年平均每年的住宅新增供应量，即2010-2020年新香洲区域住宅总供

应量为750万㎡。按照平均每套住宅100㎡计算，则新香洲未来10年共有75000

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套住宅推出市场。

按照入住率为70%、每户人口数为3计算，则以我司美溪镇项目为中心，半

径3公里的新香洲范围，未来日常丰胸小技巧 10年的新增人口数量为15.75万人；加上目前区

域内的15万人，可以推论：到2020年珠海新香洲区域人口总数量约为31万。

三、结论

综合上述，基于城市人口规模控制的分析，到2020年珠海新香洲区域人口

总数量约为36万；基于区域住宅数量增加的分析，2张牙舞爪的近义词 020年珠海新香洲区域人口

总数量约为31万。取两者平均数，得出2020年珠海新香洲区域人口总数量为

33.5万。