罗田天堂寨风景区

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天堂古寨景区项目可行性研究报告

第一章项目及基本情况

一、项目概况

1、项目名称：天堂古寨风景区

2、投资单位：安徽新潮投资发展（集团）有限公司

3、建设内容：（一）道路工程（二）卫生环保工程（三）供水

供电工程（四）消防安全工程（五）生态保护和景点建设工程（六）

其它

4、建设地点：该项目地处天堂寨主景区大门前大别山广场北侧，

入口处位于天燕路和通往主景区道路交汇处；出口处位于天斑路的西

冲古民居、观音寺附近。

5、建设范围：详细内容见《天堂寨镇四门畈景区控制性详细规

划》

6、项目总投资:叁亿元人民币

二、天堂寨镇基本情况

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金寨县天堂寨镇位于鄂、皖两省，罗田、英山、金寨三县交界处，

与风景秀丽的安徽天堂寨国家森林公园紧密相连，安徽天堂寨是华东

最后一片原始森林，主峰海拔1729.13米，系大别山第二高峰，古

称“吴楚东南第一关”。天堂寨镇是金寨县的林业大镇、旅游重镇、

边陲要镇。全镇总面积206.6平方公里，辖16个行政村，1.7万人，

耕地面积1.95万亩，山场面积22.2万亩周记六百字 。

安徽天堂寨是华北、华中、华东三大植物区系交汇点，森林生

态系统保存完好，植物群落分布地带明显，森林覆盖率达96.5％，

境内高等植物1881种，脊椎动物近300种，其中兰果树、香果树、

领春木、连香树、天目木姜子、鹅掌楸等珍稀植物40余种和金钱豹、

香獐、黑鹿、娃娃鱼、小灵猫、白颈、长尾雉、白猿等20余种国家

重点保护动物。

安徽天堂寨，云山高耸、森林广阔、气候湿润、泉眼密布，空气

湿度达80.7％，天堂寨古称“多云山”。晴日当空，云亦不断，山

以云为衣、云以山为体。可谓“千岩万壑生紫烟，山在虚无缥缈间；

银银滚滚群峰隐，扮得天堂境如仙”。

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安徽天堂寨高山草甸海拔1440米，是世界上海拔高度最低的沼

泽地、华东地区唯一的天然氧吧。天堂寨风景区脚下的南河村是远近

闻名的长寿村，这里星罗棋布的古民居、原始古朴的民间风情更让游

客流连忘返。

安徽天堂寨镇土地肥沃，气候温暖湿润，四季分明，昼夜温差大，

年平均降水量1316毫米，平均气温12.6摄氏度，整个气候有利于

动植物生长；这里交通方便，环境优美，空气清新怡人，是旅游、度

假、避暑、疗养的好去处。

随着改革开放步伐的加快，天堂寨旅游开发方兴未艾。这里是云

的海洋、花的世界、动物的乐园、植物的王国、娃娃鱼的故乡；这里

盛产的将军菜、珍珠菜、天麻、木耳、天堂玉贡、山核桃等绿色食品

深受游客们青睐，游这里的山水，吃这里的山珍，喝这里的山泉，给

人一种返朴归真、回归大自然的感觉，每年来天堂寨风景区观光旅游

的近30万人次。

天堂寨镇党委、政府解放思想、与时俱进，打天堂牌、唱特

色戏、做集镇文章，走“生态立镇、旅游兴镇”之路，社会呈现良好

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发展态势。近年来，安徽天堂寨镇把招商引资作为重点工作来抓，出

台了更加优惠的政策，创造了良好的投资环境。

三、投资方基本情况

安徽新潮投资发展（集团）有限公司创建于1990年，注册资

本：2051万元。是一家集房地产开发、消防工程、装饰工程、物业、

商场、宾馆等跨行业多元化经营的省级企业集团。企业资信良好，近

年来多次荣获省市“守合同、重信用”单位。目前，拟在金寨县注册

成立本项目的开发公司，注册资金不少于1000万元。

四、项目编制依据

1、规划依据：《天堂寨镇四门畈景区控制性详细规划》、天堂寨镇

“四门畈现代体育休闲区”项目建议书及金寨县针对此地块招商的各

类文件依据。

2、文件依据：《安徽省旅游条例》；安徽省《关于加快发展皖西旅

游产业促进扶贫工作的若干意见》；《安徽省旅游业发展总体规划》；

《安徽省天堂寨旅游扶贫实验区旅游发展总体规划》。

3、法律法规依据：《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共

和国森林法》；《中华人民共和国文物保护法》；《中华人民共和国环境

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保护法》；《中华人民共和国企业法》；《中华人民共和国水法》。

4、国家标准、行业标准和条例：《旅游规划通则》（国家标准

GB/T18971-2003）；《旅游区质量等级的划分与评定》（国家标准

GB/T17775-2003）；《旅游资源分类、调查与评价》

（GB/T18972-2003）；《景观娱乐用水水质标准》（国家标准

GB12941-1991）；《环境空气质量标准》（国家标准

GB3095-1996）；《地面水环境质量标准》（国家标准GB3838）；《旅

游业卫生标准》（国家标准GB9663）；《生活饮用水卫生标准》（国

家标准GB5749）。

5、其他：《全国农业旅游示范点、工业旅游示范点检查标准》（试

行）；《安徽省创建旅游强县实施标准》；《农家乐旅游划分与评定》；

《安徽省“十一五”旅游发展规划》

第二章项目产生的背景

一、项目的缘起

天堂古寨景区项目是金寨县招商引资的重点项目，按照具体招

商和规划要求由安徽新潮投资发展（集团）有限公司出资和负责对项

目进行规划并选择具备国家一级以上资质的单位编制项目区控制性

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规划和修建性详细规划。

该项目是在原“四门畈现代体育休闲项目”基础上，重新整合

规划理念，提升功能定位，创意思维组合的产物。它是集自然景观、

人文景观、特色建筑、生态农业、休闲娱乐、植物观赏、动物乐园、

珍禽养殖、体育运动为一体的功能复合型庄园。既是一款高尚、精品、

环保、生态化的综合景区也是一款政府指导、多方合作、市场运营、

长效投资、稳步增长的大乡村休闲度假的旅游产品。

二、项目背景

根据世界旅游业理事会的测算，旅游已经超过汽车、石油等传

统产业，成为世界经济中产出规模和就业容量均位居前列的产业。作

为人类长存的生活方式，旅游是边际消费率最高的产业之一。随着科

技的进步、高速交通体系的完善、人文领域的广泛交流，以及更加积

极的旅游政策，都在预示着旅游走向新的发展阶段。在此背景下，中

国旅游迎来了新的黄金时期。

2009年2月份国务院确定了进一步扩大内需促进经济增长的

十大产业振兴规划，为了配合国家扩大内需政策的需要，确保旅游业

发展，国家旅游局也陆续提出“八大计划”刺激旅游消费。计划的出

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台在鼓励福利旅游、奖励旅游、修学旅游、银发旅游、乡村旅游、农

民旅游等活动快速发展的同时，还提出了许多增加国民旅游数量与质

量、加强市场营销、提升旅游服务诸多方面的具体政策和措施，有力

地拉动了国内旅游市场，为推动我国旅游业的快速发展创造了良好环

境。

三、生态旅游的兴起

随着生活水平的提高和闲暇时间增多，人们对精神享受尤其是

远足旅游表现出极大的热情，旅游热潮也从一般的城市景区转向城郊

景区旅游。景区旅游是一种以森林景观为主体，融其他自然景观和人

文景观为一体的生态型郊野旅游。它是以保护森林资源为前提，充分

利用森林的多功能性为人们提供精神和物质服务的生态型旅游产业，

也是发展森林旅游事业实现森林资源复合性价值的基础和载体。自然

生态景区环境优雅、风光奇特、空气清新、景色宜人、树木花草万

紫千红、飞禽走兽千姿百态的生态景观已被世人所共识，是生态旅游

业随之兴旺的重要原因。可以预见，国内外生态旅游业的异军突起将

为天堂古寨景区生态观光、休闲旅游业的发展提供强大的需求拉力。

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第三章项目建设必要性和意义

一、天堂寨镇旅游状况存在的劣势

1、景点及可供游客游玩的场所过少：目前天堂寨总计景区为：

天堂寨森林公园主景区、燕子河大峡谷、白马大峡谷；可供游客游玩

的场所为：金三角漂流和天水涧漂流；无任何休闲娱乐设施和场所。

2、宾馆服务场所的定位与天堂寨的整体定位不配套：天堂寨

为4A级国家森林公园、国家级天马自然保护区、大别山国家地质公

园主园区。

从上可看出：在市场中，天堂寨在游客心中的定位应该是生态休

闲旅游。因此，游客在天堂寨得到的任何服务应该是一种原生态的服

务和享受，其中，就应该包括宾馆服务。而天堂寨目前的所有宾馆

接待中，除天泰度假村与安兴山庄是依山而建，环境比较幽雅以外，

其余所有的接待场所均为临街而建的招待所，无任何特色和生态可

言，更体会不到天堂寨古“寨”文化的意境。因此，与天堂寨整体的

生态旅游胜地不符。同时，随着以后双休日的自由行和自驾游比例增

加，这些出游的人群，旅游服务质量的要求将比组团出游的游客有更

高的要求。来到一个号称生态旅游胜地的风景区，与城市无异的居住

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环境不是他们的首选！

3、服务质量整体水平不高：在天堂寨的服务中随着市场的逐步

规范，服务质量逐渐有所提升；但与国内整体的服务质量相差甚远。

主要表现在以下几个方面：

（1）没有整体的行业标准，各自为政；（2）因大环境的原因，

造成所有从业人员均未受过专业的服务培训，整体素质偏低；（3）

因90%以上接待场所均为私营招待所，因此，着眼一次性生意理念

较强，而造成服务意识淡薄；（4）接待量低于游客量；目前天堂寨镇

所有宾馆的日接待总量为1400人左右，而今年两个黄金周的日平均

接待游客超过5000人次，平时双休日同样远远超过1400人的接待

能力；同时，因天堂寨镇的各种接待场所中，除天泰度假村、安兴山

庄为度假性酒店以及大别山度假村、百花宾馆稍具规模外，其余接待

场所均为私营招待所，其接待质量远远达不到休闲度假性质的旅游胜

地的水平。

二、项目建设的必要性和意义

随着天堂寨镇政府对天堂寨的重新规划后，我们有理由相信，天

堂寨的游客总量每年将会达到一个新的水平。因此，提高天堂寨的接

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待量及居住质量将是迫在眉睫的事情。

因此，基于以上各种原因，在天堂寨建立一个高服务质量的具

有观光、休闲、接待为一体多元化、特色化、综合性的天堂古寨景区，

是一件既具有经济价值；又有社会价值的项目！项目建设具有以下必

要性和意义：

1、有助于增强天堂寨旅游业的竞争力，推活“旅游强县”。天

堂寨人民政府为快速提升经济实力，加快优势资源转化，积极响应“旅

游强县”的发展战略，在保护与开发并重、生态效益与经济效益兼顾

的前提下加大旅游资源开发力度，做实旅游产业，抓住交通变化给旅

游业发展带来的难得机遇，积极打造和努力实现天堂寨旅游由目前低

水平、低效益的观光型向集观光、休闲、度假、科考、产业化于一体

的生态型规模化转变。天堂古寨项目建设得到天堂寨镇政府、金寨县

政府及六安市相关部门的高度重视，“天堂古寨景区”项目被列为金

寨县招商引资重点项目。我们有信心倾心打造“天堂古寨”乡村旅游

品牌；有决心斥巨资建设成国家级“乡村旅游示范点”。

“天堂古寨景区”在充分利用天堂寨的自然资源和人文资源基

础上，综合把握其特点，从市场主导出发，重塑形象定位，突破单一

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景区、单一观光、单一市场、单一门票的经营模式，项目建成后必将

能在“产品差异度、品牌知名度、顾客忠诚度、市场美誉度”四方面

提升景区的核心竞争力；必将为促进“旅游强县”做出不可磨灭的贡

献。

2、有效地扶持当地的第三产业发展长白山十年之约 ，带动当地经济的腾飞。天

堂寨当地农业产量低，群众致富缓慢，经济发展滞后，政府通过旅游

业的发展，努力改变扶贫开发天堂寨的面貌，按照“保护与开发并重、

生态效益与经济效益兼顾”的原则，走上经济良性循环、可持续发展

之路。

天堂寨镇解放思想，与时俱进；走生态立镇、旅游兴镇之路。

目前，全镇旅游业从业人员5000人占全镇总人口30%，农民纯收

入中有500余元来自旅游业。

由此可见，“天堂古寨景区”的开发将具有极强的辐射力，能

够带来较多的就业岗位，进而能够带动本地区以及周边的农、林、牧、

副、渔业及第三产业的发展，特别是交通线路的畅通，将能够激发景

区所在地的经济腾飞。

3、有助于壮大休闲旅游产业、创建领衔品牌。突出特色，精心

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打造“天堂古寨景区”，按照天堂寨旅游业发展总体战略要求，重新

整合规划分区、提升功能定位、创意思维组合，竭力塑造具有高尚、

精品、环保、生态化的复合型景区，可以弥补天堂寨当前现状的不足，

为完善景区功能，增加接待能力，提升天堂寨旅游业的知名度，提高

整体的吸引力、承载力、竞争力发挥难以估量的作用。

届时，一个以突出生态效应，以打造青山怀抱、碧水环绕的山水

园林新景区为目标，着力彰显“绿、水、古”特色，培育灵气的山青、

水绿、人和、景美的天堂古寨展现在人们眼前，一定会成为天堂寨乃

至周边休闲旅游大产业的领衔品牌。

第四章项目建设的可行性

一、天堂寨资源情况

1、地理位置

天堂寨旅游区位于安徽省金寨县西南部，地处大别山腹地、鄂皖

两省交界处。地理坐标为3110′N－3115′N，11538′E－115

47′E，西南和东南与湖北省罗田、英山县接壤。北距金寨县城梅山镇

125KM，东北经霍山县城至六安市138KM，到合肥市217KM，

西南经罗田县城到武汉市约278KM。

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2、自然条件

（1）、地质地貌：

天堂寨最早形成于震旦纪，大约在18亿年前的元古代和太古代

的大别山运动中，大别山发生褶皱和隆起,吕梁运动以后上升，中生

代的燕山运动使得大别山又产生了一些褶皱和断裂,并伴有广泛的岩

浆运动,形成了局部隆起的断块山、地堑和断陷盆地。在第三纪至第

四纪的喜马拉雅运动及以后的新构造运动中,本区呈现强烈的上升运

动,从而形成现在的山地。境内岩石主要为花岗岩，并伴有少量花岗

片麻岩。境内山峰林立，沟谷纵横，地势南高北低，主峰天堂寨海拔

1729.13Ｍ，最低处700Ｍ，海拔落差达1000Ｍ。天堂寨山脉既是

皖、鄂两省的界岭，又是长江、淮河的分水岭。

（2）、气象气候：

天堂寨属北亚热带湿润季风气候，其特点是四季分明、气候温和、

雨量充沛、春温多变、秋季气爽。春、秋短，夏、冬长。天堂寨年平

均气温12.6℃，最冷月（1月）平均气温2.7℃，极端最低气温

-12.9℃，最热月（7月）平均气温27.9℃，极端最高气温35.1℃。

年平均降水1916mm。降水量季节分配不均，夏季多而冬季少。天

堂寨日照时数不足2000小时，由于日照相对较少，年降水量大于年

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蒸发量，湿度相对较大，达80.7％，峰岭处云雾增多，无霜期为220

天左右。峰高涧深，森林蔽日，云多雾重，气候宜人。森林中还迷漫

着大量的计算机二级报名 负氧离子，散发着温馨的芳香。

（3）、动植物资源：

天堂寨系华东、华中、华北三大植物区系交汇中心，第四纪冰川孑

遗植物避难所，自然地理条件复杂多样，既是许多南方植物种类的北

界，又是一些北方植物分布的南界，因此区内植物种类多样，森林植

被属南暖温带向北亚热带过渡的典型类型，为亚热带落叶阔叶混交

林。天堂寨有高等植物1881种（其中属国家级保护的植物有25种

多），主要树种为落叶青岗栎、茅栗、杜鹃及黄山松等。有脊椎动物

200多种（其中属国家保护的动物有18多种）。

天堂寨森林资源的主要特点是：林木以乔木为主，其中阔叶树以天

然林为主，针叶树以人工林为主。天堂寨植被垂直地带分布规律明显：

海拔400－900Ｍ为落叶、常绿阔叶林带，海拔900－1300Ｍ为落

叶阔叶林带，海拔1300Ｍ以上多为山地矮林、山地灌丛及黄山松，

海拔1400Ｍ以上分布有小面积的高山草甸。

（4）、水文水质：

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天堂寨旅游区内降水充沛，植被覆盖率高，林下腐殖质深厚，森林

水库效果显著，岩隙水很丰富，因此溪流遍布，四季长流，且泉、溪、

湖、潭、瀑俱全，仅长年不断的瀑布就有18条，“山中一夜雨，到

处是飞泉”。溪泉水在虎形地天堂寨管理处（现接待中心）汇成里南

河，且水质纯净，无任何污染，经检测，水质为一级。(见表１)

表１：天堂寨河流水质检测资料

监测断面名称PHCODmnBOD5

电导率（ms／

m）

打竹汊上游（虎形地上游）7．6052．801．03．80

保险宾馆（虎形地下游）7．4653．051．02．70

天堂寨管理处（龙井溪入南

河前）

7．684．501．53．3

外南河下游7．593．51．05．4

资料来源：六安市环保局天堂寨环境评价资料

二、天堂寨生态旅游资源评价

1、评价方法：

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本研究采用层次分析法（theAnalyticHierachyProcess，即

AHP法）等，AHP法是通过对系统多个因素的分析，划分出各因素

间相互联系的有序层次，并整理和综合专家们经验判断的评价意见的

方法，能大大提高评价结果的客观性和科学性。

2、评价指标体系的设置：

评价指标的设置是做好旅游资源评价的基础和前提，评价指标应当

具有科学性、简明性、整体性、概括性、可操作性等特点，因此我们

在实地考察、专家咨询的基础上，经反复论证，天堂寨旅游资源评价

指标体系分为三层，第一层为目标层，第二层为评价要素层，第三层

为评价因子层，具体的评价要素和评价因子见图1。

3、评价指标权重的确定：

为确定天堂寨旅游资源评价指标权重，在参阅大量相关资料（科研

论文、旅游区规划书、旅游区环境评价等），及天堂寨游客调查的统

计，并在实地考察的基础上，进行调整得出权重值。（见表2）

4、评价分值的确定：

由于旅游资源评价不仅要以自然为基础，更要强调旅游者的心理及

审美的需要，因此为了使旅游资源的评价趋于合理，评价因子评价值

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的获得采用游客抽查和专家判断相结合的方法。我们利用“十一”黄

金周，在天堂寨旅游区设立咨询台向游客发放事先设计好的问卷，请

游客对各因子进行打分，共发放问卷847份，收回825份，其中有

效问卷806份。统计时将没有专业背景的问卷剔除，将有专业背景

（旅游学、生态学、园林规划、资源开发利用、地理科学）的问卷提

出来进行统计分析，然后取平均值（整数值），确定评价因子的分值，

整合结果见表2。

表2：天堂寨旅游资源综合评价分值

评价要素旅游资源42％旅游条件30％游憩要素28％

总

分

评价因子

山

岳

景

观旧字开头的成语

气

候

资

源

动

植

物

资

源

水

域

景

观

资

源

组

合

交

通

条

件

服

务

设

施

管

理

水

平

客

源

距

离

旅

游

产

品

多

样

性

探

奇

性

观

光

性

度

假

性

游

乐

性

科

普

性

区

位

性

权重99888666664444444100

评价分值8888733334333323274

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5、评价结果分析：

日本专家（铃木忠义）认为：特A级（大于90分）旅游区，能代

表国家旅游区形象，足以夸耀于世；A级（80－90分）旅游区：其

吸引力足以成为全国重点旅游区；B级（60－80分），具有地方性

吸引力，能构成地方性旅游地；C级（小于60分），可成为当地居

民休闲的旅游地。

（1）总体评价

根据对天堂寨的评估，天堂寨旅游资源具有以下特征：

天堂寨的总体评价值为74分，根据日本专家的评价，天堂寨旅游

资源应为B级，但在B级中分值偏高，说明天堂寨旅游资源总体质

量较好，价值较高，它不仅可以成为地方性旅游区，如果能充分利用

本旅游区资源优势，提高管理水平，改善旅游设施，天堂寨还可发展

成为区域性的具有特色的旅游区，发展为安徽省会合肥市乃至南京等

城市的后花园，成为地方经济发展的亮点。

（2）旅游资源优势

天堂寨旅游评价中高分区在自然资源方面，单项因子分值最高的

是植被、水域景观资源等，经实地考察，天堂寨境内森林生态系统

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保存相当完好，原始森林参天蔽日，森林覆被率高达96.5%，这也

是天堂寨开展生态旅游的优势所在。

天堂寨水域景观主要表现在瀑布与溪水潭池上。天堂寨瀑布成串，

溪水潺潺，潭池水溪清澈，山青水秀，环境幽雅。清澈圣洁的溪水潺

潺流淌，给天堂寨带来活力，它滋润着万物蓬勃发展，同时也给天堂

寨的水域风景资源带来了清馨的特色，其独特的小气候条件及茂密的

森林，形成了天堂寨溪水长流，进而形成了飞流直下的瀑布景观与清

澈见底的深潭。

（3）资源弱势

天堂寨的环境条件各因子分值低，几乎只有权重的50％，特别是

交通条件、服务设施、管理水平、旅游产品等分值都比较低，这说明

与其它旅游地相比差距是明显的。从实地考察与旅客调查表反映：天

堂寨交通可进入性较差；服务设施与服务水平较低；管理人员素质急

待提高、管理水平低；旅游产品比较单一；地方特色产品开发利用低；

旅游市场不够规范等这些都是天堂寨旅游发展的制约因素。

三、天堂寨旅游资源特征

1、天堂寨旅游资源特征

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（1）美学观赏性

天堂寨旅游资源是自然美的精华，在自然景观中，既有险峻、峭丽

的山景，又有雄奇秀丽的水景和珍奇绚丽的植物景观，既有瑰丽神奇

的气象景观，又有千姿百态的石景及神秘清幽的洞景，既有龙井河溪

的动态美，又有各种珍稀植物的花香果色，这些共同构成了天堂寨极

具美学观赏价值的旅游资源。

（2）资源奇特性

特色是旅游资源吸引游客的关键性因素，是旅游资源开发的灵魂。

天堂寨旅游资源的特色在于森林茂密，生态质量很好，在于具有原始

的森林自然资源环境，具有不可替代性，在华东地区都是不多见的。

（3）科学考察性

天堂寨旅游区不仅资源丰富，而且在地质、生物、环境科学、旅游

地学等方面具有较高的科研、生科考价值，尤其是区内生态系统具有

完整性、特殊性、多层次性，区内森林覆盖率及林木蓄积量高，具有

原始风貌，生物多样性良好，珍稀动植物繁多，生态环境极佳，是研

究生物、环境、旅游开发的理想之地；是开展教学、科普的最佳园地。

（4）综合性

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天堂寨旅游区旅游资源森林茂密，植被珍稀，资源丰富，类型多，

功能齐全，综合性强，既有以生物多样性为主体的自然生态景观资源，

又有历史古迹等人文景观，从而形成了以休闲、疗养、观光等多功能

旅游为特点的综合旅游区。

四、天堂塞旅游资源组合

天堂寨风景旅游资源丰富，景点众多，且与大自然的山川、生态

融合成一体，成为风景名胜之精华。根据天堂寨的山川骨架，气象气

候特征及生态文化内涵等基本条件，从天堂寨众多的自然与人文景观

中精选出代表天堂寨综合风貌的“天堂八景”。[略]

天堂寨旅游资源特点可概括为：山石盆景奇妙，瀑布景观独特，

植被生态优良，空气清馨宜人，是开展旅游、休闲、疗养、探险、科

考的很好去处。

存在问题：景区基础设施配套不足，卫生设施空缺落后,供水,供

电能力不足,电视收视效果极差，严重制约和影响景区资源的开发和

利用。

第五章市场调研分析

一、景区市场定位

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天堂古寨景区根据旅游资源的特色和对客源市场的吸引向性,以

及与周边旅游产品的竞争态势,在兼顾其他方式时充分挖掘自然地质

内涵,展现出它优美的自然景色。该景区地处山体余脉、山丘环绕，

周围景色优美、视野开阔、植被良好，片区内有水稻田、梯田，由于

受山丘与外界隔挡，小环境相对独立。辖区内部整体环境幽静自然、

地势富于变化，有瀑布、河流形成独特的自然情景和田园风光；附近

的西冲古民居、观音寺等也可以纳入提升资源品质。

1、客源市场

据县旅游局资料介绍：“目前，天堂寨旅游业在社会上的知名度

和美誉不断提高，客源市场正由安徽、南京、上海扩至整个长三角地

区乃至全国、全球，2009年共接待25万人次，天堂寨旅游业正迈

入旅游观光、休闲度假、科学考察、会议招商于一体的产业化发展新

阶段。”

2、市场定位

旅游客源市场受交通便捷性与收入水平制约，而目前沪汉蓉快速

铁路与合武快速公路的开通，将使天堂寨旅游更上一个新的台阶。根

据资源潜质与总体发展思路，确定“天堂古寨”项目开发以本省及江

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苏旅游消费客源市场为主导性（基础）市场；其他客源市场为辅助性

（目标）市场。未来旅游产品的市场营销工作势必延续“积极拓展基

础市场，兼顾目标市场、机会市场”的重点思路。

项目定性：都市人的心灵家园。*寻根问祖，追忆童年：城市居

民返归田园，寻找本土文化的遗迹，追忆快乐的童年时光。*农事耕

作，修养身心：久在喧嚣羁笼里的城市居民通过接触土地，亲身体验

农事活动的意义，寻找乐趣，放松身心。*乡村休闲：展示农耕文化，

体验乡村生活。*养生度假：建设生态、文明的乡村养生社区。*项目

定位：天堂物语、古寨风情、低碳环保的皖西休闲养生度假区。

3、市场营销战略

（1）、确定错位竞争战略（宾馆与当地的安兴山庄、天泰度

假村产生差异化）。（2）将常年促销与重点时期营销相结合。（3）联

合周边景点进行团体营销。（4）确立“天堂古寨”的品牌连带形象。

二、旅游者行为规律分析

在为该项目作总体规划的过程中，专门对天堂寨的旅游市场和景

区的游客进行了抽样调查，了解旅游者的行为规律。按照旅游者的出

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行规律和项目所处的区位条件，省内六安、合肥、淮南、蚌埠、阜阳；

省外江苏南京、无锡、上海及整个长三角是天堂寨风景区的主要客源

市场，我们对天堂寨的旅游市场进行了抽样调查，通过分析可得出以

下结论：

1、出行旅游规律

（1）旅游者(限于受调查者本人)每年外出旅游的次数：一次的占

40.68%；二次的占24.32%；三次以上的占21.40%。说明每年外

出旅游一次的人占多数，对旅游目的地只有一次选择。因此，旅游地

的综合形象和特色在旅游者的行为抉择中起决定性作用。

（2）每年带上一家人外出旅游的次数(包括城郊旅游)；一次的占

32.84%；二次的占29.87%；三次以上的占34.75%。说明家庭的

度假旅游市场兴起。

（3）旅游者在省内旅游的出行半径：城郊农家乐占23.09%；1

20公里以内占36.02%；190公里以内占33.05%；190公里以外

占16.31%。游客主要集中在190公里的出游半径以内。高速公路

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或高等级公路在3小时以内可以到达目的地，190公里以外，基础

设施条件不好的，游客很少愿意去。

（4）旅游时间：旅游者到省内景区旅游，如何安排时间？当天

返回占18.86%；住一天的占41.95%；住二天的占26.66%；住三

天以上的占8.47%。在不限制出游半径的情况下，大多数旅游者要

选择住1—2天，住一天的最多。如果景区在190公里以内，乘车在

3小时之内能够到达，景区各方面设施条件都好，则34.32%的游客

选择当天返回；47.03%的游客会选择住一天；14.19%的游客选择

住二天；4.24%的游客选择住三天以上。尽管选择当天返回的游客比

例较大，但选择住一天的游客也近50%，如果景区留得住人，游客

还愿意逗留更多的时间。所以景区的经营思路是要有配套完善的综合

设施和服务，让更多的游客住下来并且住二天以上，这样旅游市场的

产出值会大大增加。

2、对目的地的需求

（1）旅游小酒窝歌曲 者最喜欢的旅游占的类型：历史遗迹占21.61%；宗

教文化占36.14%；民族风情占13.73%；名山大川占28.79%；度

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假娱乐占31.78%。游客对历史遗迹、宗教文化、自然风光的喜爱超

过了50%，喜欢度假娱乐的占旅游者的三分之一强，这进一步说明

天堂寨的度假旅游市场正在兴起。

（2）游客最喜欢的旅游方式：登山的占30.72%；划船的占1

1.02%；休闲娱乐占68.22%(其中有22.46%的人喜欢在景区打麻

将)，文化探寻占18.86%。这说明游客特别喜欢休闲的原生态养生

旅游方式。

（3）游客对风景区比较明显的感受：感到物价太贵的占54.6

6%；服务质量太差的占56.78%；设施太差的占63.98%。游客对

风景区的不满普遍集中在这三个问题上，为景区的管理和基础设施改

善提出了要求。

三、景区总体策划

我们的目标——打造天堂寨最美的绿色生态庄园,天堂寨中的古

寨天堂。

创造宜游－宜居—宜工作的休闲、度假、商务（寓商于闲、寓商

于乐）环境。

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1、景区特色

规划利用山水相连及山体起伏的地貌，通过人工筑坝的方式把

山前的环绕水变成一个山水相连的湖光山色的旅游区，改造微观水环

境。同时，加强绿化配植以改变目前以灌木为主的地表植被现状，突

出旅游区山青水秀的自然生态环境。在上下入口处各建一坐石桥首尾

呼应，同时与水相映成趣，如同江南风光。另一方面也是传统风水心

理需求的反映，桥为“锁”，具有“聚财敛气”的作用。可沿小径登

顶，峰顶建有楼阁——风月阁，供游客登临体味“把酒临风、登高望

月”的感觉。

2、基本思路

（1）开发主导思想定位

经过对规划区域的地脉、文脉、资源价值、市场环境的详细分析

研究，将规划区域的开发主导思想定位为六个相互支持、相互依托的

核心概念：

生态—休闲—低碳—环保—健康—科学

（2）开发主要任务

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首先，人工改造生态环境是首要任务，通过修筑拦水坝形成湖水，

形成区域水环境。加强绿化，人工加快植被覆盖率，在景区边界上种

植速生树种形成树篱（墙），在水边种植绿竹，坡地上种植松柏等长

青树种，在土层深厚地区种植桃、梨、杏、柿、核桃等经济果林，在

水域种植莲、香莆等水生植物，水里养殖淡水鱼类，开凿山体洞穴养

殖大鲵等。其次，规划区域将重点打造宜居环境，满足旅游者休闲、

度假需求，提供给旅游者和居住者一个“春花秋实、四季长青、鸟语

花香”的生态园林居住社区。

此外，培育养生文化、塑造健康时尚的消费观念是规划区域旅游

经营的重要内容。按中国园林传统技法，结合现场实际情况，塑造精

品园林。将徽派民居与岭南民居相融合，同时融入现代科技，塑造现

代文化理念，挖掘可传承文化精神要素，构建文化上的亮点工程。

（3）开发经营要点

在景区开发经营上注重先进性，科技引进与应用，强调以点带面，

重点突破，滚动发展的思路。以休闲度假为龙头，带动会议－商务—

娱乐等多种消费形式。以生态农业作为亮点；以旅游接待繁荣园区；

以度假地产出售加速资本回收速度；以农业产业化实现园区可持续发

展。

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3、功能定位

（1）综合性开发区

考虑到天堂寨旅游发展缺乏完善配套服务设施的现状,，单一性旅

游开发无法满足市场需求也不符合现实情况，因此，本规划区域的

功能定位为：休闲度假、观光游览、旅游配套服务及农业生产为一体

的综合性旅游区。

（2）生态旅游区

良好的生态环境、先进的生态农业设施与优美的湖光山色是吸引

旅游者到此参观游览、休闲度假的重要载体，通过人造景观与周边自

然环境的有机结合，打造一处独具特色的旅游景区。农业生产是规划

区产业链中的核心内容，农业生产在满足其主体功能的基础上，向消

费者提供旅游服务。规划区的农业生产设施，必须满足旅游参观、科

普教育等附加功能。

（3）可持续发展区

首先，规划区要实现生态的可持续发展，旅游开发是长期行为。

坚持绿色、生态、环保理念，引进先进生产技术，重点应用可再生资

源，促进资源循环利用达到生态可持续发展。其次，规划区要实现

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经济的可持续发展，规划区梦见别人生孩子是什么意思 域的旅游开发不是单纯的公益性项目，而

是以盈利为目的企业行为，投资建设及规划设计应以市场为准绳，确

定建筑体量、投资额度、投资分期、回收手段，设定适宜的发展规模、

推进速度，获得稳定的投资收益，实现经济可持续发展。

（4）民俗文化旅游区

随着物质生活水平的提高，人们对精神生活的追求越来越高，旅

游者不再满足于游山玩水，人们越来越追求旅游的文化品味，旅游业

向文化层次开发也成为一种趋势。园内的“乌龟山”附近的“观音

寺”、“古民居”将成为提升本旅游区为天堂寨民俗、宗教文化旅游区

的重要资源，这也是本旅游区可依托的重要人文文化资源，其潜力不

可低估。

4、主题形象定位

（1）核心内涵

近年来，各地的青山秀水越来越受到旅游者的青睐，到大

自然中去体验自然的原始美，或居住在青山秀水、森林农田间享受大

自然的宁静和身心调节，已成为民众旅游休闲度假的潮流和商家投资

的热点。

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（2）主题形象内涵

规划区域依托于洁净的生态环境和特有的风土民情，逐步完善

旅游配套设施，建设适合人居的生活环境。根据规划目标确定主题形

象的内涵：

生态—休闲—低碳—环保—健康—科学

（3）内涵解析

生态：绿色庄园――有机食品生产基地（四季花果、大别山特有

品种果园、天堂寨土特产）

休闲：度假胜地、区域休闲、商务、娱乐中心（天堂寨中

的古寨天堂，野外养生、商务会所）

低碳：以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模

式创造全新的绿色庄园。（低碳生活、低碳旅游）环保：

有意识地保护自然资源并使其得到合理的利用，防止自

然环境受到污染和破坏；对受到污染和破坏的环境做好

综合治理，以创造出适合于人类生活、工作的环境。（保

护环境就是保护自然）健康：疗养中心、养生颐年、心灵归栖

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地（佛教、采摘园、野外养生及度假地产）

科学：农业科普基地、大别山特有动植物开发利用基地、

兰花资源开发与利用基地

四、景区规划解析

根据规划发展目标与场地的现实状况，将规划范围内功能分区概

括为：“一核”、“二环”、“四线”、“八片区”。主要集中

了居住、办公、娱乐、休闲、会议、餐饮等功能；各个分区既独立运

行又相互融合。

“一核”：指以会议接待中心及客房为核心，建立会务、住宿、

娱乐一体化旅游消费组团。

“二环”：指可循环往复的交通环线与水循环系统。

1－指贯通整体规划范围的交通环线（主环路）。

2－指循环的水系统，修筑水坝、引入湖水、局部人工建设

可循环水系统。

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“四线”：指可供旅游开发的资源线路：

1—嬉水岸线2—民俗文化体验旅游线

3—生态农业观光线4—野外养生拓展线路

“八区”：指按功能划分的八个片区：

1—农业观光区2—垂钓烧烤区3—客房休息区4

—餐饮服务区5—商务娱乐区6—民俗文化区7—特

种动植物开发利用观光区8—野外养生拓展区

五、功能区域设置[略]

第六章投资估算与资金筹措

项目预计投资叁亿元（拟争取政策支持），完成景区道路、

卫生环保、供水供电、消防安全等工程，共16个子项目。通过这些

项目建设，增强供水供电能力，完善步道、卫生环保设施及防火安全

等景区基础设施，增强旅游景点，拓展景区的整体功能。

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一、投资估算

（一）道路：计划投资万元

（二）卫生环保：投资估算万元

（三）供水供电系统投资估算万元（子项目预算后步实施）

（四）消防安全工程投资估算万元（子项目预算后步实施）

（五）其他工程投资估算万元（子项目预算后步实施）

（六）征地费用投资估算万元

二、资金筹措

本项目总投资叁亿元，其中：先期自筹资金1.6亿元；二期自

筹资金8000万元；其他资金拟招商引资或申请银行贷款。

第七章景区的环境保护规划

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环境保护规划是为了保障景区的可持续发展，维护天堂古寨

景区的生态平衡；在景区的外围保护带内，要避免工业污染和溪水的

维护，有赖于地方政府实施环境保护行动，和规划中的风景区的管理

机构加强管理。

一、分级保护：实行分级保护制度，有利于景区的环境保护分

清主次，不同的级别采取相应的保护措施。

1、特级保护：天堂古寨区域内E1水域的保护。

2、一级保护：区域内风景资源和周边生态环境。

3、二级保护：瀑布、森林、植被、花草、野生动物资源。保护措

施：（1）一律禁止打鸟捕猎、毁林砍树。（2）禁止在区内建有污

染的作坊。（3）区域建筑和城镇规划要符合旅游地的建筑风格的要

求，最好保持原始农居的格调，严禁山林风光城市化（尽量避免砖瓦

和钢筋混凝土结构）。

4、三级保护：范围为景区边缘保护带。

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保护措施：景区的外围保护带是景区保护的外围屏障，关系到整个景

区的环境质量，也是天堂寨风景区旅游业可持续发展的保障。在本区

内实施长久的造林绿化工程是十分必要的；防火护林工作与严禁树木

砍伐工作都显得同等重要。

二、护林防火：

1、建立健全护林防火制度

景区设立专门的护林防火管理机构，设专职的护林防火队伍5

人，火灾危险期有兼职的防火队员若干人，责任落实到人。平常要进

行定期的护林防火安全训练，景区还要与周围及景区内的住户，乡村

签定防火公约，对防火重点区和在防火的重点季节要建立巡逻制度。

2、加强护林防火的宣传教育

在游园中心和野营区要加强护林防火的宣传与管理，路旁设置护

林防火宣传的路牌，对景区周围和区内的住户进行定期的宣传。

3、配置好防火设施

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在建筑物集中地以及区内民居点,配置防火器材和设施。三、退

耕还林

景区内的耕地，可以视项目经营需要采取部分退耕还林，有

步骤地实现造林绿化。根据停耕计划和景区经营规模逐步扩大，逐步

解决停耕农民的就业、生活出路。

四、综合治理

对景区的景观造成视角污染的建筑物和设施，对景区的环境

造成污染和破坏的因素，根据可持续发展原则，进行综合治理。

五、旅游污染的治理

1、游客的生活污染：采用修建厕所、沼气池进行处理；

2、生活废水处理：餐厅、客房生活废水，建立沼气池进行

处理；

3、旅游垃圾处理：设置垃圾筒，修建垃圾处理站；

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4、旅游粉尘处理：景区游客步游、交能、餐厨燃料、供热、

供水生产的粉尘，按环保部门的要求处理。

第八章项目的实施与管理

一、项目的实施计划

本项目是一个综合的大型工程，其景区设施规模大、项目多，实

施计划为：

（1）设立项目组：项目组对项目建设的全过程，包括项目的准备、

勘察设计、设施选购、招标投标、建筑安装施工、竣工验收等各个阶

段进行监督、管理、协调。

项目组在项目实施中重点抓4个方面：

1、质量：严格按安徽省内有关仿古建筑工程质量标准和承

包合同实施。

2、成本：重点把好材料关，坚持质优价廉、就地取材、综

合利用、节约的原则。

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3、工期：定期检查、监督承包商的周、月工期进度表，保

证按时竣工。

4、安全：加强安全防范、安全管理，进行安全巡视安排，

尽量减少对游人的影响。

（2）项目实施的组织方法：实行分项分标，各个项目同时施工。

（3）项目的建设时间安排：

项目的准备：1年内完成

勘察设计：1年内完成

招标、投标：1年内完成

建筑安排施工：2年内完成

竣工验收：半年内完成

二、项目管理

（1）做好监督保证措施：

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明确业主、监督方、施工方的责、权、利及业务主要控制；

项目建设的进度；设备、物资的供应和整体协调；施工承包商按合同

规定，实施并保证实现合同确定的质量、时间；监理对项目速度在时

间、空间、资源利用上进行充分协调和严格管理。

（2）进行防范措施：

对项目实施过程中的许多不确定因素要进行全面预测，及时

发现隐患、防微杜渐、把损失控制在最小程度内。

（3）评估措施：

项目建设的每一阶段，都应当有一定的评估手段以及信息反

馈，从而总结经验、发现问题、及时更正。

第九章项目投资效益测算分析

参照市场调查报告和投资计划等资料，经认真调研和测算，

我们编制了本项目投资完毕后第一年度的盈利预测，编制盈利预测所

依据的会计政策在各重要方面与本处实际采用的会计政策一致。

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一、基本假设

（1）国家现行的方针政策无重大改变；

（2）国家现行的利率、汇率等无重大改变；

（3）本处所在地区的社会经济环境无重大改变；

（4）本处目前执行的税赋、税率政策不变；

（5）无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。

二、基本根据

市场调查定位

1、游客量统计（略）

2、通过市场调查测算入住率：

打算住一天的游客占43.9%

打算住二天的游客占32.8%

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打算住三天的游客占1.9%

打算住三天以上的游客占2.6%

旅游入住率为：43.9%+32.8%+32.8%32.8%=88%

实际入住率为：26%

3、市场调查及测算表如表：

消费水平

项目

0—200元/天

200—400元/天

400—600元/天

600元以上/天

回收有效问卷所占比例=(5+80+26+15)(5/1.7%+80/2

7%+26/8.8%+15/5.1%)4=42.6%

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吃住者所占比例：

(69%1.7%+77%27%+71%8.8%+70%5.1%)1

/42.6%=75%

娱乐者所占比例：

(12%1.7%+27%17%+8.8%20%+5.1%16%)1

/42.6%=17.3%

购物者所占比例：

(10%1.7%+6%27%+8%8.8%+12%5.1%)1/4

2.6%=7.3%

每人日消费总额在200元以内的旅客所占比例为：

1.7%1/42.6%=4%

每人日消费总额在200—400元的旅客以内所占比例为：

27%1/42.6%=63%

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每人日消费总额在400—600元的旅客所占比例为：

8.8%1/42.6%=20%

每人日消费总额在600元以上的旅客所占比例为：

5.1%1/42.6%=12%

4、关于住宿计费标准及其数量金额的确定

5、投资完结后日游客量测算表（单位：人）

三、景区投资项目效益测算

通过以上旅游基础设施的建设，天堂古寨景区必将以大面积

完备的配套设施，特有的自然资源展显辉煌；再加景区广告宣传，更

能有效提高海内外知名度及吸引大量的游客和信徒，也必将取得社会

效益和经济效益双丰收。

（一）社会效益.

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加大对天堂古寨景区与临近景区的横向联系，也必将会创造

大量的就业机会，增加社会福利。随着经济效益的提高，上缴财政的

税费也大幅度增长，周边地区相关产业也会随之起步与发展。根据旅

游之特色，海内外客源的不断增加，必将把天堂寨地方资源发挥并推

向市场，更有利于招商引资，带动皖西经济全面发展。

（二）经济效益.

经过景区的改造，不仅门票收入会大幅度上升，而且会带动

住宿、餐饮、商品销售、娱乐等主营业务收入的增长。预计主营业务

收入情况及其成本费用测算如下：

1、门票收入（最低纯收入：1100万元）

天堂古寨景区初步开发后，日平均游客量可达200人以上，

我处综合门票收入160元/人，每年门票收入200160365=116

8（万元）

营业费用：

工资及福利：20万元

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门票印刷费：8万元

折旧费及维护费：100万元

广告费：40万元

合计：168万元

2、住宿收入（预测：纯收入601.8625万元）

通过估算，愿在天堂古寨景区住宿的游客，应该在93%以上，按

标准间90间、单人间90间、套房30套的接待量计算。

预计可住宿收入情况如下：

淡旺季客房入住率平均95%，年收入

普通间：9093%80365=244.404（万元）

标准间：9093%120365=366.606（万元）

套房：3093%150365=152.7525（万元）

合计：763.7625万元

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营业费用：

工资及福利：10万元

物料消耗：20.1万元

水电费：24.5万元

邮电、通讯费：2.1万元

燃料费：25万元

洗涤费：2.7万元

维修费：6.5万元

折旧费：25万元

低值易耗品：46万元

合计：161.9万元

3、餐饮（测算：最低纯利润：234.6万元）

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预计有100%的游客在该景区内餐厅就餐，就餐消费全天以

80元/人天计算，预计餐厅的毛利率为40%。

营业收入：8040%200365=234.6（万元）

4、茶园等采择园区收入（测算：最低纯利润收入46.72

万元）

通过市场分析，有10%的游客将在茶园等采择园区消费，每

人消费20元，纯利在80%以上。

营业收入：80010%20365=58.4（万元）

纯利收入：58.4*80%=46.72（万元）

5、夜总会收入（测算：最低纯利润：27.4万元）

一次能容纳100人的夜总会，投资完毕后，预计能发挥其2

0%以上的效能，每人平均消费80元/次。

营业收入：10020%80365=58.4(万元)

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营业成本：31万元

6、桑拿、美容保健收入（测算：最低纯利润：62.6万元）

预计有5%的游客需作桑拿、美容保健，其费用以60元/人

次收取。

营业收入：8005%60365=87.6（万元）

营业成本：25万元

7、停车场停车、洗车服务收入（测算：最低纯利润：40.1

万元）

预计每8名旅客有1辆专车停留，有40%的车需洗车服务，

停车费每辆以10元/次天，洗车服务以10元/次收取，其费用率为2

0%。

营业收入：(800365/810)+(800365/840%10)=

51.1（万元）

营业成本：11（万元）

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8、商品销售收入（测算：最低纯收入80.15万元）

根据统计调查数据显示，预计观光旅游者到景区需购物者在

50%以上，平均每日消费60元。

营业收入：80050%20365=292（万元）

毛利率30%毛利：29230%=87.6（万元）

营业成本：7.45万元

9、管理费用项目（138.96万元）

天堂古寨景区初步开发效益分析表(单位：万元/年)

项目收入（纯收入：单位：万元/年）

门票1100

住宿601.8625

餐饮234.6

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茶园46.72

夜总会27.4

美容保健62.6

停车、洗车40.1

商品80.15

总计2193.4325（收入每年是递增的。）

第十章结论和建议

本项目总投资叁亿元左右，投资回收期20年，投资报酬率

最低35%。

从经济效益来说：由于公司在开发建设前进行了广泛、深入的市

场调研，了解客户的需求，为公司将来的发展奠定了基础。同时，也

有力地推动了天堂寨旅游地产的发展，起到了搞活经济的作用。

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从社会效益来说：本项目建成后，他将成为天堂寨的又一个亮

点，通过项目建设能够产生良好的社会效益：

1、带动当地建筑、原材料等相关产业的发展，从而促进当

地国民经济的全面增长。

2、吸收当地的劳动力，增加就业机会，增加人民收入。

3、项目建成以后，随着旅游人数的增加，旅游消费将成为

当地创收的一个稳定持久的来源。

4、随着景区在国内国际知名度的提高，必将吸引众多投资

者前来考察，兴办企业，成为当地招商引资的一张“名片”。

5、随着景区旅游热的兴起，必将带动和提升当地土地价格，

提高土地资源利用率。

6、为广大游客营造一个新兴的风景名胜区，满足精神文明

需要。

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从环境效益来说：该项目开发过程全部是文明施工，最大程度

减小了对环境的破坏，该工程完成后，整体环境幽雅、全新的建筑造

型、秀丽的自然、人文景观和功能齐全的配套公共服务设施以及便利

的交通，这无疑在天堂寨形成了一个旅游观光、休闲娱乐、商务度假

的好去处更是一个低碳、环保、绿色的全新生活圣地。

不仅如此，进行本项目建设还具有：

1、符合国家的产业政策：旅游资源与信息技术、生化工程

等领域一起被国家作为优先重点发展的方面，并出台了诸多优惠政

策，必将极大地鼓励和促进旅游产业的发展。

2、符合安徽省创建旅游强县和旅游扶贫政策：加快我省县

域旅游业的快速发展和旅游综合服务质量的提高，是全面提升县域旅

游产业素质，使之成为我省建设全国旅游目的地的重要组成部分，该

项目落成必将为促进县域经济发展与社会进步，推进我省“861”行

动计划的实施做出贡献。其目的就是在完善天堂寨基础建设的同时，

保护和开发天堂寨重要的自然资源，尤其是旅游资源。

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纵观开发全过程，从经济效益、社会效益和环境效益及政策导

向来看，该方案是完全可行的。

建议：强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可

能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完

成。(a)实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高

峰向下降期转折的风险。（b）公司与各协作、合作单位紧密配合，

以加快项目运作速度。（c）要做精品：产品设计各个环节都要求得

高水平设计出来的标志性、有品位的产品。（d）项目成本须合理控

制，以保留市场波动时的降价应对空间。（e）注意严格地按照既定

方案去做每一件事，统一调配资金、物质和各项工作，特别要准备好

抗风险资金，不可挪用。

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调研单位：安徽新潮投资发展（集团）有限公司

开发单位：安徽新潮投资发展（集团）有限公司

二0一0年九月