松江佘山

第一部分别墅市场分析

一、总述

自上海市房地产市场开放以来，首先而来各种高档物业开发热潮，包括市

中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边各类外

销住宅楼。在90年代初期跟随着上海开发开放热，曾导致高档物业市场

一度火爆。

而别墅作为高档物业顶端产品，在90年代初期蓬勃发展。别墅最早集中

在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业主要以境外人士投资居住兼物业出租

为主，以满足境外在沪高层管理层、外商生活居住需要。

进入90年代中后期，随着上海经济快速发展，本地内需物业消费能力呈

同步上升之势，境内人士改变公寓式传统居住方式，与国内高级消费相配

套内销别墅开发亦渐成规模，内外销别墅市场开发格局逐渐成型。

而随着上海房地产市场逐步发展，内外销市场合并，外销别墅已不符存在，

内销别墅占据市场主导地位。

随着上海房地产自98年来整个热销，经济增强，对别墅需求也逐渐增加。

2001年被称为上海别墅年，供应量主要集中在中档价位别墅，2002年继

2001年开发热后，无论开发规模、价位都有所上升，甚至出现了1亿元

以上“天价别墅”。

据最新统计数据表明，2002年上海全年共新开别墅59个，加上分期开发

大型别墅项目，2002年上海别墅共上市楼盘76个，别墅开发用地总面积

达2.86万亩，开发面积共548.08万平方米。据分析，近几年上海别墅

供应量呈逐年上升之势：2000年别墅新盘供应数量占市场供应总量12关于法制的手抄报 %，

2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。

上海每年别墅需求量一般在200万平方米左右，最多不会超过上海房地产

市场总需求量10%，从目前实际数字来看，上海别墅市场显然已出现警示

信号：别墅市场供应量迅速放大已出现了供过于求现象。

针对这一现状，2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧

急通知：停止别墅类用地土地供应。

虽然别墅用地已经停止，但由于前两年大量批地，中短期供应不会受到影

响。不再增加新别墅供应量，在某些别墅项目稀少但发展看好区域，对于

已经拿到土地别墅项目来说，可能是利好消息。产品升值空间恰好凸现了

个性化别墅在高端住宅市场中价值。因此投资具有鲜明产品特色且总价适

宜别墅产品，仍然具备一定价值空间。

上海别墅供应量巨大，要想在这些同类产品中脱颖而出，具备自己独特个

性是必不可少条件。作为住宅产品最高层次，别墅也有义务为自己占下珍

贵土地留下可以流传作品。因此，特色别墅产品惟一性将使得他们在未来

市场上成为不可复制别墅精品。

二、别墅分布

纵观上海房地产市场，别墅大致分布在（1）青浦318国道沿线别墅区；

（2）浦东新区别墅区；（3）新闵别墅区；（4）松江九亭、泗泾别墅区；

（5）松江佘山别墅区。

1、318国道别墅区

青浦318国道，是一个比较传统别墅区，向外延伸道外销房比较集中古北

住宅区，毗邻虹桥机场、虹桥开发区，沿延安高架出入沪青平公路，交通

极为便捷。从某种角度上讲，成为了虹桥别墅物延伸段。与虹桥地区别墅

相比，具有较强价和优势，依靠交通因素，318国道别墅区成为了上海西

区别墅首选。

318国道别墅区自95年开始开发，开发区与主要集中在318国道入口处，

如：明珠花园、海天花园、虹康别墅等。早期上市价格在3700元/M2，

随着上海房地产市场整体低迷，价格一直在4000元/M2徘徊。

近年来跟随上海整个别墅市场热销，此区域开发力度加大，逐渐向西侧延

伸，目前已形成以“徐泾”和“银涛高尔夫”为中心两大别墅居住区，代

表个案徐泾——九溪十八岛、西郊美林馆等，银涛高尔夫——银涛高尔夫

别墅、长堤花园、大豪山林别墅等。

开发产品从以往独立、联体混合社区，转向现在独立别墅社区。区域价格

也跟随整个上海别墅市场水涨船高，目前独立别墅价格在6500—14000

元/M2之间，联体别墅在5000—6000元/M2之间。

318国道别墅区自2001年下半年以来，受整个上海市别墅热销，开发量

急剧增加，目前已延伸至青浦镇以及朱家角。这些产品定位重复，缺乏个

性，竞争十分激烈。

2、浦东别墅区

浦东是上海别墅发展较晚区域，但随着浦东开发，进入全面金融、贸易、

产业等功能型开发阶段，陆家嘴金融贸易区、金桥进出口加工区成熟，带

动大量外资机构境外人士涌入，相应对高品质居住场所需求也同时增加。

以Links、汤臣高尔夫别墅为代表顶端别墅聚集了在沪工作、投资境外高

层人士。

目前浦东主要别墅板块有金桥-外高桥板块、碧云板块、张江板块、康桥

板块、南六公路沿线等。

与浦西相比，浦东别墅有以下特点：一是分布松散，没有一个真正密集区，

别墅较为密集区域也就是金桥碧云、张江龙东大道一代和南汇康桥、南六

公路沿线，而所谓集中也就只有三三两两几个别墅形成一个小板块而且，

有些甚至是公寓与别墅混合社区，不成气候；二是浦东中高档别墅所占据

比例较高，别墅价位基本在6000元/M2以上，而且不乏上海市厂商高端

别墅产品，10000元/M2以上价位很为正常，大部分别墅总价都在150—

400万以上，而汤臣高尔夫别墅更是浦东别墅佼佼者，达到千万以上。

随着上海GDP逐年增长，中国加入“世贸组织”影响，全球各大跨国企业

在上海投资力度逐年增大，浦东作为上海新兴崛起CBD正被世人所看好，

与之同时，随着浦东经济快速发展以及各种市政设施建设，浦东将成为上

海别墅市场重要组成部分。

3、新闵别墅区

95年地铁一号线延伸段建成通车；沪闵路高架建成；沪杭高速公路建成；

4号线快速感到建成通车。

这些都使得整体大交通较为便捷，再加上环境较为清静，没有受到任何污

染，使得新闵别墅区具有生存能力并快速发展条件。

新闵别墅区和沪青平别墅区几乎同步发展，但由于缺乏交通快速干道直接

联接区域，再加上早期入市产品规划较差，一直仰息在“沪青平别墅”下

生存，无论价格、人气都有一定差距。

“绿洲比华利”作为新闵别墅区第一批开工别墅，从最初2600开始销售

元/M2，由于社区规模大、配套齐全，受到市场认可，价格不断上涨，作

为新闵别墅区领头羊，目前价格已经达到7000——10000元/M2。与之

同时开发“伊莎士花园”、“乔爱别墅”（一期）由于产品定位脱离购房者

实际需求，再加上95—97年高档市场崩溃，早期销售较差，在2001年

整体形势带动之下，终于摆脱困境，价格也有所上升。

新闵别墅区经过多年发展，目前已经具有一定气候，开发产品也从早期联

体别墅，转向目前独立别墅社区。目前此区域内别墅地块基本开发完毕。

从99年起已向外区域扩散，都市路一带开发“樱园”、“君临天下”等别

墅作为“新闵别墅区”补充，开发联体别墅，以总价优势获得市场成功，

成为新闵别墅区延伸板块，而颛桥地区规划3000亩左右别墅用地将继新

闵别墅区之后，上海西南又一别墅居住区。

4、九亭、泗泾别墅区

九亭、泗泾别墅区发展起源于99年，“新上海弄里人家”、“半岛花园”、

“北美经典”等一批联体别墅，以2500元/M2左右价格闯入上海别墅市

场，号称“市中心公寓=九亭别墅”，以总价优势，吸引了大批追求别墅生

活购房者，启动了九亭镇别墅开发热潮。

九亭别墅市场区域，因为交通条件较为理想，将来R4县也将经过本区域，

但由于飞机噪声影响，自身开发理念不成熟，九亭镇别墅板块，已成为上

海最为集中低总价别墅市场。

跟随着九亭别墅开发热蔓延，整个上海别墅市场热销，泗泾镇也悄然燃起

了别墅开发潮，不过与九亭别墅相比，泗泾别墅开发，无论在整体规划还

是在政策配合上，都具有一定优势。而与之同时，泗泾别墅开发理念、产

品品质，更为成熟，产品从中低端多联、双拼别墅，转向独立别墅，目前

价格在6000—10000元/M2之间，成为上海别墅市场中高档别墅物业中

坚分子。

5、佘山别墅区

佘山自古以来以风光绮丽，山上多茂林秀竹，奇石名泉，鸟语花香，更有

丰富历史胜迹，成为了人文环境和自然环境胜地。

上海别墅市场成熟，高端产品需求，交通条件支持——沪青平高速公路，

佘山这一“国际自然山水居住区”成为了上海楼市上真正豪宅，拥有上海

仅有山景和相关配套设施。而上海顶级别墅——上海紫园也在佘山别墅板

块内。

佘山目前别墅市场由五大别墅社区组成，总价一般在400——1000万之

间。（除上海紫园除外）

第二部分区域市场分析

一、区域简述

1、佘山简述

佘山镇地处上海市西南松江区，紧邻松江大学城，距上海市中心35公里，

离上海虹桥国际机场18公里。全镇面积74.7公里，人口4.5万，是松

江区土地面积最大一个镇。上海唯一国家级旅游度假区--佘山国家旅游度

假区坐落于境内。

佘山是松江发展区域经济中木耳炒黄瓜 心之一，有丰富土地资源和山林资源，构成得

天独厚环境优势和经济辐射优势。

2、佘山自然景观

佘山风景秀丽，拥有丰富历史古迹，是人文环境和自然景观胜地。

佘山是天目山余脉，处于太湖碟形洼地东延部分，是上海绝无仅有山林胜

地。松江九峰泛指佘山地区十二山峰——北竿山、凤凰山、玉屏山（薛山）、

（库公山）、东佘山、西佘山、辰山、钟贾山、天马山、小机山、横云山

和小昆山。

西佘山海拔98米，有远东第一圣母大殿之称天主教堂而驰名中外，东佘

山则以贸林修竹、奇峰怪石、悬崖峭壁、竹径通幽、古迹依稀，而令人其

怀古之情。佘山以自然山林为依托，以度假休闲和现代娱乐设施为重点，

高起点、高质量建设融休闲度假、旅游观光、宗教朝圣、科普教育等功能

为一体综合性旅游度假区。

本项目北靠凤凰山、西毗邻薛山，南临风光秀丽月湖、雕塑公园，西侧隔

河相望佘山高尔夫球场，地理位置得天独厚。

3、佘山交有一个地方 通

佘山距人民广场约35公里，距虹桥机场约20公里。

从徐家汇至松江新城R4线，在佘山将设有2站，更是拉近佘山与市中心

距离。

沪青平高速公路现已建成通车，到市区只需20分钟，沪宁、沪杭高速和

方松公路、沈砖公路、泗陈公路等连接市区快速干道，到浦东、虹桥机场

一路没有红绿灯，交通十分便捷。

4、佘山规划

上海佘山国家旅游度假区核心区按其自然环境和功能性质形成“一圈、一

心、五区”规划结构。

一圈：核心区生态绿化保护圈

一心：核心区综合服务区

五区：自然景观风貌区；水上风光浏览区；旅游度假区；体育运动区；商

品别墅区

二、区域房地产市场

纵观全球富人区，都有各自标准和气质，它决非地域简单分隔，其决大多

数都是依山傍水，沿岸呈带状分布，无论海岸、河岸或湖岸，一个城市最

高档居住区通常坐落在最美景观地带。以山水为尊是富豪阶层选择居所和

建筑师设计豪宅选址共识。譬如：美国纽约长岛、洛杉矶比佛利山庄、加

州ORANGE、COUNTY以及巴黎十六区、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾、台北

阳明山等，都具有这一特性。

环境，是佘山打造富人区基础。

西佘山、东佘山、薛山、凤凰山呈众星捧月之势，新挖掘人工湖——月湖

又似生辉之满月，使原本缺水佘山，尽现灵秀之美。佘山自然山水在上海

唯一性和不可再生性形成了它稀缺性，加上佘山离去历史文化源远流长，

有深厚人文底蕴，正是构筑富人区绝好条件。而市政府高起点规划使佘山

成为上海富人区成为现实。

佘山具有五大突出特点，构筑世界级富人区先决条件。

第一、区位优越、不可替代。对于顶级豪宅，区位优势不是在CBD中心，

而是远离CBD，但到CBD却非常便捷。沪青平高速公路建成通车，使时间

距离大为缩短，20—40分钟车程使生活与工作在心理、心理上有效区隔，

真正做到“离尘不离城”。

第二、环境优雅，历史形成。作为上海唯一自然山林景观、AAAA级国家

旅游度假区、国家森林公园。历史形成自然山水正是打造富人区必要条件。

第三、建筑精美、风格各异。佘山目前五大别墅社区打造佘山国际自然

山水居住区，汇集国内外著名规划设计公司和建筑大师，以国际观超大眼

界，精心打造别墅。

第四、有配合富豪身份配套设施。在佘山国际自然山水居住区，顶级高

尔夫球场、五星级酒店、天马山赛场等一系列高档次旅游休闲设施，正逐

步兴建完善。

第五、人文底蕴深厚。历史胜迹遗留胜多，矗立于西佘山山顶圣母大教

堂，曾被罗马教庭封为“远东第一大堂”，气势慑人，又飘然超脱尘世之

感。正是这深厚人文底蕴，给佘山富人区形成以有力精神支撑。

交通，是佘山富人区生存条件

2002年底，与延安路高架连接沪青平高速公路实现贯通，使佘山与市中

心连接十分便捷，30分钟可至市中心，工作、生活有效结合。而徐家汇

通往松江轻轨R4线，将于2005年竣工，在佘山地区设有2站，这对于

佘山富人区无疑又是特大利好消息。

客源，是佘山富人区有力支撑

随着申城国际化进程加快，申城正越来越成为国外投资者首选地，世界500

强企业已有三分之二落户上海，来自世界著名企业众多总裁已汇集上海。

这些国内外富豪阶层，经济实力雄厚，对生后质量要求非常高，并希望居

住在生活水平相近人群。

绝佳环境、富豪人群、交通因素，这支撑富人区三大概念，佘山板块都一

一具备。而自2001年起整个上海别墅市场持续升温，对高端别墅产品需

求日益增大，佘山别墅区在此情形下，突现在市面上。

目前全力打造佘山自然山水居住区五大别墅社区——上海紫园、佘山-天

邻别墅、紫都-上海晶园、佘山月湖山庄、佘山高尔夫别墅，都是从2002

年下半年至2003年初开始销售或预定，总案量约800户左右。这五大别

墅社区各有自身特色：佘山月湖山庄——上海拥有最大水系别墅社区；佘

山高尔夫别墅——处在高尔夫球场之内；而上海紫园——更是拥有庞大私

家花园、个性化设计、岛屿别墅概念，成为整个上海最为顶尖别墅社区。

佘山别墅区核心区规划兴建别墅500户，由五大别墅区组成，而目前因世

贸集团在佘山投资五星级酒店因素，又批给世贸集团兴建100户别墅优惠

条件，由此，佘山别墅核心区别墅套数增加到600户（尚不包括本项目别

墅户数）。

目前佘山别墅板块，房型面积一般在300—500M2之间，总价保持在500

—800万之间，私家花园占地在2—3亩之间，居住舒适、身份体现，对

上海工作、生活富豪阶层具有极强吸引力。

而泗泾板块别墅（特别是靠近方松公路佘山银湖别墅、包括即将上市天安声带闭合

别墅），因地位相类似，总价优势，对佘山低总价别墅有较大竞争力。

三、在销个案

案上海紫效果图展

开发上海嘉城兆业房地产有限公

楼盘位西佘山环山

占138

户15

容制冷压缩机维修 积0.以

户均占

房型面700以

价范0.11.亿

主200300

楼介“上海紫园”占138亩，水域面30亩，水米，河道宽阔可行使游艇，

每户平均占亩，在上海乃全国都是极为罕见小区岛屿1个和一个半岛都是

由古典欧1座钢结构彩桥连接园内不仅有人造巨型涌泉瀑布墙景观，而且

还有天然深7米深潭，另外还拥有千百棵百年以上大树，与佘山一脉相连

整个小区真正实现身订制（即根据客户需求及选定地块建造，并配置世界

超级设

案佘天邻别效果图展

开发上海众优置业有限公

楼盘位沈砖公389

占27

户10

容积0.2户均占

房型面30500

价范4060

主50万左

楼介中国传统居住历来讲究是“藏风得水，天邻别墅北东西佘山尔藏风，

三面碧水而得水。以太极阴阳图为规划基点，贯穿南形主动线，犹如太极

天脉，构成形体上阴阳调和，实现与大自然共生共鸣理想境界。与此同时，

佘天邻别墅在宜人尺上进一步地提升空间序列品位，采用坡地造景，由南

至北逐渐填土垫高地势，由此来增加节电空间韵味，内部结构因循佘山貌

水系特征，利用错落有致水网穿插，且在别墅区内整体环通。天邻所有别

墅都是以北美风格为主

案紫上海晶效果图展

开发上海紫都佘山房地产有限公

楼盘位佘北公路、泗陈公路

占130

户30余户（一3余户

容积0.2户均占

房型面30600

价范50130

主6080

楼介以尊重打低温利于自然生态为尺度，在山水基地上巧妙将不同季节、

不同生物圈自然结晶移天缩地在晶园完全体现。万正规3大组团30余栋

别墅和两幢国际级会所分布在天然水道分隔而成大大小小岛屿上，水岸如

屏、绿岛如棋，形成岛中有湖湖中有岛壮美奇观。基地外围为天然河道退

5米，坡景、林带围绕整个晶园，使其得以保持斯密和宁静。晶园地依山

伴天造地设之利，别墅都因势而造，相互错落有致

案佘山月湖山效果图展

开发上海利宝房地产开发经营有限公

楼盘位林荫大188

占60

户6户（一期

容积0.14户均占

房型面50900

价范65250

主80100

楼介紧50月湖，远眺望佘山，正对十八洞森林高尔夫球场。此项目是上

海最大水系个案之一，绿化率达90.6。月湖山把绿化、路网、熟悉环境

作为山庄建设主体上，在社区中植栽上千种成年大树，乔木比例7做鱼，

拥条活水河，近米水岸线，并营造出大岛、小岛、半岛、水湾独特整体布

局，是“水、自然、建筑和谐统一，首创自然森林生态别墅，从大枣具有

海派文化底蕴和自然水景观世界级园林别墅，更首次引入私家高尔夫果岭

案佘山高尔夫别效果图展

开发上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公

楼盘位林荫大199

占50

户12幢（独立+3余幢联体别

容积0.2户均占亩左

房型面34800

价范50130

主80万左

楼介整个项目将一座森林丘陵型纯会员制高尔夫球场与一个高尚别墅社

区和谐融合在一起。以意大TUSCA风格为蓝本，精规划别墅布局将同球

场脉络和谐伸展在起伏球道之间并与周边水系浑然一体形成极富意大利

风格田园山居风味高尚社区社区配备高尔复会所和社区会所，度假酒店，

室内外游泳池，网球场，便利店，未来还将建造直升机停机坪、游艇码头，

高夫学校等设施，切实营造国际化生活、社交平台

案佘山银湖别效果图展

开发广东黄河实业集团上海房地产有限公

楼盘位泗陈公88号（方松路口

占700亩（一42亩

户12

容积0.2户均占

房型面30500

价范2662

主40万左

楼介该案占地面700衡水中学的一天 亩，前后分十期开发。首期占42亩，共计建有别12

套。每户配有双车库或单车库，还建有公地下车位。配套设施有红外线报

警、室内外泳池以及会所。私家花园每50200平方米不等。临近佘山风

景区，视景观好，空气质量高，规划中将建有多项配套设施，小区环境设

计充分体现亲水住宅别墅居住理念

在销个案比较：

上海紫佘天邻别紫上海晶佘山月湖山佘山高尔夫别佘山银湖别

容积0.以0.20.20.140.20.2

社区规0700

户均占

房型面700以3

主力总300万左50万左6万左40万左

佘山别墅区在销别墅容积率控制在0.2以下，户型设计遵循舒适、宽敞为

依据，面积相对上海其他别墅区域较大，一般都在300

—500M2之间，总价受私家花园以及产品影响，呈2个区间段，500万左

右和800万左右。其销售或是预定虽然相对上海其他别墅略为缓慢，但却

比较稳定，表明上海工作、生活顶端富豪对佘山自然居住区认可。

第三部分客源分析

佘山别墅区目前已购客户分析

佘山，作为上海为数不多拥有一流自然景观条件风景区，其土地有着无以

伦比稀缺性。位于该区域上海顶级别墅——上海紫园，作为华东地区首个

身价过亿天价别墅，已经成为整个上海别墅市场、甚至国内别墅市场一面

旗帜。最近，五大品牌发展商联合开发和共同炒作，已经使得佘山地区自

然景观条件优势和未来发展前景得到最大限度发挥。

佘山因为其在上海独一无二自然条件，它地段已经完全为广大成功人士所

认可，众多实力开发商正在极力打造这一上海最为顶级别墅区域。佘山，

它已经成为上海首屈一指富人区。

以下黑熊有尾巴吗 是佘山地区目前五大别墅社区所销售或是预定客源（除佘山高尔夫别

墅尚未开始接受预定外）：

客户来源

客户构成

而佘山月湖山庄比较例外，此案目前所有预定客户均是上海本地人士。

购买动机

多数是以自主为主，少数作为投资

而本项目也将以上客层作为今后销售，所争取对象。

第四部分SWOT分析

Strength——优势

交通

沪青平公路建成通车，使佘山别墅区和市中心时间距离大为缩短，至人民

广场只需要30分钟。

环境

北紧靠凤凰山，西毗邻薛山，东侧隔河相望佘山高尔夫球场，南初中语文阅读 面即是400

亩雕塑公园和月湖，环境幽雅，风水绝佳，在整个佘山别墅区内也是独一

无二。

别墅板块日益成熟

佘山五大别墅社区鼎立支持，再加上世贸别墅社区兴建，别墅居住氛围日

益成熟，身份体现。

高尚配套设施齐全

佘山高尔夫俱乐部2004年建成使用，世贸五星级酒店兴建，周边具备高

尚配套设施。

社区环境

本项目地块位于400亩雕塑公园北侧，属于雕塑公园一部分，而随着雕塑

公园和月湖公园合并，本项目将成为整个上海首个公园内别墅。

Weakness——劣势

规模

佘山目前五大别墅社区，最小佘山-天邻别墅也有278亩，其他四个别墅

占地都在500亩以上，相对本项目80亩，在社区规模以及配套设施上，

本项目略有不足。

生活配套设施

虽然周边规划有佘山高尔夫球场、世贸五星级酒店以及度假中心，但其他

生活配设施规模较小、较简陋。

客源缺乏

佘山别墅针对在沪工作、生活金字塔顶层富豪度身订造，客层数量稀缺，

销售速度缓慢，成为本项目乃至整个佘山别墅区销售通病。

Opportunity——机会

销售时机

本项目销售之际，整个佘山别墅板块作为上海顶级富人区情形日益成熟，

世人将更为关注。

竞争压力有所减轻

至本项目销售时，目前在销五大别墅社区，或是进行第二期开发，或是已

经处于尾盘状况，整个佘山供应量将有所减少，竞争压力将有所减轻。

高档居住场所需求增加

上海GDP每年以6.4%速度增长，在全球也绝有仅有，再加上中国加入世

贸、申博成功影响，来沪投资将每年递减，其对生活品质苛刻，并从以往

租房转向卖房欲望，使上海高档住宅需求保持旺盛情形。

Threat——威胁

内忧——佘山内部体供应量

佘山地区目前有五大别墅社区销售或是接受预定，另外还有世贸别墅潜在

供应量，

外患——泗陈公路外部竞争

泗陈公路别墅板块，和佘山别墅区具有地位类似性，而总价又成为其抢夺

佘山客源有力手段，佘山银湖别墅以及潜在天安别墅将成为本项目低总价

别墅竞争对手。

整个上海别墅供需不平衡

近几年上海别墅供应量呈逐年上升之势：2000年别墅新盘供应数量占市

场供应总量12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。上海

每年别墅需求量一般在200万平方米左右，最多不会超过上海房地产市场

总需求量10%，从目前实际数字来看，上海别墅市场显然已出现警示信号：

别墅市场供应量迅速放大已出现了供过于求现象。