珠海石景山

香洲写字楼项目

市场研究及开发可行性研究

珠海商务环境及发展潜力分析

一、城市规划及交通组织逐步完善，商务吸纳能力将逐步增强

相对与珠三角其他城市甚至是国内的诸多重要城市而言，优美的生态及自

然景观环境是珠海最核心的城市竞争优势。但在过去的几年中，城际交通组织的

不完善，交通辐射力的不足，在很大程度上限制了珠海城市竞争优势输入法怎么设置 的发挥，严

重地束缚了本城商务的发展空间。

然而，随着珠港澳大桥、广珠城际轻轨、广珠铁路等大型城际交通组织的

立项动工，珠海的城市辐射能力将得以显著增强，在这些大型城际交通组织的支

持下，珠海将成为珠江口西部的区域性枢纽城市，其90分城际生活圈中将囊括

江门、中山、广州、顺德、佛山、深圳、香港、澳门等经济繁华的珠三角重要都

市。可以预见，未来珠海与珠三角等重要都市的经济往来将更加频繁，珠海将凭

着优美的环境优势大大提升城市自身的商务吸纳能力。

90分钟都市圈

至广州：90分钟

二、经济总量小，但发展健康且第三产业构成比重增幅较大

由于城市规模所限，珠海总体经济水平明显低于珠三角其他城市，但从经

济运行来看，珠海的经济效益高，发展也颇为健康，1，近5年来经济增长保持

着11~16%的增幅。

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

单

位

：

亿

元

珠三角九市GDP水平

GDP

2934.242414.391159.23861.13581.02489.1441.44395.87393.17

广州深圳佛山东莞江门惠州中山珠海肇庆

历年来珠海城市GDP的发展

0

100

200

300

400

500

600

单位：亿元

GDP

286.61330.26366.59410.64476.73546.28

4

此外，作为专业办公物业主要需求产业，珠海的第三产业有着较高的构成

比重，虽然比重较珠三角经济发达城市明显偏低（仅占三次产业结构的40%），

但其发展速度较快，以此速度发展，在不短的时期内珠海的第三产业将会有很高

的比重，这将为写字楼市场提供一个较为理想的发展空间。

1人均GDP在4万~打火机可以带上高铁吗 ，表明城市已进入住宅产业的稳定发展时期；

8%

10%

12%

14%

珠三角九市第三产业的发展速度

增长率

13.9%13.4%13.1%13.1%12.0%11.9%11.7%11.4%10.7%

惠州广州东莞珠海中山肇庆佛山深圳江门

三、商务配套机构及组织发展完善，对商务吸纳能力支撑力强大

现代商务的发展环境在很大程度上取决于城市酒店业、旅游业等相关商务

配套的发展水平。在珠海，酒店业及旅游业十分发达，这为城市商务吸纳能力的

提升提供了强大的支撑。

珠海现有旅游住宿设施300余处，床位3万余张，其中星级酒店58家，五

星级5家，四星级8家，三星级25家，每年接待来自海内外的客人将近1000

万人。

珠海属实施外国人进入珠江三角洲144小时便利签证城市。拥有完善的旅

游接待服务体系及设施，服务质量达到国际水准。全市共有旅行社44家，其中

国际社13家，国内社31家；主要旅游区（点）和旅游项目有圆明新园、农科

奇观、梅溪牌坊、珍珠乐园、国际赛车场、九洲城、石景山观光索道、珠海渔

女、白藤湖省级旅游度假区、灯笼沙水乡风情旅游区、竹仙洞、金海滩、御温泉、

珠海温泉、东澳岛、外伶仃岛、荷包岛、飞沙滩、横琴蚝基地、奇石公园和澳门

环岛游；已建成符合国际标准的高尔夫球场3个，在建的有东方体育度假世界的

2个高尔夫球场……，完善高水准的旅游及酒店资源将成为提升珠海商务吸纳能

力的重要动力源。

此外，金融、法律、财会、物流等相关的商美女侧面图 业服务性机构在珠海也颇为集

中，这也为商务的发展提供了良好的产业环境。

四、在开放招商政策支持下，知名的海外企业将引领更多的海外投资

作为经济特区，珠海政府的对外招商政策一直都坚持着开期待作文600字 放的原则。在珠

海城市自身优阿昔洛韦说明书 势的支撑下，珠海已吸引到来自于港澳台区域以及海外的诸多优质

投资者，集中了全球500强中的19家企业，他们以其广泛的影响力将对珠海未

来的商务吸引力起到标杆和引领作用。

单位：万元

五、城市创业活跃，且注销企业数量微小

珠海城市的经济总量小，人口数量少，但创业十分活跃，私营企业注册十

分踊跃。从05年7月4日到05年8月4日，在公商局注册登记的企业约有382

家，其中90%以上都是私营企业，60%左右都是注册资金在10万~50万的中小

企业，在创业企业数量巨大的同时，企业倒闭注销的数量却十分微小，在同期之

内，公商局注销企业仅有8家，由此可以看出珠海的私营经济活力及发展状态。

总结

综上所述，从总体来看，珠海有着良好的商务吸纳能力以及较为宽阔的发

展空间，但受限于城市自身的规模以及当前的经济水平，珠海目前的商务发展水

平还有着较大的提升空间。

珠海香洲区写字楼物业特征分析

一、珠海新香洲及周边写字楼市场特征

通过对新香洲、前山、老香洲的写字楼进行调查分析，可以看出该区域写字

楼市场有下面的特征：

一、新香洲的写字楼数量较少

新香洲、前山一带的写字楼数量较少，只有七家左右。新香洲有西海大厦，

较新的有珠海报业大厦、诚丰大厦；前山有酒珠大厦、安徽大厦、南嘉商务中心、

科利大厦，较新的有华业大厦。

而老香洲则有较多的写字楼供应，有翰高商业广场、海城大厦、华银广场、

马可波罗商业中心、丹田广场、农业大厦、华海公寓大厦、海威大厦、东区大厦、

怡华商业中心、深圳发展银行大厦、名都大厦、工商局大厦、珠信证券大厦、丰

达大厦，较新的有太和商务中心（原国信大厦）。

二、专业的、较高档的写字楼寥寥可数

新香洲、前山区域内除了华业大厦是专业的、较高档的写字楼外，其余如珠

海报业大厦是专用型写字楼，只有5-10层对外出租，并非专业的经营性写字楼。

诚丰大厦也如此，部分楼层甚至有家庭住户，而写字楼租户以小公司为主。西海

大厦的外立面、设备、内部装修均显得陈旧，物业管理方面也显得落后，但由于

租金便宜和交通较方便，出租率较高。

老香洲的写字楼大部分外立面及设备均显得较陈旧。太和商务中心是老香洲

重新装修的写字楼，在装修、设备、物业管理方面都较好。

二、珠海新香洲及周边写字楼租金价格水平及收费状况研究

通过对新香洲、前山、老香洲的同档次写字楼租金（含管理费）的对比（见

表一，表二，详细列表见附件），我们可以看出：

1、新香洲普通的写字楼租金（含管理费）为25元/平方米左右，出租

率较高；较高档的写字楼只有珠海报业大厦，租金为40元/平方米

左右，由于出租的数量不多，目前已经租满。

2、前山在华业大厦和台商活动中心之前没有正式的写字楼，企业主要

集中在工业厂房和临街商铺或酒珠大厦之类的商住楼办公。新推出

的华业大厦填补了前山写字楼的空白，租金有23元/平方米起，目

前出租率超过60%。

3、老香洲的写字楼数量较多，但大部分的写字楼显得陈旧，出租率不

高，租金也较低。目前老香洲写字楼普遍租金在25元/平方米左右，

只有新推出的重新装修包装的太和商务中心档次较高，租金从28

元/平方米起，目前出租率超过60%。

表一：乙级写字楼一览表

区域项目名称档次

租金（含管理费）

（元/㎡）

入住率平均租金2平均入住率

新香洲报业大厦乙级405-10F：100%40100%

前山华业大厦乙级23-3360%23-3360%

老香洲太和商务中心乙级28-3860%28-3860%

表二：丙级写字楼一览表

区域项目名称档次

租金（含管理费）

（元/㎡）

入住率平均租金平均入住率

新香洲诚丰大厦丙级2970%

2590%

新香洲西海大厦丙级19-2395%

前山台商活动中心丙级286-7F：90%2890%

老香洲深发展大厦丙级17-3170%2570%

2根据总体量和总租金收入算出。下同。

三、珠海新香洲及周边写字楼客户特征分析

通过对新香洲、前山、老香洲写字楼租户的调查，归类和统计分析，我们可

以看出：

1、新香洲的各个写字楼的客户的行业构成比较类似，行业构成中，以

咨询、服务类客户占的比例最大（50%左右），其次是贸易货运类客

户（20%左右）。再其次是生产制造和高科技类行业。金融保险类客

户很少。

报业大厦

0%

18%

9%

9%

9%

46%

9%

金融保险（%）

贸易货运（%）

消费品零售（%）

生产制造（%）

高科技（%）

咨询、服务（%）

其他（%）

西海大厦

0%

20%

3%

15%

9%

48%

5%

金融保险（%）

贸易货运（%）

消费品零售（%）

生产制造（%）

高科技（%）

咨询、服务（%）

其他（%）

2、前山写字楼客户中按行业分，咨询、服务类，贸易货运类，生产制

造类客户旗鼓相当，分别占到了18%，这与前山工业区的区位性质

也是比较一致的；其次其他类的客户中，房地产开发企业和建筑企

业占的比例较大，这与华业大厦的发展商在此办公有关；消费品零

售类客户占的比例达到12%，说明此类客户对写字楼有一定的需求；

而金融保险类、高科技类客户占的比例都较少。

华业大厦

0%

18%

12%

18%

0%

18%

34%

金融保险（%）

贸易货运（%）

消费品零售（%）

生产制造（%）

高科技（%）

咨询、服务（%）

其他（%）

3、老香洲的写字楼数量较多，按行业来分，客户的种类分部也比叫平

均。咨询、服务类客户仍然占了大头，比例达到46%，说明此类客

户是写字楼最重要的客户；其他行业的客户，如金融保险、贸易货

运、生产制造、高科技手术增高 行业占的比例差不多大小，各占10%左右；

其他类的客户较复杂，有房地产开发企业、培训学校、减肥中心诸

如此类的客户。

深圳发展银行大厦

8%

11%

3%

11%

8%

46%

13%

金融保险（%）

贸易货运（%）

消费品零售（%）

生产制造（%）

高科技（%）

咨询、服务（%）

其他（%）

三、珠海新香洲及周边写字楼销售分析

通过对新香洲、前山、老香洲写字楼调查分析，可以看出：

1、除了珠海报业大厦外，绝大部分写字楼均采取租售并举策略；

2、写字楼起售的面积较大，如半层起售；

3、销售价格与同区位住宅相比略高出500元/平方米的幅度。

区域项目名称写字楼规模档次入住时间售价入住率

新香洲报业大厦29235㎡乙级2003年不售5-10F：100%

新香洲诚丰大厦--丙级2005年--70%

新香洲西海大厦--丙级1995年--95%

新香洲南嘉商务中心21个办公室------100%

前山华业大厦22522㎡乙级2005年13F：4260元/㎡60%

前山台商活动中心100227㎡丙级2004年--6-7F：90%

前山酒珠大厦750㎡/层----2500元/㎡--

老香洲太和商务中心25000㎡乙级2004年17F：5800元/㎡60%

老香洲深发展大厦--丙级--暂不售70%

四、可行性分析

通过对宏观市场的分析及对项目周边写字楼租金、出租率、客户、销售情况

的分析，可以看出，项目做写字楼存在较大的市场机会。原因如下：

1、珠海市经济环境较好，产业欣欣向荣，对写字楼存在需求。新注册的企业不

断增加，而注销的企业不多，说明珠海的企业盈利情况较好。

2、未来几年后，港珠澳大桥、轻轨等基础建设对珠海的影响重大，将使珠海获

得很大的成长空间；

3、新香洲是珠海市新的城市中心，是珠海基建投入的重要区域，成长潜力大；

4、新香洲现阶段的写字楼的数量很少，现有的写字楼出租率较高，客附近美食餐厅 户对写字

楼的需求较大；

5、新香洲及周边前山、老香洲等区域现代的、专业的写字楼仅有华业大厦、报

业大厦的几个项目，从市调情况来看，这几个项目出租率较高。

四、写字楼产品定位

略。

附件：

写字楼调查汇总表

区域项目名称位置写字楼规模档次入住时间售价租金、管理费入住率

新香洲报业大厦迎宾北路29235㎡乙级2003年不售40元/㎡（含管理费）5-10F：100%

新香洲诚丰大厦人民西路--丙级2005年--

6F：简装28元/㎡

管理费：1元/㎡

70%

新香洲西海大厦人民西路--丙级1995年--

毛坯房16-20元/㎡

管理费：㎡

95%

新香洲南嘉商务中心人民西路21个办公室------

20元/㎡

管理费：1元/㎡

100%

前山华业大厦明珠南路22522㎡乙级2005年13F：4260元/㎡

13F：毛坯房28元/㎡

15F：毛坯房30元/㎡

管理费：㎡

60%

前山台充足近义词 商活动中心明珠南路100227㎡丙级2004年--

7F：简装25元/㎡

管理费：㎡

6-7F：90%

前山酒珠大厦明珠南路750㎡/层----2500元/㎡15元/㎡（含管理费）--

老香洲太和商务中心柠溪路25000㎡乙级2004年17F：5800元/㎡

5F：毛坯房10元/㎡

17F：毛坯房20元/㎡

管理费：18元/㎡

60%

老香洲深发展大厦紫荆路--丙级--暂不售

23F：含装修28元/㎡

14F：毛坯房14元/㎡

管理费：+㎡

70%