购买二手房流程

二手房买卖详细流程

1.买方买房看房

专家支招：选购二手房三项基本“看点”解忧愁

[摘要]不同类型的人购买二手房的初衷不同，在选择时也会有所区别。二手房比新房带有很浓的投资色

彩，在选择时更应该注重其投资性能。要选一套既能自住，又能为日后带来最大利润的投资型二手房，什

么样的二手房具有投资性能

一看质量

房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素，二手房与新房相比更要重视。新建商品房因为

技术和材料优势，质量一般不会有什么问题；但有些二手房可能由于使用时间长了，主体结

构是否遭到破坏、管线是否老化、卫生间和厨房的防水防火性能如何，这些都是需要了解的

质量问题。

如果房屋质量能过关，其所处地理位置就要好好考察一番了。将来房子能否顺利租出去或转

手，关键看其有没有升值潜力。对于新房来讲，一个好位置并不能代表一切，还要看房子的

综合素质如何，但是二手房建成年代比较早，无法追求生活舒适度，只能提供生活方便度，

好地段就意味着拥有完善而成熟的周边配套设施，不用为购物、交通、医疗、教育等发愁。

二看户型

户型的千差万别，需要在选购时格外关注。个人购房时代的到来使消费者对房子越来越挑剔，

因此开发商的房子也越建越好，但多数二手房是单位福利分房时代的产物，户型不合理，要

么通风采光不好要么室内空间浪费严重，这样的房子可能购买时会相对便宜几万元，但住着

不舒服出租也无法获得一个好价钱。另外目前租赁市场上，一居室、二居室相对出手会快一

些，越大的房子所面临的租户群越小，这也是在选择时要注意的一个问题。

三看位置

对于纯投资型的购房者来说，应该选择在中心商圈购房。对于先自住再投资的购房者来说，

倒未必要去几个圈中扎堆。尤其是现在家庭积蓄不多的年轻人，虽然几年后随着经济收入的

好转会把小房子换成大房子，但至少还要住几年。考虑到孩子入托、上学的问题，学院区的

房子或者是教育条件较好的区域，应该是首选。

这里要提醒一点的是，买房出租属于长线投资，一定要有好的心态，因为有时自己的预计回

报率与市场回报率会有一定的差别，租金不会每年都保持不变。特别是随着商圈效应的不断

加大、大小投资者的不断增多以及其他的未知因素都会对收益造成很大的负面影响。另外，

由于租户相对流动性大一些，以一套房子出租30年计，可能其中要换十几位甚至更多的房

客，无疑在了解房客基本情况方面要多花一些时间。

二手房购买前调研工作须加重视

[摘要]买房前，一定要做好前期的调研工作，切不要冲动，买了让自己后悔的房子。一般来说，在看到

比较合适的房子后，买家应该先冷静地从房子的产权、目前业主居住时期的状况和市场价格等几个方面进

行调查。其实，这些调查工

先查房子身世是否“清白”

有关人士认为，产权证是业主对物业拥有占有、使用、收益等权利的证明，具有清晰明确的

法律效力。在新政策实施后，买家买房，以及卖方卖房的税费缴纳的标准，更与房产证登记

的时间紧密关联。所以市民在购房前，不仅要向业主提出查看房产证原件及共有权证的要求，

还可到市国土房管局查询该物业相关情况，以保障自身的利益。

旁敲侧击避免买到“凶屋”

买家在看中某套物业之前，可向该物业附近的邻居了解之前业主居住时的状况，也可向小区

的保安了解该单位的情况。如发现卖家身份不清，而且经常有奇怪可疑的人出入该物业的话，

建议买家还是多留个心眼，三思后再“交易”。中原地产有关负责人认为，看房时要留意该

房间是否有质量问题，比如要留意墙壁是否存在裂缝，地面、墙壁是否会渗水之类，还可向

楼下的住户了解是否发生渗水的情况，也可请专业人士进行鉴定。

了解行情勿匆忙下定

要了解该地段或者该小区的二手房的价格，买家可以先在报纸广告中，对比各个中介所有该

地段或者该小区的相似的房屋价格，在已经有了心理预期价格后，再向该房屋周围的邻居以

及社区的物业管理公司，了解之前卖出的一些单位的价格，就可以了解自己看中的房屋大约

的价位了。一般来说，和中介公司侃价是绝对必要的，而且，一定要要求中介公司带卖家一

起来谈价格，有些中介公司千方百计不让买卖双方见面，结果，用高过卖方开出的价格，卖

给买方，自己取得中间的差价。

虽然二手行业竞争越来越激烈，但吃差价这种行为还会时常发生的。为了避免买贵房屋，买

家就一定要事先了解清楚该地段，该社区房屋的均价了。

2.审核房屋产权

常识:辨别产权证真假

[摘要]1992年建设部就曾要求全国各城市使用统一标准、格式的房屋产权证。但当时，并没有对房屋产

权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所表注的字体、字样、字号做统一要求。只是对所发放的房屋产权

证的内容重点做了要求。因此，直到1998年1月以前，全国各个城市所发放的房屋产权证的颜色、大小、

格式都不尽相同。那么，我们应该如何正确区分房屋产权证的真伪呢？1998年1月起，北京、上海、天津

等全国各大城市率先使用由国家建设部统一制作的房屋权属证书，而其他的城市也于2000年7月1日前陆

续使用。为维护房地产权利人的合法利益，维护房地产市场

1992年建设部就曾要求全国各城市使用统一标准、格式的房屋产权证。但当时，并没

有对房屋产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所表注的字体、字样、字号做统一要求。

只是对所发放的房屋产权证的内容重点做了要求。因此，直到1998年1月以前，全国各个

城市所发放的房屋产权证的颜色、大小、格式都不尽相同。那么，我们应该如何正确区分房

屋产权证的真伪呢？1998年1月起，北京、上海、天津等全国各大城市率先使用由国家建

设部统一制作的房屋权属证书，而其他的城市也于2000年7月1日前陆续使用。为维护房

地产权利人的合法利益，维护房地产市场秩序及房改工作的顺利进行，国家建设部决定采用

统一的房地产权属证书，由中国人民银行北京印钞厂独家印制。分为《房地产所有权证》、

《房地产共有权证》和《房地产他项权证》。《房地产所有权证说唱歌曲 》的特征如下：1．建房

注册号：由于新证由建设部监制，建设部对每个能够发证的市、县发证机关都进行了注册登

记并予以编号。在辨别时注意该产权证是否有编号，而这编号是不是建设部公告的全国统一

的编号。2．发证机关盖章：法定的发证机关是各市、县房地产管理局，而房产证上所

盖的发证机关印章均是机器套印。印迹清晰、干净，印色均匀。3．团花：在封面里页

有土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。4．暗印、水印：

宋体"房屋所有权证"底纹暗印，将纸对着光线处可见高层或多层水印房屋。5．用纸：

浅粉色印钞纸。6．编号：在"注意事项"页的右下角，有印钞厂的印刷流水编号，同一

发证机关的权证号码是连续的。7．发证编号：在首页花边框内上端有由发证机关编制

的权证号码。此号码与发证机关的登记簿册、挡案记载相一致。业主可电话查询。8．花

边：在首页，即发证机关盖章页上有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹细腻、清

晰。9．封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字"

中华人民共和国"是用圆体字印制。第二行字"房屋所有权证"是用黑体字印制。据权威

人士介绍，北京市从1998年8月15日起，统一使用建设部统一标准并监制的房屋权属证书。

由于采用的是"一级发证，二级管理"的方式，在产权证首页下"发证机关"处均盖有北京市国

土资源和房屋管理局的红色公章。在第二页的"填发单位"处应盖有区、县填发单位的公章。

另外，在首页页眉上所填写的第一个字，均应为发证机关所在区、县名称的第一个字的字头。

例如：朝阳区发放的房屋所有权证取"朝"字，西城区发放的房屋所有权证取"西"字等。在首

页页眉上所填的第二个字则代表房屋产权的性质。常见的有"标"字，表示此房屋是按标准价

购买的；"成"字表示此房屋是按成本价购买的；"私优"，表示私产按优惠价格购买的。如购

房者所购买的是经济适用房或房改房都会在"附记"栏中有所注明。反观假证，往往有

规格不符、用纸粗糙、花纹歪斜不清、证章大小不一、着色不均匀、编号混乱、无水印等等

问题。稍加留意，很容易区分。如果您对手中的房屋产权证还心存疑虑，您可以持证到发证

机关进行鉴定。那么，无论印刷得多么精美的假产权证也会原形毕露

买房是件大事情二手房产权状况查询要"三步走"

[摘要]买房，已成为所有人关注的一件大事，房子的位置，房子的价格，房子的大小，小区的环境，开

发商的品牌等等是每个购房者关注的，但最重要的还要了解房子的产权状况。买房产要投入相当大的一笔

资金，因此投资的安全性是

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、

身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。

身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例

如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；

共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验

承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证

明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的yy截图 来源，查验的具体方式是查验产权记录。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成

交情况，至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵

押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产

有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房屋

管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至

于有所遗漏。

3.双方确认房价

购房宝典：购买二手房的经典杀价方法

[摘要]如果你没有住房，急需买房，给你一招非常有效的杀价方法。现在房地产商和炒家已经开始担忧

和害怕了。他们害怕今天不尽快抛出，可能明天会跌得更惨。现在市场已经反映出这一现象。各地的房屋

中介机构抛房大量的增加，

现在房地产商和炒家已经开始担忧和害怕了。他们害怕今天不尽快抛出，可能明天会跌得更

惨。现在市场已经反映出这一现象。各地的房屋中介机构抛房大量的增加，买房者大幅的减

少。成交量大幅下降。

另外一个现象是房产商已经开始痛苦的挣扎，希望通过各种手段宣传房价还要上涨，并且希

望各地政府支持房价的上涨。但是他们过去违法违规的炒房行为已经曝光，要继续掩盖事实

已经不可能了。房价大幅下降是对他们过去行为的自然惩罚。

因此一定要抓住抛房者的心理状态。采取下面的方法。

1.多到几家房产公司和楼盘去看，多比较，不要相信销售人员的话。

2.要买现房，不要买期房，因为拥有现房的房产商和炒家已经积压了很长时间，心里非常着

急。现房房屋质量可以观察。最近一个月许多过去已经卖完的楼盘又重新开始销售了就是一

个很好的例子。

3.针对房产商和炒家开出的房价一定要大胆砍价，先杀25％－30％，可能他们会说你乱砍

价，不要理会他们，你只要留下自己的电话号码，他们会打电话找你的。五六年前房价没有

恶炒的时候，买房就是这样的。完全是买房者说了算，今天买房市场又回来了。另外，要多

走几家，最少也要走10家到20家楼盘。因为买房是一辈子的事情，杀价25％得到一套房

子是值得的。

4.你到房产中介商那里，千万不要与中介商的销售员多费口舌，一定要直接与房主沟通，因

为房主是最急需抛房的人。也是采用先杀25％－30％的房价，然后让他们打电话找你。

千万不能自己先着急，当然这个杀价是比较了目前同类型房的平均房价基础上的。

5.通常房主为了尽快销售出他的房子，你可以砍掉20％左右的房价。因为到了今年年底，

房价一定会下降40％－50％。那时候，他们的损失就更大了。

这房价到底会如何谁都不好说，才有了这么多的观望者。暂且不论房价会不会降，上面这位

网友的杀价方法倒是值得一试，大不了换一家房子呗。

二手房钱款交割四种方式最安全

[摘要]日前，合肥市惊爆出桃园房地产经纪公司携公司客户4000多万元房款一夜蒸发事件。此前京城俄罗斯发展史 房

地产中介“坚石”携款案终于尘埃落定，相关受害人得到了赔偿。但二手房交易市场的资金安全问题并没

有得到有效解决。一些

专家提出，有四种安全的钱款交割方式。

第一种，买卖双方直接交接。就是购房人与房主谈妥成交价格并签好买卖合同后，购房人将

钱存在存折上，在约定时间同房主到房地局办理房产过户手续；在完成房产过户之后，购房

人与房主一同到开户银行将钱存入房主的账户。

第二种，通过公证处交接，这种方式也称为公证处提存。交易双方共同到公证机关办理房款

公证，买方将房款交由公证处代管，卖方在与买方签约登记后，依有关凭证到公证处取款。

由于公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下交易双方的权利和义务都会得到很好的

保护。目前北京兴业安居房地产经纪公司便采用此种方式。

第三种，通过律师事务所交接。即交易双方通过律师所签署合同，然后购房人将钱款存入律

师事务所，待办完过户手续后，再由律师事务所将钱转付给房主。

第四种，通过银行托管交易资金或由银行为个人出具履约保函。这种方式是通过银行作为居

间担保方托管交易资金，或为交易双方出具履约保函来负责二手房交易过程中的钱款安全；

如因购房人没有履行合同义务，房主可按履约保函约定索赔，经由银行确认后由银行直接支

付索赔金。

专家建议说，如果交易方愿意承担一定的费用，可以考虑公证提存、银行担保、律师监管等

第三方担保的形式。

另据专业人士建议，消费者在进行二手房交易过程中一定要到能进行“透明交易”的品牌中

介公司进行交易，买卖双方见面有效杜绝了中介公司“欺上瞒下”行为，并且签署三方居间

合同，杜绝了中介公司“囤积现金”、“赚取差价”、“携款逃跑”现象的发生，同时有效

保证了二手房交易的安全可靠性。

4．签定执行合同

二手房购房合同范本

[摘要]第一条条文：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该

房屋。该房屋具体状况如下：（一）座落于南京市区，建筑面积平方米；（二）出售房屋的所有权证证号为，

丘号为；（三）房屋平

条文：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房

屋。该房屋具体状况如下：

（一）座落于南京市区，建筑面积平方米；

（二）出售房屋的所有权证证号为，丘号为；

（三）房屋平面图及其四至范围见附件一；

该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。

该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

注解：本条是对房屋的客观和主观描述。其中第一款为《房屋所有权证》记载的主要事项，

第二款为房屋的《国有土地使用权证》记载的权益，第三款为甲乙双方商定的或有关规定直

接规定的与房屋所有权和房屋正常使用相关联的权益。

指南：第一款直接参照《房屋所有权证》即可正确签填，与第三款相关联的是第五条和附件

三，当事人在商议买卖标的过程中应全面参考其他条款。

第二条

条文：甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追

索。

注解：本条规定了甲方的权利保证责任和其他保证责任。

指南：甲方的保证责任比较宽泛，条文并未一一列举。除第一条已经列明的房屋状况外，乙

方还需向甲方了解附件二所列内容，并谨慎了解房屋的共有权、是否查封冻结等情况。

第三条

条文：乙方在前付给甲方定金（币种）（大写）元，（小写）元。

上述定金□在乙方最后一次付款时充抵房款□在时由甲方退还乙方。

注解：本条是定金条款，是适用定金罚则的合同依据。

指南：第一款采用填空格式，直接填入双方商定的定金金额即可；需要注意的是定金条款的

生效必须以定金的实际支付为条件，即使双方约定了定金条款但没有实际支付定金的，该条

款不生效。第二款采用选择格式，只能单选；其中第二选项的填空部分可以是一个绝对的时

间点，也可以是约定行为或事件的发生时间。

第四条

条文：该房屋房价款为（币种）（大写）元，（小写）元。

房价款的支付方式和支付时间为：

乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：

□乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之支付违约金。

□乙方逾期支付房价款超过天，且所欠应付到期房价款超过元的，甲方有权解除本契约。

甲方在解除契约后天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还；并有权要求乙方支付

占总房价款百分之的违约金。

注解：本条内容为房价款及其支付方式和时间，以及乙方逾期付款的违约责任。

指南：第一款采用总价计价法，主要是考虑到存量房买卖从习惯上多为按套买卖或其他趸卖

形式。以建筑面积为计价单位的，双方最好在补充条款中特别另行约定。

第二款为自由填空格式。实践中主要区分现金、支票两种付款方式，一次性付款、分期付款、

按揭付款三种付款时间。因我市现行独什么匠心 交易过户手续双方一次性签字在前，故双方在房价款的

交割时间控制方面须谨慎从事，目前有担保、资金托管和提存三种交割方式可供选用，双方

可以综合对比成本、方便度等因素结合自身实际情况选用并将其规定在合同中。

第三款为单选或多选格式。第三选项可自由填空。

第五条

条文：甲、乙双方定于时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。

双方定于前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。

甲方应在前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。

甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：

□甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之支付违约带木字的字 金。

□甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的□约定价值□评估价

值□市场价格承担赔偿责任。

□甲方逾期交付房屋超过天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后天内将已

收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之支付违约金。

注解：第一款为房屋交付时间和空房交付条件；第二款为附属设施和相关权益的更名时间；

第三款为户籍迁出时间；第四款为相应违约责任。

指南：第一、二、三款均为填空格式，可以是绝对日期，也可以以双方约定的事件为依据；

其中第二款对附加值较大的房屋尤其重要，第三款对学区房或外地户籍等急于落户的买方尤

其重要。

第四款为多选格式；其中第二选项为单选格式，选中“约定价值”的，应当在补充条款中分

项约定相应附属设施和相关权益的价格。

第六条

条文：甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人

均已书面同意将该房屋出售给乙方。

注解：本条意在保护房屋隐形共有人的权利，同时也规定了合同双方尊重隐形共有人权利的

合同义务。

指南：我市房屋产权交易过户采取了“凭证交易”的登记制度，即交易过户手续以房屋所有

权证记载的所有权人和共有权人为准。但实际上，因为我国传统家庭财产模式的落后性，家

庭财产往往登记在一个家庭成员名下，最常见的是夫妻共同财产登记在夫或妻一个人名下。

这就要求甲方如实陈述房屋权利状况，乙方签约前应坚持取得房屋共有人同意出售房屋的书

面意见。

第七条

条文：甲、乙双方同意，在本契约生效后日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所

有权转移登记；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该

房屋土地使用权变更手续。

该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：

□该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一

并转让给乙方。

□该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金；

双方约定，该费用由□甲方承担□乙方承担。

除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由□甲、乙双方按国家规定各

自承担□甲方承担□乙方承担。

注解：本条规定了双方共同办理房屋产权过户和土地使用权更名的权利义务以及费用承担。

指南：《南京市城镇房屋权属登记条例》规定的交易过户期限为“房屋交付后30日内”，

故第一款约定的时间应该结合第五条规定的交房时间双方商定，一般情况下不应超过交房后

30日，否则可能承担相应的行政责任。

第二款为单选格式。目前存量房土地使用权主要有三种情况，甲方应如实陈述，乙方也应根

据实际作重点了解：一是没有瑕疵的出让土地，直接选中第一选项即可；二是划拨用地，目

前个人转让住宅房屋的划拨土地使用权不需缴纳土地出让金或土地收益金，但单位转让划拨

土地使用权或个人转让其他房屋使用性质的划拨土地使用权可能需缴纳土地费用，因此双方

视具体情况应事前咨询土地管理部门，并在合同中作相应安排；三是虽然土地为出让取得，

但因历史原因一直未能结清土地出让金，则土地管理部门可能要求补缴出让金，这种情况往

往发生于90年代中前期建设的商品房，双方可根据实际情况在第三选项自由填空。

第三款为单选格式。国家对本款涉及税费的纳税（费）人均有明确规定，但合同当事人在内

部可以通过本款约定改变费用的实际分担形式。当税费项目很多（比如单位出售房屋）或税

费内部分担形式复杂，双方也可不选中而在补充条款中另行约定。

第八条

条文：甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方

提出申请的时间为该房屋权利转移时间。

注解：按目前我市房产交易过户程序，双方一旦向登记机关提交申请文件，并在申请表上签

字，即完成房屋所有权交付的意思表示和对房屋所有权的交割；除非登记机关经审核认为不

符合交易过户的条件，作出不予登记的决定。

指南：甲方尤其应当重视本条规定，结合实际情况正确适当地商定第四条的内容，妥善处理

房价款的交割。

第九条

条文：该房屋毁损、灭失的风险自□房屋正式交付之日□权利转移之日起转移给乙方。

注解：这里的风险包括自然的风险和人为的风险；房屋正式交付之日为第五条规定的交房时

间；权利转移之日为根据第八条确认的时间。

指南：本条为单选格式。通常情况下选择第一选项比较合理，但若乙方签约时已经占有房屋，

比如乙方本身就是房屋承租人，则选择第二选项比较合理。若有其他特殊情况，比如房屋原

为第三人承租且房屋买卖后原租赁关系仍然保持的，双方也可以不选中，而在补充条款中根

据实际情况另行约定。

第十条

条文：该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列

约定处理：

注解：约定有关杂费的负担或分担方式。

指南：住宅房屋一般金额较小，可以在合同中对房屋交付前后发生的杂费分担以及甲方已经

预缴杂费的结算作原则约定，并在房屋交付时即时清结即可。对杂费金额巨大的合同，可分

项详细约定处理办法。

第十一条

条文：本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议

以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。

注解：合同各部分的效力。

指南：补充条款、补充协议以及附件均是契约的组成部分，与契约正文同等重要。双方在商

讨、签订这些文件时应当给予与契约正文同等的重视。

第十二条

条文：本契约□自甲乙双方签订之日□自之日起生效。

注解：合同的生效条款。

指南：本条为单选格式。通常情况下选择第一选项比较简单，也符合一般习惯；若对合同生

效有特殊要求的，比如以办理公证手续作为生效条件的，则应当选择第二选项，并按约定填

空。

第十三条

条文：甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应协商解决。协商不成的，□提交南京仲裁

委员会仲裁□提交仲裁委员会仲裁□依法向人民法院起诉。

注解：争议解决的方式。本条的效力不因本合同其他条款无效而无效，除非双方事后对争议

的解决又另行重新约定。

指南：本条为单选格式。选中第二选项须按双方约定填空。第一或第二选项特点是程序简单、

周期短、费用相对便宜，一裁终局等。第三选项依人民法院级别管辖划分标准可能分别由房

屋所在区法院、南京市中级人民法院或江苏省高级人民法院管辖。

第十四条

条文：本契约一式份。其中甲方留执份，乙方留执份，为申请房屋所有权转移登记提交

房屋权属登记机关一份。

注解：合同文本的数量和留存情况。

指南：通常情况一式五份，双方各执两份就够了；需要合同原件较多的单位，可视具体情况

增加。需要注意的是，所有文本的内容应当保证一致，产生合同争议时文本的留存情况也是

举证原件的参考因素之一。

第十五条

文本：甲、乙双方约定补充条款如下：

指南：示范条款中没有约定的或者示范条款不能适应实际情况的，双方可以在本条约定，空

白不够可以续页粘贴，但应注意在粘贴骑缝处签章确认。

附件一

文本：房屋平面图和四至范围。

注解：以图形形象反映房屋的平面形状及其边界关系。

指南：普通单元住宅直接参照产权证附图绘制或复制即可。若为墙界关系复杂的平房或其它

四至复杂的房屋，可自行绘制简图并简要说明各种四至关系。

附件二

文本：租赁、抵押、相邻等关系及其处理办法。

注解：本条反映了常见的房屋权利限制状况，对房屋的实际价值和房屋的使用可能产生重大

影响，双方尤其是乙方应当重视。

指南：房屋出售前已经存在租赁、抵押或者特殊相邻权的，其处理办法在本条约定；出售前

没有这些关系的，空白以斜杠划掉即可。

处理房屋租赁关系应当注意两方面的法律关系，一是承租人的优先购买权，二是买卖不破租

赁的原则。双方成交前首先应当取得承租人放弃优先购买权的书面意见，然后还需与承租人

商议租赁关系的解除或变更事宜。实例：房屋现由张三承租使用，张三不愿购买房屋；甲方

保证在乙方支付首期房款前与张三终止房屋租赁关系，有关责任何费用由甲方承担。

处理房屋抵押关系首先应通知抵押权人，其次应将房款首先用于清偿抵押担保的债务并办理

抵押注销登记手续。实例：房屋现抵押给交通银行，担保债务价值20万元；甲方保证在乙

方支付首期房款前清偿抵押担保的债务，解除抵押关系并办理完毕抵押注销登记手续，有关

责任和费用由甲方承担。

房屋的法定相邻关系没有必要在合同中规定，本附件主要用于说明因约定或历史原因形成的

特殊相邻权，比如阳光权的限制。实例：房屋已经接受来自云霄大厦的日照妨害，日照低于

政府规定的最低标准；乙方取得房屋后不得提出异议。

附件三

文本：室内附属设施和装修情况

（一）附属设施：

1、水

2、电

3、燃气

4、有线电视

5、通讯

6、其他

（二）装修情况：

注解：所列项目价款均包含在总房款中，是房屋附加值的主要构成部分。

指南：实例：水、市政直供水，户外独立计量水表；电、8KW，户外磁卡电表；燃气、管道

煤气；有线电视、南京有线电视网；通讯、电信固定电话一门，网通宽带10兆到户；其他、

单元可是对讲门禁，与小区物管连接紧急求救系统等。

装修情况可以择其重点简要描述。

需要注意的是有些附属设施需办理过户更名手续，比如有线电视、电话等。

双方签署栏

文本：（此页无正文）

甲方（签章）：乙方（签章）：

证照|身份证号码：证照|身份证号码：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

联系电话：联系电话：

代理人（签章）：代理人（签章）：

签约日期：签约日期：

注解：本栏的如实签填为合同的最后完成步骤，是合同成立的标志，也是合同生效的必经程

序，故双方应当特别重视。

指南：证照|身份证号码签填当事人持有的身份证、护照、营业执照副本等有效证件号码，

最好是长期有效便于长期确认身份的证照号码。

当事人为单位的，如实签填法定代表人；当事人为个人的，法定代表人空白以斜杠划掉即可。

地址和联系电话应当填写方便通讯联络的地址；若在合同履行过程中发生变化，应及时通知

对方。

代理人代为签订合同或者无行为能力、限制行为能力人的监护人代为签订合同的，由代理人

或监护人如实签填代理人栏。一方当事人应当注意审查对方代理人的代理资格或监护资格。

双方分别签填签约日期的，则合同的成立时间以最后签约日期为准。

附记栏

文本：（以下仅适用于通过中介成交的买卖）

为甲、乙双方提供服务的经纪机构及其经办经纪人员如下：

经纪机构（签章）：

资质证书号码：

经纪人员（签章）：

资格证书号码：

主要服务内容：

注解：本栏内容为房屋中介合同的延续，且登记机关今后可能据此推出系列管理措施和便民

措施，以维护合同双方和中介机构的合法权益，故有关方面应予以足够重视。

指南：若双方买卖没有通过中介机构，而是自行直接成交，则本栏内容不予理睬，以斜杠划

掉空白即可。

若双方买卖通过中介机构中介成交，则本栏内容由中介机构如实签填；建议双方当事人注意

监督核实。

面积误差特别提示和补充约定

条文：因国家房产测量规范的调整等原因，甲方现持有的《房屋所有权证》记载的面积与交

易后乙方领取的《房屋所有权证》记载的面积之间可能存在很大的差异。为了避免交易后因

面积差异可能引起的纠纷，南京市房产管理局将于交易过户前为买卖双方免费复核面积（复

核于二日内完成，交易大厅内设有测绘受理窗口）。

甲、乙双方对上述房屋面积误差已有充分了解和预见。双方经友好协商，达成一致，同意按

下列第种方法处理：

1、双方买卖房屋按套计价。双方自愿按房产测绘部门的面积复核成果申请权属登记，《南

京市房地产买卖契约》中约定的房价款不再调整。

2、房产面积测绘部门复核成果记载的房屋建筑面积为平方米。双方自愿按面积复核成果

申请权属登记，并将《南京市房地产买卖契约》中约定的房价款调整为人民币元，且以调

整后的房价款作为提交房屋权属登记机关的申报价格。

3、甲方（卖方）：乙方（买方）：

日期：日期：

注解：因多种原因，房屋特别是部分已购公房的产权证证载面积与按最新测量规范测量的面

积不一致，有的差异还很大。为预防面积差异引发双方不必要的纠纷，本契约特设补充约定，

分为房管局特别提示和补充约定两部分，双方应有足够重视。

指南：依照特别提示的办法，双方完全可以在办理交易过户手续前预见面积差异的实情。双

方了解面积差异的实情后，应重点商定处理办法。

选项1适用于双方按套趸卖的情形；选项2适用于双方以房屋面积作为确定总房款重要参考

因素的情形；选项3可以根据双方约定自由填写。

值得注意的是本补充约定需单独签署，且其签订日期与契约签订日期往往不同。

为避税收不实报价二手房交易莫签“阴阳合同”

[摘要]近期，南京市地税部门和房管部门连续接到多起举报二手房交易中不如实申报成交

价格而导致的涉税案件。地税部门正在对这种恶意偷、逃税费的行为进行调查处理。税务部

门和房产部门同时提醒市民，二手房交易价格不如实申

首先，对于想偷、逃税的房产交易当事人来说，这种做法有违法、犯罪的嫌疑。《中华人民

共和国税收征收管理法》第四十条规定：纳税人采取虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴

应纳税款的，是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5

倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且

偷税数额在1万元以上的构成偷税罪。

其次，对于购房人来说，二手房交易中不如实申报成交价，将导致购房人以后再转让该房产

时的税赋可能大幅增加。比如，购房人实际以50万元的价格成交，却只取得1万元的购房

发票，再转让时购房成本只能以1万元计算，会导致其相关税赋的大幅增加。

另外，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖

合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的重大经济损失。

据悉，对于二手房交易中不如实申报成交价，恶意偷、逃税费的行为，南京市地税部门将与

房产部门密切配合，制定严谨的制约措施，从源头上杜绝二手房交易价格的不实申报。

5.办理房产过户

二手房交房全攻略:如何避免交接纠纷

[摘要]在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如

果在买卖双方的《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛

盾会在很大程度上被避免。

1.结清水表账单

自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手

续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结

清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的

滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前

要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单。

2.告知电表状况

按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违

章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕

迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房

手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电

力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。

3.协助煤气过户

按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费

或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲

自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清

的，燃气部门将拒绝办理。

4.协助有线电视过户

有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因

此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。

下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手

续。

5.结清电话，宽带费用

如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另

外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过

户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。

6.结算维修资金

按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭

《商品住宅维修资金结算交割单》绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的

所有人更名为下家。

7.物业更名及结算物业管理费用

建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理

物业进户手续。

8.迁移户口

在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。因此下家在交房当日前一天

可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁

出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认。

二手房过户交易费用表

[摘要]收费项目出售方购买方收款人1印花税0.05%0.05%交易中心2手续费5元/平方米（上下家各付一

半）交易中心3契税免交1.5%交易中心4权证登记费免交100元交易中心5权证贴花免交5元/本交易中

心6地

收费项目出售方购买方收款人

1印花税0.05%0.05%交易中心

2手续费5元/平方米（上下家各付一半）交易中心

3契税免交1.5%交易中心

4权证登记费免交100元交易中心

5权证贴花免交5元/本交易中心

6地基图免交25元--192元交易中心

7代理费2.5%1%中介机构或经纪公司

6.贷款与公积金

二手房按揭贷款“七步走”全解读

[摘要]二手房贷款“七步走”如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要“七步走”：第一步：

先找好意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》），并具备符合政府规定的

进入房地产市场流通

如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要“七步走”：

第一步：先找好意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》），

并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。

第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构（如泉州房产交易管

理所房地产中介事务所），并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。

第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：

1.身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明；

2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上

证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越；

3.买卖双方签订的购房协议书；4.同意以所购房屋作抵押的证明；5.有不低于购房价款30％

的自有资金；6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。而售房人须提供如下资料：

1.售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明；

2.房屋共有权人同意出售的书面文件；

3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；

4.如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件；

5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。

第四步：银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，

审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按揭贷款。

第五步：买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构（如泉州房产交易管理所房

地产中介事务所）在该行的账户，由银行冻结，售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订

后，到泉州房地产交易管理所办电影语录 理房屋交易手续。

第六步：房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，

办理抵押、保险等有关担保手续。

第七步：借款合同生效，资金划入买方的指定账户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售

房人。

如何规避交易风险

今年3月，林女士和刘先生约定以18万元总价成交刘先生在泉州市区的一套住宅，林女士

先支付8万元给刘先生，其余10万元按揭贷款，双方到产权部门办理了过户手续，林女士

以过户后的产权证为抵押向银行申请贷款。不料，银行在审批过程中以林女士不具备相应的

还款能力为由拒绝了贷款申请，两人都没有料到好端端的一宗买卖会泡汤。

由于林女士在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同刘先生办理了过户手续，最后功亏一

篑，不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。

对于林女士在交易时出现的这一问题，专业人士指出，二手房交易的风险在二手房按揭过程

中同样存在，交易双方应尽量规避。

一、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户

手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，

有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其

贷款金额。买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因

素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。

二、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该

处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行

指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理

按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋

过户手续等风险。

三、如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发

商的问题而最终无法办理产权证。

专业人士指出，为了最大限度地利用资金，建议使用一些银行提供的新业务——“个人住房

循环授信”业务，购房者可一次性从该行获得最大30年的循环授信额度，已还的住房贷款

本金，无需重新办理抵押手续，可随时再借，解决不时之需。

二手房按梦见自己牙齿松动 揭费用

贷款相关费用和交易费用

一、贷款相关费用包括：评估费、公证费、抵押登记费、保险费等，该费用因各收费单位的

标准不同而略有不同；

二、交易费用包括：交易监证费、契税等，这些费用房管部门都有相应的收费标准。

购买二手房几时交首期付款最省钱

[摘要]购买一手房什么时候交首期？大部分市民都很清楚，签了合同就必须交首期款了。但是购买二手

房，什么时候交首期款才最稳妥呢？签了购房合同就交首期款，不担心二手房产权有问题？不担心业主携

款潜逃？毕竟开发商有政府

二手市场行家认为，二手房买卖，买家办理按揭购房的，在银行出具了新买家的同意贷款书

后，到房地产交易中心完成交易过户递件后，才交首期款是最稳妥的。因为近年各大银行都

收紧了个人房贷条件，除了最优质的客户，大部分二手房无法做到七成按揭，部分客户只能

做到五成按揭，如果在银行发放同意贷款书以前就提早交首期款，一旦银行贷款批不下来，

买家要承担很大的购房压力。

另外，到交易中心递件申请交易过户也是一个重要关口，因为如果业主房屋产权不清晰，交

易中心工作人员是不会收件的，所以购房者最安全的是在递件完毕时交首期款。李永强也表

示，如果业主担心交出房产证办理递件后买家不交首期，可以要求买家在银行出具同意贷款

书后，递件办交易过户前，把首期款先放在第三方中介公司里，待完成递件手续后才交给业

主。