位地

探析土地区位因素对城市房价的影响

王欣

【摘要】概速了区位的定义,详细分析了土地区位因素对房价的影响,在此基础上提

出合理化建议,促进我国房地产市场健康有序发展.

【期刊月经期头疼是什么原因 名称】《技术与市场》

【年(卷),期】2011(018)012

【总页数】2页(P138-139)

【关键词】土地区位;房价;区位价值;房地产市场

【作者】王欣

【作者单位】河南理工大学国有资产管理处,河南焦作454000

【正文语种】中文

众所周知，被房地产开发商奉为金科玉律的一句话就是“房地产最重要的因素第一

是位置，第二还是位置，第三是位置”。可见位置在开发商心目中的地位，也充分

说明了在房价形成中土地区位是非常重要的。由于城市土地具有位置固定性的特性，

无法像其他商品般可以流动，因而使地价及附着物——房屋的价格都具有了强烈

的区位性。区位因素成为影响城市房价重啃手指甲是什么毛病 要的因素之一，对城市房价起了至关重要

的作用[1]。房地产市场日益蓬勃的当今，房地产开发商对楼盘营销策划倾向打出

区位牌，如“龙源世家”住宅区就以紧邻附近龙源湖而得名，迎合消费者的购房心

理，这无形中对提高房价添加了筹码。因此，全面、系统、准确地掌握土地区位与

房价变化的相关性及其运行规律，是运用市场机制调控土地及房屋资源合理配置的

重要手段，这不仅为国家制定土地使用政策，深化住房制度改革提供决策依据，而

且也有效地促进城市土地的合理规划和房地产业的健康发展。

1城市土地区位含义及研究意义

1.1土地区位含义

一般意义上的区位是一个综合概念，指一事物与其他事物之间的空间位置关系，可

分为自然区位、经济及社会性文化区位等。它不仅包含某一事物在地球上的空间几

何位置，更强调了自然界的各种地理要素及与人类社会经济活动之间的相互联系和

相互作用在空间位置上的反映。

1.2土地区位研究意义

房地产市场的竞争主要是土地区位的竞争，土地区位的优劣决定了房价水平。区位

价就是房地产价的“晴雨表”[2]。相同质量的住宅，由于区位因素而在一个城市

中价格相去甚远。政府可通过对城市区位对房价影响变化的规律，合理规划土地，

取得最佳的张洁雯 综合效益，做到优地优价、优价优用、地得其价、地尽其用。对影响房

价的区位因素进行分析，可以准确地评估或预测房地产价格及未来趋势，对于房地

产业发展及政府决策具有重要的现实意义。

2城市土地区位因素对房价影响分析

根据消费者购房心理需求，我们可以从城市土地的区位因素主要包括地理位置、交

通条件、公共基础设施、环境条件、商服繁华程度和消费者心理需求6个方面入

手，具体分析其对房价的影响，研究区位因素占房价的比重[3]。

2.1地理位置对房价的影响

区位就是位置，所指的是待售房屋所在在城市中的具体地段位置。然而这个位置所

背负的内涵确是极其丰富和复杂的。城市之所以有吸引力，莫过于拥有功能最集中

和完善的城市中心。随着城市人口的不断增加，城市也在不断对外扩张，呈现以距

离一个中心的等距的同心圆发展态势。因此，在这一同心圆上的不同点的房地产，

价格水平也不同。通常越靠近城市中心，由于有优越的配套设施及便利交通，购房

者对其综合评价会越高，故房价随之越高。首都北京的房产价格就明显地突出了地

理位置因素。

2.2交通条件对房价的影响

交通条件即估价对象周边的交通情况。交通快捷便利与否对房价影响至关重要。交

通条件的完善，可以带动相关区域的发展，刺激服务业和商业的发展，有利于区域

空间升值，从而带动该区域房地产业的蓬勃发展。交通条件是衡量地理位置好坏的

重要指标，是影响区位因素的主要方面。交通条件越好，通达性越高，对于商业区

意味着服务对象越多，商业活动也随之扩张，该区位更加优越；对于工业区表示便

于产品、原材料的运输，降低成本，提高利润；对于住宅区则方便居民工作、生活，

使得居住舒适。

2.3公共基础设施对房价的影响

完善的、现代化程度较高的公共基础设施是城市文明进步的重要标志之一，它能为

人们带来生活便利。公共基础设施配套完善的过程就是房地产的升阴阳师红鬼哪里多 值过程。基础设

施要满足人们日常基本的生活需求，是社会赖以生存发展的一般物质条件，包括供

水、供电、供热、燃气和排水等。基础设施完善，具备坚实的设施保障，那么所在

区位的房地产综合评价就高，房价自然容易上扬。

2.4环境条件与房价的关系

环境条件对居民的工作、生活能够产生直接的影响。由于需求扩大及收入增加且绿

色环保观念已渐深入人心，使人们对于环境条件日益重视，同时人们对于高品质住

宅较高价格的接受程度也随之上升。这使得开发商为了满足人们需求，增加绿化率，

设计小品等人为自然景观，造成了房地产开发成本上涨，房价也水涨船高。可以说

高价格、高品质住宅与环境质量呈现正相关关系。如果，房屋周边环境很差，空气

不清新，噪声嘈杂，尘土飞扬，严重影响居民的身心健康，降低其生活质量，则与

房价是一个负的对应关系。

2.4.1社会环境

主要反映在房地产周围的社会治安程序、主要聚居群体、日常社会性交流以及各种

文化娱乐活动等方面。任何人都愿意选择城市中心地带、各类设施齐全、社会治安

良好的区位生活，因此这类地区的房价也会居高不下。人们的社会属性也会对房价

有所影响。例如，高收入职业群体多选择居住位条件较好的住宅区，故这一区域的

房地产价格比较高，反过来这样的社会聚居性又提升了房地产的区位价值。

2.4.2自然环境

城市中不同区域的自然环境包括空气清新、水源洁净、绿化程度等不同，对房价的

影响也有幼儿短故事 所不同。在大型公园旁或自然风景区内开发楼盘，或在社区内建造公园，

这已成为近年来国内高档住宅开发的一个定律。上海浦东的世纪公园是其中最具代

表性的例子，在它还没有建成以前，其周边的房子还是每平方米3000元的单价；

而在公园建成后，这里的房价一路飚升，每平方米房价已经高达万元，可见自然环

境的影响力。

2.5商服繁华程度与房价的关系

商服繁华程度是反映社会财富聚集度和社会信息、物资与人员聚集程度，反映城市

功能的指标之一。其外在反映了城市经济、社会生活活动的频繁与活跃，内在表现

为区域职能的集聚、经济效益的提高、居民活动的便利。如果商品琳琅满目，服务

全面周到，对顾客的吸引力就大，给店主带来丰厚的收益和利润，该区位的房地产

自然价格越高；另外，高档公寓、写字楼向商业服务业繁华区域集中之后，不仅能

够促进整个城市的功能布局，而且形成相对集中的效应，带动该区域的房地产发展，

增强它对人们的吸引力，这都将起到更大的作用。

2.6消费者心理需求与房价的关系

消费者心理需求因素也是不容忽视的重要因素。我们注意到，居民个人或群体意识

等心理因素对区位选择决策产生很大影响。例如，追求休闲生活的人会倾向远离城

市闹市区，在郊外购置土地面积较大的别墅住宅；喜欢交际热闹的人则会倾向购买

城市中心地带、商服繁华程度较高、土地面积较小的单元住宅。所有这些差异都与

购房消费者的知识水平、心理感受、性格、情绪、群体意识等相关，在区位选择过

程中将不同心理感受、主观愿望放在不同的选择目标层次上，并按经济、心理效用

两者结合的最大化来指导购房行为[4]。

3城市土地区位对房价影响的建议

3.1引导消费者理性购房，抑制房价盲目上涨

土地区位是客观存在的，当合理的用途确定且使用特性被消费者的价值观所认识和

接受时，其价值就能够实现，并获得最佳的收益。在房价定位过程中，应合理考虑

区位因素，“黄金地段”区位价值要高于一般地段的区位价值[5]，消费者在购房

时可结合自身购买力，理性购房，避免一窝蜂地购置，造成房价盲目上涨。不同的

土地区位地段在突出发展特色的同时，还要满足居民日常的生活需求，提高土地的

利用率。

3.2指导房地产开发商挖掘区位因素潜力，提升区域价值

认识一块土地的区位价值其实并不容易。有些地块的价值就象钻石一样在没有被切

割磨好之前并未真正展现在世人面前。开发商要认准该区位的潜在价值，充分认识

该区位的政策优势和发展导向，要有敏锐的判断力挖掘区位价值，准确定位居住人

群，这样才能有所行动并能获利，通过区位价值的体现从而提升整个区域价值。

3.3促进城市合理规划布局，最大发挥区位效益

合理规划，发挥区位效益是城市发展的必要条件。我国城市区位地段利用情况存有

差异，要求区位用地利用的调整和转变过程中，应着力解决规划布局、完善配套设

施等问题。通过优化城市区位规划布局，加快公共服务配套设施的改造，改善城市

交通拥挤堵塞局面，充分发挥各区位特色，最大限度地发挥区位效益，促进城市发

展。城市区位合理规划，一方面满足城市居民的需求，配套设施完善，交通条件便

利；另一方面，要根据城市发展及人口规模，合理地规划布局该区位中的土地，提

高土地的利用率。

4结论

房价对区位存在有依赖性。区位直接影响开发商的经济效益，影响居民的满足程度。

实际上，一些稀缺地段的价位之所以居高不下，往往是由于需求方的竞价效应，而

开发商的垄断性利润也正是由供需双方这种关系的转变而来的。考虑到这些因素，

国家应当加强对土地区位的调控以缩小此类垄断性地段的级差收益，有效的平抑过

高的房价。购置的房屋是否物有所值，区位分析的重要性越来越凸显。而房地产开

发商应充分考虑区位影响因素，充分利用和改良项目的区位条件，使房地产开发与

消费者的需求良好吻合，获得良好效益，并最终促进房地产市场的健康发展。

【相关文献】

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[5]周刚华.城市土地价格微观影响因素研究[M].北京:下一秒张碧晨 经济科学出版社,2005.