凤凰岛旅游度假区

青岛凯宾斯基饭店项目可行性研究报告

系部信息工程学院

姓名彭冬月

学号2

成绩

任课教师王玉伟

复查人

批阅时间

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

凯宾斯基饭店（青岛）项目

1.1.2投资单位概况

始建于1897年的凯宾斯基饭店是欧洲最古老的豪华饭店管理公司，有着一百多年的历史。青

岛凯宾斯基饭店由青岛伟业集团投资2.35亿美元建造，建成后由德国凯宾斯基饭店管理集团管理。酒店式

集商务会议、休闲度假、特色沐浴、运动娱乐、特色饮食为一体的五星级旅游度假酒店。主楼呈经典的海

鸥造型，由国内顶尖的设计大师周凯设计，室内和园林景观，分别由国际著名的HBA和贝尔高林担纲设

计。酒店拥有大小不等、风格迥异的会议厅45个，会议贵宾接待厅7个，其中拥有一个3600平方米超大

型国际会议中心（可分割成两个1800平方米的大型会议厅），能同时容纳4000多人，会议区总面积达25000

多平方米。饭店拥有豪华总统套房1个、外交套房4个，以及行政酒廊、行政套房、公寓套房和其它各类

海景客房共计518间；拥有7个大型特色餐厅，可同时接纳8000人用餐。还拥有华贵的大唐宫廷宴及其

它风味独特的中、西式餐点，德国纯正的普拉纳啤酒屋，世界顶尖的SPA，国际精品名店，各种高档娱乐

休闲设施等。目前，已成功承办了第十三届中国电影表演艺术学会奖（金凤凰奖）颁奖盛典、博鳌亚洲论

坛国际能源资源青岛圆桌会议等重大活动，赢得社会各界的一致好评。

1.1.3项目报告编制依据

《投资项目可行性研究指南》

《建设项目经济评价方法与参数》

1.1.4项目提出理由及依据

1.2项目概况

1.2.1拟建地点

中国山东省青岛市黄岛区银沙滩路178号

1.2.2规模与目的

规模：青岛凯宾斯基酒店，坐落于青岛凤凰国际旅游岛核心区——风光旖旎的银沙滩畔，占地209

亩，地下一层，地上八层，总建筑面积9.8万平方米，总投资20亿元人民币。

目地：青岛凯宾斯基饭店致力为大型宴会及会议的举办者提供精致非凡的欧式奢华服务。

1.2.3建设条件及进度

1月26日上午，青岛凯宾斯基度假酒店签约仪式在世纪海丰大酒店举行，这标志着又一国际知名酒店

入驻我区。工委副书记苟训林在致辞中指出，凯宾斯基是世界上著名的国际酒店管理集团，它的入驻对提

高我区服务业的档次具有重要意义，下一步我区将按照“海南亚龙湾”的开发模式，着力发展高端度假酒店

群，为青岛旅游大格局增添精彩的一笔。

仪式上，青岛九星投资有限公司和凯宾斯基国际酒店管理集团签订了管理协议。

据了解，凯宾斯基是世界上最顶级的豪华酒店品牌之一，小学生日记格式 也是欧洲最古老的酒店，该酒店在一个城市只设

有一家，目前在国内仅有10家。此次签约，标志着凯宾斯基将入驻由青岛九星投资有限公司投资建设的

帆船之都温泉度假酒店，同时，酒店也将更名为青岛凯宾斯基度假酒店。该酒店位于凤凰岛省级旅游度假

区，与银沙滩相连。项目总投资15亿元，占地113亩，总建筑面积10多万平方米，将于2014年竣工。

酒店将按照国际五星级标准打造，建成后，将是青岛乃至中国北方最大、最豪华的休闲、度假、疗养、会

议中心。

进度：约定交地时间:2010-01-26

约定开工时间:2012-06-11约定竣工时间:2014-03-11

批准单位:青岛市人民政府合同签订日期:2011-10-11

1.2.4项目投资和筹资方案

项目投资是一种以特定项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。项目

投资按其涉及内容还可进一步细分为单纯固定资产投资和完整工业投资项目。

成交价格(万元):10000

约定支付金额(万元)10000

第二章项目建设必要性分析

2.1项目宏观必要性建设分析

1.符合国民经济总量平衡和结构平衡发展的需要；

2.符合国家一定时期的产业政策；

3.符合布局经济的要求；

2.2项目微观必要性建设分析

1.项目所生产的产品符合市场的需求；

2.符合麦德龙企业的发展战略；

3.考略到了合理生产规模问题；

第三章项目市场分析

3.1目标市场分析

市场分析就是市场调查研究，是指以科学方法收集消费者购买和使用商品的事实、意见、

动机等信息资料并予以研究分析的手段。

市场分析内容：

一、市场宏观层面分析

（1）人口环境：青岛凯宾斯基饭店位于美丽的海滨城市青岛，坐落于东海之滨，银沙之畔，

饭店地理位置优越，旅游度假的人比较多，人口比较密集；

（2）经济环境：选择了经济发达的青岛经济技术开发地区；

（3）政策和法律环境：凯宾斯基饭店是青岛市直接批准的，政府对其相当的关注；

(4)自然和自然环境：交通发达，基础设施完善，通信发达，人力资源丰富。

二、市场微观层面分析

（1）市场需求现状分析：有广大的消费群体

（2）市场供给现状分析：有足够的供给能力

三、目标市场份额

（1）确定市场占有额销售战略：占有黄岛区这个大的市场占有额；

(2)确定项目的地理区域销售战略：黄岛地理位置优越，有青岛这个大的市场；

（3）价格政策：有会员优惠政策；

(4)推销：向企业推销办理会员

3.2竞争力分析

（1）主要竞争对手：世贸海悦大酒店，多元锦江大酒店、海都

（2）优势：周围有小珠山风景区、青岛凤凰岛旅游度假区、金沙滩海水浴场、银沙滩海水

浴场、菩提寺、唐岛湾公园等旅游景点。

（3）劣势：青岛凯宾斯基饭店致力为大型宴会及会议的举办者提供精致非凡的欧式奢华服

务，一般人是消费不起的。

第四章建设项目定位分析

4.1顾客定位

经营特点是：奢华不能标准化，德国式的严谨。

经营宗旨是：“第一选择”是凯宾斯基的经营宗旨。不打折靠长期的品牌来生存。打造恒定的舒适感。

特色：“礼宾”一词尤为重要。为了体现客人的重要性，酒店开发除了一系列礼宾服务项目。为增进

和支持商务礼宾服务，凯宾斯基开发了专门的中心数据库——KARIS。

与众不同的独特服务：“贴身管家”是凯宾斯基礼宾服务的常规项目。预先将服务一步做到位，“超

越客人预期“是凯宾斯基一直以来的理念。

拥有114年历史的酒店品牌——凯宾斯基坚信其处事方式是独一无二的，它通过带给客人独特体验

来兑现凯宾斯基的品牌承诺。因此工作中维护企业文化，坚守处事原则至关重要!从而使以人为本、坦诚直

率、主人翁意识、创造新传统和崇尚欧式奢华的价值观在企业文化中得到传承，让凯宾斯基成为一个特殊

的工作场所。

在凯宾斯基，企业文化不仅仅是一句口号，更是实实在在、由内而外、从上至下的对品牌的承诺和

在日常工作中的行为贯彻。在这里，“以人为本”意味着尊重他人的时间和想法树立榜样并鼓励团队成员

间宽宏大量认真倾听，并专心致志(关掉手机，关注你面前的人)这样你才会以对方希望的方式对待他们(和

你希望他人对待你的方式相同)更意味着通过以身作则的方式建立我们的公司文化。

4.2商品定位

青岛凯宾斯基饭店是您的美食目的地，供应泛亚美食，中式餐点及青岛本地特色佳肴。青岛是拥

有中德文化遗产相融合的城市，青岛凯宾斯基饭店普拉那啤酒坊让您不出国门便可享受地道巴伐利亚美食

及纯正德国原浆啤酒。青岛凯宾斯基饭店，是追求生活品质的青岛当地居民周末小憩，品尝纯正中国美酒

的理想之地。在此，开启您的美食探索之旅。有元素全日制西餐厅、酒吧、普拉纳酒坊、中餐厅任你挑选。

第五章建设条件分析

5.1场址选择

青岛凯宾斯基饭店位于美丽的海滨城市青岛，坐落于东海之滨，银沙之畔。饭店地理位置优

越，距青岛市中心30分钟车程，距青岛火车站25分钟车程。穿过世界上最长的跨海大桥，仅需50分钟

便可到达青岛流亭国际机场。

5.2环保措施

酒店的地理环境非常好,黄岛的银沙滩,避开了喧闹的人群,非常的幽静,很原始的沙滩,潮退的时候,

竟然捡到了很多的蛤蜊,还有一只超级大的海蛰,惊喜!游泳池的通道设计非常合理,返回更衣很方便,没有尴

尬的感觉,难能可贵!房间的设计也很注重环保。

5.3节能节水措施

在凯宾斯基中，所有的照明灯全部使用的是节能灯而且是非常省电的，而且还有温馨提示

你注意节约用电的标语，在很多地方都是感应灯，你也不用担心自己会浪费很多的能源。

各种用水的地方都是感应水龙头，当你把手放上才出水，你拿开手水就会自怎样训练狗狗听话 动关闭。在卫生间洗

澡会自动放上对你来说很充足的洗澡水，不用担心水的浪费。

第六章投资估算

6.1项目投资估算

项目总投资包括建设投资、建设期利息和刘冬资金。根据资金保全原则和企业划分有关

规定，投资项目在建成交付使用时，项目投入的全部资金分别形成固定资产、无形资产和其

他资产。

6.2项目总投资估算额

某项目建设期为2年，实施计划为第一年完成投资的40%，第二年完成投资的60%，第

三年投产。试产期为一年，当年达到设计生产能力的80%，第四年达产。项目计算期为12年。该

工程固定资产估算中，工程费用与其他费用估算额为5000万元，预备费为500万元，资金来源为

自有资金和贷款，其中自有资金为3000万元，其他为国内贷款。贷款年利率为9%。则该项目固

定资产投资估算为5500万元。

该项目达产期年营业收入预计为1893.6万元。假设固定资产投资中，开办费投资为20万元，

无形资产投资为200万元，则在项目达到可使用状态之日，该项目形成固定资产原值为5486.55万

元。假定该固定资产净残值率为4%，折旧年限为10年。

该建设项目达到设计生产能力以后，项目定员为100人，工资每人每年4000元，福利费按

工资总额的14%提取。每年的其他费用为114万元，年外购原材料、燃料及动力费为1350万元，

年其他制造费用50万元，年经营成本1773万元，年修理费为折旧费的50%，各项流动资金的最

低周转天数分别为：应收账款30天，现金、应付账款。存货均为40天。用分项估算法估算项目

的流动资金，为计算简单，不考虑预付账款和预收账款。

要求：1、估算建设期利息

2、用分项详细估算法估算项目的流动资金

3、估算项目的总投资

1、第一年建设期利息=2500*40%/2*9%=45（万元）

2、流动资金

固定资产年折旧额=5486.55*(1-4%)/10=526.7（万元）

（1）经营成本=1350+45.6+263.4+114=1773（万元）

（2）应收账款=1773/(360/30)=147.8（万元）

（3）现金=159.6/(360/40)=17.7（万元）

（4）存货

a、外购原材料、燃料、动力费=1350/9=150（万元）

b、在产品=(1350+45.6+263.4+50)/(360/40)=189.9（万元）

c、存货=150+189.9+197=536.9（万元）

（5）流动资产=17.7+147.8+536.9=702.4（万元）

（6）应付账款=1350/9=150（万元）

（7）流动负债=702.4-150=552.4（万元）

3、项目总投资=5500+552.4+45+161.55=6258.9（万元）

第二年建设期利息=(2500*60%/2+1045)*9%=161.55（万元）

第七章项目融资方案

7.1融资主体

青岛伟业集团，自觉秉持“世界眼光、国际标准”，积极响应开发区“解放思想、激情创业”

的号召，在全区高水平推进“五大板块”建设，特别是凤凰岛多家国际五星级酒店密集布局中，率先建设青

岛凯宾斯基饭店，致力打造青岛凤凰国际旅游岛上一颗明珠，青岛乃至北方最大国际会议中心，同时挂牌

全国政协培训中心、全国政协北方理论研究中心、欧中联合商会青岛代表处、中德中小企业论坛永久举办

地，及其协会分部等诸多特殊功能，率先为高水平打造青岛凤凰国际旅游岛，打响了第一炮！

7.2资金来源及融资方案分析

在建筑设计领域：伟业已与HBA、香港美亚、贝尔高林、上海现代集团、中建八局、西北建

工设计研究院等结成了战略合作伙伴；在商业地产领域拥有：凯宾斯基、奥特莱斯、世纪联华、国美、天

丽国际院线、同乐迪量贩式KTV、喜多多电玩城、国际书城等44个战略合作伙伴以及2000多家中小租户，

结成战略联盟，捆绑式发展；在建筑施工、材料供应等领域拥有160多家战略合作单位，得到众多企业的

资助和支持。

融资风险是指融资活动存在的各种风险。融资风险有可能使投资者、项目法人、债权人等各方蒙

受损失。应重点考虑下列风险因素：

1、资金供应风险

资金供应风险是指在项目实施过程中由于资金不落实，导致建设工期延长，工程造价上升，使原定投

资效益目标难以实现的可能性。

2、利率风险

利率风险是指由于利率变动导致资金成本上升，给项目造成损失的可能性。未来市场利率的变动会

引起项目资金成本变动。

第八章财务分析及评价

8.1反映项目盈利能力的指标

（一）总投资收益率，要与同行业的总投资收益率进行比较，若高出同行业，则项目盈利能力满

足要求。

(二)项目资本金净利润率，项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本

金净利润率表示的盈利能力满足要求。

（三）投资回收期，投资回收期短，表明项目投资回收快，抗风险能力强。

（四）财务净现值

（五）财务内部收益率

8.2反映项目清偿能力的指标吃螃蟹能不能喝酒

（一）借款偿还期，蒜香面包 计算出借款偿还期后，要与贷款机构的要求期限进行对比，等于或小于

贷款机构提出的要求期限，即认为项目有足够的偿债能力。否则认为项目的偿债能力不足。

（二）利息备付率，利息备付率表示项目的利润偿付利息的保证倍率，利息备付率高，说明

利息偿付的保证度大。对于正常运营的企业，利息备付率应当大于2。利息备付率小于1，表示没有足够

资金支付利息，偿债风险很大。

（三）偿债备付率，偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款利息的保证倍数。正常

情况下，偿债备付率应当大于1，且越高越好。偿债备付率低，说明还本付息的资金不足，偿债风险大。

当指标值小于1时，表示当年资金来源不足以偿还当期债务，需要通过短期借款偿付已到期的债务。

（四）资产负债率，适度的资产负债率，表明企业经营安全、稳健，具有较强的筹资能力，

也表明企业和债权人的风险较小。对该指标的分析，应结合国家宏观经济状况、行业发展趋势、企业所处

竞争环境等具体条件判定。

第九章经济费用效益分析

9.1经济内部收益率

经济内部收益率是反映项目对国民经济净贡献的相对指标。它是项目在计算期内各年经济

净效益流量的现值累计等于灵时的折现率。经济内部收益率等于或大于社会折现率，表明项目

对国民经济的净贡献达到或超过了要求的水平，这时应认为项目是可以考虑接受的，或者说是

项目资源配置的经济效益达到了可以接受的水平。

9.2经济净现值

经济净现值是反映项目对国民经济净贡献的绝对指标。它是指用社会曹操下江南 折现率将项目计算期

内各年的净效益流量折算到建设期初的现值之和。经济净现值等于或大于表示项目可以达到社

会折现率要求的效率水平，可认为项目从经济资源配置的角度可以被接受。

9.3经济效益费用比

经济费用效益比是项目在计算期内效益流量的现值与费用流量的现值之比，是经济费用效益分

析的辅助性评价指标。如果经济费用效益比大于1，表明项目资源配置的经济效益达到了可以被

接受的水平

第十章社会评价

10.1可能产生的社会效益

项目建成达产后，可产生一系列的社会效益，具体表现在以下几个方面：

1项目所在地劳动就业的影响

项目建成后，需要从当地招收名员工进入企业，可有效的缓解地方的就业压力，刺激

消费，有利于社会稳定发展。

2项目所在地居民生活和收入影响

本项目建设既能提高当地劳动力资源的合理配置，增加就业岗位，解决部分下岗职工的

再就业问题，还能增加当地第三产业的服务量和服务范围，增加居民的收入，同时还能

缩小当地居民间的收入差距，改善居民的日常生活水平和生活质量。

3.项目所在地政府影响

本项目建成后会增加政府的税收收入，政府税收增加了，也会提高居民的生活水平

4，项目所在地的基础设施建设的影响

本项目建成后周边的基础设施也更加的健全好完善

第十一章可行性研究结论

通过以上的分析，可以得出凯宾斯基饭店在黄岛区的开发与建设是可行的。

目录

第一章总论...............................qq同步 .............................2

1.1项目背景...............................................................2

1.1.1项目名称............................................................2

1.1.2投资单位概况........................................................2

1.1.3项目报告编制依据....................................................2

1.2项目概况...............................................................2

1.2.1拟建地点.........................................................2

1.2.2规模与目的.......................................................2

2.1项目宏观必要性建设分析.................................................3

2.2项目微观必要性建设分析.................................................3

第三章项目市场分析.......................................................3

3.1目标市场风析...........................................................3

3.2竞争力分析.....最长的文言文 ........................................................3

第四章建设项目定位分析...................................................3

4.1顾客定位...............................................................3

4.2商品定位...............................................笔记本耗电量 ................4

第五章建设条件分析.......................................................4

5.1场址选择...............................................................4

5.2环保措施...............................................................4

5.3节能节水措施...........................................................4

第六章投资估算..........................................................4

6.1项目投资估算..........................................................4

6.2项目总投资估算额.......................................................4

第七章项目融资方案......................................................5

7.1融资主体...............................................................5

7.2资金来源及融资方案分析.................................................5

第八章财务分析及评价....................................................6

8.1反映项目盈利能力的指标.................................................6

8.2反映项目清偿能力的指标.................................................6

第九章经济费用效益分析..................................................6

9.1经济内部收益率.........................................................6

9.2经济净现值.............................................................6

9.3经济效益费用比.........................................................6

第十章社会评价.........................................................6

10.1可能产生的社会效益....................................................6

第十一章可行性研究结论...................................................7