深圳茂业百货

百货商场可行性报告

一、项目背景

南山商业文化中心区位于风景秀丽的深圳湾畔，西起南海大道，东望深圳

湾，北临深圳大学及高新技术园区，南接南油开发区。中心区占地面积135万平

方米，规划建筑面积223万平方米，被深圳市政府定位为深圳特区西部的商业中

心、商务中心和文化中心。

在1991年时，南山中心区的构想初显端倪，在92年获深圳市政府审批，

开发全面启动。接下来，南山中心区高速发展，2005年，南山中心区又成功举

办南山商业文化中心区推介会，成功引进吉之岛、华纳金逸国际影城等国际知名

品牌，800米滨海商业步行长廊——深圳西街震撼登场。

日益成熟的南山中心区，以国际化水准的规划建有金融大厦、信息中心、

文化娱乐中心、休闲广场等配套设施，是南山区开发热潮中的热点区域。

交通方面，与西部通道、深圳湾口岸仅5分钟车程；立体交通网络，到达

珠三角任何一个城市的车程在三小时范围内；居于宝安机场和香港机场之间，能

较好保证商务效率；今年将竣工的地铁2号线，贯穿南山商业文化中心区，可快

速通达罗湖、皇岗、蛇口港；临近海岸城、南山文化中心公交站{福田线路：121

路（民田路总站——南山中心区总站），109路（皇岗口岸——海上世界总站）；

盐田线路：J1路（东部红岩内容 华侨城总站——海上世界）；南山线路：51路（世界之

窗地铁站——月亮湾花园总站）、B700、B605；宝安线路：机场8线（宝安机场

——深圳湾口岸）；龙岗线路：322路（剪彩礼仪 平湖华南城——东角头总站），334路

（坂田雪象村——东角头总站）}。

凭着以上的各种优点，我们小组以百货商场的可行性为目的展开研究，已

确定百货商场为纯商业物业，占地面积约为3100平方米，建筑为四层，建筑面

积为12000平方米。位于南山商业文化中心区核心区。

二、百货商场项目市场分析

（一）深圳市国民经济发展概况：

初步了解，汤晶锦天亮了 ，按可比价格计算，%，，分别比全国、。从运行轨迹看，呈现

率先触底、企稳回升、积极向好的特征，%、%、%%。从产业发展看，第三次产业

成为推动经济增长的最重要力量，，%；高端服务业加快发展，，%，占GDP比重

提高至14%；；。从产业结构看，第二、第三次产业协调互动发展，：：，。从

发展质量看，在保增长中实现效益领先，初步估算，，；GDP能耗、水耗持续下

降，领先全国大中城市水平。

2009年，，%。从行业分类看，%；%。从商品销售看，金银珠宝类、汽车

类销售持续畅旺，%%；文化办公用品类、%、%%。从旅游90后创业成功人士 市场情况看，，%。从市

场物价看，居民消费价格指数（CPI）从7月份开始振荡上行，%；%，，比全省

平均水平低1个百分点。

（二）南山中心区商圈如何用英语骂人 调查

1、南山中心区人口基数

，。，其中户籍人口230万。%。

2、问卷调查

为了更好地把握南山区居民的消费心理行为，配合百货商场市场调研，我

们特此设计了一组问卷，并通过实地询问得到相关数据50份。本问卷分4部分，

第一部分是消费者自然状况，第二部分解析消费者商场消费习惯，第三部分了解

消费大型活动应急预案 者商场消费原因，第四部分是商业环境满意度。

（1）深圳市样本消费者概况本次市调随机采访居民50人，其中女性居

民23人，占样本基数的46%，男性居民27人，占样本止咳橘红口服液 基数的54%，基本符合截

面调查人流构成（男性51%，女性49%）。（2）居民商场消费习惯和原因居

民商场消费习惯反映了居民的消费模式，影响甚至制约着商业形态。数据显示

66%经常在商场消费，环境舒适（40%）信誉好（33%）售后服务好（25%）的

经营宗旨和常有促销活动的百货商场得到了居民的认可。（3）商业环境数

据显示海岸城（38%）茂业百货（42%）这两家百货商场最吸引人。因此我们把

该百货商场定位成海岸城与茂业的综合体，再加上铺天盖地的广告，相信人气必

定高于之前两家，所以我们有理由相信从消费难忘的一句话 这个角度是可行的。附表：

3、人流量统计

人流量的统计主要是在海岸城与海雅百货之间路段的各大主要路口，有海德

二道西端路口，文心二路路口，海岸城方向的过道等等。工作日人流较为稳定，

休息日人流较大，而从人流上观察女性占54%，男性占46%。调查时间主要是工

作日和假日，把每天分3个时间段，每个时弟子规读后感 间段3次，每次是10分钟。通过细

心的调查统计，计算得以海雅至海岸城为基点的人流总量为22968人次。调查范

围大约占核心区1/5面积，所以经过南山商业文化中心区核心区的人流总量

115000人次。假设经过南山中心区核心区的人流有20%以上期望流入百货商场，

则有23000人次，考虑到海岸城与百货商场的开业之后的吸引效应，预期人流会

达到50%，为57500人次。但以人流比重计算，商业人流为23000人次，以调查

得出的民众在百货消费率为68%得买单人数为15640，平均买单额为420元，。

附表：

（三）南山中心区商业竞争环境

据市统计局统计公报，09年，，%。在全部消费品零售额中个体私营经济

零售额占87%，说明个体私营经济在商品流通产业中占主导地位。

1、竞争者基本状况

附近有天虹商场，招商花园城中心，岁宝百货，天利广场，海雅百货，海

岸城等多家百货商场。其中重点建设项目海岸城位于核心区中部，占地面积

36908平方米，地上五层、地下两层，总建筑面积约12万平方米，其中营业面

积约79000平方米，停车位约800个，是一个集购物、休闲娱乐、餐饮等项目

为一体的大型购物中心，投资20亿人民币；天利中央商务广场：位于核心区的

西北角，总建面积逾22万平方米。，共36层（地上33层,地下3层），。广场

塔楼以甲级写字楼定位，充分结合了海滨文化的特点，建筑外观独特新颖，现代

高层商务建筑的优越品质尽情体现。广场裙楼四层定位为现代高档商场，。

2、竞争者分析

海岸城平均每月租金500元/平方米，海雅百货租金380元/平方米，天虹租

金400/平方米。岁宝420/平方米等。

三、百货商场项目财务评价分析

占地3100平方米，楼面地价20000/平方米，则买地费用6200万。建筑为

四层，假设建筑投资费用3个亿，整个项目总投资约为4个亿（结合了海岸城的

20个亿，12万平米等比估算保护动物的海报 ），。

因为建筑

面积为12000平方米，假设可用面积为9000平方米，又日营业额约为460万，

则每平米营业额约为510元。根据周遭竞争者平均每年租金平均值5100元/平方

米，得出初步租金每年5000元/平方米。年运营费估计为3千万，则每平米年运

营费约为2500元。假设年利率为8%，而年每平米收入约为5000元，（5000-2500）

X12000=3千万，即每年的营业利润为3千万。

根据等额年金资终值公式，F=A[（(1+i)n次方）-1/i]，把F,A代入公式中，

其中F=43100Xn次方，A=3800，求出n=31年。从这粗略的财务分析中，把时

间因素同时考虑进去后，可得出回收资金大约需要31年左右。又由于我们仅仅

是把收租金当是利润的总来源，因此31年是可以接受的。因为届时把实业资产

的价值考虑进去后，并会证明这项目的收益是如此的大。

所以我们小组综合以上各部分的研究分析，得出这方案是可行的。