量价双跌！2021年上海楼市，还有投资价值吗？

京津冀不用多说，北京房价一跌，整个北方的房价都要受到波及。而珠三角以广深为中心，但环广深的东莞、佛山、珠海等城市本身经济基础都不错，楼市不会相互拖累。不过，珠三角楼市的调控已经先从深圳开始，紧接着蔓延到东莞和广州，想必珠海也不远了。

长三角的情况其实也差不离。早在去年，无锡就在增值税上狠挨了一刀。之后，南京从人才购房政策上查漏补缺。而上海在经过调控政策的“严防死守”之后，已经踏入了“三限时代”，土地限价、新房限价、新房限售。同一时间，杭州紧跟上海的步伐，给限购限贷再打补丁。

这轮调控目前来看，效果还是很明显的。以上海为例，二手房市场成交1.9万套，下滑明显，比1月份成交量减半。二手住宅合同的成交价格环比下跌8.12%，同比下跌1.47%。

上海的普降情况让很多人不由得产生了一个想法：难道温柔的房价坚挺多年的上海，终工资到手计算器于迎来了拐点，房价要跌了？

蒋老师却觉得，未必会如此。2017年是上海公认的调控年，力度绝不亚于如今。当年上海楼市成交量价齐跌，楼市低迷，和如今的状况何其相似，可结果呢？

从2017年开始，上海的二手房成交套数逐年上涨。而房价横盘三年，也在去年初开启了上涨行情。为什么上海房价还能涨？原因其实很简单，房子归根结底，还是商品，是商品就有供需关系。调控政策能抑制杠杆和投机者高涨的炒房情绪，但架不住需求端太大。等到市场氛围稳定，楼市的热度还是会慢慢往上涨。

也许你会有疑问：上海房价那么贵，哪有那么多人有钱买房子呢？

我们来看一组数据：

有超过50%的外省市人口和资金组成了上海的购买需求。这一部分外来人口，是在上海扎根了五年就凑够了首付的精英。这部分人的购买力是足以支撑上海目前的房价的。而且上海作为中国首屈一指的大城市，周边人才天然会朝上海聚集。从数据中我们也能看出，江苏和浙江省的外来购房者占到了将近一半的外省人口。这两个省份自身的民间资本就十分充裕，也有能力承担上海的房价。

因为上海2020年的供应量实际上是很正常的，所以房价上涨不是因为供应端萎缩，而是需求端缺占据了定价权。这就意味着，上海的基本面其实没有多大的变窗口服务化。楼市变热需要积蓄，变冷也一样，所以今年市场的信心和热度长期来看依然存在。

通俗点说，上海在调控政策下，10w的房价可能会跌到8、9万，那可能是房东在观望。但想要跌到6、7万是不可能的。所以，上海还有投资空间，且三四月份正是供应端松动的机会。

蒋老师不主张投资者的投机买房行为，但是对于刚需来说，买房也是一种投资，在未来能够置换到更优质的房产的情况下，我们必须要看准板块。

上海类似普陀内环、金桥和三林这一类的板块，已经非常成熟了。如果你预算更高，那在武宁长寿也能找到不错的房子。但是相对于这些成熟地段，有潜力的板块更值得我们挖掘和分析。所以， 接下来蒋老师将会给大家推荐三个比较有潜力的最正宗可乐鸡翅的做法板块。

第一，顾村

顾村在2035规划中全境被划入主城区，是刚需购房者关注度很高的一个区域。300万-500万之间都能买到不错的电梯次新房，以中小户型偏多。

顾村交通上有7号线，到静安区cbd需要35分钟，如果是在7号线沿线上班，自住是相当不错的选择。如果从规划来看，顾村还会有一条宝嘉线联结嘉定和宝山，交通利好的规划是有的。

顾村的配套也不错，医院、商业地带都有。有人诟病顾村的产业偏弱，确实，顾村不太可能成为上海领涨的板块。但是从稳定程度上来考虑，顾村宜居指寒假周记数高，通勤上相比西南的一些外围板块更具优势，抗风险性比较强，未来价值会随着规划落地而逐渐凸显。

第二，九亭

九亭区域位置不错，离虹桥机场铁站15分钟，距离徐家汇20分钟地铁，背靠松江大学城。而且在2035规划中，九亭规划人口规模16万人，意味着配套设施也会对应人口升级，板块面貌还是值得期待的。

而且，九亭对比起其他地区，新房的性价比很高，很多年轻人都偏爱九亭600万以下的商品电梯小区。虽然九亭的学区不算很有优势，不过完全中学的引进以及教育培训机构的迅速增多，未来还是有望解决这个问题。

九亭缺乏的资源，都是可以解决的，只是时间问题。所以总体而言，还是个有潜力的板块。

第三，江桥

江桥板块的争议一直很多，因为大虹桥范围内的新盘都在热销，很多人都会担心板块热度是被炒热，卖的是预期。

那么我们来仔细看看江桥板块，脱离了大虹桥之后，还有没有优势。

首先看交通，江桥接壤普陀和闵行，离上海市区近，这点是不错的区位优势。挨次，江桥紧贴外环高架，到人民广场直线距离只有12公里，到南京西路地铁13号线只要30分钟。

江桥的城市面貌不算太好，但这并不算什么特别大的问题，尤其是在400万左右就能入手的极致性价比旁边来看。再加上江桥的商业配套还是不错的，对于预算不多的刚需来说，已经足够了。

何况，未来江桥还能开通轨道交通，并且是有14个换乘站点。如果江桥在交通方面成为了你的首选理由，那未来也依然会成为别人的首选理由，再加上配套是可以慢慢升级的，所以我认为江桥还是有逆袭的机会。更多案例，欢迎点击下方订阅《楼市逻辑16讲》