媒体:今年房企到期债务达12822亿元

来源： 中国消费者报

从房住不炒到因城施策，从“三道红线”到“五档管理”，从预售资金监管到限价令……随着楼市调控的精准、深化，房地产行业正在发生着巨变。市场分化日趋加剧，强者恒强，也有利于促进行业规范发展。

房企偿债高峰来了

2020年8月颁布实施的“三道红线”要求房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。此后，针对房企融资的监管愈加严厉，包括房地产贷款集中度管理、商票监管等一系列手段，穿透式的监管让房企融资渠道大大收缩。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，这意味着靠加杠杆不断扩大规模的房企开始被限制，融资开始变得越来越难。

事实的确如此。根据贝壳研究院统计，今年前7个月，房地产行业债券融资规模累计增速持续下滑。1-7月，房企境内外债券融资会计师事务所工作总结金额累计约6428亿元，较2020年同期下降13%，累计增速达2018年以来最低点。

贝壳研究院高级分析师潘浩告诉《中国消费者报》记者，今年房企到期债务规模达12822亿元，将成为2019-2023年之间的偿债高峰。从当前的发债情况看，2022年偿债规模预计仍将维持在9000亿元左右的高位区间丰功伟绩。

严峻的形势意味着，房企以往“借新偿旧”的融资套路可能很难维持下去。面对今年房企偿债高峰，一方面是严格监管收缩融资，另一方面是大规模债务泰山压顶，房企在资金端的压力可想而知。

警惕小型房企债务违约

“三道红线”的颁布，令房企融资环境进一步收紧。该政策的目的是倡导房企从高负债式的扩张回归理性发展，但是在这段阵痛期，中小房企债务违约的情况增加。

据贝壳研究院统计，今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加。仅6个月，已违约的房企就有12家。

8月11日，阳光100中国发布公告称，公司未能在到期日支付一笔金额为2亿美元的可转换债券，而该违约事件将触发公司2022年到期的金额为2.196亿美元的优先绿色票据的交叉违约条款。

此前，蓝光发展发生系列债券违约，截至8月2日，该企业已有12只债券违约，合计违约金额102.62亿元，累计未能到期偿还的债务本息金额合计达159.97亿元。

7月25日，实地集团出现商票逾期拒付事件，部分供应商和持票人聚集在广州该公司集团总部进行现场维权。

近期，协信远创多次发布债券违约的相关公告，截至7月14日，其实质违约的债券余额约25.33亿元。

据Wind统计数据显示，截至6月30日，今年企业信用债违约规模已达985.73亿元，其中，房地产行业违约规模为191.92亿元，居于首位。

严跃进表示，从违约主体来看，出现债券违约行为的公司多为小型房企。这些企业主要风险点在于过于激进、负债压脑子急转弯力大、现金流断裂、地产布局定位问题导致销售回款较弱、多元化转型失败、内部治理问题等。

行业分化加剧促进规范发展

在强调房住不炒、融资政策趋紧的背景下，行业整体爆发式增长已经成为过去，市场分化日趋加剧，房企之间收并购的动作也十分频繁。

贝壳研究院高级分析师潘浩对《中国消费者报》记者直言，“三道红线”加剧了房企分化，这一变化于头部与尾部房企而言并无大碍，但对中型房企来说，则意味着艰难的调整。

一方面，陷入困境的全球高校最新排名房企通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活现金流、降负债，不断谋求出路；另一方面，对于资金实力强的房企而言，通过战略收并购，可以承接更多的优质土地资源，进而扩充自身的土地储备。行业分化加剧推动强者恒强，也可进一步促进行业规范发展。

4月份，融创以91.7亿元并购广西彰泰集团；6月份，华夏幸福将深圳城市更新公司卖给了深圳鹏瑞地产，7月27日出让南京江宁项目给万科，7月28日又将北京丰台项目的股权进行转让；6月底，远洋资本200亿元并购红星地产；蓝光发展为了应对债务违约问题，今年已经陆续出售了30多个项目……

据不完全统计，2020年全年上市房企收并购动作高达200次，涉及金额约1716亿元；而今年上半年收并购数量已达到了105次，涉及金额约1505亿元，金额占比已达去年全年的88%。

业内人士预计，今年房企间收并购市场规模将超2000亿元。交通银行金融研究中心近日发布的《2021年下半年宏观经济及市场展望报告》显示，下半年房地产市场将逐步降温，预计全年商品房销售面积、销售额增速分别回落至约9%、15%左右。

另外，值得关注的是，目前部分房企资金链仍持续偏紧，纷纷采取加大促销力度、加快销售回款等措施保障现金流的相对充裕。潘浩建议刚需购房者，可疫情正能量短句唯美以密切关注楼盘价格动向，寻找合适的出手时机。

（原标题：大浪淘沙 房地产市场分化加剧）