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宜兴市太华山九峰禅寺风景区
可行性报告
一、项目概况
江苏省宜兴市位于太湖之滨,地处长江三角洲城市群的中
心,经济发达,物产丰富,环境优美,其经济规模在全国经济建
设百强县(市)中名列前茅。宜兴市旅游资源得天独厚且特色鲜
明,素以“陶的古都、洞的世界、茶的绿洲、竹的海洋”而称誉
海内外,每年来此旅游的中外游客均达200万人次以上。宜兴市
旅游业起步较早且发展较快,1982年被国务院首批定名为“国
家级太湖风景名胜区阳羡景区”,1990年江苏省人民政府批准宜
兴为“我国著名陶都、太湖风景区的游览城市”,2000年被国家
评为“中国优秀旅游城市”。
宜兴市太华山九峰禅寺风景区座落于宜兴西南重镇——太
华镇。太华镇面积94平方公里,人口万,其中外来常住人口2
万,2003年工农业总产值26亿元。这里地处苏、浙、皖三省交
界,与浙江省长兴县、安徽省广德县、江苏省溧阳市接壤,是三
省物资交流的集散地和人员交往的中心地,因而地理区位优势非
常明显。
景区位于太华镇东侧约2公里的太华山,面积为320公顷。
太华山共有九座山峰,顶峰高达548米,为苏南第二高峰,在此
能观赏到40公里以外的太湖,更能欣赏到一望无际的竹海。2003
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年在景区内又建造了库容量达300万立方米、水面面积达1000
亩的龙珠水库。这里景色优美,风光秀丽,山虽不及名山之险峻,
但兼有雄丽和俊秀之美,水虽不及大海之深广,但兼有清秀和妩
媚之雅。景区范围内旅游资源丰富且种类齐全,在长江三角洲地
区可谓一枝独秀:有几乎100%的森林植被,特别是10万亩毛竹
依山就坡,一望无际,登山远眺,犹如大海波涛,连绵不绝;有
千年古刹“九峰禅寺”,据佛家资料载,地藏菩萨最初在此参禅,
后受邀赴九华山修行,终成正果,故佛教界有“先有太华,后有
九华”之说;有数量众多的古树名木,太华山顶有两株枝繁叶茂
的古银杏树,其胸围均在5米以上,树龄已达1200年,景区内
还另有近百株古树名木;山顶上还有两口富有传奇色彩的古井,
其涌水量可同时供一万人饮用;另外景区范围内还有丰富多彩的
民间社日活动和数量众多的文物古迹等。
二、项目依据
(一)《江苏宜兴旅游发展总体规划》;
(二)《宜兴市城市发展总体规划》;
(三)《太湖风景名胜区——阳羡景区总体规划》及其调整
意见;
(四)《宜兴市旅游业十五计划纲要》;
(五)《宜兴市太华镇总体规划》。
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三、建设理由
(一)旅游资源丰富。项目实施区内蕴藏着数量可观的各种
旅游资源,为项目开发建设提供了雄厚的物质基础,遵循“精心
规划、科学整合、永续利用、严密管理”的开发方针对景区范围
内的浩淼竹海、古树名木、文物古迹、千年古刹、民风民俗等旅
游资源进行有序开发,必将能使这些潜在的资源优势转化为现实
的产品优势,并将在长三角地区的旅游市场上占有相应的份额,
从而产生良好的经济效益、社会效益和环境效益。
(二)客源市场巨大。①宜兴市现有人口109万,市区人口
30多万,双休节假日出游人数逐年增多;②宜兴全市现有工商
企业2万多家,三资企业900多家,随着经济活动的兴旺,商务
旅游的频率越来越高;③以宜兴为中心,周边200公里半径范围
内有大中城市50多座,近年来,到宜兴旅游的游客平均每年都
在200万人次以上。随着国民经济的不断增长,人们物质生活水
平的不断提高,旅游已成为人们消费的一种主要形式,本项目建
成后,将为人们提供一块回归大自然、亲近大自然的绝好去处。
(三)地理位置优越。本景区位于三省通衢,是苏、浙、皖
三省人流和物流的中心,便于游客的到达。同时,景区紧靠3个
国家4A级景区(距江苏宜兴善卷风景区10公里、距安徽广德
太极洞风景区8公里、距江苏溧阳天目湖风景区16公里),便于
景区扬长避短,与周边景区优势互补、联手促销,争取更多的客
源份额,并为游客提供独特的旅游服务。
(四)交通条件便捷。景区对外交通极为方便,有多条公路
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通向市区和毗邻省市(距周边主要城市距离:上海208公里,南
京179公里,杭州165公里,距无锡、常州各60公里)。随着宁
杭高速公路、锡宜高速公路和新长铁路的全面开通,以及市内旅
游公路网的进一步完善,景区的可进入性将进一步提高,沪宁杭
大三角范围内的游客可在两小时内到达。
四、项目定位
根据旅游资源分布情况和上述开发建设理由,以及对旅游发
展趋势的综合分析,宜兴市太华山九峰禅寺风景区的项目建设定
位为:以真山、真水、真景为基础,以竹资源、“竹文化”为主
要题材,以宗教朝拜为必要补充,以“人无我有、人有我优、人
优我新”的开发建设理念,将风景区打造成集生态旅游、宗教朝
拜、休闲度假、山林探险于一体的绿色风景区,使之成为游客休
闲、度假、观光、娱乐、感悟自然的乐园,成为青少年接受生态
环保教育的基地。
五、项目设置
(一)总体布局
在总体规划布局上,依托景区丰富的自然生态旅游资源和深
厚的历史文化内涵,遵循保护、开发、利用、创新并重的原则,
紧紧围绕“充分保护自然环境、充分利用生态资源、充分体现景
区特色、充分发挥最大效益”的开发理念来规划布局和设置景观,
以达到观光项目自然得体,富有新意;生态项目内容充实,意识
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超前;休闲项目安静舒适,服务周到;娱乐项目丰富多彩,吸引
力强的效果,使景区成为长江三角洲地区一流的生态旅游风景区
和华东地区著名的旅游目的地。
(二)功能分区
根据景区旅游资源的分布状况和风景区建设的一般规律,整
个景区将按其功能和游览需要规划为接待服务区、登山索道区、
主景观区和休闲度假区四大板块。
1、接待服务区:
①在入口处规划建设具有景区特色的门楼一座,并附设售票
处、游客中心、接待室(放映室)、保安室、民警值班室、小商
品销售处等。
②在门楼外侧规划建设游客集散广场并设置小品景观若干,
集散广场总面积约为2000M2。
③在集散广场前方建生态停车场一处,停车场地面用草坪砖
铺设,停建筑空间 车泊位用丛生竹分隔,停车场面积约为6000M2,可同
时停泊40辆大客和80辆小车。
④在停车场一侧建小商品市场,规划建商店30间,每间平
均面积为15M2,合计约为500M2。
⑤在门楼内北侧规划建设管理房一处,面积约为800M2,设
办公室、会议室、仓库、餐厅、团队休息室、洗手间等。
⑥在原河海门处建检票处一处,并附设导游休息室。
⑦门楼内其他区域进行绿化、道路铺设、小品点缀等。
2、登山索道区:
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①从检票处至山顶全程建登山步道,步道宽为2M,总长为
2400M。沿途根据地势分别建观景亭及休息平台若干。
②规划在一峰与七峰之间建架空索道。索道总长约为900M,
轿厢为双人高护栏吊篮式。
3、主景观区:
①在九峰寺原址重建九峰禅寺,总面积1800M2。建地藏殿、
灵官殿、大雄宝殿、藏经阁及副房若干。
②在八峰附近建野营基地,面积800M2。设野营区和烧烤区
两个相对独立的区域。
③在山顶建揽胜阁一座,建筑面积100M2。双层重檐,游客
可登楼四面观景。
④在山顶东侧陡坡处依山势建造观日长廊,廊长100M,宽
2M,廊基为半悬空状态,一侧悬空,一侧与山体连接,悬空侧
为高扶栏,游客专业注册费 可凭栏观日出。
⑤在高山茶园处建茶舍一座,面积30M2。茶舍外观及桌椅
均为竹结构。
⑥在七峰至九峰之间建餐馆一处,卖品部二处。餐馆面积约
为250M2,可同时供120人用餐。
4、休闲度假区:
在景区入口处南侧山坳中建休闲别墅鲁迅野草 ,四周用围墙围护,总
占地面积约为20000M2。
①建会所一座。设大堂、总台、酒吧、茶座、商务中心、餐
厅、舞厅及其他娱乐设施,建筑面积约为1200M2。
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②建点式小楼(客房)50处。点式小楼为二层别墅楼,依
地势散布于别墅区内,小楼之间以树木、花卉、溪涧、绿地分隔,
以小桥、道路联结。点式小楼单体建筑面积约为80M2。
5、其他:
①山顶部分林相改造,面积约为1000M2。
②景区内设置环保厕所8只。
六、市场预测
本景区建成后环境温馨优雅,服务配套齐全,向游客提供的
产品90%以上是自然生态和休闲度假产品,能满足多数游客回归
自然、追求新奇的旅游需求,因而在旅游市场上将会有巨大的号
召力和吸引力。同时,本景区地理位置十分优越,不仅是苏、浙、
皖三省的人流、物流中心,也是黄金旅游圈的中心,与周边三个
4A级景区优势与补、联手促销,必能在市场上争取到更多的客
源份额。此外,随着锡宜高速公路、宁杭高速公路以及新长铁路
的相继建成通车,景区的可进入性将大大提高。综上所述,本景
区建成后,市场前景良好,预计常年游客量将保持在25万人次
以上。
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七、总投资及资金来源
(一)总投资:万元
(二)资金来源:合资合作
(三)投资概算:
表一:项目投资概算表
序
号
项目名称工程量
单价
(元)
投资额
(万元)
备注
1-1门楼520m21800
1-2游客集散广场2000m2380
1-3生态停车场6000m2240
1-4小商品市场500m2600
1-5管理房800m2800已先期投入
1-6检票处60m2800
1-7绿化、道路铺设、小品等
小计
2-1登山步道2400m2m180已先期投入
2-2观景亭9只已先期投入
2-3休息平台
2-4架空索道900m10000
小计
3-1重建九峰禅寺1800m22200
3-2野营基地800m2400
3-3野营基地设施购置
3-4揽胜阁100m22000
3-5揽胜阁设施购置
3-6观日长廊100m2m1800
3-7高山茶舍30电子商务推广方法 m21200
3-8高山茶舍设施购置
3-9餐馆250m22200包括装潢
3-10餐馆设施购置
3-11卖品部30m222000包括设施
小计
4-1休闲别墅会所1200m21400
4-2休闲别墅会所装潢
4-3休闲别墅点式小楼80m2501200
4-4休闲别墅点式小楼装潢
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续上页
4-5别墅区绿化、道路、小品等
4-6别墅区围墙800m180
4-7别墅区设施购置
小计
5-1电增容及供电设施
5-2通讯设施及背景音乐设施
5-3山涧改造整治
5-4林相改造1000m250
5-5建环保厕所八只8只60000
5-6过境公路改道1800m500
5-7拆迁补偿
5-8征用土地50亩60000
5-9山林流转1000亩200
5-10设计费
5-11不可预见费
小计
合计
八、项目建设地址:宜兴形容男子 市太华镇太华山、龙珠水库景区
九、项目建设计划:2004年8月至2005年12月
十、经济效益分析
(一)营业收入
表二:营业收入测算表
经营项目单价计算方式
第一年
(游客按18
万人次计)
第二-六年
(游客按25
万人次计)
第七年后
(游客按22
万人次计)
门票35元人均630万元875万元770万元
缆车单程20元
按游客人数
的60%20
计算
432万元600万元528万元
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旅游商品
销售收入
按游客人均
25元计算
450万元625万元550万元
野营基地
经营收入
人均50元
按每天入住
40人,全年营
业200天计
40万元40万元40万元
休闲别墅
经营收入
300元
按利用率
60%,全年营
业300天计
270万元270万元270万元
餐馆收入人均60元
按每天120人
就餐,全年营
业300天计
216万元216万元216万元
休闲娱乐
项目营收
人均180元
按每天120人
消费,全年营
业300天计
648万元648万元648万元
合计2676万元3274万元3022万元
(二)成本分析
表三:成本费用测算表
单青春作文 位:万元
序号名称计算依据金额
1
餐饮类、商品类成本表二第三项、第六项的60%
公式:(450+216)
2工资表四
3
折
旧
设备表一之2-4
公式:900(1-10%)/10
设施表一之3-33-53-83-104-7
公式:(56+10++45+550)(1-10%)/10
房屋及装修表一之1-11-41-51-62-23-43-63-7
3-93-114-14-24-34-4
公式:1347(1-10%)/20
4水电费
5维修费折旧的50%公式
6保险费
7宣传促销费营业收入的5%公式:2676
8工会经费工资总额的1%
9办公费营业收入的2%公式:2676
10风景资源费门票部分的10%公式:630
11管理费和其他费用营业收入的1%公式:2676
合计
表四:劳动工资定额表
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单位:元
工种人员月工资月奖金单人月小计年工资小计
总经理126000
副总经理21500
财务主管11800
管理人员8800
导游1000
服务员50000
清洁工、护林员1000
保安81
工资总额784800
福利工资总额的15%784800=117720
合计902520
(三)利润分析
表五:利润测算表
单位:万元
类别第1年第2—6年第7—10年
营业收入(见表二)
成本(见表三)
营业税(营业收入的3%)
利润
所得税(税后利润的12%)—
可分配利润
(四)风险分析
1、投资回报率:正常年份年利润投资额
=
=30%
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2、投资回报期:
①优先投资回报期:总投资(年利润+折旧+风景资源费)
=++63)
=(年)
②一般投资回报期:总投资(年利润+折旧)
=+
=(年)
3、保本点分析:
根据成本费用测算表分析,全年固定成本为万元,变动成本
为万元。
保本经营额=固定成本[(正常年份经营额—营业税—变动
成本)正常年份经营额]
=[(3274——3274]
=
=(万元)
保本游览人数=(35+60+180)=(万人次)
4、敏感性分析:
对该项目经营效益影响最大的是游客人次,当游客人次减少
时老年微信网名 ,营业收入也必将相应减少。设年游客人次减少到正常年份进不了bios 的
50%时,年利润=正常年份营业收入的50%—固定成本—变动成
本的50%—营业税。
即:3274———
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=1637———
=(万元)
可分配利润=—=(万元)结节性硬化
十一、项目结论
综上所述,本项目建成投入运行后,经营风险较小,经济效益明
显,投资回收有保障。同时,对宜兴地区特别是太华地区经济结
构调整,对宜兴旅游知名度的提高,以及对宜兴地区生态环境的
保护和永续利用都有着不可估量的促进作用。因此,是一项切实
可行、高效、安全的旅游投资项目。
宜兴市太华镇经济发展总公司
二00四年三月
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