扬州市区

1/45

扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则

目录

一、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则

第一章征收评估总则

第二章住宅房屋征收评估

第三章非住宅非营业用房征收评风寒吃什么药 估

第四章营业用房征收评估

第五章其他征收评估问题处理

第六章征收评估报告

第七章征收评估工作准则

第八章征收评估工作资料存档

第九章附则

二、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件

附件一、被征收房屋分类与其说明

附件二、进行市场比较的可比实例选择要求与说明

附件三、标准样本住宅的设定条件与其应用说明

附件四、住宅房屋实体因素〔K,K〕修正说明表

附件五、住宅房屋区位因素〔K〕修正说明表

附件六、成本法评估说明

附件七、建筑物与装饰装修的成新因素确定表

附件八、营业用房评估的收益法应用说明

附件九、装饰装修与附属物评估价格参考表

附件十、市区国有土地房屋征收区位划分

第一章征收评估总则

第一条制订依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地

上房屋征收与补偿条例》〔国务院第590号令〕、《房地产估价规范〔GB/T50291-1999〕》、

2/45

《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》以与《扬州市国有土地上房屋征

收与补偿暂行办法》等有关规定制定本细则.

第二条适用范围：在扬州市区的国有土地上,从事房屋征收补偿估价〔以下简称征收

评估〕的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求.

第三条估价机构：进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备相应的房地产评

估资质.

第四条估价人员：承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是注册房地产估价

师.

第五条被征收房屋区位划分：根据扬州市区国有土地上房屋征收区位划分体系,按住

宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况,将市区划分为三类征收区位与分区分等〔附件

十〕,作为征收补偿评估依托的技术基础.

第六条房屋征收评估价格构成：是被征收房屋〔含一般装修〕征收补偿的房地产市

场评估价格,一般装修以外的室内装饰装修内容另行专项评估,不包含房屋征收中的搬迁补

助费、过渡补助费等.

第七条估价程序：1.评估机构报名参加征收项目评估机构的选定；2、由被征收人协

商选定或多数决定、随机选定等方式确定评估机构；3.接受评估委托,明确基本事项；4.验

收勘查资料,开展前期调查；5.拟定作业方案,进行现场勘察；6.按照技术细则,进行评估测算；

7.确定测算结果,撰写分户初步评估结果；8.提交分户的初步评估结果；9.现场公示初步评估

结果并咨询答疑；10.提交整体评估报告和分户评估报告；11.受理复核申请,10内日作出复

核结论；12.评估材料存档.

第八条估价结果表达：一是制定房屋征收项目补偿方案概算评估；二是作为被征收

房屋的补偿依据.估价结果的货币单位应精确到人民币元.

第九条估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起,至该征收项目征收补偿

结束时止.

第二章住宅房屋征收评估

第十条住宅房屋分类：住宅房屋分为高档住宅和一般住宅两类,一般住宅又划分为成

套住宅和非成套住宅,成套住宅中包括单元住宅与独门院落,上述分类的相关界定标准参见

附件一.

第十一条高档住宅房屋征收评估方法：高档住宅房屋的征收补偿适用市场比较法评

估,直接套用可比实例修正方式进行,具体操作按《房地产估价规范》要求执行,可比实例的选

择要求参见附件二.

第十二条一般住宅房屋征收评估方法：一般被征收住宅房屋的界定参见附件一,适用

市场比较法的基准价格修正方式估价.其征收补偿评估价格测算的技术路线为：

1.确立评估基准.在征收项目范围内设定"标准样本住宅"作为评估基准."标准样本住宅"

的设定要求参见附件三；

3/45

2.测算基准价格.按《房地产估价规范》规定的方式,采用市场比较法评估出"标准样本住

宅"的基准价格,基准价格按比准价格的算术平均值确定.测算基准价格的可比实例的选择条

件参见附件三.其计算公式为：

基准价格=

Vs—可比实例价格,n为可比实例的个数；

—交易情况修正系数.由于采用买卖的正常交易实例为可比实例,因此该系数取

100；

—交易日期修正系数.该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况,

并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；

—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数,系数确定

参见附件四；

—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数,系数确定

参见附件五；

3.确定分类基准价格.为保证测算结果的客观性,对"标准样本住宅"按成套单元住宅、独

门院落、非成套住宅三种情况,测算其对应的分类基准价格,其公式为：

,j＝1,2,3

其中Ｖo1为成套单元住宅分类基准价格,Ｖo2为独门院落住宅分类基准价格,Ｖo3为

非成套住宅分类基准价格,Ｋj为对应的分类基准价格调整系数,其取值参见附件三；

4.确定评估价格.各被征收房屋分别与对应类型"标准样本住宅"进行房地产实体状况因

素比较,按比较法原理修正基准价格得出各被征收住简短早安心语 宅房屋的评估价格.

其计算公式为：

被征收住宅评估价格=标准样本住宅分类基准价格

Ki31─标准样本住宅实体因素修正为被征收房屋实体因素的修正系数,系数确定参见附

件四.

第三章非住宅非营业用房征收评估

4/45

第十三条非住宅房屋分类：非住宅房屋分为营业用房、非营业用房两类,非营业用房

又分为办公类、厂房仓储类、其它类等,具体界定见附件一.

第十四条非营业用房评估方法：非营业用房征收评估首选市场比较法进行.因案例收

集等具体原因无法适用市场比较法时,可适用成本法评估.非营业用房的成本法应用说明参

见附件六.

第十五条成本法评估技术路线：

1.测算土地重新购建价格〔PD〕：根据被征收非营业用房的占地范围,可采用市场法、

基准地价修正法求取该土地的重新购置价格,也可采用成本法求取该土地的重新开发成本；

2.测算建筑物重新购建价格〔PJ〕：根据被征收非营业用房的建筑结构,参照附件六

所示重置价格标准作适当调整,确定其建筑物的重置价格；

3．测算建筑物折旧〔C〕：现场勘察对照附件七所示的《房屋完损等级评定标准》和

不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明,估计测算确定建筑物的折旧额；

4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》,考虑到房屋征收补偿评估的特点,按成本法

评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格Vi为：

Ｖi＝PD＋PJ－C.

第四章营业用房征收评估

第十六条营业用房分类：营业用房分为商场类、商务类、商铺类、餐饮类、旅馆类、

娱乐类等六类,具体界定见附件一.

第十七条营业用房评估方法：营业用房征收评估首选市场比较法进行.因案例收集等

具体原因无法适用市场比较法时,可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估.

但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修

正方式或收益法方式.

第十八条收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房,参见附

件八.采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时,应采用有限期收益法公式.考虑

到征收评估的补偿性质,一般采用稳定收益情形测算,即通常采用如下公式计算：

Ｖo为基准价格,a为设定样本房的年纯收益,r为资本化率,n为收益年期,相关系数的确

定参见附件八.

第十九和平画报 条营业用房商业街区基准价格修正法评估：被征收营业用房评估适用商业街

区基准价格比较修正方式,其征收补偿价格经过商业用途修正、街道商业路线修正和实体因

素修正后得到,其评估测算公式为：

被征收房屋评估价格=

—商业街区基准价格；

5/45

Kxy─商业用途修正系数,具体数据的选用参见附件八；

Km─街道商业路线因素修正系数,具体数据的选用参见附件八；

K─为被征收房屋实体因素修正系数,参见附件八；

第五章其他征收评估问题处理

第二十条"地大于房"的评估：对被征收住宅房屋与"住改非"房屋建筑面积小于土地使

用面积情况的,土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿,计算公式为：

1."地大于房"面积S＝合法土地使用面积－合法房屋建筑面积

2."地大于房"土地单价ＶW=〔ＶO-PJg〕Kj

ＶO—该征收项目标准样本住宅基准价格；

PJ—该标准样本住宅建筑物重置单价,参见附件六；

g—该标准样本住宅建筑成新率,参见附件七；

Kj—分类基准价格调整系数,参见附件三.

3.国有划拨土地上"地大于房"土地单价ＶW’=ＶW60%.

4."地大于房"补偿金额＝ＶW或ＶW,S

第二十一条非住宅房屋划拨土地评估：征收评估时涉与的被征收非住宅房屋的合法

用地为划拨性质时,则应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除,该

出让金数额近扬州市人民政府关于国有划拨土地使用权处置办法等文件的规定执行.其土地

补偿金额按土地基准地价的50%进行计算.

出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十六条的相关规定执行.

第二十二条20##7月1日《##省城乡规划条例》施行前,取得工商营业执照并已持续

经营一年以上的住宅房屋,对其实际用于经营的房屋建筑面积,根据其提供的持续年审合格

的工商营业执照、完税凭证确定的经营年限,取非住宅性质和住宅性质的房地产评估价格的

加权平均值计算.〔参见附件八〕

第二十三条装饰装修评估：房屋征收评估中,一般装修以外的装饰装修部分为独立的

专项评估.装饰装修部分专项补偿价格的评估可以按照下列公式进行：

装饰装修专项补偿价格＝各单项装饰装修项目总金额装潢综合成新率

测算中涉与的装饰装修工程费用单价以与装潢综合成新率等指标的取值,均视评估具

体情况,参照本细则附件七、附件九的规定选取.

第二十四条其它评估：房屋附属物补偿价格可对照本规范附件十的规定测算；未超

过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用假设开发法进行评估,

工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准.在建工程土地评估以政府管理部

门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据.

6/45

第六章征收评估报告

第二十五条出具报告要求：征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式,依照

本细则的要求出具征收评估报告.

第二十六条签名盖章：征收评估机构出具的整体评估报告和分户评估报告应当两名

以上注册房地产估价师签名,并加盖评估机构公章.在估价报告上签名的注册房地产估价师

和加盖公章的估价机构,对估价报告的内容和结论负责任.

第二十七条报告装桢：房屋征收评估报告应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应

有较好的质量.

第七章征收评估工作准则

第二十八条评估委托：被选定的征收评估机构应与委托单位签订征收评估委托协议.

第二十九条评估技术负责人：评估机构必须确定受委托征收评估项目的评估技术负

责人,评估技术负责人最终确定评估技术方案,并对评估方法的选用和应用以与评估结果的

合理性承担技术责任.

第三十条现场勘察：所有征收评估项目均须开展现场勘察工作,承担评估业务的评估

机构应派出有征收评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察,并拍摄

被征收房屋内外的照片等影像资料.现场勘察记录资料是征收评估测算和撰写评估报告必备

的基础资料.

第三十一条评估到户：评估人员应逐户逐项评估,做到评估到户,实地勘测准确,不得错

计或缺项.

第三十二条内部审核评议：征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议,评估机构

在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任.

第八章征收评估工作资料存档

第三十三条整理存档内容：评估机构应当将下列资料〔原件或复印件〕与评估报告

〔含技术报告〕共同整理存档：

〔1〕评估委托协议；

〔2〕房屋征收决定；

〔3〕评估对象的产权证明材料与有关房屋基本情况的证明材料；

〔4〕评估对象的实地查勘记录、照片等资料；

〔5〕标准样本房屋的实地查勘记录、照片等资料；

〔6〕可比实例的实地查勘记录、照片等资料；

〔7〕确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；

〔8〕其他涉与评估项目的必要资料.

7/45

第三十四条保存期限：完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料

进行整理、归档和妥善保管.评估报告与有关资料至少应保留六年.

第三十五条资料证据保全：评估涉与办理证据保全手续的房地产情形的,估价机构应

将评估报告〔含技术报告〕与评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方.

第九章附则

第三十六条细则附件：本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分.

第三十七条特种业务：凡房屋征收评估中涉与原始成本测算、机电设备评估、工程

造价分析、停产停业损失等专业技术工作的,估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协

助评估.

第三十八条范围外征收评估：市区集体土地上的房屋重置价格与装饰装修、附属物

等的评估,可参照本技术细则实施.

第三十九条实施时间：本技术细则自发布之日起执行.

扬州市区国有土地房屋征收补偿评估技术细则附件

附件一、被征收房屋分类与其说明

㈠住宅房屋分类

高档住宅

房屋

包括独立花园别墅、联排别墅等密度低〔容积率≤1〕、

层次少〔≤4〕、环境优、式样美的高档住宅房屋；以上房

屋均是指以商品开发建设方式建造的房屋.

一

般

住

宅

房

屋

成

套

住

宅

单

元住宅

指以商品开发或单位统一建设方式建造的单元式住宅,

内部功能布局明确,有独立的厨卫设施等.

独

门院落

指办理合法手续后独门独院住宅房屋,院落为独家使用

〔独立产权〕,房屋内部功能布局明确,生活设施基本齐全

等.

非成套

住宅

除以上两类房屋以外的房屋.

㈡非住宅房屋分类

1、营业用房分类

营

业

性

用

房

商

场类建

筑

以百货商场、大型超市为典型建筑.通常为钢混框架结

构,层高较高,有大跨度的厅堂作为营业场所,一般都配有附

房作为仓库、办公和相关业务用途之用.

商

铺类建

筑

以门面房、小商铺为典型建筑.一般为临街道、巷道底层

房屋,多数为砖混、砖木结构,有的为连家店,多数为单开间.

8/45

商

务类建

筑

以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑

为典型.通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑,底

层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所,其余

多为写字间或客房形式.通常内外装修的等级较高.

娱

乐类建

筑

各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐

中心等,建筑结构多为钢混和混合结构,通常有娱乐用途大厅

和包间,设有公共卫生间.电照设施较复杂.

旅

馆类建

筑

分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星

级宾馆两类典型建筑.前一类通常为砖混、混合多层建筑结

构,底层设服务台或值班室,内廊,水泥、水磨石或普通地砖地

面,通常有多人间、单人间,一般每层设公共卫生间,普通装

修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑,依等

级、规模、功能数量与综合程度,通常设大厅总服务台、餐饮、

娱乐、商务等配套服务性设施,客房均设有单独卫生间,包括

单间、标准间、商务和豪华套间等形式.内外装修高档或较高

档,配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统.

餐

饮类建

筑

各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等,建筑结构

类型包括框架、混合、砖木和简易结构,相应的装修和设备档

次、配备差异较大.典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、

餐厅、包厢、服务窗.一般设有公用卫生间.

2、非营业用房分类

非

营业性

用房

厂

房仓储

类建筑

以工业厂房、仓库为典型建筑.通常为砖混、钢混结构和

工业排架结构,角钢屋架,石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面,钢

混或钢立柱,砖墙或装配式墙体,水泥地面,木门或铁皮门.

办

公类建

筑

以行政办公楼为典型建筑.通常为多层砖混或钢混房屋,

水泥平屋顶,有走廊〔内廊或外廊〕,砖墙、钢混梁,现浇或预

制楼地面板.设公共卫生间.室内普通装修.

其

它类建

筑

以吃月饼是什么节日 图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑.通常

有较为独特的建筑造型,一般为钢混或砖混房屋.

附件二、进行市场比较的可比实例选择要求与说明

以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等

市场评估情形.

1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或邻近的房屋；

2.可比实例应与估价对象的用途相同.其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同,

非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；

9/45

3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同.建筑结构主要指大类建筑结构,大类建筑结

构一般分为：<1>钢结构,<2>钢筋混凝土结构,<3>砖混结构,<4>砖木结构,<5>简易结构；

4.可比实例应与估价对象的规模相当,档次相接近；

5.可比实例应与估价对象的建筑年代相近；

6.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例,其交易价格应是

正常市场交易价格；

7.可比实例的成交日期应与估价时点接近,一般不应超过十二个月,通常应选择近期六

个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；

8.采用可比实例修正测算确定评估价格的,选用的可比实例的数量应为3个与以上数

量；

9.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％,综合系数调整不得超过

30％；

10.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少

的情况下,该价格差异最大不应超过30%.

附件三、标准样本住宅的设定条件与其应用说明

㈠标准样本住宅设定要求与说明

住宅房屋征收评估时根据被征收房屋综合典型特征而设定的"标准样本住宅"必须符合

下述条件：

1.应为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋,功能齐全并具备使用条件；

2.应是层高5层的多层建筑中的第三层,卧室至少一间朝南,一般装修〔水泥砂浆地面、

普通涂料墙面与平顶〕的房屋；

3.房屋为中等套型,成新为七成新或八成新〔已使用15年或10年〕；

4.每一征收项目评估一般设定一套"标准样本住宅",遇有征收项目跨分区时,则所跨的

每一分区均应设定一套"标准样本住宅",作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准.

5.住宅标准样本房屋设定说明表

是否

成套

套型结构所在层

次

已使用

年限

朝向

成套二室半

一厅

混合多层3/510年或

15年

一室朝

南

坐落位置小区配套室内水电

与装修

其他条件

征收项目范围内

相对中央位置上.

同征收项目范

围内情况.

普通室内

装修

采光、通风、

日照等条件中

10/45

普通厨卫

设施

等.

建筑

面积

70－

87M2

分

摊占地

＊

权属与证

照情况

产权,证照

齐全

6．独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3层小住宅楼房建筑,混合结构,二等住宅套

型与平面布置,其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑,檐高

2.85M以上,二等住宅功能,其余基本同成套样本住宅情况；

7.首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定"标准样本住宅"的原

型,如无法满足要求,再根据具体情况,可从方便操作提高效能的考虑出发,综合被征收房屋的

典型特征,按上述要求在征收项目范围内设定虚拟"标准样本住宅".

㈡住宅房屋评估中可比实例选择要求

1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或邻近的住宅房屋；

2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；

3.可比实例应与估价对象的规模相当,档次应接近；

4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；

5.可比实例的交易价格应是正常市场交易价格；

6.可比实例的成交日期应与估价时点接近,两者差异不得超过十二个月,一般应选择近

期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；

7.采用可比实例修正测算确定评估价格的,选用的可比实例的数量应为3个与以上数

量；

8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％,综合系数调整不得超过

30％；

9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少

的情况下,该价格差异最大不应超过30%.

㈢分类基准价格调整系数

分类成套独门院落非成套

分类调整系

数Ｋj

98－102105-11090-94

分类基准价格调整系数依房屋建成年代与其总体情况确定.在计算"地大于房"情形下,Kj

的取值为：成套住宅为100,独门院落为108,非成套为92.

附件四、住宅房屋实体因素〔K、K〕修正说明表

11/45

㈠成套住宅房屋实体因素修正系数表

1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

结

构类型

钢混结构砖混结构砖木结构

简易

结构

一

等

二

等

一

等

二

等

三

等

四

等

一

等

二

等

三

等

一

等

二

等

系

数取值

11

3-117

10

8-112

10

3-107

9

8-102

9

3-97

8

8-92

9

7-101

9

2-96

8

7-91

7

9-83

7

4-78

2.住宅房屋成新因素修正系数p2表

待估房

屋成新

样本房

屋

三

成以下

四

成

五

成

六

成

七

成

八

成

九

成与以上

系数〔八

成〕

73-

80

75

-83

79

-88

85

-93

90

-97

95-

103

100

-108

系数〔七

成〕

75-

85

80

-87

85

-95

90

-98

95

-102

100

-107

105

-115

3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表

卧室朝

向

北西东

一间

朝南

两间

朝南

三间与以上

朝南

修正系

数

9

6

9899100101102

注：上述表内数字在确有必要时,可以根据实际情况作0.5的浮动.

4.住宅房屋层次因素修正系数p4表

楼层数

楼层系数

<%>

所在楼层

一

层楼

二

层楼

三

层楼

四

层楼

五

层楼

六

层楼

七

层楼

一98999897969595

二999999989797

三98

10

0

10

0

100

100

12/45

四929798100

五909395

六8893

七86

说明：a.底层地下室为车库的,底层系数增加1%,顶层系数减少1%；

b.顶层坡屋面带阁楼的,顶层系数增加2%.

c.如果是商住楼,住宅房的楼层系数相应减少1%.

上表数字可以根据实际情况在分值上作0.5的浮动.

㈡独门院落住宅实体因素修正系数表

1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

结

构类型

钢混结构砖混结构砖木结构

简易

结构

一

等

二

等

一

等

二

等

三

等

四

等

一

等

二

等

三

等

一

等

二

等

系

数取值

11

3-117

10

8-112

10

3-107

9

8-102

9

3-97

8

8-92

9

7-101

9

2-96

8

7-91

7

9-83

7

4-78

2.住宅房屋成新因素修正系数p2表

待估房

屋成新

样本房

屋

三

成以下

四

成

五

成

六

成

七

成

八

成

九

成与以上

系数〔八

成〕

73-

80

75

-83

79

-88

85

-93

90-

97

95-

103

100

-108

系数〔七

成〕

75-

85

80

-87

85

-95

90

-98

95-

102

100

-107

105

-115

3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表

卧室朝

向

北西东

一间

朝南

两间

朝南

三间与以

上朝南

修正系

数

9

6

989

9

100101102

注：上述表内数字在确有必要时,可以根据实际情况作0.5的浮动.

13/45

4.住宅房屋套型与平面布置因素修正系数p4表

套型等

级

一等二等三等四等五等

系数取

值

101－

103

98－

100

95－9792－9489－91

住宅房屋套型与平面布置因素等级说明表如下：

等

级

内

容

一等二等三等四等

五

等

说

明

设计合理,内

部功能布局得当,

独立厨卫设施,明

厨明卫,大卧明厅,

露天院落整洁

设计较为

合理,内部功能

布局明确,有独

立的厨卫设施,

露天院落较为

整洁

内部功

能布局较为

凌乱,设施

不全,搭建

厨卫,院落

凌乱

内部

功能布局

凌乱,房间

比较分散

不

满足上

述要求

的独门

院落

㈢非成套住宅房屋实体因素修正系数

1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

结

构类型

钢混结构砖混结构砖木结构

简易

结构

一

等

二

等

一

等

二

等

三

等

四

等

一

等

二

等

三

等

一

等

二

等

系

数取值

11

3-117

10

8-112

10

3-107

9

8-102

9

3-97

8

8-92

9

7-101

9

2-96

8

7-91

7

9-83

7

4-78

2.住宅房屋成新因素修正系数p2表

待估房

屋成新

样本房

屋

三

成以下

四

成

五

成

六

成

七

成

八

成

九

成与以上

系数

〔八成〕

73

-80

75

-83

79-

88

85-

93

90-

97

95-

103

100

-108

系数

〔七成〕

75

-85

80

-87

85-

95

90-

98

95-

102

100

-107

105

-115

3.住宅房屋檐高因素修正系数p3表

14/45

檐

高

＜

2.6

＞

4.0

系

数取值

9

4

9

7

10

0

10

2

10

4

10

6

10

8

11

0

113

-115

上表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为0.5－1.5的变动.

4.住宅房屋功能因素修正系数p4表

住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定.

套型等

级

一等二等三等四等五等

系数取

值

101－

103

98－

100

95－9792－9489－91

住宅功能因素等级说明表如下：

等级

内容

一等二等三等四等五等

说明

通行方

便,二室朝

南,阳光充

沛,空气流

畅,房间大

小合适

通行较

为方便,一

室朝南

设施不

全,无朝南

房间

内部功

能布局凌

乱,房间大

小不一,通

行不便

不满足

上述要求的

非成套住宅

房屋

㈣有关说明

1．K、K的取值范围应该界于80～120之间；

2．可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行.

3.实体因素修正系数采用计算方式为：

K＝

K＝

附件五、住宅房屋区位因素〔K32〕修正说明表

〔一〕住宅区位因素修正调节系数评分表

因因素考察项目评分等级

15/45另外的英语

素类

别

项目

内

容

一

等

二

等

三

等

四

等

五

等

征

收

项

目

周

边

大

环

境

自然

环境

自然景观、风向a1176543

空气污染、噪音、水文

a12

76543

交通

条件

离市区主干道的距离

a21

1

0

8765

公交线路情况a2298765

教育

医疗设施

所在学区1公里内学校

情况a31

1

0

9876

医院与医疗机构分布情

况a32

1

0

9876

商业

配套设施

重要商业配套设施a41

2

0

1

9

1

8

1

7

1

6

征

收项

目范

围内

小环

境

规划

设计

建筑小区布局与外形等

a51

1

2

1

1

1

0

98

建筑密度、外型等a5287543

绿化率、室外公共活动空

间与绿化景观a53

1

1

1

0

987

物业

管理

物业管理情况a61

1

1

1

0

987

配套

设施

住宅区内配套设施完备

程度a71

1

1

1

0

987

以上评分等级数据在现场实际勘察时,根据实际情况其取值可在每个分值上作0.5的

浮动.

〔二〕住宅区位因素调节系数评分等级说明表

序

号

因

素项

目

考

察项

目

内容

一等二等三等四等五等

1

自

然环

自

然

公认

的自然环境

自然

环境良好,

附近

有少量绿地

附近

周围无绿

附近

无绿化,环

16/45

境

景

观、

风

向

优越地区.附近有一定

的绿地和绿

化,基本整

洁、卫生.

和绿化,卫

生环境欠

缺.

化,比较拥

挤、杂乱、

环境较差.

境散乱,自

然观感明显

差.

空

气污染、

噪音、水

文

空气

清新、无污

染,无噪音,

水域清洁,

达卫生标

准.

空气

良好,少量

污染,白天

有部分交通

噪音,水体

局部污染.

空气

局部受污

染,靠近大

马路,白天

和晚间均有

噪音影响.

靠近

污染源或重

噪音源.

长期

受气味、烟

尘、噪音、

污水、垃圾

等污染影

响,环境污

染明显.

2

交

通条

件

离

市区主干

道的距离

离主

干道的距离

在100米以

内.

离主

干道的距离

在100-250

米之间.

离主

干道的距离

在250-400

米之间.

离主

干道的距离

在400-500

米之间.

离主

干道的距离

在500米以

上.

公

交线路情

况

距离

公交站点50

米内,有4

条以上重要

公交线路.

距离

公交站点

50-100米

内,至少有2

条重要公交

线路.

距离

重要的公交

线路的距离

在100-

-200

米之间,至

少有2条公

交线路.

距离

公交线路的

距离在

200-400米

之间,至少

有1条公交

线路.

距离

公交线路的

距离在400

米以上.

3

教

育医

疗设

施

所

在学区1

公里内学

校情况

属于

省级与以上

重点中学

〔初中〕和

重点小学学

区.

属于

市级与以上

重点中学

〔初中〕和

重点小学学

区.

属于

市级与以上

重点中学

〔初中〕和

重点小学学

区.

一般

中小学学

区.

无中

学或小学.

医

院与医疗

机构分布

情况

距市

级与以上医

院500米以

内.

距市

级与以上医

院500米－

1000米.

距市

级与以上医

院1000米

－1500米.

距市

级与以上医

院1500米

-2500米以

上.

距市

级与以上医

院2500米

以上.

4

商

业配

套实

施

重

要商业配

套设施

在400

米范围内有

大型的市级

商业配套设

施.

在

400-800米

范围内市级

商业设施较

集中.

在800

米范围内有

零散分布的

商业网点,

基本满足生

在800

米范围内基

本上无商业

网点.

在

1000米范围

内无商业网

点.

17/45

活需求.

5

规

划设

计

建

筑小区布

局与外形

等

布局

合理、外形

美观、错落

有致,满足

通风、日照

等健康要求

布局

一般,外形

整齐,满足

通风、日照

等健康要

求.

布局

一般,排列

不整齐,外

型较整齐.

任意

布置、外型

破旧杂乱、

拥挤.

建筑

散乱没有布

局,且通行、

空地利用明

显不合理,

外型破旧杂

乱

建

筑

密

度

建筑

密度40%以

下

建筑

密度在

40%-50%

建筑

密度在

50-60%.

建筑

密度在

60%-65%.

建筑

密度在65%

以上

绿

化率、室

外公共活

动空间与

绿化景观

绿地

率在30%以

上,立体绿

化,室外公

共活动空间

丰富.

绿地

率在30%以

下,部分绿

地和绿树,

公共活动空

间较小.

少量

绿化,少量

的公共活动

空间.

无绿

化,基本无

公共活动空

间.

无公

共活动空

间,出行通

道狭窄,小

道弯曲.

6

物

业管

理

物

业管理情

况.

全封

闭物业管

理.

半封

闭物业管

理.

有物

业管理.

无物

业管理.

无物

管,无环卫

管理.

7

住

宅区

配套

设施

配

套完善程

度

在住

宅区内具备

小区智能

化、供热、

宽带网、有

线电视线

路、燃气管

道、上下水

管道、污水

管道和小区

道路等配套

设施.

在住

宅区内具备

小区智能

化、宽带网、

有线电视线

路、燃气管

道、上下水

管道、污水

管道和小区

道路等配套

设施.

在住

宅区内具备

宽带网、有

线电视线

路、燃气管

道、上下水

管道、污水

管道和住宅

区道路等配

套设施.

在住

宅区内具备

宽带网、有

线电视线

路、上下水

管道和住宅

区道路等配

套设施.

在住

宅区内具嵇康的故事 备

有线电视线

路、上下水

管道和住宅

区道路等配

套设施.

㈢住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明：

1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定,其中

住宅房屋区位因素调节系数Q＝；

其中f1＝2,f2＝2,f3＝2,f4＝1,f5＝3,f6＝1,f7＝1.

18/45

2.可比实例区位因素调节系数为QS,标准样本住宅区位因素调节系数为QO,可比实例

修正为标准样本住宅区位状况修正系数K32＝.

附件六、成本法评估说明

〔一〕非住宅非营业用房的成本法评估应用

1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价

对象的客观合理价格或价值的方法.本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累

加为基础来估算房地产市场价格的方法.本成本法中的"成本"含义,并不是通常意义上的成本,

而是以成本为基础的市场价格.

2.成本法评估的基本公式：

征收补偿评估价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧

3.土地重新购建价格可分为土地重新购置价格或土地重新开发成本,可采用市场法、基

准地价修正法求取土地重新购置价格,可采用成本法求取土地重新开发成本.土地重新开发

成本包括土地取得成本、土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发

利润.

4.本细则中的建筑物重新购建价格是指建筑物重置价格.建筑物重置价格通常采用成本

积算法求取,建筑物重置价格包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售

税费和开发利润,可通过对建筑安装工程费、专业费用的估算来求取建筑物建设成本.

5.建筑物折旧应根据现场勘察结果,对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定.建筑物

折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素.

〔二〕住宅房屋重置价格〔元/M2〕

结构

类型

钢

筋砼〔框

架〕一等

钢

筋砼〔框

架〕二等

砖

混一

等

砖

混二

等

砖

混三等

砖

混四等平

房

砖木

简

易结

构

一

等

二

等

三

等

重置

单价

96拜月 0820

7

00

6

30

5

40

350

-450

6

00

4

70

270

-370

1

60

〔三〕非住宅房屋重置价格〔元/M2〕

结构类

型

钢筋砼

〔框架〕一

等

钢筋砼

〔框架〕二

等

砖

混一

等

砖

混二等

砖

混三等

砖混

四等平房

砖木

一

等

二

等

重置单

价

1020910

7

60

69

0

6

10

5206

00

4

70

19/45

注：1、住宅、非住宅用房〔不包括工业与仓储用房〕所列房屋的层高为2.8米.房屋层

高每增减0.2米,重置价格相应增减2%,房屋层高为室内地坪面与上层板顶面之间的高度,前

后檐高不等的,以平均高度计算.2、房屋的结构、楼地面和设备状况等相应等级有较大差异

时,重置价格可适当增减.

〔四〕单层工业厂房重置价格〔元/M2〕

类

别

级

别

结构、装修与设备状况

重置

价格

钢

混结构

〔框

架〕

一

级

多层钢砼架承重,钢砼基础,实砌墙围护,现浇

楼面,现浇屋面,柱网较大〔6M6M〕,水泥楼面,钢

门窗,水电卫齐全.

1250

二

级

钢砼框架承重〔或半框架〕,钢砼基础,现浇楼

面,现浇屋面,实砌墙围护,柱网较小,水泥楼面,钢

门窗.

1070

钢

混结构

〔排

架〕

一

级

钢砼柱,檐高大于7.5M,钢砼屋架或钢屋架,

平瓦屋面,跨度＞15M,吊车吨位大于5吨.

1020

二

级

钢砼柱,檐高大于4.5M,钢砼屋架或钢屋架,

平瓦屋面,跨度＞15M,无吊车.

920

全

钢结构

一

级

钢砼基础,钢柱,钢梁,有吊车,夹芯彩钢板墙

面屋面,檐高大于6M.

1060

二

级

钢砼基础,钢柱,钢梁,无吊车,夹芯彩钢板墙

面屋面,檐高大于4.5M.

960

砖

混结构

一

级

砖柱,檐高5.5M,砼屋架或钢屋架,平瓦屋面,

有墙上跑吊车3-5T,跨度9-12M.

900

二

级

砖柱,檐高4.5M,砼屋架或钢屋架,平瓦屋面,

跨度9-12M.

830

扣除折旧后单层工业与仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价〔1+檐高调整系数+

跨度与跨数调整系数〕建筑面积成新率%

扣除折旧后多层工业与仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价〔1+层高调整系数+

跨度与跨数调整系数〕建筑面积成新率%

1、层高檐高调整系数说明表

层高与檐高调整调整值

钢筋砼结构,层高在3.6M以上<

不含3.6M>

每增加0.2M,建筑物重置价格

增2.5％

单层厂房与仓储用房檐高以5m每增减0.3M,建筑物重置价格

20/45

为基准增减2.0％

砖混结构,层高以5m为基准

每增减0.2M,建筑物重置价格

增减2.0%

2、钢混结构、全钢结构跨度与跨数修正系数说明表

跨度12

18

<15>

24

跨

数

123

修正系

数

4%0

-8

%

修

正系数

0

-1

0%

-15%

〔五〕住宅房屋建筑等级说明表

1.钢筋砼结构多层住宅

房

屋

类

别

等

级

分部项具备条件

钢

筋

砼

结

构

钢

筋

砼

一

等

结构

钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁,钢筋砼

梁柱承重,围护结构为砖或其它轻质材料,钢筋砼楼

屋面.结构质量好,外观无缺陷.

门窗

铝合金或塑钢窗,用料上等、制作考究的木质门

或金属门,分户配有牢固防盗门

墙面与

天棚

内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖

墙面；天棚为一般涂料平顶.

屋楼地

水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋

面

设备

水电卫齐全,照明、插座分线路设置,电气、、

有线电视线路暗敷.

钢

筋

砼

二

等

结构

钢筋砼条形基础或独立柱基础、基础梁,钢筋砼

梁柱承重,围护结构为砖或其它轻质材料,钢筋砼楼

屋面.结构质量一般,外观有缺陷.

门窗钢窗或木窗,普通木质门,木质用料中等.

墙面与

天棚

内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥

砂浆墙面；天棚为一般涂料平顶.

屋楼地

水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋

面.

设备水电卫齐全,照明、插座分线路未分开设置或明

21/45

敷.

2.砖混结构多层普通住宅

房

屋类

别

等

级分部项具备条件

砖

混结

构

砖

混

一

等

结构

钢筋砼基础,砖墙与钢筋砼梁承重.钢筋砼楼

屋面,有构造柱、圈梁.

门窗

铝合金或塑钢窗,普通木质门或钢门,分户配

有牢固防盗门

墙面与

天棚

内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖

墙面；天棚为一般涂料平顶

屋楼地

水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋

面

设备

水电卫浴齐全,照明、插座分线路设置,电

气、、有线电视线路暗敷.

砖

混结

构

砖

混

二

等

结构

砖基础或砼条形基础,砖墙与钢筋砼梁承重,

钢筋砼

楼屋面,没有或很少有构造柱,圈梁.

门窗用料中等的木门窗.

墙面与

天棚

内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥

砂浆墙面或清水墙,天棚为一般涂料平顶.

屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面,普通防水屋面.

设备

水电齐全,照明、动力线路未分线路设置,有厨

无厕.

砖

混

三

等

结构砖基础或砼基础,实砌砖墙或空斗砖墙承重.

门窗用料一般的木质门窗.

墙面与

天棚

一般标号沙浆外墙面或清水墙,内墙面刷涂

料,无吊顶.

屋楼地

水泥砂浆楼地面面层,钢筋砼屋面或有木基层

的坡屋面,无吊顶.

设备有水电,厨厕合用.

砖结构砖基础,实砌一砖墙承重.

22/45

混

四

等

平

房

门窗用料一般的木质门窗.

墙面与

天棚

一般标号沙浆外墙面或清水墙,内墙面一般粉

刷,无吊顶.

屋楼地

水泥砂浆地面,钢筋砼屋面或有木基层的坡屋

面,无吊顶.

设备有水电与卫生设施.

3.砖木结构

房

屋类

别

等

级分部项具备条件

砖

木结

构平

房

砖

木

一

等

结构实砌墙,屋面木梁、木屋架承重.

门窗铝合金门窗.

墙面内墙为一般涂料墙面；外墙面砖贴面.

屋楼地木桁条或木椽,旺砖平瓦屋面,水磨石地面.

设备有水、电.

砖

木

二

等

结构实砌墙,屋面木梁、木屋架承重.

门窗普通木门窗.

墙面内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆

屋楼地普通水泥地面,平瓦屋面.

设备有水、电.

砖

木

三

等

部分砖墙、部分土墙,部分空斗墙,木屋架瓦屋

面,有门窗、水泥地面,有电无水

4.草房、披房与简易房

房

屋类别

等

级

具备条件

草

房披房

简易房

草

房

砖墙或土墙,木结构草屋面,一般粉刷,有木门窗

披

房、简易

砖墙、瓦屋面或玻璃缸、石棉瓦、油毡屋面,檐高2

米左右

23/45

房

〔六〕非住宅房屋建筑等级说明表

1.钢筋砼结构

房

屋类

别

等

级

分部

项

具备条件

钢

筋砼

结构

钢

筋

砼

一

等

结构钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁,钢筋砼

梁柱承重,围护结构为砖或其它轻质材料,钢筋砼楼

屋面.结构质量好,外观无缺陷.

门窗铝合金或塑钢窗,木质门或其它金属门有防盗

门,底层窗户设防盗网.

墙面

与天棚

内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖

墙面；天棚为一般涂料平顶

屋楼

地

水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋

面

设备水电齐全,线路暗铺,照明、动力分线路设置

钢

筋

砼

二

等

结构钢筋砼条形基础或独立柱基础、承台梁,钢筋砼

梁柱承重,围护结构为砖或其它轻质材料,钢筋砼楼

屋面,结构质量一般,外观有缺陷,

门窗钢窗或木窗,一般木质门,木质用料中等：

墙面

与天棚

内墙面为一般涂料墙面,无吊顶．外墙为一般涂

料或水泥砂浆粉刷

屋楼

地

水泥楼地面或水磨石楼面面层、保温隔热、防

水屋面

设备水电齐全,线路明铺,照明动力未分线路设置.

2.砖混结构

房

屋类

别

等

级

分部

项

具备条件

砖

混

结

砖

混

一

等

结构

钢筋砼基础,砖墙与钢筋砼梁承重.钢筋砼楼屋

面,有构造柱、圈梁等抗震构造措施.

门窗

钢窗、铝合金窗或塑钢窗,木质门或钢门,有防盗

门.

24/45

构墙面

与天棚

内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙

面；天棚为一般涂料平顶

屋楼

地

水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面

设备水电齐全.线路暗铺,照明,动力分线路设置.

砖

混

二

等

结构

钢筋砼或砖基础,砖墙承重,钢筋砼楼屋面,没有

或很少有构造柱,圈梁.

门窗用料中等,制作一般的木门窗或普通钢窗.

墙面

与天棚

内墙面为一般涂料,外墙为一般涂料或水泥砂浆

粉刷.天棚为一般涂料平顶

屋楼

地

水泥砂浆或水磨石楼地面；防水屋面

设备

水电齐全,线路明铺,照明、动力线路未分线路设

置.

砖

混

三

等

结构砖基础或砼基础,实砌砖墙或空斗砖墙承重.

门窗用料一般的木质门窗.

墙面

与天棚

一般标号沙浆外墙面或清水墙,内墙面刷涂料,无

吊顶.

屋楼

地

水泥砂浆楼地面面层,钢筋砼屋面或有木基层的

坡屋面,无吊顶.

设备有水电,厨厕合用.

砖

混

四

等

平

房

结构砖基础,实砌一砖墙承重.

门窗用料一般的木质门窗.

墙面

与天棚

一般标号沙浆外墙面或清水墙,内墙面一般粉刷,

无吊顶.

屋楼

地

水泥砂浆地面,钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面,

无吊顶.

设备有水电与卫生设施.

3.砖木结构

房

屋类

别

等

级分部项具备条件

25/45

砖

木结

构平

房

砖

木

一

等

结构实砌墙,屋面木梁、木屋架承重.

门窗普通木门窗.

墙面内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆

屋楼地普通水泥地面,平瓦屋面.

设备有水、电.

砖

砖

木

二

等

部分砖墙、部分土墙,木屋架瓦屋面,有门窗、

水泥地面,有电无水

附件七、建筑物与装潢的成新因素确定表

㈠房屋成新评定等级与说明表

完损等级

成新评定

说明

新旧程度折余率

完好房

按《房屋完

损等级评定标

准》的相关规定

执行.

全新100%

九成新90%

八成新80%

基本完好

房

七成新70%

六成新60%

一般损坏

房

五成新50%

四成新40%

严重损坏

房

三成新30%

危险房不足三成新30%以下

㈡房屋成新上限表〔限值〕

结

构

房

屋类别

超

过40

年

36

～40年

31

～35年

26

～30年

21

～25年

16

～20年

11

～15年

10

年以内

钢

混

住

宅

6

.5

7

7.

5

8

8.

5

9

9.

5

按

实际情

26/45

非

住宅

6

6.

5

7

7.

5

8

8.

5

9

况评定

砖

混

住

宅

6

6.

5

7

7.

5

8

8.

5

9

非

住宅

5

.5

6

6.

5

7

7.

5

8

8.

5

砖

木

住

宅

5

.5

6

6.

5

7

7.

5

8

8.

5

按

实际情

况评

定,使

用5年

以上的

房屋成

新率上

限应不

超出

9.5

非

住宅

5

.5

6

6.

5

7

7.

5

8

8.

5

木

住

宅

5

.5

6

6.

5

7

7.

5

8

8.

5

非

住宅

5

5.

5

6

6.

5

7

7.

5

8

简

易

住

宅

003

4.

5

5.

5

67

非

住宅

00045

5.

5

6.

5

单层工业

厂房

6

6.

5

7

7.

5

8

8.

5

9

㈢装饰装修综合成新评定上限表〔限值〕

征收前装饰装

修时间

8年

前

6～

8年

5

年

4

年

3

年

2年与

以下

综

合成新

率上限

住宅房

屋

3578

8.

5

按实际

情况评定

非住宅

房屋

34.5

6.

5

7.

5

8

㈣房屋成新的评定

应根据房屋类型进行细致的现场勘察,依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描

述,现场观察对照,从房屋结构〔包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容〕、设备〔水、

电等〕、装修〔门窗、内外粉、楼地面、天棚以与其他特殊装修等〕三方面评定其新旧程度

与完损等级,从而综合评定房屋成新.

附件八、营业用房评估的收益法应用说明

27/45

㈠收益法应用总说明

1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算,客观年租金收益是指当时当地同

一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时,商场

类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算,客观经营年收益是指当时

当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平.对于大型综合性建筑可以采用按不同功

能部分分别按客观收益计算的办法进行.年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象

现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行.

2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行.资本化率的求取方法推荐采用市

场抽取法和安全利率法计算.其中应用市场抽取法计算时,必须选取3宗或以上数量的房地产

交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时,资本化率＝安全利率＋风险调整值,

安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平,风险调整值则由评估人员根据收益法

原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照3%～6%的限值数额选取.

3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限

考虑.

㈡商铺类营业用房的典型样本房设定

1.每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房；

商铺类原始样本商业用房设定条件：

①位于分区内商业用房集中区域；

②门面、店铺业态,经营烟酒、五金、日常用品、食品等等；

③砖混多层建筑物之底层,房屋七成新；

④单开间,临街店面宽约4米,宽深比≤；

⑤一般装修,普通涂料外墙；内部水磨水泥地面,乳胶漆墙面,简易吊顶,日光灯照明为主；

⑥临分区内街巷.

㈢被征收营业用房的评估公式

1.基准价格ＶO

商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算：

2.被征收营业用房评估值Ｖi收益法测算

按下面公式计算：

其中,Vi为待评估商业房地产评估值,Vo为原始样本商业用房基准价格,K为商业用途

修正系数,K为商业街道路线修正系数,K为商业用房实体修正系数.

28/45

3.商业用途修正系数K表

K

被征收营业用房X

商

场类

商

铺类

商

务类

餐

饮类

娱

乐类

旅

馆类

样本营业

用房Y

商

铺类

115

-120

99

-100

85-

90

95-

105

80

-95

80-

90

上表中,样本营业用房〔y〕,待评估营业用房〔x〕,表中数值的比例关系可以理解为,

即K

4.商业街道路线修正系数K表

商业街区基准价格的商业路线修正系数

区类范围

基准

价格修正

系数

P

1

主干

道

国庆路、渡江路、甘泉路、广陵路、##路、

汶河路、四望亭路

次干

道

泰州路、##路、盐阜路、徐凝门大街、淮海

路、皮市街

一般

街巷

其它

P

2

主干

道

念四桥路、四望亭路、邗沟路、维扬路、江

都路、##路、运河西路、江阳路、施井路、渡江

南路、史可法路、漕河路、北门外大街、扬子江

路、大学南北路、文汇东西路

次干

道

高桥路、解放南北路、立新路、徐凝门路、

文峰路、荷花池路、老虎山路、梅岭东西路、史

可法东西路、长征路、友谊路、相别路、平##路、

平山堂东路、长春路、大虹桥路、秋雨东西路、

兴城东西路

一般

街巷

其它

P主干邗江路、百祥路、江阳路、平山堂西路、维

29/45

3道扬路、##路、润扬中路、文汇西路、翠岗路

一般

街巷

其他

P

4

主干

道

江阳路、扬子江路、长河路、开发路、宁通

公路、顺达路、邗江中路、鸿大路、维扬路、渡

江南路、运河南北路、五台山路、太平路、竹西

路、邗沟路、相别路、平##路、平山堂东路、友

谊路、堡城路

一般

街巷

其他

P

5

主干

道

宁通公路、运河东路、扬圩公路、扬子江路、

万福路、秦邮路、维扬路、兴扬路、鸿大路、邗

江路、润扬路、吉安路、祥园路、银柏路、开发

西路、翠岗路、平山堂西路、江阳路、堡城路

一般

街巷

其他

备注：对于其他不临街巷的商业性用房,其基准价格调整系数统一为0.5.

5.营业用房实体状况因素修正系数K表

⑴商场类商业用房实体状况修正系数

商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素.

建筑

面积Ｓ

S≤4

000M2

4000

M2＜

S≤10000

M2

1000

0M2＜

S≤20000

M2

2000

0M2＜

S≤30000

M2

3000

0M2＜

S≤40000

M2

S＞

40000M2

K

8

⑵商铺类商业用房实体状况修正系数

商铺类商业用房的实体状况主要考虑门面临街状态和正面临街宽度因素〔指单间宽

度〕.

临

街状态

两面

与以上临

街

正

面临街

宽度

≤3M

正面

临街宽度

3M—4M

〔含

4M〕

正面

临街宽度

4M—5M

〔含

5M〕

正面临

街宽度

5M—7M

〔含

7M〕

正面

临街宽

度>7M

30/45

K

1103

⑶商务类商业用房实体状况修正系数

商务类商业用房的实体状况主要考虑写字间所处层次因素.

①平房或多层商务办公楼〔楼高7层与以下〕层次因素修正系数

层次

总楼层

一二三四五六七

一95

二9595

三92

10

0

92

四9095

10

0

92

五9095

10

0

10

0

90

六8790

10

0

10

0

9588

七8590

10

0

10

0

989585

②小高层〔楼高8－18层〕商务写字楼层次因素修正系数

以第6层为基准层其层次系数取值100.每下降1层的系数值在其上一层系数值上减1；

每上升1层的系数值为在其下一层系数值上加1；底层系数取值90,顶层系数取值92.

③高层与超高层〔楼高19层以上〕商务写字楼层次因素修正系数

以第13层为基准层其层次系数取值100.小于13层的楼层,每下降1层的系数值在其上

一层系数值上减0.8；大于13层的楼层,每上升1层的系数值在其下一层系数值上加0.8,至

33层时止；34层与以上楼层系数值按33层楼层系数值计算；顶层系数取值92,顶层下一层

取值96.

④餐饮类商业用房实体状况修正系数

餐饮类商业用房的实体状况也主要按餐饮店的建筑面积规模考虑.

建筑

面积Ｓ

S≤2

00M2

200

M2＜

1000

M2＜

5000

M2＜

1000

0M2＜

S＞

20000M2

31/45

S≤1000

M2

S≤5000

M2

S≤10000

M2

S≤20000

M2

K

9

⑤娱乐类商业用房实体状况修正系数

娱乐类商业用房的实体状况也主要按娱乐用房的建筑面积规房产销售培训 模考虑.

建筑

面积Ｓ

S≤5

00M2

500

M2＜

S≤1000

M2

1000

M2＜

S≤5000

M2

5000

M2＜

S≤10000

M2

1000

0M2＜

S≤20000

M2

S＞

20000M2

K

9

⑥旅馆类商业用房实体状况修正系数

旅馆类商业用房的实体状况主要考虑旅馆的档次、星级标准.

星级档

次

普通招

待所

准星级三星级四星级五星级

K

859

㈣"住改非"房屋评估权重比例表

经营年限

1-2

年

2-5

年

5-10

年

10-20

年

20年

以上

非住宅的

评估值

20%40%60%80%100%

住宅的评

估值

80%60%40%20%

附件九、装饰装修与附属物评估价格参考表

序

号

装

修分

类

装

修项目

装修等级

单

位

备注

1

.1

地

面

木

地板

ABCDE

元

/m2

B：中档免刨免

漆实木地板

22

0

15

5

9

0

4

0

C：企口地板或

水泥地上铺设高档

复合地板〔铜条压

32/45

边〕

D：杉木地板、

水曲柳地板、中档复

合地板和普通企口

地板

E：简铺木地板

或低档复合地板

1

.2

地

砖

1

30

10

0

70

4

8

3

0

元

/m2

A：高档玻化砖

〔100100〕

B：中档抛光镜

面玻化砖〔8080〕

C：优质正品地

砖〔6060〕

D：普通地砖

E：次质地砖

1

.3

水

磨石

8

0

65

元

/m2

A：彩色水磨石

〔铜嵌条〕

B：单色水磨石

〔玻璃嵌条〕

1

.4

红

缸砖、马

赛克

45

元

/m2

1

.5

大

理石、花

岗岩

23

0

15

0

9

2

3

5

元

/m2

B：国产高档大

理石、花岗岩

C：国产中档大

理石、花岗岩

D：低档大理石、

花岗岩

E：碎大理石、

花岗岩

1

.6

塑

料纸地板

15

元

/m2

1晴20元

33/45

.7纶地毯/m2

1

.8

107

胶地坪

12

元

/m2

2

.1

天

棚

板

平顶

78

5

0

2

9

元

/m2

C：优质板平顶

D：夹板、纤维对宝宝的寄语

板、纸面石膏板平顶

E：简易板天花

2

.2

艺

术、凹凸

顶

11

0

90

5

9

元

/m2

B：优质板艺术

顶

C：优质板凹凸

顶

D：普通胶合板

凹凸顶

2

.3

扣

板

13

8

85

4

5

元

/m2

B：优质铝扣板

C：普通铝扣板

D：塑料扣板

2

.4

镜

面、玻璃

平顶

13

0

80

元

/m2

B：镜面玻璃平

顶

C：普通玻璃平

顶

2

.5

天

棚

格

栅平顶

55

元

/m2

木格栅,塑料格

栅平顶

2

.6

阴

角线

156

元

/m

B：实木阴角线

C：石膏阴角线

2

.7

泡

沫天花

10

元

/m2

2

.8

硅

钙板天花

50

元

/m2

2

.9

石

膏纤维丝

板天花

12

元

/m2

3墙大251574元B：国产高档大

34/45

.1面理石、花

岗岩

7055/m2理石、花岗岩

C：国产中档大

理石、花岗岩

D：低档大理石、

花岗岩

E：碎大理石、

花岗岩

注：1,圆柱面加

乘1.6系数；2,按照

实贴面积计算

3

.2

瓷

砖

8772

4

5

3

2

元

/m2

B：优质瓷砖〔含

瓷砖腰线〕

C：普通有色瓷

砖

D：普通白方块

瓷砖

E：次质瓷砖

3

.3

木

墙裙

8065

2

0

元

/m2

B：优质板木墙

裙

C：普通板木墙

裙

D：简易木墙裙

3

.4

墙

纸

2715

元

/m2

B：国产中档墙

纸

C：低档墙纸、

发泡墙纸

3

.5

软

包装

8

4

6525

元

/m2

A：高档丝绒质

B：合成革

C：简易软包

3

.6

锦

砖外墙面

45

元

/m2

3

.7

镜

面玻璃

12

5

94

6

4

元

/m2

B：装饰框镜面

玻璃

35/45

C：有框镜面玻

璃

D：普通镜面

3

.8

马

赛克

60

元

/m2

4

.1

门

窗

门

套

3

00

22

0

15

0

1

00

元

/樘

A：宽套边、优

质板制作

B：宽套边、夹

板制作,普通套边、

优质木板制作

C：普通套边,

夹板制作

D：简易门套

4

.2

窗

套

2

00

15

0

95

6

5

元

/樘

A：宽套边、优

质板制作

B：宽套边、夹

板制作,普通套边、

优质木板制作

C：普通套边,

夹板制作

D：简易窗套

4

.3

门

窗

窗

台板

1

85

8560

元

/m

A：高档大理石

B：中档大理石

C：低档大理石

4

.4

窗

帘盒

35

元

/m

4

.5

纱

门、纱窗

1

20

9045

元

/m2

A：优质木纱门、

木纱窗〔按照纱门窗

框外围面积计算〕

B：铝合金、塑

钢纱门窗〔按照纱门

窗框外围面积计算〕

C：简易纱门窗

36/45

〔按照纱门窗框外

围面积计算〕

4

.6

防

盗门

1

200

10

12

32

0

2

30

元

/樘

A：品牌防盗门

〔有纱门扇〕

B：品牌防盗门

〔无纱门扇〕

C：方钢管防盗

门〔带摇头〕

D：方钢管防盗

门〔无摇头〕

4

.7

不

锈钢管防

盗门

2

20

18

0

元

/m2

A：优质不锈钢

管防盗门〔带纱〕

B：普通不锈钢

管防盗门

4

.8

不

锈钢管防

盗窗

100

元

/m2

5

.1

其

他

防

盗栏

18

0

13

0

6

0

4

0

元

/m2

B：铁艺栏杆

C：不锈钢防盗

栏

D：铝合金、铁

防盗栏

E：次质防盗栏

5

.2

浴

缸

12

00

96

0

4

00

元

/套

B：品牌浴缸

C：中档浴缸

〔1.6m-1.8m〕

D：普通浴缸

5

.3

座

便器

11

00

89

0

4

50

元

/套

B：品牌座便器

C：中档座便器

D：普通座便器

5

.4

瓷

面盆

4

50

27

0

15

0

1

00

7

0

元

/套

A：含洗面台高

档面盆

37/45

B：含洗面台普

通面盆

C：不锈钢钢池

〔单斗〕,双斗350

元/套

D：普通面盆

E：搪瓷水池

5

.5

吊

柜、固定

矮柜

49

0

31

0

1

20

6

0

元

/m

B：高档品牌吊

柜、固定矮柜

〔H>80cm、深

度>60cm〕

C：中档吊柜、

固定矮柜〔H>80cm、

深度>60cm〕

D：自制吊柜、

固定矮柜〔H>80cm、

深度>60cm〕

E：次质吊柜、

固定矮柜〔H>80cm、

深度>60cm〕

5

.6

其

他

固

定组合橱

柜

30

2

24

5

1

85

8

0

元

/m2

B：优质板固定

组合橱柜〔按照正立

面投影面积计算,深

度>60cm〕

C：普通板固定

组合橱柜〔按照正立

面投影面积计算,深

度>60cm〕

D：夹板固定组

合橱柜〔按照正立面

投影面积计算,深

度>60cm〕

E：次质吊柜、

固定矮柜〔按照正立

面投影面积计算,深

度>60cm〕

38/45

5

.7

花

架、博古

架

14

0

95

元

/m2

B：花式优质花

架、博古架〔按照正

立面投影面积计算〕

C：花式普通花

架、博古架〔按照正

立面投影面积计算〕

5

.8

不

锈钢扶手

150

元

/m

优质不锈钢扶

手、铁艺扶手

5

.9

钢

化玻璃隔

断

198

元

/m2

5

.10

阁

楼

1

20

10

5

85

元

/m2

A：钢筋混凝土

板阁楼

B：预制板阁楼

5

.10

C：木板阁楼〔含

木楞〕

5

.11

铁

爬梯

85

元

/m2

6

.1

附

属物

围

墙

1

10

9075

2

5

元

/m2

A：24整砖实砌

水泥粉刷

B：24整砖空斗

水泥粉刷

C：12整砖或24

乱砖水泥粉刷

D：土坯泥或砖

土围墙

6

.2

大

灶

300

元

/眼

〔含灶台瓷砖

贴面〕

6

.3

水

井

90

0

45

0

3

00

元

/口

B：土井深度在

6m以上

C：土井深度在

3m以上

D：洋井

6砖60元

39/45

.4砌窨井/只

6

.5

牲

口圈舍

18

0

12

0

6

0

元

/m2

B：24砖墙水泥

内外粉刷、水泥地

坪、平瓦坡屋面、层

高2.0m

C：12砖或空斗

勾缝、砖地坪、平瓦

坡屋面,层高1.8m

D：乱砖或土坯

泥墙,石棉瓦屋面

6

.6

厕

所

25

0

17

0

5

0

元

/m2

B：24砖墙水泥

内外粉刷、水泥地

坪、平瓦坡屋面、层

高2.0m

C：12砖或空斗

勾缝、水泥地坪、平

瓦坡或平屋面,层高

1.8m

D：简易材料墙

体维护、石棉瓦屋面

6

.7

化

粪池

320

元

/m3

按立方计算,含

化粪池预制板盖

6

.8

附

属物

瓷

蹲式便器

60

元

/只

6

.9

高

位冲水水

箱

100

元

/套

6

.1

案

板

25

0

20

0

1

50

8

0

元

/m2

B：大理石台板

〔含砌体〕

C：汉白玉台板

〔含砌体〕

D：瓷砖台板〔含

砌体〕

E：水泥台板〔含

砌体〕

40/45

6

.11

镜

面不锈钢

门

75

0

45

0

元

/m2

B：双面不锈钢

皮

C：单面不锈钢

皮

6

.12

铝

合金卷帘

门

23

0

13

0

元

/m2

B：电动铝合金

卷帘门〔含电机〕

C：普通铝合金

卷帘门

6

.13

砖

砌花坛

6540

元

/m

B：瓷砖贴面砖

砌花坛〔H>45cm〕

C：水泥粉刷砖

砌花坛〔H>45cm〕

6

.14

镜

面

120

元

/m2

6

.15

砖

砌门墩

450

元

/m3

水泥粉刷

6

.16

铁

门

2

30

18

0

14

5

元

/m2

A：粗钢管铁门

B：白铁皮双包

铁门

C：白铁皮单面

铁门

6

.17

水

泥地坪

30

元

/m2

6

.18

砖

地坪

18

元

/m2

6

.19

道

板砖面层

40

元

/m2

6

.2

湖

石假山

600T湖石堆砌假山

6

.21

水

泥道路

12

0

65

元

/m2

混凝土加厚带

钢筋道路,厚

度>25cm

普通混凝土道

路,厚度>16cm

41/45

6

.22

雨

蓬〔石棉

瓦、玻璃

瓦〕

40

元

/m2

6

.23

金

鱼池

85

元

/m2

地面金鱼池〔池

壁12砖墙、深

度>70cm〕

60

屋顶金鱼池〔池

壁12砖墙、高

度>60cm〕

6

.24

喷

灌

1500

元

/亩

6

.25

菜

地大棚

4000—5000

元

/亩

钢管、砼

2000竹、林简易大棚

6

.26

沼

气池

600

元

/只

6

.憋尿的后果 27

河、

鱼塘护坡

70

元

/m2

石护坡

90水泥板

200

元

/m3

石驳岸

注：1、在评估时遇新型装饰材料,应按照新型装饰材料市场价格结合施工工

艺水平综合评估其市场

价格.

2、使用劣质材料和简单施工工艺装修的,评估人员应根据实际情况对以上标

准作相应下浮.

〔二〕树木和花木补偿评估价格参考表

类别说明规格

单

位

标

准〔元〕

一

般

树

木

移植

补偿

凡树木未成材可移植

的,不分品种,从1.3米高

处直径计算,付移值费用.

3厘米以

下〔含3厘米,

下同〕

3-5厘米

上

株

5-1

0

10-

15

15-

42/45

5厘米以

上

20

砍伐

补偿

凡树木可作成材使用

的,不分品种,从1.3米高

处直径计算,付砍伐费用,

砍伐树木归所有权人.

15厘米以

下

15-20厘

米

20-25厘

米

25厘米以

上

株

25-

50

50-

75

75-

100

100

-150

经

济

林

木

桃李

杏柿

梨等

未挂果的果树应尽量

移植,按年限每株补偿标

准：一年内2元；二年内4

元；三年以上每株补偿标准

见右.

株

100

-200

银杏

按直径大小分等,从

地面1.3米高处测量；

除水利、交通,公共基

础设施用地外,可以增加

10%的补偿费.

30.1厘米

以上

20.1-30

厘米

15.1-20

厘米

10.1-15

厘米

5.1-10厘

米

3.1-5.0

厘米

3.0厘米

以下

株

800

0

600

0

200

0

100

0

300

100

付

移植费

葡萄

湖桑

竹林

杞柳

按等级和年限确定.

墩

株

m

2

亩

50-

100

5-1

0

10-

15

43/45

400

-800

花木

苗圃

迁移

1、生产性花木,凡可迁移的,起挖、包扎、运输、栽

植费按花木价值的10-15%计算；死亡率和影响生长因素按

总值补偿.

2、庭院观赏地栽花木,参照移植费用补偿.

3、盆栽花木,不予补偿.

附件十：市区国有土地房屋征收区位划分

一、市区国有土地住宅房屋征收区位划分

分区分区范围

一类

区

外城河-东古运河-南古运河-荷花池-二道河

-外城河；

二类

区

经江阳中路-扬子江中路-新城河-古运河-七

里河-渡江南路-江阳东路-施井路-沙施河-五台山

路-高桥路-邗沟路-相别路-平##路-平山堂东路-

扬子江北路-四望亭路-新城河-江阳中路所围合成

区域内除去P1以外的区域；

三类

区

江阳西路-江阳中路-新城河-四望亭路-扬子

江北路-平山堂西路-邗江北路-翠岗路-铁路线-西

北绕城高速公路-江阳西路；

四类

区

江阳中路-扬子江中路-新城河-古运河-七里

河-渡江南路-江阳东路-施井路－沙施河－五台山

路－高桥路－邗沟路－相别路－平##路－平山堂

东路－扬子江北路－平山乡－堡城路－友谊路－

平山堂东路－冷却河－京杭运河－宁通公路－扬

子江中路－润扬中路－江阳中路；

五类

区

其它：除一至四类区以外的区域.

二、市区国有土地非住宅非营业用房征收区位划分

分区

级别

分区范围

一级

外城河-东古运河-南古运河-荷花池-二道河-

外城河；

二级经维扬路－江阳中路－江阳东路－施井路－江

44/45

都南路－江都路－五台山路－漕河东路－漕河西路

－友谊路－长春路－平山堂东路－平山堂西路－维

扬路所围区域内除去一级以外的区域；

三级

经润扬中路－江阳西路－江阳中路－维扬路－

平山堂西路－平山堂东路－长春路－友谊路－漕河

西路－漕河东路－五台山路－沙施河－古运河－太

平北路－竹西路－冷却河－平山堂东路－友谊路－

堡城路－扬子江北路－司徒庙路－邗江北路－翠岗

路－润扬中路；

四级

经江阳中路－江阳东路－施井路－江都南路－

江都路－五台山路－沙施河－古运河－京杭运河－

宁通公路－润扬中路－长河路－江阳中路；

五级

经西北绕城高速公路－宁通公路－润扬中路－

长河路－江阳西路－润扬中路－翠岗路－邗江北路

－司徒庙路－铁路线－西北绕城高速公路；

六级其它：除以上级别以外的区域.

三、市区国有土地营业用房征收区位划分

分

区

分区

等级

分区范围

P1

P1-1

外城河-国庆路-甘泉路-淮海路-##中

路-二道河-外城河；

P1-2

甘泉路-广陵路-东古运河-南古运河-

荷花池-二道河-##中路-淮海路-甘泉路；

P1-3

##中路-古运河-广陵路-国庆路-##中

路；

P1-4

外城河-古运河-##中路-国庆路-外城

河；

P2

P2-1

江阳中路—江阳东路—施井路—沙施

河-五台山路-漕河—友谊路—大虹桥路—

念四桥路—扬子江北路—四望亭路—维扬

路—江阳中路；

P2-2P2中除去P2-1以外的区域；

P3P3

江阳西路-江阳中路-新城河-四望亭

路-扬子江北路-平山堂西路-邗江北路-翠

岗路-铁路线-西北绕城高速公路-江阳西

路；

45/45

P4P4

江阳中路-扬子江中路-新城河-古运

河-七里河-渡江南路-江阳东路-施井路－

沙施河－五台山路－高桥路－邗沟路－相

别路－平##路－平山堂东路－扬子江北路

－平山乡－堡城路－友谊路－平山堂东路

－冷却河－京杭运河－宁通公路－扬子江

中路－开发西路－长河路－江阳中路；

P5P5其它：除P1、P2、P3、P4以外的区域.