宁可投资学区房，大型社区的住宅，千万不要买小公寓。

交易成本，税费，以及限购等因素，足矣让你账目的浮赢大大打折。

我媳妇在2009年投资了一套小户型公寓，总价12万2，当时按揭了12万。

10年过去了，名义上西安房价已经涨到了1万3以上，而我们投资的这套小公寓位置还不错，月租金1300元。但是，想脱手，根本没人接盘。

从2017年，中介公司就给我们说价格大概35万，即便是2018年二手房疯涨，我们这套房也没卖掉。

如今成了个鸡肋，好在原来买的足够便宜，装修也足够省钱（2010年装修总共耗资2万圆的周长面积公式），

基本上早就收回投资了。

但是，如果同期投资了住宅，那么至少赚2倍。

因为这套房的存在，我们现在想买改善型住房，也受到限购政策的约束；同样，我们现住的房子，在2015年办理契税时，也是按照3%的二套房标准征收的，算下来也多花了1万块。

投资公寓，确实要审慎考虑，三思后行。如果确实本着投资获租金收益想法的话，不妨综合当地的经济发展现状以及未来规划、公寓所处的地段、当地房屋出租水平等权衡利弊，真的不能一概而论＂就要投资＂或＂不合适投资＂。

我不在房地产行业、房产中介工作，但是我有投资公寓的经历，看讲出来能不能给你提供一定的参考。

我投资的一套公寓有50多平，周边商超、医院、学校配套齐全，属于南向户型，采光好，三梯十七户，公寓的安保和物业管理很到位，没有嘈杂混乱的现象。

关于热度

投资五年来空租期总体还不到4个月。一旦租房信息在58同城挂出后，访客量很足，就会有人随即打电话联系租房事宜。近一年来，已将公寓租给了民宿酒店经营管理。

关于收益

租给个人的投资回报率在4％～5％，投资民宿酒店的投资回报率又得到了不错的增长。

关于居住成本

电费是和民电同价，只加收7%的电损服务费，水费按第二档水费标准收取，实际没增加多少成本。物业管理费每平单价比商品房高1。1元，每月多支出近60元。

当然，公寓这些年收益增长率确实敌不过住宅，出手时税费高也是缺点，但长期的租金收益还是较稳健的。它的地段也不错，等我养老时可腾出大房子搬到公寓去住，就不用交高税赋啦，打扫卫生的压力也减轻不少呢。

目前时点您要考虑投资公寓的话，是需要多方比对、综合考量后再作决定，一定要考虑清楚当前政策、当地经济发展、规划、地段等因素，以免后悔自己做的草率决定。

以上仅是个人想法，不喜勿喷。谢谢。

房产中如果投资公寓是万万不可，因为公寓没有投资价值也没有投资属性，虽然公寓不限购不限贷但是公寓的特殊属性，是不能投资的。

公寓的几大硬伤有：

1、产权40年商业土地如果出售需要缴纳很多税费。

2、公寓因为是商业土地，所以水电都是商业标准，价格很高。

3、公寓都是一体多户，老化很严重，十分影响出售和出租价格。

4、公寓不能通天然气，居住属性大打折扣。

5、一个公寓楼户数很多，老化严重。

以上就是公寓的硬伤，公寓是坚决不能投资的。切记！！！！

目前，由于多地限购，特别是在一二线城市，控制严格，市场就推出公寓等形态的房产来满足市场需求，就目前来看公寓的市场供应量充足，供大于需，一线城市的公寓部分限购，现在的二线城市公寓也是满天飞，所以，对这种情况我做了些分析，希望对你有帮助。

公寓一般分两种：住宅、商业。

住宅性质公寓，就是70年产权的，通气的，一般情况这类公寓会消耗贷款名额。之所以叫“公寓”，只是因为日照时间不足以达到住宅的标准。

商业性质公寓，就是产权年限40年左右的居住用的房子。这种商业性质的产品，称作类住宅，和真正的住宅有本质上的差异。

为什么有人投资公寓？

因为没的房票了三，要不然就是没有贷票了。看到租金高，品牌大，就想上车。

公寓真的有这么好吗？

公寓，作为和住英雄事迹演讲稿宅完全不同的产品，不能只看价格。

公寓大部分是小户型，除去公摊面积实际使用面积更小。而且公寓大都没有阳台，通风采光非常差。为了实现性价比，过道一般比较窄，一梯N户。

什么4梯12户啊，6梯20户啊，等等，密的很。

公寓带有商住两用的属性，也就是说，这类公寓可以用来注册公司，也可以住家。如果买了公寓，你就要习惯每天早上你看到有人穿睡衣在走廊，有人在吵架，有人在发货，有人在打电话，有人西装革履，总之就是复杂。

公寓不能落户，也不带学区。公寓增幅也比不过住宅，想要通过公寓大幅度增值，不太现实。

另外公寓的使用成本是比住宅更高。

公寓都是商业水电费参照商业标准，而且公寓不通气，做饭靠电。最后，公寓的交易税费也挺高，参照商铺。这个我没有买过，只能估算和商铺差不多，交易税费在15%-20%左右。

公寓的贷款年限只有10年，而且利率全部上浮，至少基准，没有优惠，值得注意的是，公寓可不像住宅那么好卖。

公寓租金高吗？

前面说过，公寓增值比不过住宅，目前公寓和商铺一样，收益主要来自于租金。

一个好的公寓，收益率通常是高于住宅的。

但公寓真的那么好出租吗？

答案是不好租。

就目前的市场，住宅遍地都是，你觉得好租吗？不要给我说什么地段哈！目前整体市场是公寓是过剩的，未来更多的公寓将入市，未来空置率会进一步提升。

这就是不建议投资公寓的核心原因，公寓增值不如住宅，租金这一核心收益来源未来还存在不确定性，如果公寓没选好，未来可能面临还租不出去的风险。较高的交易成本，较低的流通性，收益与风险并不匹配。

还有最重要的一点，城市的人口流入流出，净流量都会对公寓和住宅产生影响，深圳的公寓就好卖，但是地域不同，内陆的公寓就没那么火了，所以投资公寓在当前环境下，我是不建议的，除非低于5折，我才会下手。

我不是房产专家，但是仅把我这一年的学习分享给大家，希望能有所作用。

噢，我忘了有一种可以，就是那么4。9米的LOFT，去年买一层，送一层的那种可以买，相当于5折了，这种租金也高。现在市面上没有了，因为做了管控。

朋友们好！

投资小公寓还是要谨慎的。一般来说，如果你要是买小公寓自己住，还算是比较划算的，但是如果你要是买来投资的话，还是要谨慎一些的。

1

自己住，比较划算

如果你年轻人，想买水果广告房子，但是住宅价格比较贵，那么可以先买公寓住着，也是一个较好的选择。

现在来说，一般单套公寓面积比较小，而且单价有可能会比住宅低不少，好多公寓虽然是商水，商电，没有天然气，但是也能够用电磁炉做饭，可以说对于年轻人来说，如果纯居住的话，也还是比较划算的。

因此，如果是年轻人买来自己住，还是比较划算的。

2

投资公寓还是要谨慎一些

如果你想投资公寓的话，还是需要谨慎一点。这个就需要认真调研一下公寓如果出租的话，租金是多少，还有就是是否好租，公寓的单价是多少也是比较重要的。

如果你调查的结果是大概公寓房租利润率能够达到5%以上，那么如果你想买公寓投资也还算可以考虑。

如果能够房租利润率能够达到10%以上，那么就是比较划算的了，那么是可以考虑投资的。

如果房租利润率只有3%左右，那么基本上还没有银行利率高，那么就没有必要投资了。

因此，如果想投资公寓的话，还是要看房租利润率的高低，以及是否好租。

3

结论

一般来说，投资公寓还是要谨慎一些。如果公寓价格便宜，那么年轻人买来自己住还是比较划算的，如果是投资就要看房租利润率了，如果房租利润率能够达到5%以上，而且比较好租，那么还是可以考虑的。

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我认为确实没啥前景，如果租金还行你就先出租，合适的时候出掉换公寓。没买的别碰!

投资的目的，是为了获利。目前中国公寓获利的极少，更何况小公寓？

公寓是商业用地，使用年限40年为主。不能落户口，自住，水电煤物业通常开销高于住宅。

购买时贷款首付最低五层。

后期交于税费很高。

最后，关键投资没涨幅!可物价却在不停涨，通胀持续，所以投资小公寓是亏的!

经济发达的一二线城市，公寓最有投资价值

公寓投资是属于房地产投资中的一种，相对于商铺、住宅的投资，投资小公寓有几大好处：

大多数城市不限购。因为面积小，目前我国大多数的城市对于小公寓产品投资，没有严格的限购政策，当然也就房贷宽松，而主要的经济发达城市，特别是一二线城市的住宅都限购。公寓的物业管理水平较高。公寓的物业管理相对于住宅，服务通常都比较专业，也更加智能化，安保措施也更完善，24小时出入严格登记和封闭式安全管理。 公寓装修高大上，档次较高。因为公寓的主要功能是出租，公寓的外部和大堂装饰高大上，非常有档次，有酒店的感觉，富丽堂皇，用户非常有面子。投资门槛较低。大多数的公寓都是带装修的，当然单价也较高，因为面积小，购买总价还是比大户型的住宅要少很多， 对于资金有限、还想投资的人来说，首付和月供压力会小很多，很容易实现有房的梦想。功能多样化。小型公寓即可以自租，也可以出租，如果是商住一体的，还可以当作公司注册地址，用作办公也非常合适。拥有独立产权。公寓是有独立产权的，有40年产权和70年产权之分，尽可能投资70年的，后面会说到区别。市场需求大。特别是经济发达的城市，外来人口很多，在他们还没有购买属于自己的房子之前，第一时间必须要租房，而小而美、小而全的公寓就是首选，这是刚需。

上面几条，详细说明了投资小公寓还是具有一定价值和前景，值得资金量不大，但有投资欲望的人们小试牛刀。特别是对于刚走上社会不久的年轻人来说，是最容易实现自己有房梦想的途径。

当然，公寓也有好坏之分，我们在选择时要睁大眼睛，一定要仔细对比，选择透光性好，密度较小，布局合理，功能齐全的公寓进行投资。

投资小公寓一定要抓住几个重点：城市、地段、地铁、学区！

城市

按照目前楼市的行情，投资小公寓最好选择二线及以上城市，二线以下的投资风险大。必须是可预见的未来会持续有大量人口净流入的城市才有投资小公寓的价值。

地段

投资房地产最关键的就是地段！地段！地段！核心商业区永远是最保险的区域！当然价格也有可能高攀不起。但是必须说，投资一定要投已经成熟的区域，退一步也至少是三年内会成熟的区域，千万不要图便宜去买什么郊区的小公寓，即使政府和开发商给你画好了十年规划的大饼，但是你要知道这年头做投资最好不要赌太久远的未来。

地铁

最好投资有地铁的城市，选择城区地铁口附近的公寓。地铁口总是租客优先考虑的租房选择，有了地铁就相当于给你的投资加上了一层保险。但是郊区的地铁口还是不要考虑为好。

学区

学区的学问比较多。首先你要明确公寓的性质是商业还是住宅，商业性质的不能落户，不能上学，但是不排除有的城市个别楼盘跟个别学校有特殊的入学协议，这个需要认真做好调研。住宅性质的可以落户，可以上学，但是有的学区房就是特意开发成小而多的一间间公寓，当学位不够的时候，小面积的公寓就不一定能入学到你期望的学校，所以必须慎重考虑。

其次，如果不是为了自家小孩上学的话，投资在名校周边是最佳的选择。选择当地知名的初高中、大学城，是不会错的选择。

注意

需要特别提醒，商业性质的公寓，看起来小而美，但是水电都是按照商业水电来收费，很贵，买卖也需要缴纳更高的税费，投资的时候必须把这部分成本考虑在内。

总结

投资小公寓，一定要选对地方，地段和人流永远是选择的关键！！！

目前投资小公寓几乎是稳赔不赚的生意，前景黯淡！

之所以这样说，实在是因为公寓的缺点太多太多了，就是个坑，一旦买入了，解套基本无望！

2018年，我和弟弟去大亚湾买房，他手中的钱不够，精挑细选，最后相中了一个公寓楼，50平方米，一室一厅，单价1。2万，总价60万，包租6年。

我弟弟就是看中了总价低，加上开发商承诺包租，一时头脑冲动就买了，我当时劝他，他听不进去。

结果房子进户后，后悔死了。一是这个房子毛病非常多，根本不适合居住，没有阳台，没有燃气，光线不好。二是开发商承诺的包租是打了水分的，根本没有按照合同执行，且软装费自己要拿，价格贵的离谱。总之，陷阱太多，都是坑，他后悔死了！

相比住宅，公寓的缺点太多太多了，除了户型小，总价低之外，几乎没有什么优点。

1、公寓的产权只有40年，住宅是70年。住宅到期之后可以续签，但是公寓还没有明确说法。

2、住宅可以落户，公寓一般不能。不能落户，孩子就享受不了当地的教育资源。

3、公寓的水电等费用比住宅要高很多，想卖出去的话，交易成本也要比住宅高很多！

4、公寓一般户型设计不合理，做不到南北通透，没有阳台，没有燃气，一个单元内可能有十多户甚至二十多户人家，非常影响居住体验。

总之，公寓的缺点是很明显的，可以说是一种失败的产品，以前贪图便宜买入公寓的，现在很多人都后悔了，而且卖不去，基本算是砸在手里了。其实公寓的租金回报率是很低的，有的连2%都达不到，买入公寓，真的是有百害而无一利。

所以，我建议大家尽量不要买公寓，即使再优惠也不要买，免得入坑。

小公寓面积小、总价低，而且现在第三套住宅，很难从银行贷到款的！但是小公寓由于是商业产权，不限购不限贷，所以这是小公寓的优势。

投资小公寓，赚的是长期稳定的租金，而不是价格翻倍的暴涨，公寓投资，别想着升值，今年1万买入，明年1。2万出手，交易税费，足以吃掉你的增值部分；公寓交易，各种税费加起来是15。6%

你可以算下：1万买入，50平，总价50万，1。2万出售，出售总价是60万，交易税费就高达9。3万元。基本上增值的部分，全部被税费吃掉了。所以，公寓赚的是长期稳定的租金，能够提现的也是租金的不断上涨，而不是单价的增长；这点一中国军事院校定要清楚，不然你一定会投资失败。

既然是赚取稳定租金，位置一定要好，有稳定的客源，是租金的唯一保证；租售比：1:200-1:300之间合理（租售比 = 每平方米使用面积的租金除以每平方米建筑面积的房价）：如40平户型，租金是1800元/月，1800除以40=45元/平/月

租售比=45元/平/月除以房屋售价1。3万约等于1:290，这就是合适的。

别图面积小，出租时就知道是问题了，很多公寓做到10几平的loft，对于购房者来说，的确是总价低、首付低了，但是，出租时是按照格局算账的，比如一室一厅是1800元，两室是2600元，隔壁40平loft，你是10几平loft，租金都一样，你说租客愿意租哪个？所以，尽管你的总价低，但是作为长期持有的公寓，并不好找客源。小公寓面积以30-5小学优秀教师材料0平为宜。