岱山

调研报告提纲

今后岱山发展民宿方向及对策

——基于目前岱山民宿存在问题调研报告

1.前言（岱山民宿畴）

岱山民宿畴所指：一、是依托当地的渔农村自然生态、风俗

民情、村居民舍和渔农业特色，以渔农黄连上清丸的作用 户家庭经营为主体经营“渔农

家乐”的民宿旅游村落；二、是以企业或个体经营户的形式设立，具

备一定的游客接待设施和接待能力，以“吃渔农家饭、住渔农家屋、

享渔农家乐”为主要特色的民宿旅游景点；三、是以家庭旅社或游船

形式，经营“渔农家乐”旅游项目的民宿经营户。

2.岱山民宿现状

2.1岱山旅游基本情况

我县拥有旅游饭店211家，共有客房数3836间，床位数

6406，餐位数10350座。其中星级饭店6家，四星级1家，三星级

3家，二星级2家，客房数517间，床位数946。拥有旅行社7家，

导游18名。全县旅游从业人员约为4900余人。2015年全县共接待

游客334.5万人次，实现旅游收入33.04亿元，同比分别增长

13.1%和13.7%。

2.2我县民宿发展基本情况

我县民宿的发展源于渔家宾馆。在发展初期，渔家宾馆存在分

布散、规模小、档次低等问题，综合品越南战争中国死了多少人 质不高。为将民宿打造成为

既能承载住宿功能，又能让游客对海岛生活有别致体验的全新载

体，2015年我县引进泥巴旅游文化投资公司，高标准、高起点打造

东沙小岙民宿，从而推进岱山民宿业态的发展。在此带动下，2015

年涌现了一批半坡民宿、星海渔邨、国际青年旅社等特色民宿，民

宿业态也逐渐向精品化发展。

2015年为我市的“民宿推广年”，我县根据市里大力发展、推

广海岛民宿，提升特色民宿品质，加快打造海岛休闲旅游目的地品

牌的精神，今年3月出台了《岱山县渔农家乐民宿扶持的若干意见

（试行）》，以此来促进民宿业态的发展。意见实施以来，东沙、

岱东、秀山、衢山等旅游重点乡镇对发展民宿的热情高涨，今年均

有新增民宿。东沙镇的小岙民宿作为我县精品民宿的样本，在其示

作用下，家庭宾馆类的民宿改建也逐渐增多。据不完全统计，今年

我县新建、改建民宿10余家。东沙区域在成功打造小岙民宿、国际

青年旅社的基础上，今年将在高厂墩打造配备管家式服务，以高端

人群为目标客户的特色渔村民宿。岱东区域则以鹿栏晴沙景全身冷是怎么回事 区为依

托，创新改造集装箱，把民宿与烧烤等沙滩娱乐活动有机结合，打

造“住在海边、玩在海边”的海岛特色民宿。沙洋区域的2家民宿

正在建设之中。秀山的田畈民宿选用欧式乡村田园建筑风格，依山

傍水而建，兼具度假与休闲功能。同时配备停车场、茶座等服务设

施，目标定位为自驾游客户，已于今年5月1日试营业。衢山镇沙

龙的太阳鸟客栈建设地中海风格的民宿，冷峙小懒猫客栈以田园风

格为主调进行改建。

2.2我县民宿海岛特色明显

我县民宿充分利用周边环境，旅游景区独有的海岛旅游资源，

并结合渔家文化、休闲渔业体验、沙滩农耕体验等海洋民宿元素，

更加注重结合生态协调发展。如沙洋集装箱民宿彻底结合了景区、

海洋、农耕一系列特色资源来打造海岛独有的集装箱民宿，给游客

带来的丰富多彩的体验。东沙民宿村为代表的小岙民宿把当地渔民

生产的渔民画、贝雕、渔作物、船上器物融合起来作为整体民宿的

装饰风格，更有能让游客体验的直接参与的出海捕捞，拖虾，海钓

等当地渔民生产活动。岱山也是沿海地区盛产海鲜的大户，更有享

誉中外的蓬莱先岛之称，岱山民宿更是能突出渔农家菜的地道风

味、天然旅游、让游客吃的安心，吃的健康、吃出愉悦的心情。

就整个而言政府不断加强扶持力度，2007年、2008年，相继

出台了关于发展休闲观光渔农业（渔农家乐）的扶持政策、资金管

理办法等。2011年又出台了《关于全面提升发展渔农家乐休闲旅游

业的若干意见》，对民宿产业提出了发展目标、具体措施和扶持政

策。2013年以来，市本级将渔农家乐休闲旅游专项资金从过去的每

年150万元提高至300万元；岱山民宿业而言在这良好的大背景下

业呈现出一片欣欣向荣的景象，岱山乡村民宿零星分布在岱山县的

高亭镇、东沙镇、岱西镇、后沙洋景区周边等地，称的上民宿的超

过20家。如岱东现有民宿2家，13个标准间，收费标准200元/

天，每家每年收入超20万元。因此当地政府积极着手引导，每年旅

游季民宿业呈现的是供不应求的局面，岱山游客的几何似发展给岱

山住宿、餐饮、服务业带来极大压力，为缓解这一现象当地政府出

台铺位补助，开展各类教育培训，鼓励其在品牌培育、制定民宿想

法安全标准。极大带动民宿业的推进发展，更带动当地居民创收致

富。近些年来，岱山政府跟随省市领导逐步实行五水共治、四边三

化、三改一拆、一打三整等一系列政策深入实施，给本岛带来的碧

水跟广阔的碧蓝的大海，岱山成为宜居、宜游、宜业的海上明珠----

-民宿产业生机勃勃。结合当地海岛生活，田园风光和淳朴的民风民

俗，使岱山成为打造海洋文化的先行者，为海岛民宿带了跟好头，

更为推进海岛渔农村游起来推进作用。

2、在岱山如何升级渔农家乐到民宿

2.1渔农家宾馆”（民宿）开业基本条件

岱山分为高亭、衢山、岱东、东沙、岱西、秀山、长涂行政

区。在岱山有诸多民宿是由与农家乐发展而来，也是当地人俗称的

“渔农家宾馆”（民宿）指以渔农民为经营主体，利用自有住宅或空

闲渔农村房屋，为观光、休闲游客提供住宿、餐饮、文化娱乐及相

关服务的渔农村旅游接待单位。建筑面积应控制在300平米以下，

建筑层数不超过3层（含）很多渔农家乐朝着民宿方向转型升级，

但是要求往往难以具备。一般岱山渔家乐可以做到的只限于一般设

施达标如：6床位可供出租，过道宽度90公分，提供早餐服务，公

共区域能播放背景音乐，24小时提供冷热等基本设施建设。相对民

宿而言电子门锁、有旅游相关工作经历的从业人员、特色文化一系

列要求无法达到要求。

岱山民宿存在问题

2.2市场地位模糊，理念狭隘。

我县民宿经营者主要是当地渔民，如沙洋民宿位于沙洋社区二

幢二层建筑，老板初中毕业相对文化程度较低，经营理念狭隘，民

宿主题不突出、特色不明显。民宿经济还是以渔农民自主经验，自

我发展为主，规模小，分布、经营单一、更有一些民宿营业户为追

求眼前利益，不顾现行政策对自家住房违章搭建。在房屋装修上，

没有形成自己统一的风格，城市化气息与渔农家化气息混搭，甚至

照抄城市宾馆装修；在经营特色上，与青芝坞的民宿相比缺乏自身

吸引游客的亮点。其次，民宿的市场定位模糊，没有针对专门休闲

游、体验游等不同消费者而进行市场细分。

2.3配套产品少，设施规划不丰富。

我县目前已经出台乡村民宿发展的相关规划，但却没有没有完

全落实民宿以及民宿相关的旅游配套产品、设施等进行统筹规划，

民宿市场还停留在自我发展的状态。民宿发展一半因该具体2天以

上的旅行行程配套，我县虽然旅游资源丰富，但是位置相对零散，

而过多投入于海边捕捞作业模式，发展的局限性狭隘性严重。如：

东沙海边人家主打项目海堤边捕捞作业，这种旅游项目均可以在一

天时间完成，不足以使游客多逗留几日的意愿，使民宿业发展受

限。与青芝坞相比。我县相对滞后。

2.4缺乏规划引导，项目配套不完善。

缺乏规划引导，项目配套不完善。我县已经就乡村民宿发展出

台相关规划，却没有对民宿以及民宿相关旅游配套产品、设施等进

行统筹谋划，民宿经济处于半自我发展状态。发展民宿一般需要有

两日以上的旅游行程作为配套，我县民宿发展可配套的旅游资源分

布较广，较为分散，对游客的吸引力不大。如岱东村，主要向游客

推介的主打项目是后沙洋沙滩与东海海滨登山步道两个旅游产品，

这两个旅游项目均可以在一天完成，不足以使游客产生“住下来”

的欲望，留不住游客使民宿产业发展受限。当武夷山大王峰 前，全区实际正常运

营的民宿没有几家，还没形成具有相当规模和较高知名度的民宿集

聚发展区域。

2.5岱山民宿发展环境有局限性，个别条件受到制约。

发展环境有局限性，个别条件受到制约。一是缺乏民宿经营用

房。由于现行政策规定农村住房高度“一般不得超过2层，最高不

得超过8米”，导致大部分农村住房面积限制在200平方米左右，

使民宿向产业化、规模化发展受到限制。从东沙镇的调研情况看，

现行以在运营的民宿外，既要满足农户自身居住，又要有空余房屋

用于民宿经营的农村住房几乎没有。二是缺乏资金。现在民宿经营

主要是个体投资为主，自我发展，财力上不足以完善娱乐、购物、

交通、卫生等旅游基础设施，使得区域规模效应不明显。东沙小岙

民宿经营较好，各投入了400多万元用于农房改建、翻修，已无更

多财力用于完善交通、卫生、村庄环境等公共配套。

岱山民宿现状

岱山民宿具有显明的海岛特色，岛民性格豪爽、热情好客，海岛民

宿整体价格服务方式亲民化。企业工作总结 它不同于传统的饭店旅馆，没有高级

奢华的设施，但注重大众化的合理收费，能让游客感受主人的热情

与服务、了解当地风情，还延伸着其他许多新颖的体验。但是民宿

经营分散，依赖旅游景区，产品缺乏整体特色。民宿经营良莠不

齐、同质竞争，营销规模较难形成。

宣传推介力度不大。

酒香也怕巷子深，在当今这个信息资源大量涌现的互联网时

代，民宿尚未搭建专门的营销平台，与海洋旅游的宣传推介活动联

系不强，民宿经营户自我宣秀米微信编辑器在线使用 传营销的手段也比较单一，除了普陀

山、朱家尖的部分民宿通过携程、58同城等发布图片、录入信息、

咨询预订，绝大多数仍然停留在简单的发名片、老客户介绍等传口

碑模式。多数民宿就凭借靠近景点的区位优势，处于“等客上门、分

上一杯羹”的阶段，所以往往出现“旅游旺季人满为患，旅游淡季关

门打烊”的极端现象。人们出游为什么会选择民宿居住民宿

我县政府对民宿大力扶持机制给与渔农家乐转型升级与新建民宿带

动极大便利机制

岱山

为坚持以科学发展观为统领,贯彻“两美”岱山建设的要求，围绕

增加渔农民收入、改善渔村环境、满足旅游消费需求的目标，以市场

为导向、以渔农民为主体，依托旅游景区、渔农产业、山海资源、民

俗文化，充分利用渔农村闲置房屋，科学规划布局，加大政策引

导，积极发展以体验渔家文化，感受海岛风情的特色海岛民宿旅游项

目，推进我县旅游产业的转型升级。

近几年，随着旅游市场的不断发展，自驾游、深度游、自由行

逐渐成为人们出行的首选方式，因此民宿的聚居型，村落型，趣味

体验型成了旅游出行人群的首选目标在整个旅游业态中独树一帜。

2015年1-11月，岱山县全年共接待国外游客374.95万人次，实现

旅游收入53.17亿元。根据分析，预计共接待游客395万人次，实

现旅游收入55亿元，其中民宿接待60万人次，在大环境推动下民

宿业远远无法满足游客供求所需。因此，积极发展岱山海岛民宿对

打造特色休闲度假民宿聚居部落，促进与农家乐休闲旅游转型升级

扩大规模，加快海岛休闲旅游目的地建设具有极其重要的意义。

附表1：

1、自2015年起，县财政每年安排民宿业扶持专项资金，并视

情每年递增，主要用于民宿建设的各种专项补助及考核奖励等。

2、企业或者个人利用渔农村旧屋、空置屋、自有房或村集体资

产，改造经营开发渔村特色民宿，装修及设施投入按照1500元/床位

予以一次性补助（床宽大于或等于1.8米的按两个床位计算；一间房间

床位超出4的，每个房间不超过2000元）。

3、企业或者个人在渔农村新建（符合相关规定）或者将房屋

翻新符合海岛休闲度假风格特色的民宿（每幢房屋投资在50万元以

上），装修及设施投入按照3000元/床位，予以一次性补助（床宽大

于或等于1.8米的按两个床位计算，房间要求有空调，有单独的卫生

间）。

4.鼓励企业或个人发展规模化民宿，成片开发民宿5幢(含)以

上或25床位（含）以上的，除享受符合本意见第二条优惠政策外，

再按每个床位补助1500元。

5.鼓励渔农家乐特色村和按相关规定整体发展民宿特色村以渔

农业综合开发观光专业合作社经营模式发展规模化民宿产业，床位

在80（含）以上，年营业额达100万（含）（以税费发票为准）或

者年接待1万人次以上（含）（以公安部门登记系统录入的县外住

客数据为依据）以上的，一次性给予渔农业综合开发观光合作社10

万元奖励。

6.鼓励民宿进行专业化设计，对通过专业设计公司设计民宿，

方案由旅游部门审查备案，建成经营后半年后（以公安部门登记系

统录入的县外入住数据为凭），视装修规模,予以一次性补助3000-

5000元（以文本、合同与实际房屋装修为准）。

7.民宿床位的补助为一次性补助，个人或者企业不得以变更经

营者或其它方式重复申请，民宿扶持专项资金补助的对象为证照齐

全的个人或企业。

8.国外知名酒店或民宿管理集团在岱山开发连锁化经营民宿、

民宿特色村发展民宿（床位在30（含）以上）的，实行“一事一

议”政策。

9.整合美丽乡村建设资金，重点向民宿集聚村居倾斜，加大所

在村居基础设施、村庄绿化等公共服务设施建设的资金扶持力度。

民宿床位在100（含）以上或当年规划建设民宿产业发展的村居可

优先列入“美丽乡村”建设等项目安排，用于所在村居基础设施建

设、环境美化亮化改造提升。

10.鼓励民宿自愿申请渔（农）家乐服务质量等级评定，按照

《省农家乐经营户（点）旅游服务质量星级评定办法》，被评为

省、市、县级示点或五星级、四星级、三星级经营户的，分别给予

10000元、5000元、8000元的创建补助。

（二）简化审批程序。

11.市场监管、卫生、公安、消防、环保等有关职能部门，在

审批民宿时要进一步简化手续，减少审批环节，具体手续按照《岱

山县渔家乐民宿管理暂行办法》（试行）执行。

（三）保障建设用地。

12.建设开发民宿确需新增建设用地的，在年度新增建设用地

指标上给予优先保障，并按法定程序办理相关用地审批手续。

（四）加大信贷支持。

13.鼓励金融机构创新和开发金融产品，涉农金融机构要结合

农户信用评定情况加大对渔农民建设提升民宿的信贷支持，并在贷

款利率上给予优惠，鼓励渔农业综合开发观光专业合作社、村集体

经济等投资开发民宿项目。

14.鼓励银行业金融机构在民宿集聚地布设ATM机，为符合条

件的民宿经营户提供pos消费终端等电子化结算方式，补助开通电

子化结算方式前2年所产生的费用（以银行提供的费用清单为依

据，每户每年一次性补助不超过3000元）。

（五）强化政策配套。

15.严格执行国家和省、市出台的与渔（农）家乐发展相关的

各项税费减免政策，切实加大对渔（农）家乐经营户和经营企业财

政税费政策的扶持。

3.今后岱山民宿发展市场对策建议

以市场为导向探索自营、合作经营、集体经营、专业管理公司等经

营模式，以民宿为平台吸引民宿客户，培养民宿客户群消费习惯，

拉长民宿经济消费链

（一）发展前提：市场导向、政策引导、统一思想

1.以市场导向，抓住民宿：“最”情感核心

民宿消费实质上是一种“情感消费”

“最”原生态的居住环境，青山绿水

“最”生活化的农家小园，休闲农耕

“最”艺术化的遁世桃园，修心修身

“最”社区化的农业观光，亲子教育山怎么画

“最”浓最稠的乡愁回忆，触及心灵

发展前提：市场导向、政策引导、统一思想

2.以政策引导，帮扶创建：“最”与众不同的主题

政策方面，鼓励帮扶、搭建平台

基于“社区利益”，积极鼓励本土人群积极参与到民宿与建设与

运营

基于“新旅游时代”，积极鼓励适合本土民宿特点的投资者、运

营者加入

政府牵头民宿整体规划，统一点面布局，搭建资本平台、人才平

台、资源平台

技术方面，专家辅导、培训人才

发展前提：市场导向、政策引导、统一思想

3.以品牌为先，统一思想：“最”和谐的民宿集群

众多成功民宿的主题与特点尽管各不相同，但共性特征在于自然、

亲切与和谐，民宿消费者能够与自然融合，能够与本土人群融合，

能够与其他消费融合，因此，民宿情感中“融”是创建品牌的重要

要素。

（二）发展对策：细分市场、多元产品、渠道沟通1.细分市场、科

学调研、精准定位2.多元产品、多元需求、多元主题3.渠道沟通、

数字营销、体验口碑整合当地的生态资源与人文资源，挖掘利用

历史古迹、传统习俗、风土人情和古村文化等人文元素，如温馨家

庭、怀旧复古、田园乡村、原住民风情、异国风情、人文艺术等主

题创意产品。渠道沟通、协作联盟；数字营销、事件推广；体验

口碑、留有回忆

4．改变农村认识提高文化底蕴

农村、农地文化化：要改变农村人不认同自身文化的局面，让

农村人找到对农村文化的自信；农村、农地环保化：按传统农村投

入产出化的观念，环境保护不能永续，要将环境保护作为农村、农

地发展的永续使命；农村、农地教育化：投资于教育，是实现脱离

贫的方式，教育要与生活相结合，不能过于经济化，新加坡的乡村

农学就有规定孩子们毕业需进行农村教育；农村、农地休闲化：要

进行农村休闲生活方式的教育与引导；农村、农地科学化：生产管

理要科学化；农村、农地生活化：要明确发展休闲农业的根本不是

为了发展观光，而是为了振兴农村，是为了展示农村生活，体验农

村生活，是在一种被尊重被欣赏的前提下发展，而不是一味的为了

经济。

4.今后岱山民宿发展政府对策建议

4.1加强规划布局，试点先行。

出台相应的民宿发展规划线路图，明确重点发展区域，与渔村

建设、拆迁和保留村规划等有机结合，充分考虑产业布局、人口集

聚、土地利用、生态环境保护等容，形成目标明确、布局合理、定

位科学、特色鲜明的民宿发展规划。可打造渔村统一民宿群，村民

自主经营或引入外来资源建设，结合当地渔村的民俗文化，突出民

俗活动、农业体验、女生短发发型图片 休闲娱乐、健身养老等不同主题，打造适合不

同消费者群体、多层次、多元化的乡村民宿产业体系。

4.2加大政策扶持，突破制约。

建议拓宽民宿建设用地渠道，放宽容积率指标控制，简化审批

程序，保障民宿发展用地需求，对于用于民宿发展的临时建筑在政

策上予以适当突破。二是在环保、工商、消防等准入许可和经营许

可的审批事项上要有所突破。建议有关部门学习借鉴外地的经验和

做法，坚持先发展后规的原则，在确保安全的前提下，制订准入门

槛和审批办法，设置相关达标要求的政策，对符合达标要求的民宿

发放证件，以保证其正常经营。三是开创民宿星级审核制度，对应

星级民宿有关部门予以一定的奖励与宣传，形成良好的民宿业竞争

氛围，从而加强民宿业的发展的积极性。

4.3加强指导和服务，确保有序发展。

一是建议县政府有关部门加强指导和服务，帮助试点村加强对

市场的调研和分析，根据试点村的特点和优势，按照市场细分原则

来确定目标客户群体，准确定位。指导有关试点村制订专业化、商

业化的发展项目，提升民宿产业整体品质。二是积极发挥政府的招

商引资平台作用，加强与国外知名旅游公司的合作、对接，利用旅

游企业的财力、智力以及营销策划经验，进行专业的招引和开发。

三是借鉴外地的经验，建立行业协会，强化设计，组织开展民宿业

主和服务人员的经营理念、营销策划、管理服务技能、安全生产、

法律法规等方面知识和技能的培训，提高服务质量和经营档次。

四是相关部门要加强对民宿发展的服务质量、消防、卫生等的

监管，确保有序发展，实现诚信经营，提升知名度，打造民宿经济

的品牌。

3.4理顺机制，强化集合，完善配套。

理顺机制，强化合力,完善配套。一是建议借鉴青芝坞的民宿业

相对发达地区的先进经验，由县风景旅游局牵头，成立由相关功能

小组，建立民宿协会制，定期协商解决岱山民宿在发展中遇到的办

证难、资金筹措渠道单一、经营管理缺乏专业化运作、配套不完善

等难题。二是建议县风景旅游局应该把发展岱山民宿作为农民增收

和旅游经济的重要工作来抓，与所属民宿村的街道、镇形成工作合

力，齐抓共管，推进民宿经济的发展。三是完善配套服务设施，要

加大对民宿发展区域的旅游交通、便民设施、生活设施等建设资金

的投入，完善配套服务设施，同时对民宿村生活污水处理、道路设

施建设、村容村貌的整理要加大力度，也要增加村自行车健身道等

旅游配套设施建设。四是建设景区周边民宿业，增加可游性，使岱

山民宿和旅游项目形成相互促进、相互补充的局面。同时对现有的

旅游资源进行科学的整合管理，在民俗活动、农业体验、休闲娱

乐、健身养老等方面进行培育或支持，将特色种养殖业、本地饮食

文化特色与农家乐联动发展，带动特色农产品销售，延伸乡村旅游

产业链。

适当放宽民宿建房用地政策。建议拓宽民宿建设用地渠道，放

宽容积率指标控制，简化审批程序，保障民宿发展用地需求，对于

用于民宿发展的临时建筑在政策上予以适当突破，但对严重乱搭乱

建现象要加以取缔与规。

加强民宿从业人员综合素质培训。积极对接现有的成人高校，

尤其是本地职业院校如岱山职业技术学校，定期举办各类专题培训

班，加强民宿经营业主或从业人员在经营管理、旅游接待服务礼

仪、营销策划、烹饪技术、食品卫生、安全防等方面的培训，同时

经常性组织民宿协会成员参加各项服务技能、职业道德、民俗风

情、特色项目、环境保护等行业知识培训。

开展多元创新课程 化创新宣传。在加强与报刊、电视、电台等传统媒体

合作宣传的基础上，积极拓展网络、微博、微信等智媒体平台的开

发，对重点民宿区域还可以通过微电影宣传片，亦或是与影视公司

合作，参与电影、电视剧取景拍摄，吸引游客慕名而来。

注重配套增值发展。“游”与“食”不但能提升民宿品质，更是

民宿增值的主力，按照“民游、民食、民宿”联动发展模式，开发

民宿特色体验项目，推出海岛特色菜肴，让游客心甘情愿能住下

来、再消费，从而获得丰厚的增值回报。

加强民宿的的营销策略

开启与大自然对话的宣传窗口，打造多元民宿产品，政府扶持、

整体规划，突出特色，创造民宿品牌，运用多元营销渠道，形成策

略联盟，创造更高利润，打造创意民宿集聚区，满足市场多元需求

整合业主策略联盟，创造民宿更高收益，以消费者为导向的数字化

营销策略

感言

岱山要想进一步发展海岛旅游，就应当积极开展海岛旅游目的地市

场定位、规划与营销，从而在岱山的旅游业发展中发挥出海岛旅游

更加重要的作用，衷心祝愿岱山海岛旅游明天更辉煌！