离岸资产

刘磊：警惕房产在家庭资产的比重过高

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来源：《投资与理财》2014年第7期

房产投资是一门科学，是经济数据分析和影响房市要素研究的趋势投资方法，而不是靠个

人喜好来做决定的自住选择，这一点恰恰是目前国人所欠缺的。

本刊记者陈伟

投资与理财：看到中国家庭金融与研究中心最新披露的数据，说城市家庭自住房占家庭资

产比为65%,得出资产单一、家庭财富风险高的结论。您作为国际理财规划师、离岸资产配置

和房产投资的专业人士，怎么解读这个结论？

刘磊：自住房在发达和成熟房儿童美术绘画 大学放假时间 地产市场中，被定义为保障性资产，而非财产性或者收入性

资产。因此，自住房的资产规模增长，并不意味着财富的累积，也不意味着生活品质的提升和

幸福感的增强。举例而言，一位北京朋友的唯一自住房价格从200万元涨到400万元，但他依

然住在房子里，依然依靠固定的工薪收入，养活一家人，由于物价上涨更快，使这位朋友感觉

生活更加拮据了。即使他卖出该房产，还是要买其它价格更高、居住环境更音乐家的故事 好的自住房的话，

显然他还需要贷款，这就造成负债率升高、可支配收入减少、生活品质和幸福感也随着贷款支

付被消费掉了。

从房产投资财商教育的角度分析，欧美发达国家的富裕阶层和高净值家庭通常把自住房的

资产规模控制在资产总比的30%之内。自住房占比越高，说明投资和理财能力越弱，家庭仅能

依靠单一收入，退休后只能依靠养老金生活，实际生活品质趋于下降。

投资与理财：根据2011年和2013年中国家庭金融调查的数据，我国家庭自有住房拥有率

在城镇有所提高，从84.8%上升到87%；在农村地区，住房拥有率基本保持不变，在96%附近波

动。这些数据说明中国并不缺少房子，您怎么看这个数据？

刘磊：这绝对不是什么好现象，是的，您没有听错。为什么这么说呢？举例而言，欧洲的

经济最强国德国，自住房的拥有率只有38%；英国的数字是42%；澳洲的自住房拥有率随着经济

的稳定发展、国民收入的持续增加，由80年代的67%下降到目前的55%；全美国境内居民的

自住房拥有率是67%，经济越发达地区，这个拥有率是对应降低的，而经济最发达的

California——加州地区的自有房比例已经下降到38%。为什么会是这样呢？

我们国人购房的本质实际是对自身未来养老规划、医疗保障、财富传承的提前储备，或者

是对未来的不确定风险的不得不选择的重要途径。而随着社会的进步、国内养老机制的不断完

善、（如类似美国401K的白领一族 股臭椿树 票和基金退休机制的应用）、绘制斜线表头 社会保障机制的提高、保险赔付和

保险范围的全面覆盖等措施的逐步实施，我们的普通老百姓没必要把这个“宝”孤注一掷地押

在房子上的时候，大家还会拼命为了买房而买房吗？

投资与理财：国内的购房者通常对自住购房和投资购房的区分和界限很模糊。从您的专业

角度及海快乐的星期天 外成熟经验来看，是否需要一个明确的区分？对我们的借鉴意义有哪些？

刘磊：有句中国名言是这样说的：鱼和熊掌不可兼得。这句话对房产的自住功能和投资属

性的这怎么读大学 两个方面，依然有强烈的现实意义。

自住者买房的目的是为了给妻儿老小一个“家”，而“家”恰恰不是用来买卖和交易的商

品。当“家”不再是财富化身和象征的时候，甚至在跌宕起伏房产周期中体现的是负债和累赘

的时候，“婚房”、“丈母娘”房、刚性需求房也会退出历史舞台——谁还会为了拥有“债务”

而必须买房，而不选择租房呢？

另一方面，房产的投资属性是用来平衡债务和抵扣公司及个人税收、以房养老、建立教育

基金、度假休闲、财富传承的重要手段和工具。房产投资是一门溥希来 科学，是经济数据分析和影响

房市要素研究的趋势投资方法，而不是靠个人喜好来做决定的自住选择，而这一点恰恰是目前

国人现代诗朗诵 所欠缺的。

刘磊（VictorLiu）

中国外国专家局专家，国际注册高级理财规划师，《财智风尚》、《钱经》、《私享》等

杂志特约房产投资专栏作者、撰稿人。畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》

作者；澳大利亚Simonds(家建集团)首席房产投资策略分析师