房地产目前状况分析精选6篇

房地产目前状况分析精选6篇

房地产目前状况分析范文1

【关键词】房地产 描述性统计 聚类分析

一、引言和思路

本次研究希望通过对我国房地产发展现状的分析了解房地产市场的变化，为潜在购房者提供参考资料。在总结国内外关于房地产研究成果的基础上，学习借鉴前人的研究，针对房地产数据运用描述分析、聚类分析等方法进行分析，以了解我国目前房地产业的发展现状，并结合我国***府针对当前房地产业发展情况的调控***策，提出自己的建议。

二、实证分析

（一）指标与数据的选择

本文数据来自于国家统计局数据库以及统计资料，通过对 “按用途分房地产开发企业（单位）投资完成额”、“按用途分商品房平均销售价格”、“商品房销售情况”等2014的统计数据筛选整理，形成数据***表，具体的指标包括：销售面积、销售额、完成投资额、商品房平均销售价格等。

（二）房地产现状分析

1.商品房平均销售价格分析

2.房地产投资额比例分析

3.东中西部地区房地产发展情况分析

（1）东中西部开发投资情况分析

根据***3可以看出：我国东中西部的房地产开发投资情况存在着一定的差异。

（2）东中西部商品房销售情况分析

（三）聚类分析

我们对31个省、自治区、直辖市的商品房销售额数据，使用聚类分析的方法将不同的省份进行分类，得到的谱系树类***如下：

本次聚类分析利用组内分析法将这31个省、自治区、直辖市进行聚类，根据***可将这些地区分为三类，第一类为：江苏、浙江、广东；第二类为：北京、辽宁、上海、山东、四川；第三类为：天津、河北、山西、内蒙古、吉林、黑龙江、安徽、福建、江西、河南、湖北、湖南、广西、海南、重庆、贵州、云南、、陕西、甘肃、青海、宁夏、***。以上三类中，第一类的商品房销售额最高，第二类的商品房销售额次之，而第三类的商品房销售额最低。由此可见，不同城市的商品房销售额存在着一定程度上的差异。

三、建议措施

通过本次针对各地区房地产业发展情况的分析，可以看出目前各地房地产业的发展总体呈上升趋势，发展速度渐趋平稳，发展前景广阔，但还存在着一些问题，如地区发展不平衡，开发结构不合理等，我们提供一些用以解决房地产业发展的问题建议，如下：

（一）房地产企业调整房地产开发结构

我国是人口大国，而且幅员辽阔，各地区的发展情况不尽相同，贫富差距较大的现实状况，房地产企业应该加大对经济适用房这一类保障性住房的投资比例，扩大对中低价位的普通商品住房的开发，提高土地的开发利用率，以适应目前我国的国情及市场的需求，同时也能增加房地产企业的房屋销售量，进一步促进房地产发展。

（二）加强国家宏观调控，加速保障性住房体系建设

国家宏观调控是市场健康发展不可或缺的因素，为了房地产市场能够健康有序的发展，国家应利用经济手段解决房地产业供求不平衡的问题，以民生为导向，增加经济适用房等保障性住房的有效供给，对发展相对落后的地区给予经济***策上的支持，平衡地区房地产发展水平。

（三）建立健全行业监管机制

在国家***策进行管理的同时，应加强行业内部监管，规范市场秩序，实行公开的市场化运作，创造公平的竞争环境，使房地产业向健康积极的方向发展。

（四）建立房地产信息共享平台，引导消费者理性购房

由于当前房地产市场信息体系的不健全，购房者不能及时把握房地产市场的变化，这不仅有可能损害购房者自身利益，也可能会进一步使房价失控。所以要建立信息共享平台，为购房者提供一个权威的共享平台，及时提供房地产相关信息，同时也能加强购房者间的交流，引导购房者理性购房。

参考文献

[1]肖元真，徐闯，李茂荣.世界各国房地产发展现状和***策调控[J].金融与保险，2011，期号（11）：182-186.

[2]吴凡.房地产企业发展研究与分析[J].内蒙古科技与经济，2009，期号（12）：38-40.

[3]朱湖根，朱章.我国房地产业的现状和前景分析[J].预测，1993，期号（4）：16-20.

房地产目前状况分析范文2

【关键词】存贷款利率 房地产企业

一、利率概述

(一)利率的概念

利率又称利息率,表示在一定时期内利息额度与本金额度之间的比率,它表明单位货币在单位时间内的利息水平。在当今社会,一般情况下,利率受控于一国的中央银行,比如在我国是中国人民银行,而在美国则是联邦储备委员会。鉴于这一受控状态,国家可以通过调控利率,发挥其在经济发展中的重要宏观调控功能,避免经济过热或者经济过度紧缩的情况发生。

(二)影响利率变动的因素和利率变动可能产生后果

作为一个重要的金融变量,利率和其他经济发展因素之间存在双向、互动的影响。首先来看影响利率变动的因素,一般情况下,利息是资本经营过程中产生的增值的一部分,也就是说资本的经营利润水平会对利率水平产生影响;同时利率产生的前提是资金信贷的存在,所以市场上资金的供求状况也对利率有不容忽视的影响,供求状况是资本借贷双方竞争优势的重要影响因素;再次,利息衡量的对象是流通中的货币,能对流通中的货币产生重要影响的就是货币产生的源头――商品交换,所以商品物价变动状况也是影响利率的一个重要方面;最后,社会的经济状况、***府的***策环境也对利率变动发挥着直观的、重要的影响,因为各个国家自身的经济发展状况不一,在国际市场上的竞争力不一,其货币***策就必然不同。

接下来分析利率本身的变动和调整会对社会发展带来的影响。纵观当前世界各国的经济***策,从2008年的金融危机到目前,可以说利率***策已经成为大多数国家频繁使用的宏观经济杠杆。在经济萎靡的时候,***府通过降低利息率,扩大货币的供应,刺激经济的发展;而在通货膨胀的时候,***府又可以通过提高利率,减少货币供应,避免经济的过热发展,影响人民的生活水平。

(三)近年中国利率变动概况

改革开放以来,我国的中央银行――中国人民银行开始加强对利率这一宏观经济杠杆的管理和运用,利率在稳定经济发展,促进社会经济进步方面发挥着越来越重要的作用。比如在1993年的时候,我国经济发展的整体状况是物价上涨过快,经济发展过热,于是中央银行通过两次提高贷款利率,配合其他经济措施,抑制了通货膨胀,让过热的经济发展实现了软着陆;2006年和2007年,为了抑制当时经济的过快发展,央行曾经连续7次上调存款准备金率;而伴随着世界金融危机的到来,国家通过降低利率,大幅增加信贷来持续地推动国民经济的发展,保证我国在世界金融危机背景下,仍然能有较好的经济发展态势和经济增长率。而经济危机过后的再次经济过快发展,又迫使***府提高了基准利率,在一定程度上抑制了物价的大幅攀升,保证了人民群众的生活水平。

二、我国房地产企业的现状分析

1986年,全国范围内只有大约3 000多家的房地产开发企业;而发展到1995年,全国范围内的房地产企业数量已经高达33 482家,仅仅企业的数量就增加了11倍。伴随着数量的激增,相应的问题就越发凸现,如规模较小、自有资金缺乏、负债率甚至达到了70%以上等。而房地产的经营品,房屋价格则在短短几年的时间内上升了几倍甚至几十倍,比如广州天河区靠近天河公园的一个物业,在2003年初次发售的时候,定价在每平方米2 000～3 000元之间,发展到现在,价格高达每平方米15 000元。我国的房地产行业目前的发展仍然是不成熟、不完善的,风险性很大,故而银行利率的调整变动对其产生的影响不容忽视。

三、银行存贷款利率上调对我国房地产行业的影响

银行利率变动对房地产行业的影响是方方面面的,比如对房地产行业主体――房地产公司、开发商、购房消费者的影响;对房地产价格,对房地产行业中的投机者,对整个国家居民生活模式的影响等。本文主要是根据主体的不同,分析银行利率变动对房地产购买者、供应者、经营者和投机者所产生的影响。同时,当前我国银行利率变动的趋势是上调,所以本文的分析主要是建立在这一背景之下。

(一)银行利率上调对房地产购买者的影响

房地产购买者,按照市场上的划分方法,可以划分为两种,一种是为了满足自己居住的刚性需求者;另外一种是为了投资增加自己财富收益的投资者。在下文,会专门对包括第2类购房者的投机者予以分析。在这里,分析的购房者主要界定为房产的刚性需求者。

银行利率的上调对于喜欢存款的中国百姓来说是件好事情,因为存款利息会增加。但是对于依赖房贷的购房者,加息就意味着购房成本的增加;而对于潜在的购房者来说,购房成本的增加会延缓他们的购房步伐。在面对国内房价与收入的差距比率接近10倍的情况下,广大中低收入阶层的购房需求必然会受到影响,某***网站曾经做了调查,最终数据结果显示,将近30%的潜在购房者准备推迟其购房的时间。

(二)银行利率上调对房地产的供应者的影响

根据调查,当前房地产企业的平均负债率在60%左右,同时作为房地产市场产品的供应者,当前房地产开发商的主要融资渠道就是银行贷款。毫无疑问,银行贷款利率的提升会直接增加房地产开发商的成本,加重房地产开发商资金周转的困难,减少开发商的利润,再加上购房需求者延迟其购房时间,就会使得房地产开发商在资金链上出现问题的几率大增。这样也就必然加速房地产行业内部的洗牌,淘汰规模较小,资金运作困难的小型房地产开发企业,从而优化整个行业结构,提高行业整体经营水平。

(四)银行利率上调对房地产投机者的影响

一般来讲,投机看重的是短期的盈利,有时候甚至是暴利。在某种程度上,利率的上调在一定程度上增加了投机者的投机成本,但是在我国的房地产市场上,相比于微量的利率上涨带来的投机成本增加来说,房地产价格上涨带来的利润更加客观和有吸引力,比如2007年上半年,深圳罗湖区、福田区的房价上涨幅度高达34%;尽管利率可能上调了1个百分点,或者3个百分点,但是相比于巨额的盈利来讲,那些成本是微乎其微的,也就是说利率上调对投机者投机成本的影响来说是微乎其微的,更何况在多数情况下,房地产行业的投机者并不借助于银行贷款来进行获利。所以,如果仅仅依靠提升房地产利率来抑制房价、减少投机热钱进出房地产市场的话,几乎是不可能实现调控目的的。要想真正、有效的实现调控目的,必须多管齐下、重拳出击。

主要参考文献:

[1]王雪.银行利率上调对房地产市场的影响[J].东方企业文化,2010(1).

[2]章辉赞,张红.加息对我国房地产市场的影响分析[J].中国房地产金融,2005(3).

房地产目前状况分析范文3

【关键词】房地产开发项目；环境影响评价；噪音源的防治

对于房地产开发项目的环境影响评价是对一个地区的自然条件、资源条件、环境质量条件和社会经济发展现状进行综合分析研究的过程。其根据一个地区的环境、社会、资源的综合能力，把人类活动对环境的不利影响限制到最小，具有重要的作用和意义。本文从房地产开发的设计、施工、运行等方面展开论述，浅谈了房地产开发项目中环境影响评价中需要注意的问题，尤其对于综合体建筑中噪音源的防治进行详细的探讨。

1．房地产开发项目环境影响评价中需要注意的问题

在房地产设计、施工、运行等阶段中，对于房地产开发项目的环境影响评价是一种过程，其重点在房地产开发项目决策和开发建设活动开始前，体现出环境影响评价的预防功能。决策后再开始开发建设活动，通过实施环境监测计划和持续性研究，环境影响评价还在延续，不断验证其评价结论，并反馈给房地产开发项目决策者和开发者，进一步修改和完善其决策和开发建设活动。

房地产开发项目环境影响评价的主要内容主要有地理位置；地貌、地质和土壤情况，水系分步和水文情况，气候与气象；矿藏、植被、水产、野生动植物、农产品、动物产品等情况；大气、水、声、土壤等环境质量现状；环境功能情况(特别注意环境敏感区)及重要的***治文化设施；社会经济情况；人群健康状况及地方病储况；其他环境污染和破坏的现状。房地产开发项目环境影响评价的主要原则一般按环境要素(大气环境、水环境、声环境、生态环境等)分别进行。预测的范围、时段、内容及方法应根据其评价工作等级、工程与环境的特性、当地的环境要求而定。同时应考虑在预测范围内，规划的房地产建设项目可能产生的环境影响。

2．房地产开发项目中对于噪音源的环境影响评价及其防治

2.1 噪音源的环境影响评价

随着噪声污染的日益严重与社会各界对噪声污染的认识不断提高，噪声污染问题受到空前关注，也成为当前国内外对环境污投诉最为集中的问题。而在经济社会建设中，有些房地产项目在建设中或建成后会对环境产生噪声污染，从而影响人们生活的环境质量。因此，在对这些房地产项目进行建设审批时，需要对其未来可能造成的噪声影响进行评价以确定项目的可行性。

环境噪声影响评价是在噪声源调查分析、背景环境噪声测量和敏感目标调查基础上，对房地产建设项目产生的噪声影响，按照噪声传播过程中声级的计算方法，预测环境噪声影响范围、程度对照相应的标准评价环境噪声影响，并提出相应防治噪声对策措施的过程。

2.2 噪音源的环境影响评价内容

环境噪声影响评价基本内容包括以下几方面：

（1）评价房地产项目建设前环境噪声现状。

（2）根据噪声预测结果和相关环境噪声标准，评价房地产建设项目在建设期、施工期、运行期(或运行不同阶段)噪声影响的程度，超标范围及超标状况(以敏感目标为主)。

（3）分析受影响人口的分布状况(以受到超标影响的为主)。

（4）分析房地产建设项目的噪声源分布和引起因标的主要噪声源或主要超标原因。

（5）分析房地产建设项目的选址(选线)、设备布置和选型(或工程布置)的合理性，分析房地产项目设计中已有的噪声防治措施的适用性和防治效果。

（6）为使环境噪声达标，评价应必须增加或调整适用房地产工程的噪声防治措施(或对策)，分析其经济、技术的可行性。

2.3 噪音源的防治对策

环境噪声影响评价中，噪声防治对策应该考虑从声源上降低噪声和从噪声传播途径上降低噪声两个环节。

2.3.1 从声源上降低噪声

从声源上降低噪声是指将发声大的设备改造成发声小的或者不发声的设备，其方法如下：

（1）改进机械设计以降低噪声，如在设计和制造过程中选用发声小的材料来制造机件，改进设备结构和形状，改进传动装置以及选用已有的低噪声设备，都可以降低声源的噪声。（2）改革工艺和操作方法以降低噪声，如用压力式打桩机代替柴油打桩机，把铆接改用焊接，液压代替锻压等。（3）保持设备处于良好的运转状态，因设备运转不正常时噪声往往增高。

2.3.2 在噪声传播途径上降低噪声

在噪声传播途径上降低噪声是一种常用的噪声防治手段，以使噪声敏感区达标为目的。具体做法如下；

（1）采用“闹静分开”和“合理布局”的设计原则，使高噪声设备尽可能远离噪声敏感区。（2）利用自然地形物，如位于噪声源和噪声敏感区之间的山丘、土坡、地堑、围墙等来降低噪声。（3）合理布置噪声敏感区中的建筑物功能和合理调整建筑物平面布局，即把非噪声敏感建筑或非噪声敏感房间靠近或朝向噪声源。（4）采取声学控制措施，例如对声源采用消声、隔振和减振措施．在传播途径上增设吸声、隔声等措施。

2.3.3 综合体建筑中噪音源的防治

由于城市综合项目中，不可避免的存在或带来内部噪音源的处置。餐饮带来的油烟排放处理；中央空调等风机运转过程中噪声处理。

（1）噪音隔离处理：消音器/加装阻尼材料/隔音墙等（***1，***2）。

对于具体的房地产工程项目来说，通过评价提出的各项噪声防治对策，必须符合针对性、具体性、经济合理性以及技术可行性的原则。

3．结束语

总之，为体现实施环境评价的作用，在房地产开发项目环境影响评价的组织实施中必须严格遵守国家的有关法律、法规和***策，做到科学、公正和实用，使得房地产开发项目真正符合可持续发展战略和循环经济理念。

参考文献：

[1]梁宁,王敦球,游少鸿,林华. 环境影响评价工作中存在的问题及对策探析[J]. 资源环境与发展, 2010,(01) .

[2]边向征,李慧***. 房地产项目环境影响评价重点探讨[J]. 北方环境, 2010,(05) .

[3]李顺. 中国需要实现房地产彻底转型[J]. 丹东海工, 2010,(00) .

房地产目前状况分析范文4

（一）重要性

企业的财务报表可以及时且充分的反映出企业实际的财务状况、经营成果以及现金流量情况。然而，如果我们只是盲目的从财务报表的表面数据来知悉企业的财务状况的话，那将会造成一定的局限性，因为企业的财务报表无法全面反映出企业的经营水平与经营成果。这就需要我们对企业的财务报表进行分析。一旦能够采取科学合理的财务报表分析方法，将可以准确且全面的反映出企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，还可以揭示出企业面临的各种潜在风险，并对企业的预算完成情况进行细致的核实，并对企业经营管理人员进行一定的考核，尽可能的构建起一套完善高效的激励机制。

（二）基本内容

企业的财务报表分析工作是由不同的使用者具体执行的，他们实际分析的核心与侧重点各有不同，但最终的目的却是一致的。一般来说，企业的财务报表分析主要包含了三个方面的基本内容，即对企业的实际偿债能力、企业权益的结构进行详细分析，估量对债务资金的利用程度。这三项内容之间是相互联系，并有着互补作用的，可以为企业的会计信息使用者提供更为可靠的会计信息。那么，在财务报表分析中，能够促使企业顺利实现财务目标的核心部分就是其偿债能力，企业的营运能力则是一种物质保障，盈利能力是偿债能力与营运能力同时作用的结果。

2房地产企业财务报表的局限之处

（1）房地产企业的预收账款增加

影响了财务报表使用者对于企业偿债能力的判断。由于房地产企业生产经营涉及的面很广，并有一种特殊的预售制度，因此，它的项目预售到收入确定，需要经历一个较为漫长的过程。一般来说，最少要花费几个月的时间，有时甚至会需要几年的时间。那么，应收账款就是一个较大的问题，它不仅会加剧房地产企业的短期负债，同时还会大大削弱所有者的正当权益。而企业的财务报表则无法准确反映出企业实际的盈利数据，大大降低了房地产企业的财务报表分析结果。

（2）房地产企业的一些期间费用会计入当期损益

从而导致报表使用者无法准确判断出企业的实际经营成果。根据当前的房地产企业会计制度规定，房地产企业的实际开发经营过程中所产生的各项管理费用、财务费用以及销售费用都应该计入到期间费用当中去，并直接划入当期损益。这就会导致企业在工程竣工前发生严重的亏损情况，即使看到隐含的利润，但是却无法真实的反映出来。

3房地产企业财务报表分析的科学方法

（1）我们应该根据房地产企业的收款方式来重新分析其应收账款

并确认实际收入情况。房地产企业的商品具有自身的特殊性，不仅生产周期长，而且所需的资金量庞大，它的收款方式与一般的商品是不相同的。一般来说，房地产企业可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多种收款方式。在实际的收款过程中，一次性付款只是占到了少数。那么，针对一次性付款方式，我们就应该对房地产企业进行收入确认时，把收款项全部作为的核算数据，它可以明确表明房地产企业的财务风险得到了有效转移。如果按照分期付款的方式进行销售，房地产企业的收入确认就应该根据合同中约定的收款日期来进行确认，一旦出现了买方到了合同约定时间还存在费用欠账情况，财务报表分析者就应该把买方的资信能力与实际欠付金额进行详细且及时的分析。如果出现了买方缺乏资信以及欠付金额超过了房价的30%，就不可以确认收入。如果房地产企业的销售以按揭付款形式为主，我们则必须以款项全部到齐为核心标准来确认最终收入。当然，房地产企业的所有预收账款都应该进行相应的预结转，并进行销售税金的计提。

（2）我们应该根据收入与费用配比原则来合理整改房地产

企业收入结转前所产生的期间费用。这就需要房地产企业的财务总监强化财务报表分析工作，不仅需要编制出核心的战略标准，还需要对金融市场与价值管理工作发挥出重要的作用。这是因为在全球经济一体化趋势日益加快的大背景下，传统的财务管理知识显然已经无法适应现代企业的发展需求，这就需要我们房地产企业的财务管理工作者与企业管理者都坚持优质的原则，并及时做好相关的资本市场与财务管理状况研究与分析，还应该充分利用好现代化的技术手段，确保自己的财务报表分析工作做到位，最大程度的保护好相关企业所有者与股东的合法权益。

（3）我们还应该对房地产企业的成本构成进行科学合理的分析与研究

以让房地产企业的成本得到有效的确认。房地产企业的开发建设工作较为特殊，它需要购置一个并没有经过开发的土地，然后再根据周边的土地价格进行细致比较后开展相关的评估工作。在评估过后，对于一些已经剔除到资金成本后的财务数据可以确认为土地增值额。对于一些本来应该入账而并没有实际入账的工程款项，房地产企业则应该通过预算或估算的方式来进行入账，从而确保房地产企业的收入与费用配比较为合理可行，并对收入结转前产生的各项期间费用进行合理且适当的调整。

4房地产企业财务报表分析的特殊性要求

（1）充分利用财务报表外的信息

房地产企业的财务报表数据有着自身的局限性，并不能全面且客观的反映出企业的真实财务状况与经营状况。因此，我们就应该对财务报表的大量表外信息进行合理的分析与运用，并选择合适的会计分析方法，让其为房地产企业的财务数据分析提供更为可靠的依据。

（2）重视对现金流量表的分析工作

房地产企业的现金流量表是以收付实现制来编制的，因此，它的数据更为客观真实。因此，我们就应该对其进行相应的分析，让其对企业的相对利润指标发挥出切实的指导性作用，并对财务报表的项目进行具体分析和做出一定的调整，从而更好的应对财务报表中的数据受到会计准则的约束而造成的不良影响。这样，财务报表分析则可以准确的判断出房地产企业实际的偿债能力。

5结论

房地产目前状况分析范文5

关键词:高尔夫;高尔夫房地产;开发;模式;现状;发展

关注全球高尔夫运动的发展,其发展史迄今为止已有500多年的历史,是一项具有古老文化底蕴的运动。伴随这项运动发展的同时,高尔夫产业及其连带的各相关产业也孕育而生,并逐渐形成各自成熟的产业链,包括高尔夫俱乐部、高尔夫制造业、高尔夫服务业、高尔夫房地产业、高尔夫旅游业等。

高尔夫产业在我国的发展也是如此,但同时,与高尔夫发展相关的问题也不断提出和得到相关人员的重视。本文将主要针对高尔夫房地产发展状况及存在问题进行分析研究,从我国国情、经济、土地***策等角度,从理论上探讨我国高尔夫房地产的发展之路,并针对其合理的开发及利用进行论述,希望能为我国今后高尔夫房地产业的发展提供参考。

一、类比世界不同国家高尔夫房地产状况

(一)世界各国高尔夫房地产开发状况

在高尔夫运动发展史上,美国也逐渐成为世界高尔夫运动的沃土,并发展成世界高尔夫第一大国。各国的高尔夫房地产开发状况是与各国的土地***策、经济状况(GDP、人均国民收入)、土地面积、人口数量等要素紧密相关的。由《The north American golf report》的数据显示北美地区2000年以前高尔夫球场的年增长率为24%。以下笔者对世界五个国家的高尔夫发展情况进行了比较分析,五国国情和高尔夫总体状况比较见下表。

(二)根据上述资料可分析出美国现在的高尔夫房地产已形成成熟的发展模式,并已达到充分利用高尔夫球场开发房地产项目,并与高尔夫球场建设发展相协调;加拿大是典型的地广人稀的国家,其高尔夫房地产开发受到人口限制,国家具有开发的经济基础和土地面积,但更大的是存在房地产消费市场的限制;日本国土由大量的山体构成,国土面积的67%被森林覆盖,不适合发展农业和居住,因此高尔夫房地产项目的开发也具有很大的局限性;韩国也同时是受到土地紧缺,人口密集等因素的限制,近年来,韩国打球的人数飙升,球场价格消费不菲,国内市场存在严重的供需矛盾,因此许多韩国高尔夫爱好者将目光投向了球场费用比较低廉的东南亚、中国等地区,所以高尔夫房地产开发的局限性也很大;中国国土资源丰富,同时人口众多,同样存在人多地少的问题,但由于人口众多而具有广大的潜在住房消费市场,单纯从经济、市场的因素考虑,我国与加拿大、日本、韩国等国家相比是相对适合发展高尔夫房地产开发的,然而我国目前高尔夫发展的实际情况为:目前我国京、沪、粤是高尔夫运动最普及和发展最成熟的三个地区,其高速的经济发展和迅速崛起的高尔夫产业遥相呼应;沿海经济发达地区作补充;东北、西北、西南等地区则相对较少,少数省份甚至没有高尔夫球场。而对于高尔夫的发展,国家国土资源部已从2003年就曾出台了限制高尔夫项目用地的通知,禁止乱用耕地,对今后高尔夫球场及高尔夫房地产的建设制定了用地标准,这并不是对我国高尔夫发展的限制,而是为进一步推动高尔夫健康的发展。鉴于我国土地***策的特殊性、较薄弱的经济实力、高尔夫消费区域性差异大的特点,笔者认为应该清醒的认识中国高尔夫房地产的开发及发展不能盲目扩大,仅单纯从数量、形式上和国外进行比较。

二、我国高尔夫房地产发展状况分析

(一)国内高尔夫发展现状概况

1984年广东中山温泉高尔夫乡村俱乐部高尔夫球场的建成,拉开中国高尔夫行业发展的序幕。经过二十多年的发展,凭借中国社会经济的发展和繁荣,中国高尔夫行业逐步发展成型。到2005底,全国已建及在建的高尔夫球场总数已有400多个,遍及26个省(区、市),全国高尔夫人口已达50万,并将平均每年增长20%左右。

(二)高尔夫房地产开发及运营模式

目前的调查结果表明,我国大部分地区高尔夫房地产的开发状况主要是与高尔夫球场绑定发展的,这基本是模仿国外高尔夫房地产开发及运营模式,不仅在开发上效仿国外的形式,在类型上也同样仿造国外,即开发项目多为大型的高尔夫庄园、高尔夫别墅、高档公寓的建设。根据中国别墅网的在销别墅统计可知北京地区目前在销的别墅项目中不少于一半都是依托于高尔夫球场开发的,或是借助于周边的高尔夫球场开发,这种现象也是我国目前大部分地区高尔夫房地产开发投资的一贯模式。

(三)高尔夫发地产发展的限制因素

国外高尔夫房地产发展的实际过程表明,只有在经济发达、土地广阔、人均相对土地面积多的国家高尔夫房地产可大力发展,并且根据国情还会出台相关的***策支持,如美国规定凡超过2万人的社区,如果没有规划高尔夫球场,这个社区的建设规划将不会被批准等;而在经济较发达,但人均土地面积少的国家其高尔夫的本土发展会受到用地的限制,因此高尔夫房地产也就受到了一定发展限制。

以目前我国高尔夫房地产发展状况看,我国高尔夫房地产的发展将被以下两点因素所制约:一是完全照搬的高尔夫房地产投资及运作模式,这种将房地产与高尔夫球场建设绑定的项目开发及别墅类、高档公寓类的房地产开发不符合我国人多地少、重视农用地保护耕地的国情,如今我国国土资源部也已连续出台了禁止别墅类房地产开发的***策,所以这种完全遵循的国外的高尔夫房地产开发模式已经受到了限制;二是土地因素的限制,目前我国高尔夫地区分布和国内地区经济发达程度是相适应的,在忽略经济因素和消费人群的因素外,考虑到我国当前的用地***策,土地将成为高尔夫房地产发展的重要限制因子。

(四)高尔夫房地产的发展势态

上世纪90年代以来高尔夫运动在我国的发展非常迅速,查阅我国高尔夫在20年间的发展形势,2000年是我国高尔夫迅猛增长的转折点。再从全球高尔夫的发展势态和高尔夫房地产的发展势态可分析出,高尔夫的经济效益、环境效益、社会效益预示着我国高尔夫运动及高尔夫房地产未来的发展具有客观必然性。我国未来高尔夫的发展是必然的,同时随着高尔夫运动的普及,高尔夫多元化的发展,高尔夫房地产的开发、投资也必将是房地产上的投资热点,并且发展前景看好。

三、探讨我国高尔夫房地产今后的发展

(一)在我国已有高尔夫球场的环境基础上发展高尔夫房地产投资及开发

随着高尔夫在我国的不断发展,和球场开发绑定的房地产开发也更将成为地产投资商的一个投资热点。而国土资源部2003年2月8日下发过《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部(国发[2003]45号),其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类、高尔夫球场用地供应。” 2006年年底国家***把别墅类房地产开发列为限制项目。

这一系列***策的出台使我国目前的高尔夫别墅类房地产的发展受到了制约,同时更是给了我国高尔夫房地产投资商一个思考问题的机会。笔者通过调查分析,建议我国高尔夫房地产的开发应该在我国现已拥有的高尔夫球场的基础上进行高尔夫房地产的开发,并按照国家规定的规划用地格局、用地类型、用地范围、用地面积等进行开发,主要针对已建成球场,在其周围一定范围内合理的条件下进行开发。

(二)根据我国国情发展形成具有中国特色的高尔夫房地产开发运营模式

我国属于典型的人多地少的国家,而且国民经济、人均消费水平跟世界发达的国家都存在一定的差距,但今后随着我国高尔夫运动的快速发展和普及,高尔夫人口的增加和人均消费水平及对居住水平要求的提高,我国房地产市场必将越来越走俏,那么依托高尔夫球场的高尔夫房地产的开发也需要形成一个具有中国特色的开发运作模式。与国际成型的高尔夫绑定开发模式不同,笔者建议我国高尔夫房地产开发模式应该做以***项目形式,普通商品房住房类型的高尔夫房地产为主,以此针对我国广阔的住房消费群体,这些消费群体主要为广大的中产阶层、白领阶层,他们既要求生活品质、对居住环境要求高,又能成为高尔夫运动的潜在消费群体。

(三)科学发展,走集约型用地的方向

集约型用地目标就是以减少占地面积、增加建筑面积为原则,把开发高尔夫别墅、高档公寓的开发类型转变为更为经济的多层商品住宅建筑,适应我国房地产市场,增强项目开发的实用性。

(四)高尔夫需要科学、严格用地

1.建议尽快出台高尔夫建设的行业相关法律、法规;制定、规范用地标准。

2.***府规划用地格局,将高尔夫球场用地纳入土地利用总体规划的管理体系,作为重要指标进行宏观调控和规范管理。

3.对球场用地及球场周边房地产用地和实施方案进行严格审地、监督程序。严格限制高尔夫球场与房地产绑定的用地审批。

(五)与高尔夫运动大众化发展相辅相成

在高尔夫球场周边、高尔夫练习场周边投资房地产住宅建设,可把大众与高尔夫结合得更加紧密,推动高尔夫运动大众化发展的同时增加高尔夫环境住房市场的消费群体和高尔夫运动的潜在消费群体。

参考文献:

[1]李相然.试述我国国土规划的现状与发展趋势.国土与自然资源研究,1995,(2).

房地产目前状况分析范文6

关键词：动态财务管理；房地产企业；构建模式

中***分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-0-01

一、财务动态管理的含义

动态财务管理是在对企业未来财务经营状况的预见基础上，对未来的状况以及结果做出前瞻性的模拟，专业财务人员运用事先设定好的动态财务指标，通过预先设置好辅助管理工具，使得制约企业财务信息的因素产生变动的一个过程。也是财务管理的一种模式，并且这种管理模式的管理过程是一个整体性的财务信息管理过程。财务动态管理模式在房地产企业中采用实行，其主要方式是在企业的日常管理中，做出正确的判断，对企业的经营状况以及目标进行一个可行性的设定，在选用动态财务指标基础上，通过计算辅助与动态分析方法，对可能影响公司项目状况的因素进一步作出分析，在预定目标同实时动态的目标对比的基础上，对制约因素加以改变，以此使得房地产企业财务动态管理的实现。

二、财务动态管理实施的可行性

(一)房产企业有实施的欲望

房地产企业和其他行业企业在资金运作方面相比，其运作的资金是非常大的，仅仅一个楼盘的开发，所运作的资金就达几亿甚至还有几十亿、上百亿的，因而，对这些成本资金的控制，是一项非常艰巨的工作。因此，房地产企业迫切需求更好的财务管理模式来对企业资金进行管理和监控。由于财务动态管理模式，能够实时的了解进行中的项目资金使用状况，并能够在与预定计划相比较的同时将问题环节迅速反映出来，从而促使企业在资金的使用过程中始终能确保其安全性与准确性。

(二)房地产企业具备实施条件

实施财务动态管理，对信息的及时性与实时性有很高的要求，因而实施企业的信息技术水平也一定要具有高度水准，房地产企业也不例外，必须要拥有一套强大的财务信息处理系统。在我国，房地产企业得规模目前还是良锈不齐，但是大部分的企业都拥有强劲的经济实力，对信息化管理也相当的重视，在其财务管理部门，已经实现了的局域网与计算机办公。目前实施动态财务管理的话，只需搭建相关的信息网络、开发相关的软件。因此，对房地产房地产企业来说，其实施财务动态管理的条件已经具备。

三、财务动态管理模式的构建

(一)构建原理

在房地产企业内实行财务动态管理，其模式的构建是对整个企业都有关联的一个系统性工程。因此，在模式构建之前，首先要做的便是对系统设计原理的明确，也就是动态财务管理的框架内，通过及时处理和反馈财务数据，将动态财务管理系统构搭建成一个信息平台，这个信息平台要能将房地产的项目资金运作情况实时反映出来。房地产企业可以通过这个平台，将在不同市场环境下目标资金的变化模拟出来，同时还能后及时向系统反馈目标值同动态财务指标的对比结果，将此反映给企业决策者使用，这为房地产企业防范投资风险与市场风险提供了极大的方便。

(二)构建思路

在房地产企业内构建财务动态管理，必须要有一个清晰的构建思路。首先是要对房地产企业的资金使用特点进行了解，根据使用特点制定出一个控制动态财务管理系统的流程。在这样一个动态管理链中，企业内的任何一个资金项目的运作，都将在动态财务管理系统中直接反映出来。这样一来，房地产企业在财务控制方面，达到了全新的水平。一方面，通过动态财务管理系统，房地产企业对本企业的成本控制水平大大提高了，企业的经济效益提高了；另一方面，运用动态财务管理系统，能有效地预测企业资金的未来运作情况，有利于房地产企业对公司资源的合理优化配置，使人力、物力、财务都得到合理地使用。

四、财务动态管理模式的系统设计

所谓系统设计，就是要建立一个合适企业的动态财务管理平台，使得企业的财务管理在同一个系统内都能够得到实行。

(一)需求分析

首先要明确房地产企业动态财务管理的实施目标和要求，再针对目标和要求，对所要设计的系统应当具备的功能进行确定，从而保证系统功能模块能够得到科学合理地设计。一般情况下，房地产企业构建的动态财务管理系统，主要是对企业的财务实现信息化管理。也就是说，在企业范围内对日常的财务信息查询、修改，和落实责任，以及预测执行结果等。并且还要能够实时反馈、统计和分析企业项目的财务具体运作状况的信息，并对信息作综合评估。需求分析的明确，为动态财务管理系统的设计提供了正确的准备工作。

(二)系统模块设置

明确了需求分析后，再根据应当具备的功能需求，进一步的设置财务动态管理系统的功能模块。对房地产企业来说，系统模块的设置，一般包括基本信息、成本控制、可行性探究、和企业绩效评估等模块。

(三)系统的运行

动态财务管理系统的运行，是房地产企业构建此管理系统，并用于企业财务管理发挥作用的环节。这一环节包括了一系列小的环节：前期工作的准备、分解财务成本、跟踪成本管理、评估考核等。这些不同的环节，其工作都是相互联系相互配合的。通过此系统的运行，使动态财务管理系统发挥了功效。企业的财务管理水平得到提升，企业的资源，尤其是资金得到了合理的配置，促使企业经济效益大大提高。

(四)系统的集成管理

系统内的每个模块之间都有其自身的功效，因而选择合适的数据集成平台，对每个子模块之间的信息交流有积极作用，促进了系统的完整性。另一方面，在构建信息管理系统时，采用Access系统进行构建，这对于提高项目管理的科学性有很大帮助，同时也加强了管理的规范性。

五、结语

通过上文的探究和分析，可以看出在房地产企业中采用财务动态管理的可行性以及现实性。财务动态管理的实施不仅是其自身发展的需求，更是房地产企业财务管理的需求，其在房地产企业中的实施具有现实意义。它的实施，不仅对企业财务管理水平的提高有积极作用，同时能够实时监控企业资金运作，从而使企业的健康持续发展得到有力的保证。

参考文献：

[1]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国住宅设施,2011(07) .