房地产开发的项目管理精选6篇

房地产开发的项目管理精选6篇

房地产开发的项目管理范文1

关键词：房地产；项目管理；重要性

Abstract: this paper on real estate development management has briefly discusd, in order to create greater benefit, the real estate industry pay more and more attention to the project management as a key link.

Keywords: real estate; Project management; importance

中***分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、前言

随着改革开放，我国人民生活水平得到极大改善，因此居民对住宅小区的住房要求与条件越来越高。这样不但给房地产开发企业商带来了巨大机遇，而且促使房地产企业越来越重视房地产开发管理工作，针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进***地产开发项目的管理工作，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益。

二、房地产开发项目管理含义

房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。房地产开发项目管理的具体流程步骤：

1、其在计划管理方面。对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。也就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道,从而使项目有序地达到预期总目标。

2、其在组织管理方面。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现。

3、其在协调管理方面。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。

4、其在控制管理方面。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制,并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段,采用项目分解,各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施,对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用等进行有效控制,以确保开发项目用最少的投入,获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

三、房地产开发管理中的三项重要工作

1、房地产开发用地规划管理

房地产开发用地规划管理包括土地使用权出让过程中的规划和房地产开发过程中的规划管理。由于这一规划管理的不健全导致了一系列关于我国房地产开发用地规划管理中的问题。首先日益表现出来的是城市问题：①房地产开发商把尽量获取廉价土地作为房地产开发管理的重要大事，这就导致了他们盲目地圈地和囤积土地。随着我国城市规模日益扩大，土地粗放利用现象十分严重，盲目圈地囤积土地屡禁不止。②旧城改造的缓慢进展过程。③基础设施建设严重滞后于城市发展。④保障性住房严重供应不足。 其次是规划问题。我国大部分城市规划都滞后于城市建设； 房地产开发企业商往往希望通过市场情况来变动规划设计方案等，其最终就是为了自身的利益。为了提高房地产开发的综合市场竞争力及其经济效益，房地产开发一定要注重房地产开发用地规划管理。

2、房地产开发工程管理

房地产开发工程管理是房地产开发管理的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响。使房地产开发工程全局协调、使质量监督等工作科学地开展，对房地产开发工程建设施工质量和管理都有着重要的意义。它是现代房地产开发企业管理工作的重点。现代房地产开发企业要认识到开发工程管理工作的重要性以促进企业的健康发展。

首先，房地产开发管理企业工程项目管理人员必须具有房地产开发过程各方面工作的知识基础和经验，然后基于这个开展工程管理工作，从而保障项目开发的经济效益。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理来保障房地产开发工程顺利开展。因此提升开发企业综合管理水平是房地产开发工程管理的基础。

其次，房地产开发商要以市场需求为导向进***地产规划管理工作，把综合协调作为基础，这样才有利于房地产开发施工过程的顺利开展进行。

最后，房地产开发商要注重房地产开发工程的质量管理。因为质量管理是任何企业处于不败之地的重要基础，尤其是房地产开发企业生存与发展的根本。

3、房地产开发项目风险管理

由于受房地产开发竞争对手抢先进入市场使市场竞争加剧;银行贷款利率升高；投资风险增大等一系列因素的影响，房地产开发过程中会有开发风险的产生。房地产开发项目风险是指房地产开发商从事房地产投资而造成的损失可能性大小。目前风险回避，风险预防，风险转移及风险自留都是对风险实施的重要管理措施。因此房地产开发商要注意分析其风险产生的原因，注重房地产开发项目风险管理的过程和方法，从而运用合适的措施来对付可能的风险。

首先通过风险识别的关键方法及其重要影响因素分析认识项目风险的类型，再利用合适的过程和方法应对房地产开发项目带来的风险。因为房地产开发有着投资规模大, 建设周期长, 开发条件差及涉及面广等一系列特点, 因此它的开发存在着较大风险。通过讨论和分析，以下几个方面的措施能够明显降低和控制项目风险产生的机会。

1）注重优化投资组合,以利于实现风险分散。

2）严格控制施工工期,缩短建设时期，尽早地完成开发项目。因为项目产生的风险大都来源于施工建设过程中。因此要控制工期，尽快地完成项目开发。

3）一定要采取必要措施减少一些不必要的成本支出。譬如：通过签订固定利率贷款合同来实现来减少贷款利息支出;通过与建筑企业签订固定预算合同来减少建造费用;通过承包合同中延期罚款的条款来降低工程不能按期完工的风险。

4）务必要提前预租或者预售。尽快地回收资金要在前期和中期完成，争取尽量多的定向开发和团购在动工之前就要完成,或者在动工和完工之前, 就与租户和客户签订租约、预售协议。

5）在销售过程中, 实行尽量多的优惠***策措施。房地产开发商可以考虑物业费，配套费等是否可以优惠等等措施。

因此房地产开发商要注意分析其风险产生的原因，注重房地产开发项目风险管理的过程和方法，再运用合适的过程和方法来对付项目风险。这样才有益于开发企业的效益。

四、总结

房地产开发与管理是一个系统工程，涉及到人文、生态和法制等诸多方面，要把房地产开发管理好，必须树立现代开发管理理念，着眼未来，把握机遇，迎接挑战。

参考文献：

房地产开发的项目管理范文2

关键词：房地产管理　多项目开发　管理模式

中***分类号：F270　文献标识码：A　文章编号：1007-3973(2011)006-136-02

随着市场经济的发展和我国住房制度改革的深入，房地产业正在迅速的成长壮大，已成为国民经济的支柱产业。而随着房地产市场的日趋成熟，房地产开发的市场集中度和专业化也在得以不断提高，而在新的市场***策下，房地产项目开发的成本越来越高，而利润率却越来越低，房地产开发企业要想持续、稳定的发展，就必须在项目管理和开发上下功夫，追求规模效益。多项目开发正成为许多房地产公司做发展壮大所要走的必由之路。

1　多项目开发的必要性

1.1　多项目开发管理模式是房地产企业自身发展的需要

当前，我国的房地产开发企业普遍存在资产规模小、年开发量不大、资质等级低、企业经营能力与其拥有的资源存量不匹配现象，整个行业的发展处于比较松散的阶段，资源集中度低、抗风险的能力差，缺乏有影响力的大型企业或企业集团引导整个行业的发展。

另外，房地产企业是一个涉及面较广的行业，这就要求开发企业要能够积聚各方面的专业人才，无论哪一方面的疏漏，都可能导致开发项目的失败，因而扩大企业的经营规模，才能使企业有实力将每一方面都完成好。

而且，房地产开发周期长，在这一长期过程中，市场信息瞬息万变，并掺杂着很多不确定的因素。房地产开发资金投入巨大，企业如果没有足够的财力，很容易由于融资问题而陷入困境。一旦市场出现较***动，就可能导致公司陷入危机。

所以，房地产只有扩大企业的经营规模，进行多个项目的开发，才能提高企业的抗风险能力，整合资源，必将有利与企业的长足发展。

1.2　多项目开发管理模式是适应激烈的市场竞争的必然要求

当前，我国房地产市场已经进入到了买方市场，消费需求正在不断变化，而去适应这种变化是房地产企业的生存之本。由于房地产市场竞争的不断加剧，房地产企业开发项目的风险不断增大，这就要求开发企业有较强的抵抗风险的能力。企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须投入大量人力、财力，同时进行开发和管理的创新，形成企业自身的竞争优势。但没有一定的企业规模和资金实力，是根本不可能进行新产业研究与管理创新的。

随着房地产行业的不断发展，房地产开发所要涉及的各个专业的分工更加明显。任何一个企业都无法做到在各个方面具有绝对优势，而房地产产品要想得到广大消费者的青睐，就要求其产品具有均好性。而只有具有一定规模的企业，才有实力吸引众多的专业人才充分发挥他们的优势，提高产品的市场竞争力。

而进行多个项目的开发和管理，占有了一定的市场份额，提高了市场占有率。企业就可以吸纳大量高素质人才，确定远大的发展目标，提高了管理水平，并联合各方面力量，全面提升楼盘品质。这样才能获得更多参与其他企业合作的机会。在激烈的市场竞争中有较强的抵抗风险的能力。

1.3　多项目开发管理模式是国民经济和行业发展的迫切要求

房地产业是我国国民经济的支柱产业，为适应经济发展的需要，同时也为了实现产业的可持续发展，这就需要一批实力雄厚的大企业发挥市场的主体作用，在为市场提供有效的市场供给的同时，根据市场的变化和***府宏观调控***策，及时调整企业的行为，确保市场稳定平衡。

所以，房地产企业的规模化和集团化势在必行。实行多项目的开发管理，实现规模化经营，是房地产业发展到一定阶段的必然选择。

1.4　多项目开发管理模式是提高投资利润率的有效保证

在国家新的房产市场***策下，房地产企业如果还是实行单项目开发模式，前期必然需要大量的现金流出。在企业资金有限情况下，融资费用以及项目的成本费用等必然要增加。而在销售回款之后，就会有大量的资金流入，除了支付有限的项目资金费用外，大量的现金都只能存放在银行。但在通胀率高于存款利率的时期，这种情况就要导致资金的缩水。结果是投资利润率将远低于预期的利润率。

但如果企业进行多个项目的开发，而且在各项目开发时，某些项目的现金流出和另一些项目的现金流入安排合理，资金就可以在各项目间有序和快速地周转，企业不需要投入太多的资金就可以产生大量的利润，自有资金的使用率必将大大的提高，投资利润率也将得到有效的保证。

所以，多项目开发模式一方面是适应了新的市场***策下房地产投资模式的变化，也是房地产企业实现资本、规模快速扩张的必然选择。我国的房地产行业急待进行资源整合，通过行业的资源整合和企业的多项目开发管理，形成一批实力雄厚、具有较强市场竞争能力的大型房地产企业，为整个国民经济的发展做出应有的贡献。

2　目前房地产公司所采用的多项目管理模式

当前，国内大型房地产企业多项目管理的主要模式大致有三种：矩阵式管理型、职能管理型和项目管理型：

2.1　矩阵式管理型

矩阵式管理型指项目部是执行的主体，在管理上企业集团直接对区域公司实行监管，设计、拓展和销售等职能将由总部职能部门直接管理，具体一般性业务则由区域公司自行管理负责。而项目部由各职能部门抽调专人进行组建，项目成员一方面对部门经理负责，也要对项目经理负责。这种管理模式的优势是对外界环境的变化做出迅速的反应，避免了资源的闲置和浪费，但不足之处是人员所要受的双重领导。

2.2　职能管理型

智能管理型是完全由各职能部门根据项目不同开发阶段来介入项目的管理。集团只监控管理到区域一级，项目及具体业务则由区域级直接进行管理。包括项目的拓展、项目的设计、工程和销售等阶段。这种管理模式的优势是分工的高度集中和专业化，能把内部资源最大限度的反复利用起来，不足之处是对外界的环境变化反应速度慢，部门之间协调过多，造成决策缓慢的现象发生。

2.3　项目管理型

项目管理型是指项目公司作为项目开发的主体，项目公司则下设拓展、工程、设计、销售以及各职能岗位。这种管理模式的优势是能迅速的对外部环境的变化做出反应，不足之处是总部对项目的控制不到位，造成了资源闲置的现象发生。

以上这三种多项目开发管理模式，各个房地产企业应根据企业自身的特点以及战略和管理的重点需要进行灵活的选择和运用。一般情况下，仅在一个地区城市进行多项目开发的企业来说，在总部设立各职能部门，并采用矩阵式项目管理模式，是比较适合的管理模式。

而对于那些在不同地区和城市从事多项目运作的房地产开发企业来说，比较理想的管理模式，是在总部设立各职能部

门进行总体监控，在各地方子公司成立工程、销售和采购等部门进行实施控制。

3　目前房地产多项目管理模式存在的主要问题

在多项目开发模式日益兴起的今天，多项目管理模式已经成为房地产企业在激烈竞争中能否取胜的关键所在，但与单一项目开发模式相比，多项目开发所存在的问题也不可避免的暴露出来。也势必会面临许多新的管理难题，如成本的压力、资源的竞争以及市场目标快速变化等。

从具体情况调查来看，当前房地产多项目管理模式，特别是在多项目开发初级阶段，会存在一些问题，具体表现在以下几个方面：

(1)专业人才的匮乏。房地产企业在进行多项目开发和管理过程中，需要大量的专业人才对项目进行管理和支撑。但许多企业面临人才的匮乏的现象。人力资源的匮乏，既有的资源又很难实现共享。这已经成为当前制约企业项目开发与扩张的主要问题。

(2)部门沟通协调不畅。企业各部门之间工作协调难度大，运行效率较低。公司本部的支持和管理的职能不能有效的发挥，难以对项目部门实施有效考核。公司总部同下属子公司以及项目各职能部之间的决策和职能权限划分不够清晰，职权分工不明确，而且工作的接口关系不清晰，造成了工作进程拖沓的现象发生。

(3)缺乏规范的项目开发流程和产品考核的具体标准。一个房地产开发项目就是一个实际产品，当房地产项目的考核目标没有具体标准时，就很难有效的确立管理和监控的目标。而且如果没有规范的项目开发流程，那么每个开发项目就会隐藏着巨大的市场风险以及管理风险。

(4)监管和考核不清晰。在多项目开发的过程中，由于公司总部和职能部门与项目部之间的监控关系和考核关系不够明确和清晰。这样就造成了项目公司的执行力度较差，方案、计划和各指令等的执行结果常常会出现较大的偏差。

(5)项目部各职能部门受项目经理的决策影响，在项目开发管理过程中，“人治”的因素影响较大。项目部过于依赖公司总部，难以发挥其职能作用，或者不肯服从总公司管理。

4　多项目开发管理出现以上问题的原因

4.1　战略发展目标不明确

房地产开发企业的发展战略包括市场发展规划、区域发展规划以及产品发展规划等。战略发展规划是企业发展的方向标，所以在多项目开发的初期，房地产企业就应该研究并制定清晰的战略发展规划。在确定市场发展规划时，要明确发展的目标是什么，明确了目标方向后，在确定区域发展规划时，要进一步分析目标城市的商品房空置率和第三产业比重，还要确定进入的先后顺序等。在确定产品发展规划时，要明确产品的模式以及项目的规模，各档次产品的比例等。各类问题都必须在多项目开发初期予以明确。否则盲目性扩张将引发管理上的混乱。

4.2　资源配置的不合理

合理配置资源是企业发展必须具备的核心能力。房地产企业是资源密集型产业。其内部包括土地、人力、财务、技术以及品牌等资源，还包括***府、供方、客户等外部资源。无论是社会的发展还是企业的发展过程，无不是资源有效配置的过程，因此房地产企业要想实现可持续的健康发展，就必须做到各项资源的优化配置和合理利用。只有做到这一点，才能使有限的资源发挥最大的价值，这样一方面可以防止资源浪费，另一方面也减少了因某些资源的短缺，从而影响企业的长足发展。目前，一些企业在实施多项目开发过程中，不能有效地优化和配置资源，致使人力和资金等资源等过度紧张，影响了企业的发展。

4.3　规章制度不健全

健全的规章制度和完善的企业管理体系是企业发展的基本保障。在企业发展的初期，单项目开发模式下，因为管理层级和人员都较少，所以简单的管理制度就可以管理企业。但在多项目管理模式下，层级、部门和人员都众多，工作流程以及资金和信息的交流都比较复杂，如果房地产企业没有一套全面和完善有效的规章制度和管理体系，就必然会导致权利的交集或责任的真空现象发生，监管和考核不清晰，部门沟通协调不畅，这也必然会阻碍企业的发展壮大。

房地产开发的项目管理范文3

关键词：房地产业；开发项目；成本管理

1 引言

近几年，随着房地产业的发展，房地产业已经成为我国经济消费的热点，其经济地位也越来越重要。但是由于***治、经济等各个方面因素的影响，我国房地产开发项目经过投资过热后，出现了一些低迷态势，比如：房价上涨受到了限制、银行信贷风险增加、成本管理不规范等，这些问题都对房地产业的可持续发展造成不良影响。本文结合笔者的工作经验，在明确房地产市场特点的基础上，浅析房地产开发项目的成本管理，希望能给房地产开发的有效经营提供一定的参考价值。

2房地产开发项目的特点分析

2.1 投资额比较大、建设周期比较大

通常情况下，房地产开发项目的对象是建筑物群或者是一些公共建筑，这需要大量的资金支撑，可见，房地产开发项目属于高投入的一项活动。就拿普通的住宅小区来说，少说也要几千万元的资金，多则甚至达几亿。而且，纵观房地产开发项目的整个流程涉及到多个方面：投资决策、规划设计、征地、施工、验收等。一般小规模的住宅区至少需要3至4年，大规模的住宅区需要近10年或者更久。

2.2效益与风险并存，竞争性强

房地产开发项目投资多，回报率高，许多商家及企业往往都会被其高投资、高回报率所吸引。但是，房地产开发项目的周期较长，每个环节都会遭受到不确定性的市场竞争，企业需要承担的风险自然也不小，会涉及到：供求风险、***策风险、财务风险以及意外风险等。

2.3开发并联度广，属于复杂工程

房地产开发项目的开发关联度非常广，除了规划、市***、银行、环境等众多单位外，还与人们的生活息息相关。因为房地产开发项目必须满足人们的需求，人们才是真正的消费者；开发过程中会涉及到拆迁等事宜，也需要人们的配合。可见，房地产开发项目必须注重良好的公共关系。

2.4受宏观***策的引导影响

房地产业属于经济支柱，其地位极其重要。国家也相继出台了多条***策对房地产市场进行积极调控：税费调整以及贷款利率的调整，促使投资方融资成本增加，利润有所降低；对二套房首付比例的提高，遏制了一些贷款炒房行为；房贷及加息***策避免了一些金融机构的房贷风险。

综上，房地产开发项目是一项长期、复杂以及系统化的工程，企业应该以全局为视点，保证资源的合理配置，使企业在激烈竞争中保持健康稳定的发展。

3房地产开发项目的成本管理对策

企业在进***地产开发项目时，应该制定一整套策略体系实现成本管理的优化，具体的对策如下描述：

首先，企业要明确成本控制的指导思想，增强成本控制的意识，可以将成本管理明确到相关部门，比如：生产方面的成本控制管理应由企业审计部门以及财务部门负责。

其次，企业应该掌握项目的具体运行状态，从项目立项至结束，各个环节都应该有工程预算。并结合工程进度表，分析资料报表以及成本费用，不断总结经验、提出建议。具体的对策描述如下：

(1)房地产项目开工之前，企业项目部应该结合规划及设计***的内容，对项目总成本以及分项成本进行测算，并上报企业决策者进行审核及调整。而最终审核调整后的项目测算成本可作为成本管理的基础。

(2)在项目施工的过程中，项目部应该按照工期计划，制订严谨的总计划、季度计划以及月计划等，并生成生产资金使用计划表，经企业领导批准后，可给财务处安排资金时使用。而且，建设过程中加强工程技术审计部在项目生产中的控制地位，工程技术审计部围绕指定的成本计划，对项目成本进行全过程控制。

(3)工程技术审计部按时对工程成本进行统计、汇总。通过实际成本与计划成本的定期比较，掌握成本动态变化趋势，对成本超支信息进行预警。如果发现计划成本超支或者偏差时，工程技术审计部认真计算偏差幅度，查找原因，有针对性的制定成本纠偏措施，并将相关内容通报公司相关部门，以便公司决策、调整。企业工程技术审计部门每个月都应该结合工程进度，生成预算表以及各项财务报表，经相关部门审核，并上报企业领导，从而加强项目工程的指导以及监督管理。

综上，企业要将控制重点放在投资决策以及施工关键环节，并借助于信息技术的优势，对全过程及全部门进行全面的管理，不能只关注显性成本，而忽略了隐性成本。

4总结

总之，随着房地产业的不断发展，成本管理已是房地产开发管理中的重要内容之一，其牵涉到开发的整个过程，并对房地产企业的发展起着重要的作用。房地产开发企业应当摒弃传统观念，以全局、长远的眼光，从投入与产出的对比分析来降低投入，创造尽可能多的价值，提高企业经济效益。

参考文献

[1]张冲. 房地产开发的成本控制探讨[J]. 安徽水利水电职业技术学院学报, 2009,(02) .

房地产开发的项目管理范文4

关键词：房地产；建设；项目管理

引言

房地产开发行业发展迅速，竞争日益激烈，如何在竞争中站稳脚步不被市场淘汰，还要获取较大的利益，所以在房地产开发过程中房地产开发工程项目的管理就显得由为重要，因为只有管理上去了，每一项工作才能完整的很好，各个部门才能协调。房地产开发建设工程的任务量很大，任务形式众多，就目前的形式来看，我国的房地产开发中建设工程项目的管理还存在着很多漏洞，制度还不够完善，我们需要在发现和解决问题的过程中积累经验，将利益合理的扩到最大化。

一、房地产开发中建设工程项目管理的现状

房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。建设项目监理缺乏***性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其职，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。提供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材料，采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者，对于材质有最终决定权，且监理是受房地产开发企业委托的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是勉强放行。由于材料是低价购进，故材质往往有偏差，质量难以控制。

二、房地产开发中建设工程项目管理的要素

（一）质量

质量是一切良好品牌的基础，尤其是房地产企业，行业内品牌优质的企业近四分之一的客户就是老客户，并且十分看重质量和相对应服务的保证。

（二）成本

在现代项目管理体系中，成本就是竞争力、成本就是经济收益。一般来讲房地产企业的成本主要来自于建设成本和土地成本，在建设成本和土地成本相对均衡的今天，土地市场和整个房地产市场的标准操作，利润差距则主要来自于管理效率的高低。

（三）进度

产品交付是商品流通的一个重要环节，房地产产品生命周期很长，更多的进度问题在工程中起着非常重要的作用。

（四）安全

从房地产本身的安全问题考虑，住房的消防等基础设施是否符合安全要求是一个重要的标准。

（五）技术支持

使用新技术、新工艺、新材料、降低工程造价，缩短施工周期，提高项目的科技含量。

三、提高房地产开发中建设工程项目的管理

（一）房地产开发中的设计管理

房地产开发中的设计管理直接关系到房地产开发设计的规范性、布局的合理性以及给排水、安防、电讯、电气、燃气等系统设计的质量，因此，工程管理中的设计管理应该从以下几个方面入手： 其一，房地产开发公司应该慎重选择设计单位，切忌过分强调节约设计成本而选择缺乏设计实例以及综合素质较差的设计单位，选择具有良好信誉且资历较深的设计单位。其二，在设计的过程中，房地产开发公司应该将对项目的期望目标以及相关的设计要求，提供给设计单位，通过与设计人员的沟通，能够保证设计人员的设计效果更能够满足房地产开发公司的要求； 其三，对于房地产开发公司来说，时间就是金钱，因此应该要求设计单位在保证设计质量的前提下，尽可能的提高设计工作的效率；其四，房地产开发公司应该督促设计单位严格的执行国家的强制性技术标准，重视开发工程项目的科技含量。

（二）加强对成本管理的考核监督

房地产开发企业应根据业务部门及项目建设管理内容的不同，准确划分责任单位，并明确责任单位的成本管理目标及权责，以责任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系统，及时汇总、分析、掌握各个责任单位的成本管理信息数据，对成本控制存在较多问题的责任单位进行监督，提高成本管理的针对性。此外，应根据成本支出内容，全面制定成本管理考核评价指标，对不同责任部门的成本管理绩效，以数据为支撑进行评价，并与奖惩机制挂钩，提高成本管理的激励效果。

（三）强化现场施工进度管理

在房地产开发工程项目施工的过程中应该严格的控制各个施工阶段的工作时间，根据房地产开发工程项目的总工期，将房地产开发工程项目分解成若干个分项工程，并制定各个分项工程的工作时间，然后对各个分项工程进行严格的监督和审核，同时还应该协调和控制各个施工单位和监理单位的施工进度，根据自身的工作经验划分工作顺序和工作流程，有效的控制房地产开发工程项目现场施工的进度。

（四）加强施工的质量管理

房地产项目管理的质量管理主要包括：第一个是设计阶段的质量管理，搞好质量管理的前提是对深度设计***纸的设计保持高质量要求，使其能够满足工程建设的所有要求；第二个是管理者对施工现场“人、机、料、法、环”合理部署。实施过程质量管理是指在房地产开发实体质量的形成阶段施工中对现场工作进行的质量管理措施。房地产工程管理人员需要综合分析项目质量管理的关键，根据建设项目具体的特点、难点建立质量管理体系。同时要建立质量奖罚制度，通过对承包单位管理人员、监理单位现场人员监督，对项目实施过程的质量管理进行促进。

（五）加强管理工作的信息化建设

在当前信息化时代，信息化建设及管理水平对企业意义重大。房地产资金投入大，生产周期长，信息化管理更是重中之重。信息化建设不仅是办公自动化，还在于针对房地产企业自身的管理工作需要有效适应自动化管理软件，从而加强项目开发管理及工作中各部门的有效联系，提升信息的交互速度与质量，避免因信息孤岛而出现管理工作滞后、疏漏以及错误的发生，进而全面提升管理水平。同时还有利于帮助企业树立现代化、信息化、科技化的社会形象，赢得更多消费者的青睐。

（六）加强建设工程的监理管理

加强对监理单位的资质管理，建立公有序的监理市场；适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正***地开展监理工作。建设单位协调、监督与检查监理工作。

结束语

综上所述，房地产开发中建设工程项目的管理，对于工程质量，获取的利益有很大影响，我们需要不断的加强和完善管理制度，这不仅仅关乎一个企业的发展，同样也在为我国的房地产行业的发展保驾护航，我们一定要严肃的对待。

参考文献

房地产开发的项目管理范文5

【关键词】房地产；开发项目；风险管理；有效方法

【 abstract 】 real estate development with the risk is higher, with a long cycle and the characteristics of the process is complicated, and real estate projects with the interests of the developers not only cloly linked, also affect the interests of the people. Many enterpris not ready to real estate project risk management, facing the risk of sudden appear at the raising of the foot, and cau great loss or even collap, also to the enterpri to the society brings huge waste. This paper introduces the development of real estate project are the main risks, and analyzes the development of real estate project risk management method.

【 keywords 】 real estate; Development projects; Risk management; Effective method

中***分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

房地产开发的风险贯穿于项目的投资决策阶段、土地的获得阶段、建设和销售阶段的全部过程。所以房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。许多企业没有做好房地产项目的风险管理，面对突如其来的风险显得举足无措，从而造成较大的损失甚至倒闭，也同时给企业给社会带来了巨大的浪费。因而做好房地产开发项目的风险管理是一个颇为迫切的课题。

一、房地产开发项目存在的主要风险

1、房地产项目投资决策阶段的风险

包括开发区域和时机的风险两种。房地产开发区域的风险和房地产的不可逆性以及地理位置的固定性紧密连接，加上各地区的发展不平衡，经济和***策的相差悬殊，各地房地产不同的影响因素种类及影响因素和影响程度，使得经济、***治和***策环境对于房地产的投资决策具有更加重要的意义。房地产的开发时机风险影响因素主要是周期较长，经济、***治的变化等等。

2、房地产项目的土地获取阶段风险

其中包括土地购买的风险和筹资的风险。土地的获得方式主要有协议让出和召回两种。协议让出的风险来源于开发的企业和原房产所有者的谈判过程。而召回的风险来源于成本高和利润低，若对市场的走势判断有了偏差，则会导致项目的亏损，因而其风险主要是对未来的市场判断能力。筹资的风险是典型的资金密集型的行业，大部分是依靠筹资的方式来开发建设，具有投资较大、风险较高和周期长的特点。筹资的风险主要来自于因使用借贷的资金而导致自有资金的回报盈利不确定性。

3、房地产在项目的建设阶段存在的风险

这方面主要有承包合同风险、自然条件的风险以及工期拖延的风险。承包合同风险有由于合同条款的不完善及叙述不严谨而引起的和纯合同风险两种。自然条件的风险包括如地形地势、环境气候等对施工安全的一定威胁。在房产开发建设的每个环节的时间的损失都会令工期拖延，出现工期拖延的风险。

4、房地产在销售阶段的风险

这一阶段的风险主要包括销售合同的风险、销售时机的风险以及自然灾害的风险等。

二、房地产开发项目风险管理的有效方法

1、投资决策阶段的风险防范

投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成数的影响也最为关键。因此，建议企业做好以下几方面的工作：

（1）建立或附设企业经常性信息收集和处理机构。研究国家和区域经济***策、行业***策。对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向），适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性的分析，比临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要面不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密。

建立地区房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度，同时加重住房金融研究，探索住房金融改革和发展的深层问题。定期的经常性地对***策走势，楼市价格、销售数量、消费需求变化等问题进行分析，可以提高投资决策的前瞻性和科学性，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。

（2）高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性。房地产开发企业必须加强房地产市场调研，在充分掌握影响项目投资的***治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统的基础上，对项目进行可行性研究，减少房地产投资开发的盲目性。

（3）由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营，技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，了解国家及地方***府相关行***主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。

（4）采用房产保险的方式来间接降低风险。在房地产投资过程中的每个环节部面临着风险，都有可能发生损失，甚至发生致命的损失。要想将这种不确定的，大的损失转变为确定挑战的损失，采用风险转移，即保险措施是非常必要的。

（5）灵活应用投资组合理论。企业在投资中总是在收益相同时追求风险最小，或在风险相同时追求收益最大，在风险和收益之间寻求一种最佳的均衡投资组合以分散风险达到降低风险的目的。

（6）在对项目各开发方案进行经济评价的同时，要注意风险分析，对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，选择可靠性好，风险隐患少，风险程度低的开发方案。

2、土地获取阶段的风险防范

在土地获取前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，以决定选择或放弃对某一项目的开发、在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少未来在各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题上，即讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。

3、项目建设阶段的风险防范

强化安全意识，事前控制与中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来不确定性。

另外，应特别加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的文件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。避免因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。

4、经营管理阶段的风险防范

经常管理阶段是房地产投资的关键阶段。在经济管理中房地产商应密切关注市场的动态，了解需求状况，采取灵活而合理定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销，以充分利用人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。搞好物业管理、定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。

总之，房地产项目的建设是一个有较长周期的过程,项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素, 构成了项目过程的各种风险,风险充斥在每个过程( 活动) 。从某种程度上讲,项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程,而风险管理(识别、分析、评价、处理)是靠企业的“团队”的力量, 靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的, 每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。

参考文献：

[1] 胡煜. 浅谈房地产开发项目的风险管理及防范[J]. 现代商业, 2009,(12)

[2] 卢帅帅. 房地产开发项目风险管理策略探讨[J]. 市场论坛, 2010,(11)

[3] 肖华新. 房地产开发项目工程管理及其风险[J]. 企业导报, 2011,(02)

房地产开发的项目管理范文6

关键词：房地产项目；开发过程 ；质量管理；相关建议

中***分类号：F293.33 文献标识码： A

作为决定工程建设成败的关键,质量管理在房地产项目开发中占据着举足轻重的地位。然而现阶段房地产项目开发中的质量管理还普遍处于一个较为低下的水平，不少施工单位对于质量管理还没有形成一个具体的观念，更是没有完善的质量管理的体系可以执行。所以结合实际，认真分析房地产项目开发过程中质量管理存在的问题就显得尤其重要，只有这样，才能够采取有效的措施完善相关的体制，从而保障建筑物的质量。

1.房地产项目开发过程中质量管理的相关内涵：

1.1房地产项目开发过程中质量管理的定义：只有明确了房地产项目质量管理的相关定义，才能够从宏观上把握住质量管理的方向，从而进一步从细节完善房地产项目质量管理的体系。所谓的房地产项目管理是工程项目管理的一个分类, 是指房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法, 对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理, 实现生产要素在房地产项目上的优化配置, 为用户提供优质产品。也就是说，其核心内容就是通过管理的手段优化配置，从而在获得利润的同时，保障项目的质量。

1.2房地产项目开发过程中质量管理的注意要点：房地产项目开发过程应该贯穿项目建设的方方面面，从始至终，只有这样的项目质量管理才能形成一个较为完整的体系，从而有效的保证项目的质量。这也就决定了项目开发过程中的质量管理工作会具有包括开发建设各个阶段的质量及相应的工作质量如决策质量; 规划与设计质量; 施工质量; 回访保修质量的特点。此外值得一提的是，房地产开发项目质量也包含了工序质量、分项工程质量、分部工程质量和单位工程质量等内容。总而言之，在房地产项目的质量管理工作中，要能切实体现出广义性、时效性和相对性等特点。

2.现阶段我国房地产开发过程中质量管理中存在的问题：

2.1构思目标设计，进行可行性研究阶段存在的问题：在项目开始前，都需要对于项目建设的目标进行设计，并进行相关的可行性的研究，其作用相当于指明建设方向，所以这一阶段的质量管理就显得极为重要。这一阶段主要存在着以下的问题：项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件没有严格按照国家规定标准、方针、***策进行编制，这样就为后期的项目建设工作的质量管理带来了难题。此外，某些房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告的行为也是给这一阶段的质量管理埋下了不小的隐患。

2.2设计规划阶段存在的问题：由于施工单位为了减小开支，因此普遍聘用一些较为低级的设计师，这样的做法就直接导致了房地产项目的相关设计的专业程度不高，设计质量低下，设计深度不够的现象时有发生。所以在现实生活中发生施工队看不懂相关的施工***纸的事件也就不足为奇了。试想，施工队连相关的***纸都看不懂，那么其建造出来的建筑物的质量又怎么会有保障？

2.3建设阶段存在的问题：这一阶段的主要内容就是施工招标及施工建设。现阶段在施工招标阶段往往存在着以下的问题：部分不法分子为了获取个人的私利，而利用权钱交易等手段操纵招标结果，将工程承包给那些资质不够但是却肯出钱贿赂的施工队。而施工建设方面存在的问题就更好理解了，其一，少数不法的施工单位为了赚取利润，在进行项目建设时以次充好，从而牟取暴利；其二则是由于施工过程的复杂性，若是没有一套行之有效的管理机制，就极易在施工中陷入混乱，而一旦陷入混乱，相关的工程质量就更加岌岌可危了，这也是今年来我国豆腐渣工程屡见不鲜的重要原因。

2.4竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题：在这一阶段存在的主要问题有以下几个方面：项目经理在进行正式的验收之前往往会忽略预验收，这就导致项目的实际施工与***纸中预想结果之间的偏差难以被及时的发现和纠正；项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，这就导致建设中的问题难以被发现，而且项目建设得不到必要的反馈，该存在的问题还会一直存在；物业管理中客户服务管理缺乏专业性， 客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，这是限制验收阶段质量管理水平提高的重要因素。

3.解决我国房地产开发过程中质量管理中存在问题的相关措施：

3.1构思目标设计，进行可行性研究阶段的质量管理：在进行目标设计前，一定要充分的了解建设项目的相关背景，要充分了解业主的要求、实施的难点和质量管理的要点，要有总体的思路，只有这样才能做好“不打无准备之仗”。此外，则可以从提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性，注重可行性研究中多方案的论证，注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书等角度进一步完善相关的思路，必要时可以邀请相关的行业专家对于目标的设计和可行性实施方案进行把关。只有做好了这一阶段的质量管理工作，才能为接下来质量管理工作的开展打好坚实的基础。

3.2设计规划阶段的质量管理：要想做好这个阶段的质量管理工作，可以从以下几个方面入手：在选择设计方案时不要着急，可以认真比较几个设计单位拿出设计作品的优劣，综合各方面的因素后再进行抉择，必要时甚至可以组成一个讨论组对设计方案进行筛选；严格按照工程建设标准进行设计, 树立“严格没计质量管理”的思想。想做好这一点，就要聘请资质深厚，经验丰富的设计师，只有这样，才能从一定程度上保证设计作品的质量。此外还可以通过建议建立设计经理质量责任制,，负责设计间的协调工作，对施工***设计进行跟踪质量检查和评审的方法确保设计作品的水平，这点就是通过制度进行保障。

3.3实施阶段的质量管理：要想做好这一阶段的质量管理，需要从以下两个方面入手。其一，在进行项目的招标工作时，招标投标活动必须严格按国家有关规定进行, 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写，只有这样才能有效的避免一些私相授受的不和谐现象的发生；其二，在进行工程施工时，要对于所采购、使用的材料进行严格的登记，每次使用都要记录在册，并且对于材料的品质进行不定期检查。只有这样才能从一定程度上防止以次充好的情况的发生。

3.4竣工验收和交付使用阶段的质量管理：该阶段实现质量控制的重要手段就是质量验收,，在进行质量验收的过程中，应该依据质量计划中的要求，遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续，只有这样才能保证竣工验收和交付使用工作在法律的范畴内有条不紊的进行。此外值得一提的是，相关专家的评估会和反馈是必不可少的，只有这样才能指出项目中存在的问题，从而对其进行改正，这也是质量管理的一道有效关卡。

结语：

综上所述，现阶段我国房地产项目过程中的质量管理工作在施工前目标的确定、施工设计的确定、施工过程中的监管和施工后的竣工验收和交付使用过程中还存在着不少问题。甚至会存在着一些中饱私囊、以次充好的不和谐现象。我们只有从这些方面不断的进行改进，不断的完善相关的质量管理的体系，才能够切实做好房地产开发过程中的质量管理工作。

参考文献：

[1]汪越成，司静波．我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究[J]．改革与探讨．2008（9）