房地产企业财务状况分析精选6篇

房地产企业财务状况分析精选6篇

房地产企业财务状况分析范文1

关键词 限购令；房地产；企业；财务状况

一、引言

自上个世纪90年代以来，我国房地产行业发展迅速，成为我国国民经济的支柱行业之一，对国民经济起着举足轻重的作用。虽然表面上看房地产行业利润率非常高，发展情况也非常良好，但其实其中存在着大量的泡沫，业界也一直猜测何时这种泡沫会消失，届时会引来房地产的一个大幅下跌。但是，在泡沫化自动消失前，房地产的“限购令”却提前给了重大一击。

但我们可以看到中国房地产发展过程中存在众多的问题，商品房的供求不平衡、商品房价格上涨过快，大大超出了国民的承受能力，给整个社会进步和发展造成了重大影响。房地产业盲目的火爆，大量投机资本的存在，导致房地产泡沫增大。为了解决这些问题和规范房好地产市场，国家颁布了一系列的调控***策，对房地产的发展产生了一定的影响。而随着严厉的房地产***策的出台，给房地产行业产生重大的影响，使得房地产行业一度陷入低迷。国家的“限购***策”限制了房地产行业的销售情况，减少了企业的资金收入，而央行的“加息”，增加了房地产行业的筹资成本。在这些***策下，房地产行业极容易发生资金断裂而破产。紧绷的资金链，激烈的商业竞争，给房地产行业的生存和发展带来巨大挑战。

二、限购令及其行业影响分析

自2009年开始，我国迎来了最为严峻房地产调控时期，通过表1“限购令”相关的主要***策及其影响，可以看出我国的房地产行业面临着重大的挑战，进行了重新一轮的洗牌。

进一步地，限购令对于房地产行业的影响可以非常明显地从房地产开放投资额和房地产销量上显现出来。通过***1房地产2008年-2013年房地产开放投资，***2房地产2008年-2013年全国销售额和面积增长情况，可以看出，房地产商品住宅开发同比增长在2010年达到了顶峰，而后两年开始下滑，并且下滑趋势明显，但在2013年略微上升。同时，通过***2，可以对比看出，商品住宅销售额增长，是在2009年销售增长达到了峰值，而后2010年有一个明显的下滑，而后两年持续下滑，在2013年有些微的上浮。 房地产行业这样的一种变化，与国家的“限购令”是直接相关的，作用与影响是非常明显的。

三、房地产企业财务状况影响分析

在前面行业基本形势分析的前提下，以下以三家地产公司为例，对房地产企业进行财务状况分析。

（一）资产状况分析

通过***3房地产企业资产规模及其增长率变化***，可以看出，三家企业的资产规模基本呈现逐年扩大的趋势，虽然有国家的调控***策和“限购令”的压制，但是对于房地产企业而言，他的资产规模还是持续的上升。但从三家企业的资产规模增长率上来看，可以看出，他们的规模扩张效益，从2010年开始呈现出下滑趋势，在2010年下滑趋势最为明显，2011年-2013年，几年期间虽然持续下滑，但是趋于平缓，侧面也反应出，在“限购令”初期，房地产企业打击明显，十分不适应，而后做出了相应的调整，抑制住了这种急剧下滑的趋势。

（二）销售状况分析

对于房地产企业而言，“限购令”带来的最直接的影响就在于房产销量上。通过表2和***4，可以看出，三家房地产企业销售收入还基本呈现上升趋势，但是增长率却逐年趋于平缓，除了保利地产，其他两家企业的波动明显。这也体现出房地产企业发展的不稳定性。

（三）现金流量情况分析

以下通过***5保利地产2008年―2013年现金流量情况***，保利地产虽然现金流量还是有的，但是大多集中于筹资活动的现金流，而经营活动的现金流确是负数，并且金额比较高，表明企业在经营活动方面，流出比流入要多的多，六年期间，只有在2012年的经营活动现金流量有一个正向的数值。投资活动的现金流介于持平与小幅负值之间。从房地产企业的现金流量的整体情况和变化，企业的现金流量完全依靠筹资活动去进行，经营活动和投资活动基本上没产生一个正向的现金流入净额，这种情况是非常令人担忧的。

四、结论

房地产企业对于“限购令”反应2009年最为明显，而后进行了自我调整，逐渐适应，并且在2013年开始有些房地产有些许好转。通过以上分析，虽然房地产企业的资产总体规模还是呈现扩张的趋势，但是这很可能是由于前期过度房产开发所导致的存货积压，从以上***表中比较，明显可以看出，企业的销售收入增长率呈现逐年的下滑趋势，并且经营活动的现金流量净额是除了2012年，其他年份呈现的都是负数，而企业筹资活动的现金流量净额却保持了一个比较大的融资量，可以想见企业的现金流基本上依靠的是筹资活动，而应该是作为产生现金流主体的经营活动却收效甚微。因此，现阶段，房地产企业除了促进房产的销售之外，要保证经营活动的现金流量才是重中之重，也是当务之急。不然，长此以往，虽然资产规模上升，销售收入也能保持一定量，但现金流量的产生来源若只能依靠筹资活动，不能从经营活动和投资活动中获得主要的现金流量，那么企业下一步很可能会面临“黑字破产”的危险。

参考文献

[1]张先治，陈友邦.财务分析[M].第五版.出版地：东北财经大学出版社，2012.

[2]王***会，岳春海.保利地产经营现金流为负下持续高派现的合理性探析[J].财务与会计，2013（01）.

[3]李心合，蔡蕾.公司的财务分析：框架与超越[J].财经问题研究，2006（10）.

[4]李秉真.利用现金流量表分析企业财务状况[J].财会研究，2011（18）.

[5]Goran Karanovic，FINANCIAL ANALYSIS FUNDAMENT FOR ASSES***ENT THE VALUE OF THE COMPANY[J]. UTMS Journal of Economics，2012（1）.

作者介绍

房地产企业财务状况分析范文2

关键词：房地产企业；财务危机；防范策略

中***分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.058

1房地产企业财务危机产生原因

1.1资产负债率过高

资金占用量大，负债率高是房地产企业的主要特征。然而，很多房地产企业在进行融资时经常基于项目资金需求的考虑，导致其忽视了对公司整体财务状况的考量和分析。具体表现在房地产企业筹集资金时首先考虑的是如何快速筹集到所需的资金，使项目正常启动或者使得企业能够摆脱资金不足的现状，没有综合考虑以前融资的到期时间而对整个企业的融资进行整体规划。一旦房地产业整体发展形势面临阻碍，房地产企业无法快速收回投资，资金链可能面临较大压力，使得其财务状态恶化，无法偿还到期债务，甚至导致企业的破产。另外，企业负债越多，所需支付的利息费用也就越多，加大了企业经营的财务杠杆，虽然高负债率经营能够扩大企业的资本回报率，但是负债率过高也使得企业面临的财务风险加大。

1.2盲目扩张

房地产作为目前高利率的行业之一，房地产企业普遍拿地热情非常高涨，然而许多拿地行为是不符合企业发展需求的，这与我国企业家过分想要将公司做大做强有关，导致了房地产企业的盲目扩张行为。房地产由于其高利润的特性，使得很多房地产企业持有大量的现金资产，出去维持正常经营活动所需的资金，房地产企业倾向于将剩余资金进行再投资，加上市场竞争激烈，使得我国房地产企业普遍存在拿地热情高涨的情况。目前我国房价持续上涨，也推动了房地产企业的拿地热情，使得其忽视了风险的存在，或者在进行决策时过于乐观。然而，房地产企业的投资行为如果不是基于对市场的充分调查和对竞争对手的充分分析，极易导致投资的失败。同时，一旦房地产市场进入萧条，将使得很多房地产企业出现危机。

1.3财务管理人员对财务危机认识不够

房地产企业的财务结构较为混乱，财务人员普遍缺乏对房地产业的理解，同时缺乏实务水平的实务水平，导致了我国房地产企业对财务危机的漠视。房地产企业财务管理人员和相关决策者在进行经营决策时，没有充分考虑和分析公司的财务状况，当企业财务状况良好时，对未来可能产生的财务压力没有充分认识，很容易做出错误的基于经验的决策，导致不良的后果。同时，当公司财务状况趋于恶化时，企业的财务管理人员由于缺乏足够的知识和能力，无法有效地化解财务危机带来的负面影响。很多房地产企业的经营者就是投资者，这类财务人员多为投资者亲属或者朋友，缺乏足够的专业知识，使得公司的财务管理活动更加紊乱。

1.4房地产企业组织结构不合理

我国房地产企业普遍根据投资项目成立多个分公司对项目进行经营，这类结构使得房地产企业的管理更加方便，但是会增加其管理风险。总公司与项目分公司的关系是委托关系，项目分公司是人，总公司是委托人，项目公司在经营活动上具有***性，使得总公司与项目分公司之间存在严重的信息不对称的情况，总公司获得项目公司的有关信息具有滞后性和不准确性，项目公司的经营活动可能有悖于总公司的整体发展战略，使得总公司难以有效地控制和管理项目公司的决算和预算等财务活动，加大了财务危机发生的概率。

1.5国家宏观***策影响

我国房地产业的发展与各类房地产***策息息相关。我国房地产企业主要通过银行进行融资，***府相对房地产业进行管控只需要通过压缩银行对房地产企业的借贷总额就可以，一旦***府想要抑制目前房地产业泡沫的现状，实施更加严苛的货币***策，不仅将使房地产业融资成本迅速增加，同时将影响按揭贷款的利率，进而使得需求下降，影响房地产的销售，导致其资金无法迅速回笼。另外，我国已对多个大城市实施了房地产限购，一旦限购***策更加严苛或者扩张到更大的范围，房地产企业也将受到很大的影响。贷款利率和限购***策都为房地产企业的经营带了很多不确定性，如果房地产企业进行经营活动时没有充分考虑这两者对其未来经营活动的影响，更可能当国家进***地产市场的调控时爆发财务危机。

2房地产企业财务危机防范策略

2.1资金集中管理模式

房地产企业应该采用集团公司模式，对资金管理倾向于集权式的管理。总公司应该充分发挥其资金整合的作用，不仅应该对各分公司的资金收支情况实施监控，同时应该强化各分公司的资金管理，优化其资源配置效率，充分利用资金，减少资金过分闲置的情况，提供整个集团公司的资产配置效率。通过对整个集团公司的资金进行集中管理，可有有效防止企业资金链断裂的风险，保证公司持续稳定的现金流。同时可以对资金的流动进行有效的控制和管理，进而对整个企业的经营和财务活动进行统筹管理，及时地了解集团公司资金的流向、流量和存量等财务状况，有效地监控集团公司资金的使用情况，合理分配和使用集团资金，满足重点项目的资金需求，加快资金的周转效率，从而提高整个集团公司资金使用效率。资金的集中管理业使得房地产企业在与银行谈判的过程具有更大的优势，可以更加快速的获得更加优惠的、期限更长的贷款。

2.2做好财务规划

预防财务风险，整体的财务规划非常重要。定期对财务规划的实施情况进行总结分析，对存在问题的部分进行优化，可以有效地防范财务危机的爆发。做好财务规划，可以从资金的调度结果、利息的支付情况、资金成本的结构、支出与财务规划之间的差额等多方面着手，分析财务规划的实施情况，预防财务风险。在财务状况处于不同的阶段时，房地产企业可以采用不同的投资策略，包括利用举债进行大量投资、不增加财务压力的情况下慎重投资、不增加任何财务而放弃所有投资。房地产企业应该给予对自身财务状况的分析合理地选择当期的投资策略，使财务规划符合企业当期的发展需求。

2.3合理选择融资方式

房地产企业应该在充分分析财务风险的基础上选择融资方式，只有这样财务将财务风险降到最低。例如，当企业财务风险非常高时，房地产企业应该尽量使用股票或者增资的方式进行融资；当财务风险相对较高时，通过发行债券或者银行借贷的方式进行融资；当财务风险非常低的时候，通过债券市场或者银行进行大量举债，提高资本回报率。房地产企业应该根据自身的财务风险程度合理选择融资方式。

2.4加强项目生命周期各阶段财务管理

房地产企业项目周期包括融资、投资、项目开发、销售和资金分配等五个环节。在融资阶段，房地产企业通过获得的土地使用权从银行获得抵押贷款，科学地安排项目的债务和权益投资的比例，加强先期项目投资资金的管理和回笼。在投资阶段，应该通过市场调研等活动对项目进行全面地可行性分析，同时对投资规模、资源、选址、环境、财务效益、风险等进行综合评估。在开发阶段，房地产企业应该对项目的成本实施全面地监控，避免不必要的成本支出，确保实际成本不高于预算成本；在销售阶段，实施有效的多元的营销策略，加快房产的销售，使资金能够快速回笼。通过对项目生命周期各阶段的财务管理，房地产企业能够提高资金的使用效率，防止财务风险的爆发。另外，房地产企业应该建立其一套科学完整的财务危机预警系统，对项目生命周期中各阶段的财务状况进行监控，一旦指标超出预警值，迅速对其进行优化，防止风险的事故的发生。

参考文献

房地产企业财务状况分析范文3

关键词：房地产企业 偿债能力 盈利能力 营运能力 发展能力

中***分类号：F234 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）12-195-02

一、目前我国房地产上市公司的现状

我国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。《2011中国房地产市场趋势观察研究预测报告》中数据表明：2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，涨幅比2009年12月份扩大1.7个百分点;环比上涨1.3％，涨幅比2009年12月份降低0.2个百分点。新建住宅销售价格同比涨11.3％，涨幅比2009年12月份扩大2.2个百分点;环比上涨1.7％，涨幅比2009年12月份降低0.2个百分点。同时，也应清醒地看到，中国的房地产企业在快速发展中存在着这样那样的问题。房地产企业目前面临的财务困境主要存在流动性不足、权益不足、债务拖欠及资金不足四种形式，具体表现为产品变现能力差、负债依赖程度过高、工程款欠款严重、开发资金严重不足、预期偿债压力过大。

二、财务分析的方法

1.财务分析的意义。财务分析是根据企业财务报表等信息资料，采用专门方法，系统分析和评价企业财务状况、经营成果以及未来发展趋势的过程。财务分析对不同的信息使用者具有不同的意义，具体来说，财务分析的意义主要有以下几个方面：一是可以判断企业的财务实力。通过对资产负债表和利润表有关资料进行分析，计算相关指标，可以了解企业的资产结构和负债水平是否合理，从而判断企业的偿债能力、营运能力及获利能力等财务实力。二是可以评价和考核企业的盈利能力和资金周转状况，揭示财务活动存在的问题，找出差距，得出分析结论。三是可以挖掘企业潜力，寻求提高企业经营管理水平和经济效益的途径。四是可以评价企业的发展趋势，预测其生产经营的前景及偿债能力。

2.财务指标分析概述。（1）偿债能力分析。一是短期偿债能力分析：

二是长期偿债能力分析：

（2）营运能力分析。

（3）盈利能力分析。

（4）发展能力分析。

三、房地产行业上市公司财务分析案例研究

某房地产上市公司，按总资产和净资产的规模在中国房地产上市公司排名中都是高居榜首，根据该公司2009年至2010年的资产负债表和利润表可以计算出以下财务指标：

1.偿债能力分析指标。

流动比率＝流动资产÷流动负债

＝20552073.22÷12965079.15＝1.59

速动比率＝速动资产÷流动负债

＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56

资产负债率＝负债总额÷资产总额

＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％

产权比率＝负债总额÷所有者权益总额

＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％

2.营运能力分析的指标。

应收账款周转率（次数）＝营业收入÷应收账款平均余额

＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次

存货周转率＝营业成本÷存货平均余额

＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次

流动资产周转率＝营业收入÷流动资产平均余额

＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次

总资产周转率＝营业收入÷总资产平均余额

＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次

3.盈利能力分析的指标如下：

营业利润率＝营业利润÷营业收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％

净资产收益率＝净利润÷平均净资产（指所有者权益）＝14.16％

4.发展能力分析的指标如下：

营业收入增长率＝本年营业收入增长额÷上年营业收入总额

＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％

资本积累率＝本年所有者权益增长额÷年初所有者权益

＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％

资本保值增值率＝年末所有者权益÷年初所有者权益

＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％

通过以上财务指标可以看出该上市公司2010年的财务指标有以下特点：一是偿债能力分析。一般认为，生产企业合理的最低流动比率是2，速动比率为1较合适，该企业流动比率是1.59，速动比率是0.56，表明该企业的流动资产较少，速动比率过低，企业会面临偿债风险。

资产负债率越低（50％以下），产权比率越低（100％以下），说明企业长期偿债能力越强。该企业资产负债率是74.69％，产权比率是295.04％，表明企业资产对债权人权益的保障程度较低，承担的风险较大，企业的长期偿债能力较低。二是营运能力分析。该企业应收账款周转率是43.96次，周转速度较快，表明企业对应收账款管理的效率较高。，信用销售管理严格；存货周转率是0.27次，流动资产周转率是0.77次，总资产周转率是0.29次。这三个指标较低，表明企业存货占用水平较高，流动性较低，流动资产利用效果较差，企业全部资产营运效率较低，长此以往会降低企业的短期偿债能力及获利能力。三是盈利能力分析。该企业营业利润率是23.06％，表明企业主营业务市场竞争力较强，发展潜力较大，获利能力较强。净资产收益率是14.16％，说明公司自有资本获取收益的能力较强，营运效益较好，对公司投资人、债权人的利益有一定保证程度。四是发展能力分析。资本积累率反映了公司当年所有者权益总额的增长率，体现了公司资本的积累情况，是公司发展强盛的标志，也是公司扩大再生产的源泉，展示了公司的发展潜力。该企业资本积累率是20.21％，表明公司的资本积累较多，公司资本保全性较强，抵御风险、持续发展的能力较强。资本保值增值率是根据“资本保全”原则涉及的指标，更加谨慎、稳健地反映了公司资本的保全和增值情况，也充分体现了经营者的主管努力程度和利润分配中积累状况，一般该指标应大于100%。该企业资本保值增值率是120.21％，表明公司的资本保全状况很好，所有者权益增长很快。

四、对房地产行业发展的思考

通过对房地产上市公司的财务指标分析，可以发现虽然目前房地产行业发展势头强劲，盈利能力较强，对投资人和债权人的利益有一定保障，但是其财务状况仍不容乐观，企业管理者仍应继续提高其偿债能力和营运能力，努力降低企业的财务风险，增强企业全部资产的营运效率，这样才能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

1.2011年房地产行业发展趋势及现状.搜房网，2010－12－13

2.***会计资格评价中心.2010年中级会计资格财务管理.中国财***经济出版社,2009

房地产企业财务状况分析范文4

关键词：房地产企业；财务风险；内部控制；风险管理

一、房地产企业财务风险的及成因

（一）财务风险的概念

财务风险是指由于各种意外和不可控因素导致企业在一定时间和范围内实际财务成果与预期成果发生偏离的情况，这种状况可能会使企业蒙受经济损失或或者更大的收益。

（二）财务风险在中小房地产企业中的成因及表现

结合我国中小房地产企业特点、市场状况与国情，财务风险的成因与表现在以下几个方面：1、负债经营模式所导致的财务风险。所有事物都具有两面性，负债经营模式也不例外，它是我国中小房地产企业产生财务风险的主要原因。我国中小房地产企业均采用负债经营模式，而企业过度负债会为企业财务风险的产生埋下隐患。2、国家宏观调控所导致的财务风险。国家对于房地产市场的宏观调控力度随着十的召开达到高峰。首先，胡***提出要大力推行城镇化这一发展道路，为三四线城市的中小房地产企业发展勾勒除了广阔的空间。而中央于十后仍旧坚持“房地产市场调控不放松”，使得中小企业面临经营困境外，房地产企业的筹资活动也受到相当大的影响。2、资金回收不足所导致的财务风险。高负债经营模式下的中小房地产企业，本金偿还主要依靠房屋销售所带来的收益。但是在当前市场环境下，中小房地产企业的经营范围多处于三四线城市，这类城市人口流动性很弱，缺乏对房产的刚性需求；并且在过去几年中，许多三四线城市的土地供给极度膨胀，造成房地产供大于求，许多楼盘折价销售，资金回笼不理想，造成经营困难，加大了企业的财务风险。

二、中小房地产企业财务风险的应对措施

（一）负债经营所导致的财务风险的对策

我国中小房地产企业在应对负债经营所导致的财务风险时，应充分发挥负债经营的优势，防范和消化负债所带来的财务风险。首先，应该树立正确的风险防范意识，建立有效的应对策略。企业应结合自身实际与外部情况，度量经营风险和财务风险的组合关系，建立健全财务信息处理系统和风险防控组织，通过这些工具制定谨慎的负债计划并做好相应的还款计划。其次，财务风险管理的关键在于保持合理的资金结构，维持适当的债务水平。通常来说，房地产的开发周期为2-4年，企业应当更具开发周期来合理安排资金结构以及负债比率，在实际工作中，企业确定合理负债比率时还应该注意以下几个方面：第一，企业负债具有固定性，但市场却是多变，因此，中小房地产企业不应单纯的利用财务杠杆，追求最佳资本机构，而是保持低水平的负债率，空出一部分负债能力和变现能力强的流动资产来保持企业财务的灵活性。

（二）国家宏观调控所导致的财务风险的对策

1、排除盲目扩张。目前我国中小房地产企业正处于宏观经济增速放缓的背景之下，在做出投资决策前应开战投资可行性分析，关注市场发展方向与走势，选择合适的投资范围及实际，在防范企业财务风险的同时提高资金的使用效率。2、避免不合理融资。高负债的经营方式已经越来越不适合目前的中小房地产企业。从理论上讲，应该将企业的资产负债比率控制在50%以下为宜。结合自身特点及外部环境做出合理的资金需求量预算，降低股利发放以获取更多的留存收益，防止财务风险的加剧。3、规范管理企业现金流。企业应通过科学有效的方式合理规划现金流，使其满足企业日常运营或面临突发状况的需要；建立健全内部控制系统，加强对现金的监控；加强财务管理来实现资源合理配置，提高资金周转率，最终实现防控财务风险的目的。

（三）资金回收不足所导致的财务风险

中小房地产企业不光可以通过引导消费和策划适宜的销售策略来加快资金回笼速度，还可以通过科学管理成本费用，从而控制企业资金流量而实现。企业经营主要业务前，该业务各环节都应严格执行成本费用控制预算制度；经营主要业务时，应及时跟业务进度，重视业务流程设计和各流程的实际完成情况，避免由于返工所造成的成本费用的增加；业务结束后，应及时检验业务完成状况是否符合合同标准，各项费用是否在合同规定的限额之内，防止不合理的费用增加到结算成本当中。最后，还要将业务结束时实际发生成本费用总额与业务预算进行比对分析，对企业在业务流程中的成本费用控制水平作出评价。

三、研究结论

中小房地产企业是我国房地产企业中一个特殊的企业群里，该群体比较大型房地产企业来说，企业所有者能力范围比较有限，企业所在地多位于三四线城市，而三四线城市房地产市场较大型房地产企业所在的一二线城市来说比较低迷，人口流动性较低也导致了居民对房产的刚性需求不高，经济发展较慢造成购买力不足。所以，房地产企业应从企业建立初期建立健全内部控制制度和财务风险防控部门的建设，做好市场需求度调查，结合经营所在地需求状况及土地情况与自身的能力状况建立有效的内部控制制度与财务风险防控制度；做好项目成本的控制筹资额的预测，抓好日常现金流量的管理，避免资不抵债的发生；投资项目前利用好市场信息甚至专业人员及部门做好可行性分析；密切关注国家宏观调控***策与市场环境的转变，抓住良好的投资与开发时期以增加企业盈利能力，更要分析合适的开发与投资收缩时期，避免企业投资开发不合理所造成的资金链断裂等财务问题。

参考文献：

[1]刘丹丹.房地产上市公司财务风险控制研究.先建筑科技大学硕士论文,2012（5）.

[2]胥玉娥.“大会计”管理模式下基层央行事后监督的职能定位研究.经营管理者,2012(18).

房地产企业财务状况分析范文5

1.我国房地产企业的发展现状。

我国的房地产企业现在主要是以销售地盘为主，另外就是公开地发行股票，也就是房地产股份有限公司，近年来我国房地产企业有几大特征：第一，就是房地产企业规模并不壮大，虽然现在国内的万科地产、中海地产规模比较大，但是与石化、汽车等行业相比而言，规模将是一般水平。但是随着国内人民生活水平的提高，房地产行业将会迎来新的机遇。第二，房地产行业分布的地方并不均匀，现在房地产行业的龙头老大都集中在北京地区，随着人们的消费水平在不断地提高，可是现在的大多数人购买力不足，房地产行业只能集中在经济发达的地区。第三，开发房地产的周期很长，要经过策划、施工、销售、管理等过程，所以房地产企业必须有一定的周转资金，由于房地产受国家***策!市场等多种因素影响，开发和销售的难度较大，如果不能很好的做足前期工作,很可能给后期销售带来很大压力。第四，房地产企业的经营风险过大，因为房地产企业开发项目周期长，需要向银行等金融机构借贷大量的资金，这样就形成了一定的风险。

2.小议下企业财务绩效评价的内涵。

财务绩效评价是通过财务指标对行业内企业进行对比的方法，它是通过该企业的各项指标与现在的行业水平的比较分析，给予客观的评估。按照一定的评估标准，分为优差档次。通过这些客观的评估来反映企业位于行业中的经营状况和管理水平，财务绩效评价是公司绩效评价标准之一，这种评估体系是经过科学证明的，能显示出企业面临的各种风险和发展空间，为企业管理者判断企业的财务状况的总体状况提供一定的科学依据。

3.房地产企业的财务绩效评价的重要意义。

对于房地产企业来说，财务绩效评价体系占据着企业经营的重要地位，由此可见，财务绩效评价体系的重要性。该体系就是指导企业经营者及投资者及时反馈企业信息，做出正确的决策。刚才上文已经提到，房地产企业的开发项目周期很长，需要长期依赖银行借贷来保证企业资金的正常运转，正是因为这个原因，给企业带来很大的财务风险。因此，房地产企业及时测量和关注营运能力和偿债能力指标,时刻关注企业的营运能力和偿债能力，保证高效的资金利用，实施财务风险预警，财务绩效评价体系就能起到了这样的作用，它可以保证企业朝向健康的方向发展。定期的财务绩效评价可以使企业了解自身的可持续增长率，掌握企业的过度增长态势，使企业能够时刻了解企业的财务运转出现的问题，及时地调整经营方案来解决问题。另外，房地产企业绩效评估的数据可以为***府出纳新***策提供一定的科学依据。现在房地产企业是我国经济发展的龙头行业，近年来，随着中国市场经济的不断发展，加快了房地产行业的发展，但是，与国外的房地产行业进行对比，就会发现自身企业的差距。现在我国的企业在经营管理和技术水平相对较低，在国际市场的竞争力较弱。现在，为了提高国内房地产企业的竞争力，必须通过财务绩效评价的结果，让***府制定更有利地财******策等来促进房地产企业的健康发展。随着房地产市场竞争愈演愈烈，我国房地产企业必须不断地壮大自己，企业一定要结合我国的实际情况，去引进科学的房地产企业绩效评价体系，对我国企业绩效评价进行一些探索性的研究，将会促进我国的经济发展。

二、剖析下几种房地产财务绩效评价体系

1.概述下常见的杜邦分析体系。

杜邦分析体系，就是需要房地产企业经营方面的各种指标，通过研究它们之间关系，进行综合分析下企业财务和经济效益，并对此进行综合评估的体系。其实杜邦分析体系就是一种比较传统的财务绩效评价体系，这个体系是从美国杜邦公司引进的，从深层次地理解，它就是从财务角度评价企业绩效出发，用于评价股东权益回报水平和公司盈利能力的经典方法。杜邦分析的基本原理是将企业净资产收益率分为多项财务比率的乘积，有助于深入分析比较企业经营的业绩，这样的话，就可以将企业内部的各项指标进行有机地结合在一起，形成一套完整地评估体系。应用杜邦分析体系的房地产企业想当多，其实，简单而言，杜邦分析就是把财务指标作为重点，全面地评估企业的财务运转情况。使评价者对企业自身的财务状况有深层次的认识，进而能够有效的进行财务决策。它有助于企业管理层更加清晰地发现总资产周转率与销售净利润率，资金流动和债务比率之间的联系。同时，杜邦分析法也有自身的缺点，因为杜邦分析法评估的只有企业财务方面的详细信息，而企业需要的整体绩效评价，杜邦法分析的数据并不能体现一个企业整体的状况，可能导致公司管理者的短期行为使企业过分依赖短期财务结果而忽略企业的成长价值，所以，这也成为杜邦法进一步地广泛应用的障碍。

2.沃尔评价指标体系也是企业常用财务绩效评估体系之一。

沃尔评分法是通过选择合适的财务指标，并且根据整体的评估给予它们自身的比重，这样就确定了标准比率，然后开始与企业每月的实际的比率进行对比，得出最后每项指标的得分，最后需要汇总出最后的分数，这个总评估的总分为100分。通过获评的分数可以了解，分数越高，证明企业的财务运转情况良好，如果分数较低，则证明了企业的财务出现了漏洞，需要及时制定出相应的措施来解决问题。下面具体来了解下沃尔评价体系的具体细节：首先，应该选择好评价的指标，并分配相应的比重。沃尔评分法选用流动比率、存货周转率、应收账款周转率、净值报酬率、资产净利率、资产增长率、销售净利率、净利增长率等八个比率指标,并分别分配权重25%、25%、15%、10%、10%、5%、5%、5%，根据标准比率和实际比率计算相对比率，最后计算出各项比率指标的评分值，满分为100分，然后与其权数相乘就确定出了企业信用总评分，通过这个分数来评估企业的财务状况。在此，沃尔评价体系的评分有自己的理想标准，当评估的分数大于这一标准，那么企业的财务运转无误，否则，企业财务将出现严重的问题。实践证明：沃尔评分法有一定的科学依据，但是技术上还出现一点问题需要探究并予以解决。

三、我国房地产企业财务绩效体系仍需完善的几个方面

近年来，根据房地产企业的财务绩效评价，发现了我国房地产企业出现的问题，如整体偿债能力不强、公司负债较大、周转资金不到位、资本的营运管理结构不合理等问题，现在针对这些问题，提出我国房地产绩效评价体系需要完善的几个方面。

1.加强房地产企业的周转资金管理。

从上文中，我们已经提到过房地产企业投资项目有一定的风险性，因为开发项目周期长，需要保证企业有一定量的周转资金，所以，要改善周转资金的管理，就要加强生产经营管理，强化供应链管理，加强成本费用的控制，加强库存管理，这样可以减少不必要资金的流出。其次，企业需要制定更为详细、科学的财务计划，使企业加强对流动资金的监理。除此，还要加快资金的回收力度，所以需要做好整个项目过程的每一个环节，从施工，销售都要加强管理，加快房地产的销售，尽快回收资金。最后，就是控制好企业的投资力度，因为投资具有一定的风险，所以房地产企业要提高财务风险控制的意识，必须通过周密的计算和考量再确定投资的可行性。

2.进一步优化房地产企业资本体系。

现在的大多数房地产企业的资本结构比较不科学，负债比较高，影响企业的发展，很多企业融资渠道单一，就是普遍的依靠银行借贷，房地产企业应拓宽融资渠道，通过信托基金!和外资基金资源并购等其它方式解决公司资金需求的问题，优化资本结构，进一步加快企业的发展。首先，企业应该加强对收账款的管理，防止资金无法周转。另外，还要充分地利用现有的固定资产，科学地分化流动资产与固定资产的结构，这样才能提高总资产周转率，保证企业的未来发展。

四、结语

房地产企业财务状况分析范文6

摘 要 房地产行业是我国国民经济的支柱产业，对我国经济健康发展起着举足轻重的作用。房地产目前作为高收益行业也同时伴随着高风险，这些风险极有可能带来致命打击，必须及早加以防范和控制。本文主要分析了房地产业财务风险产生的原因及加强房地产业财务风险管理的措施。

关键词 房地产企业 财务风险 管理

财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而蒙受损失，导致企业盈利能力和偿债能力的降低。财务风险包括筹资风险、投资风险、资金回笼风险、收益分配风险等。下面主要对财务风险产生的原因及防范措施进行探讨。

一、房地产企业财务风险产生的原因

1．由销售带来的风险

一个房地产项目投资回收期一般在二至三年，为保证资金链的连续性，企业应做好融资方案，通常房地产开发项目的融资方式有以下几种：①银行贷款；②发行股票；③发行债券：④预收购房款，而第4种方案财务成本最小，是企业最合适的资金来源渠道。但如遇各种难以预料或控制的因素影响（如国家宏观调控、通货膨胀、贷款利率上调等），造成商品房积压，销售额下降，直接影响企业资金链的连续性，使企业不能及时偿还债务。

2．国家***策带来的风险

如近几年，***府为抑制通货膨胀和经济泡沫的出现，进行了多次加息。对房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然增加企业的财务成本，从而减少预期收益。而对使用按揭贷款的购房者来说，贷款利率的上升使购房成本迅速增加，从而抑制了购房者的购买欲。这直接影响房地产企业的销售，给企业带来极大损失。

3．用户房贷支付带来的风险

由于房屋销售主要是针对单个的用户，目前大多数房屋购买者不多数都是采取按揭的方式，企业难以确保识别所有用户的信用程度，因此销售资金的回笼常常受到影响。主要表现在按揭贷款迟迟办不下来，使得分期付款迟迟不到账。

4．建材价格上涨带来的风险

建材在工程造价中占有60%以上的比重，因此，房地产企业在项目的开发、建造过程中，如遇到价格上升阶段，必然会增加原来预测的财务成本，减少预期收益。

二、房地产企业财务风险的防范

1．建立合理的资本结构

企业应当加强对资产负债率的认识，改变过往那种高资产负债率就能够带来高收益的认识。当企业投资收益率大于企业资金成本时，过高的资产负债率固然能够利用财务杠杆， 提高企业投资者的收益，但是由于经营的不确定性，当企业投资收益率小于资金成本时，企业不仅面临不能定期偿还利息的困难，而且还可能面临到期不能偿还本金的危险，加大企业破产的可能性，而企业自有资本在企业经营不善时不会带来定期需要归还利息的压力，同时，企业负债率较高时也会给企业带来较高的资金成本，因此企业应当合理的确定资本结构，确保财务结构平衡，正确把握负债的量与度。企业的息税前利润率大于负债成本率是企业负债经营的先决条件。房地产企业一方面可以利用自身的良好信用，以土地使用权向银行进行贷款，充分发挥财务杠杆的作用，另一方面，应把债务风险控制在可以接受的范围内。

2．加强对投资项目的可行性分析

对每一个项目房地产企业都应该慎重地进行市场调研，周密的财务分析，然后才作出决策，只有这样才可能有益于避免经营和投资决策的失误。 一是要在投资预测阶段做好基础资料的收集，保证详实、准确，如工程所在地水电路状况、地质状况、主要材料价格及已建的类似工程资料等；做好市场调研，掌握湘应的统计数据和信息资料，研究市场发展趋势，做好投资估算和投资收益预测。二是房地产项目可行性研究分析既要研究客观经济环境，又要研究房地产产业、财税、金融等***策环境，了解、熟悉当地房地产相关的***策、规定、房地产收费标准和房地产市场发展状况，从而充分明确可能存在的风险因素。

3．强化预算和财务控制

加强财务预算、提高预算管理水平，与其他行业不同，房地产企业投资项目消耗资金大、投资回收期长、销售风险大，因此，房地产企业应当加强自身资金管理，防止资金不能及时到位，对投资活动进行科学的投资预算分析，对项目实施过程中各项可能存在的风险进行预测，并制定应对措施，对投资项目各个阶段资金的需求能够确保及时供应。

4．强化销售应收款的管理

房地产企业必须改变只注重销售业绩，忽视应收账款控制的状况，加强应收账款管理。一是要建立销售责任制。应收账款以销售人员为第一责任人，销售部门负责人为第二责任人，要明确赊销权限、期限，要把激励机制和约束机制引人应收账款的管理。彻底改变销售人员赊销、财务人员收账的被动局面，真正做到谁赊销、谁负责、谁收账，责权明确，分工具体。二是在日常销售中注重客户的资信等级，并评估客户的偿债能力，控制应收账款规模。三是采取各种措施，尽量与银行保持良好的关系，以利按揭贷款的及时到账，减少应收账款风险。

5．提高财务人员职业素质

加强财务人员的知识培训，特别是要加强财务人员的风险分析能力，运用科学的投资分析理论武装财务人员的头脑。再者，还要对财务人员进行职业道德培训，提高财务人员的素质，对提供虚假财务信息的人员进行严肃处理，提高财务信息质量。只有可靠的财务信息才能有助于管理者进行投资决策，才能不断促进企业加强财务管理水平，降低企业财务风险。

三、结束语

财务风险作为一种危机信号，能全面综合反映企业财务状况、经营成果、现金流量，它要求企业经营者、财务管理人员必须经常进行财务分析，防范财务风险，并提请领导进行及时、正确的财务风险决策。

参考文献：