房地产开发成本模板

房地产开发成本模板

房地产开发成本例1

房地产开发成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。其所涉及的基本内容主要包括以下几个方面:

(一)土地费用及建安成本

土地费用作为房地产开发成本中最主要的成本支出之一,主要包括土地出让金以及与此相关的税费、拆迁补偿费用等,同时其也是评价房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。在保证房地产开发项目安全与质量的前提下,控制建安成本的支出是降低成本的重要措施。

(二)基础及配套设施费用

主要包括水、电、燃气、通讯、道路、绿化以及与小区建设相配套的停车、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑设施。

(三)管理成本及其他不可预见成本

针对房地产开发行业建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,对于大多数开发企业来说,仅依靠自由资金来解决资金需求是远远不够的,此时就需要通过借贷来满足资金需要,从而产生较大的资金成本。因此,选择正确的融资方式、准确核算融资费用就成为计算开发成本的关键。任何一项品牌的成功推广都离不开广告宣传,路牌广告牌、报纸杂志、网络平台、电视广告费用的支出都构成了房地产行业重要的营销成本。施工环境的不确定性、施工变更的不确定性还会导致房地产经营运行过程中产生诸多不可预见的成本。如何加强相对可控成本的核算,对合理控制开发成本、体现经营成果,将起到至关重要的作用。

二、房地产企业成本管理中存在的问题

市场经济的发展促进了房地产企业规模的扩大,同时随着商品房交易市场化不断深化,房地产企业之间的竞争也日趋激烈,而作为影响房地产企业经济效益的重要因素—成本,却没有得到众多房地产企业的足够重视。在现行的房地产企业成本管理上主要存在以下几个方面的问题:

(一)企业内部成本管理制度不完善

许多房地产企业缺乏完善的成本管理制度体系,成本管理处于粗放状态,即使有部分企业建立了成本管理制度,但在实际执行过程中却往往形同虚设,责权利不相对应,没有真正落实到公司规章制度及日常工作管理之中,达不到成本管理目标。

(二)成本管理意识上存在误区

目前大部分房地产企业还没有实行“全员、全过程、全要素、全方位”的全面成本管理,成本管理意识缺失。房地产行业正在进入精细化管理的时代,专业化分工越来越细,专业化水平越来越高,因此任何微小的成本要素都应该纳入成本管理范围。

(三)成本管理方法落后

房地产企业的成本管理主要分为事前管理、事中管理以及事后管理,传统的房地产企业只注重事中、事后管理,而忽视了创造价值最大的事前管理;另外,过程控制在企业成本控制中相对缺乏,这与现代房地产企业管理要求存在很大距离。

三、房地产企业成本管理的对策分析

(一)完善成本管理组织和控制体系

房地产企业应健全成本管理制度,组建成本管理组织,加强认识,落实责任,配备精良而优秀的技术管理干部和人员,组织其学习和培训,提高内部的整体素质,使成本管理工作走向科学化、规范化的管理模式。

具体来说,首先企业应建立一套完善的成本管理体系,明确各部门各阶段的成本管理任务。其次将内部成本管理制度落实到公司规章制度及日常工作管理之中,对各部门、岗位的人、财、物耗费实施量化标准进行考核,根据执行情况实行与之相匹配的奖罚措施,通过与各自经济利益挂钩,达到对各部门、各岗位管理控制的目的。第三在成本管理的执行过程中应不断总结、修订,使之更适应企业的成本管理目标。

(二)加强全员成本管理意识,对开发的项目实行全过程成本控制

房地产开发企业的成本管理,不能仅依赖于决策管理层,还需要每个部门、每个员工有清晰的认识,应使所有员工共同努力,树立员工的主人翁意识。房地产开发成本管理是一个系统工程,贯穿于开发项目始终,其主要有以下几个阶段:

1、项目策划和决策阶段

在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。做好市场调研工作,在充分了解市场环境、市场需求的前提下,编制投资估算形成初步的成本计划,并在此基础上进行项目成本分析、项目风险分析。

2、规划设计阶段成本控制

项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短,而且也影响项目的使用价值和投资效益,因而项目规划设计阶段是进行质量管理与成本管理最为重要的环节。一方面设计方案应实行招投标方式,选择规定功能下的低价标,在保证建筑结构安全、美观和功能要求的基础上,将工程造价作为设计方案评标的首要条件。另一方面应采用限额设计方式以保证有效的成本管理。

3、施工阶段成本控制

(1)施工单位的选择与管理。应通过建设项目招投标,选择报价合理 、信誉良好、具有较强的管理能力和经济实力的承包商作为合作单位。同时在合作过程中还应加强对承包单位的管理与服务。

(2)施工现场签证的管理。 现场签证主要指房地产企业与承包签订工程合同后,由于工程设计变更、现场施工需要及其他可变因素导致原施工流程及合同约定的变更,是工程承包合同的补充内容。首先应明确签证各职能部门、各相关负责人的签字权限,避免结算时发生互相推诿的现象;其次应加强合同管理,避免、减少和规范现场签证;第三应加强现场签证时效性,避免签证久拖不决,为结算带来麻烦。

(3)设计变更管理。 设计变更是指设计部门对原施工***纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。一方面设计变更是由设计团队整体的水平、能力、素质决定的,所以选择优秀设计团队是控制设计变更最有效的方法之一;另一方面设计变更是由房地产公司管理团队的水平、能力、素质决定的,应使公司编制的策划书、设计委托书科学、准确并具有一定的前瞻性,以更好的控制设计变更数量,从而达到控制工期和造价的目的。

房地产开发成本例2



一、降低资金成本

降低资金成本主要是要降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。

加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要降低资金成本，首先要降低企业的负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。

加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时加以回收，对于我们房地产开发商而言，应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。

严格按工程拨款计划按期拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项，对此事先已有细致的计划和安排。必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证。对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。

压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定数额的现金，我们应该根据企业的实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金的安全性，二可以有利于资金的增值。由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形式，实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值。

加快在途资金的入帐。在途资金是指我们所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在，需要到银行办理一定手续方可以进入我们帐户的资金。对这一类资金，自我们取得票据时起，所有权已归属我们。因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐，方能产生效益。

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二、控制工程成本

开发商开发项目的工程建设成本指开发商用于项目工程建设的所有费用，我们可以从如下几方面着手，控制工程成本。

1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段

设计工作是工程建设的关键，对于工程项目的工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些统计的数字计算，设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下，但正是这少于1%费用的设计工作对工程造价的影响程度且占75%以上，由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的一个关键环节。

将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的，而且有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。

推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。

实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正

防止设计阶段与工程竣工验收相脱节的情况。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收造成作好的东西要拆掉，从而浪费工程费用，发生这种情况如是设计院的责任是否能对其进行处罚有待商讨。

建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励以激励各方人员设法降低工程成本。

2、在施工过程中成本控制至关重要

首先加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制，现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查，针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。

把好施工过程中部分专业工程（如保安对讲等）及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员

根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品

做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查，施工单位报送***纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员有限。为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审核方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。

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三、合理使用销售推广费用

销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用(未含销售酬金)。

使用好销售推广费用对我们非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环。而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以我们要充分研究市场，讲究销售推广策略，尽力让所花的推广费用，产生最佳效果。

控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作，需要我公司各个部门参与，并相互配合。要求我们努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，让我们的工作规范化、程序化、制度化。

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房地产开发成本例3

 

房地产开发企业是指从事土地、房屋建设的开发、销售、出租等生产经营活动的企业。房地产投资项目具有资金投入大，建投资风险高，成本核算环节多，设周期长等特点。这就更需要房地产企业在成本的计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化。因此房地产开发企业的成本算就显得尤为重要。本文将从房地产企业成本核算中成本项目的设置和成本项目设置与土地增值税的结合上进行探讨。以求得出适合房地产开发企业的成本核算模式。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人增收的一种税。房地产开发企业在销售商品房和商品性土地的过程中，取得了增值收入，应该征收土地增值税。而房地产开发企业在成本核算的过程中如果不能准确设置成本项目，就会使账目混乱。导致企业自身和税务局不能准确计算增值额，不能准确计算出土地增值税。从而导致企业和税务机关的矛盾。而从另一方面来看开发成本，也不利于企业自身税务筹划，达到经济利益的最大化。因此，房地产开发企业应遵循土地增值税的相关规定设置成本项目。

计算土地增值税最重要的是扣除项目的确定，税法准予纳税人从转让收入额中扣除项目包括以下几项：

一、取得土地使用权所支付的金额

二、房地产开发成本

1、土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得开发权而发生的各项费用，主要包括土地征用费、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、拆迁补偿费、安置及动迁支出、回迁房建造费、农作物补偿费、危房补偿费等。

2、前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

3、建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

4、基础设施建设费。

指在开发项目过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

5、公共配套设施费。

指开发项目内发生的、***的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方***府、***府公用事业单位的公共配套设施支出。

6、开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

三、房地产开发费用

本项目是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

四、与房地产转让有关的税金

五、其他扣除项目

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集中国知网论文数据库。一般房地产开发企业以***的开发项目为成本核算对象。开设的成本项目就可以按照以上规定开设。其中第一项取得土地使用权所支付的金额和第二项房地产开发成本很容易找到成本费用的承担对象，所发生的金额应在“开发成本”账户中进行归集。“开发成本”科目可开设六个成本项目，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。企业会计准则规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但是房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。所以，房地产企业为开发商品房所支付的土地出让金等应计入“开发成本”的土地征用及拆迁补偿费这一成本项目。另外，企业还应设置“开发间接费用”账户，反映所发生的间接费用，月末再分配转入“开发成本”。企业设置“开发成本”账户来归集开发直接成本意义重大开发成本，注意体现在：

1、为土地增值税纳税申报表的填列提供依据

土地增值税纳税申报表扣除项目分为五项，其中第一项和第二项和开发成本有关。房地产开发企业开设开发成本明细账，成本项目同上，归集企业所发生的开发成本，销售产品时，可直接根据开发成本明细账的发生额填列土地增值税纳税申报表。

2、为计算房地产开发费用和其他扣除项目提供方便

《土地增值税实施细则》规定，纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。从事房地产开发的纳税人可加计扣除，加计扣除金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%。

由上可见，开设“开发成本”账户并准确计算开发成本对于房地产开发费用和其他扣除项目的计算提供极大的方便。

在计算房地产开发费用的过程中，我们可以看到有两种计算方法。两种方法在不同条件下适用。但是企业却能够控制是否按照按转让房地产项目分摊利息支出这一核算要点。企业的借款有专门借款和一般借款。专门借款在取得时即规定用途，一般因专门借款产生的利息能够归集到特定的成本核算对象，而因一般借款产生的利息则很难归集到特定的成本核算对象，企业一般作为期间费用核算。为了达到节税的目的，企业应在首先了解本地区的税法***策，假定某地区土地增值税房地产开发费用的扣除比例采用国家最高标准。然后，企业再估算企业在进***地产开发时的借款利息支出，如果借款利息较大，其实际数大于（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%，则应准确按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明开发成本，此时税务部门则会按照第一种方式计算房地产开发费用，从而达到节税的目的。如果企业由于资金比较充裕，很少向银行等金融机构贷款，这方面的利息支出相应地就比较少。这时，如果按照第一种方法计算，则扣除项目金额会较少，而按照第二种方法计算则扣除项目金额会较多。此时企业则应将利息费用都作为期间费用核算。

3、为成本分析提供依据

房地产开发企业往往通过结构比率分析法来分析其成本构成内容的变化。主要是通过计算某成本核算对象的各个组成部分占总体的比重来分析。各组成部分金额来源于开发成本明细账的各项目金额。

房地产开发成本例4

在进***地产项目开发时，选择合适的具有开发潜力的地块，合理利用土地资源，是保证项目效益的基础策略。在进行土地成本控制时，首先要明确土地成本的构成要素。一般来说，土地构成要素主要有以下三个：1.土地使用权出让金。在我国，土地所有权拥有者为国家，要想获得一定年限的土地使用权，就必须给***府缴纳土地使用权出让金。这一费用的高低是按照相似地块的出让金额或者是根据***府标定的该区域的地价来定的，然后在根据地块的条件因素进行适当地修正调整，比如说地块所处位置、交通情况、用途、土地出让年限、土地现状、建筑容积率等。2.土地征用费。在国家建设项目中，如果涉及到农村土地，则需要按照国家***策和地方规定缴纳土地征用费，包括耕地垦复基金、耕地占用税、征地管理费、青苗补偿费、劳动力安置补助费、土地补偿费、水利设施维修分摊费等多种费用，需要根据征用土地的实际情况缴纳相应的费用。3.拆迁安置补偿费。城市化建设进程的推进，使得城市面貌日新月异，为了确保城市规划的合理性，通常需要拆迁部分房屋建筑，对原有的土地使用者造成了一定的利益损失，因此，按照国家规定，房地产开发商在获取现役房屋建筑所在地块时，必须给予原先的土地使用者一定的拆迁安置费和拆迁补偿费，以弥补原有土地使用者的经济损失。

二、房地产开发项目中的土地成本影响因素

1.土地获取方式。自2004年8月31日起，按照《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况***监察工作的通知》中的固定，只要是经营性用地，都必须采用以下三种方式进行土地出让：（1）招标。由***府部门根据城市建设规划战略，国有土地使用权招标公告，邀请相关建设领域的个人或组织参加此次招投标活动，如果是市***工程建设，一般按照低价竞标的原则选择合适的竞标单位；（2）拍卖。采用公开竞价的方式进行国有土地使用权的转让，价高者得，这是一种相对透明而又公正的竞争方式，确保了竞价的公平合理性，但是会引起“天价”地块的出现；（3）挂牌。挂牌出让国有土地使用权是拍卖的书面形式，有出让者在公共信息平台指定交易期限，按照价高者得的方式将最新价格显示在公告牌上，截止到最后期限的最高竞价者即成为此次交易的赢家。相对来说，挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补调剂方式，操作简便，交易时间长，可控性较强。2.一般性因素。房产开发受地块所在地段的影响是最大的，选择地块时必须要根据地段繁华程度、人流量、交通状况、自然环境等因素综合考量，这样建设出来的建筑才具有较高的实用价值，而相对来说，这些条件也会影响到土地的出让金额。住宅建筑适合选在自然环境好、交通便利、周围生活设施配备齐全的地段，而商业建筑则适合选在人流量较大、地段开阔、交通便利的地段，地段较好条件绝佳的位置可创造利润较高，同时土地成本也比较高，需要开发商合理选择。同时，土地价格还会受到该阶段土地利用计划的影响，因为土地供应量会决定其基础价格，是其他因素变化的一个起跑线。

三、房地产项目开发中的土地成本控制策略

1.综合分析选择合适的地块。低于房地产开发商来说，根据建筑的用途选择合适的地块时土地成本控制的第一步。首先，开发商必须具有长远发展的意识，深入解读国有土地出让文件，挖掘出地块的潜在价值。因为房产开发的周期较长，同时在高速的社会发展的趋势下，建设工程周围的环境会发生极大的变化，必须要了解地块的发展要求，正确衡量自身实力，有无完成土地使用要求的能力；其次，合理预测地块发展趋势，评估建设收益。当房地产开发项目的用途与地块所在的城市规划定位是一致的时候，往往项目建设的便利度会极大地提高，且建设效益也会比较大，因此开发商需对若干地块进行综合对比分析，以择优选取为原则，然后将性价比高的地块作为最终的选择；再者，牢牢把控建设时机，选择合适的地块。2.制定科学合理的土地竞买策略。在诸多土地成本影响要素中，最无法控制的莫过于土地交易价格，目前使用的招标、拍卖、挂牌等虽然是较为公正合理的交易方式，但是控制不合理极易出现价格超标的现象，影响到土地成本控制。作为一个懂经济成本控制的开发商，必须掌握充分掌握自身建设实力和资金流转情况，详细掌握竞争对手的第一手资料，正确预测土地的建设效益，确定一个可接受的土地获得价格，在进行交易时保持冷静淡定，从容竞价，确保项目效益。在土地竞买过程中，通常会选择以下几种作战策略：（1）高、低报价策略。根据有无强力竞争对手选择合适的竞价方针，比如说自身建设素质高，项目建设专业性强，竞争对手少是，可选择低价竞争策略，而在地块竞争性强时，可选择高价竞标的策略；（2）不平衡报价策略。在竞争时，很多时候土地价格并不是唯一决定因素，因此企业可以通过其他要素的优化提高综合评分，彰显竞争实力，降低土地费用；（3）合纵连横策略。与合适的竞争对手联合竞标，避免恶性竞争。3.工程招投标阶段的成本控制。对于建设项目，在推行工程招投标制的条件下，不但可以引入市场竞争机制，降低工程造价，还可以防止建设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的子项目，采用低-价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。4.加强土地成本构成要素的控制。城市建设规划是城市持续发展的要求，但同时会使部分人的根据利益受到影响，因此在进***屋拆迁时，必须建立在合理规划和适当补偿的基础上，不得出现强行拆迁的情况。近几年，国家土地资源管理部门相继出台了房屋拆迁管理***策，切实保障了土地拆迁受害者的利益，提高了城市建设的规范化和制度化管理水平。在进行相关土地交易时，并不是获得了交易权便拥有了土地使用权，还需要派遣相关人员去与原有的土地使用者进行沟通，合理评估补偿金额，与使用者协商拆迁事件，制定好拆迁方案，确保拆迁工程顺利进行。

四、结语

随着我国人口的增长，人均占地面积日益减少，国家土地资源管理的战略意义也因此提升，而房地产开发则是土地资源利用的一个重要项目。现阶段，房价高涨，表面上看起来房地产开发的利益极为可观，但是住宅建筑的基础成本较高，其中占比较大的就是土地费用，对于房地产开发商来说，要想保证房产建设效益，就必须要加强土地成本的控制。

作者:马全明 单位:海航地产集团有限公司

参考文献：

房地产开发成本例5

摘要： 一直以来，房地产开发项目土地开发成本估算都是其工程项目管理重要内容。本文通过具体案例分析，集中研究了基准地价系数修正法在房地产开发项目土地开发成本估算中的应用。

关键词 ： 房地产；土地开发成本；估算方法；应用

中***分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）03-0187-02

作者简介：岳井峰（1979-），男，辽宁葫芦岛人，辽宁建筑职业学院讲师，工程师，研究方向为安装工程造价与施工组织管理、投资项目经济评价、物业管理。

0 引言

我国的房地产行业经历数十年的发展，已经成为国民经济的重要组成部分。尤其是跨入新世纪以来，我国房地产行业的发展更是突飞猛进，以两位数的速度增长，对国民经济的拉动作用越来越突出。在房地产开发成本中土地开发成本占有相当大的比重，甚至超过50%，因此，能够合理、准确的估算出房地产开发成本中土地开发成本，对于房地产开发项目投资决策起到至关重要的作用。近年来，随着我国城镇化的快速推进，房地产开发项目管理中面对的新形势、新问题、新情况越来越多。如何加强房地产开发项目管理，提升其管理效率和质量是房地产企业应该认真思考的问题。土地开发成本在房地产投资中占有相当大的比重，合理、准确的估算出土地开发成本将决定房地产开发项目投资的成败。常见的土地开发成本估算的方法很多，常用有基准地价系数修正法和假设开发法两种，本文以辽阳市JDC房地产开发项目为例，系统地分析和研究了土地开发成本估算的应用，为实际工作提供有益的借鉴。

1 土地开发成本估算原理

土地开发成本估算是房地产企业在进行开发和建设前必做的准备工作之一，其质量直接影响着开发的最终成效。因此，房地产开发企业为了进一步降低开发成本，提升经济利润，纷纷运用各种先进技术和管理手段进行土地开发成本估算，合理规划其各项开发建设资金，并取得了良好成效。

1.1 土地开发成本的涵义 土地开发成本是指房地产开发企业为了获取土地使用权而付出的所用费用。根据《城镇土地估价规程（试行）》及工业用地的特点，影响工业用地的区域因素主要有：工业区的位置、交通便捷程度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量优劣度、城市规划限制等。因此，在进行土地开发成本管理时，相关管理人员必须站在房地产开发角度，在保证其开发质量的前提和基础下,尽可能地降低土地开发成本,提升其资金利用效率,保证其经济利润水平。同时，管理人员还必须进行必要的走访调查，及时了解和掌握开发区周围的环境情况，分析和评价其土地开发价值。

1.2 土地开发成本估算的方法 在土地开发成本估算过程中，常见的土地开发成本估算方法主要有基准地价系数修正法和假设开发法。这两种估算方法各有其优势与不足，其对应的估价对象也不完全相同。

1.2.1 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法，是在求取一宗待估宗地的价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法，其基本公式为：

宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×K3×（1+∑K）

式中：

K1 ——日期修正系数；

K2 ——土地使用年限修正系数；

K3 ——容积率修正系数；

∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。

1.2.2 假设开发法 假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：

地价=销售收入-项目开发成本-投资利息-投资利润-销售税费

2 土地开发成本估算方法在房地产开发项目中的应用

随着我国房地产行业的不断发展成熟，其开发项目管理逐渐呈现出大型化、系统化、复杂化特点。因此，为进一步提升其项目开发质量，管理人员必须积极转变其管理理念，运用各种高效化成本估算方法进行成本估算，明确企业在整个开发过程中的权力与义务，并进一步优化资源配置，做到产权明晰，分配合理。

2.1 项目概况

①土地登记状况。待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、***号、土地级别等国有土地使用证土地登记状况详见表1。

②权利状况。待估宗地的土地所有权属于国家所有，土地使用权为JDC房地产开发公司合法取得。待估宗地来源合法，产权清楚。

2.2 土地开发成本估算

采用基准地价系数修正法估算该项目宗地土地使用权获取费用，本次评估的土地处于辽阳市五级地段，设定为住宅。根据辽阳市新调整的土地级别和辽阳市基准地价资料，对应的50年期基准地价为690元/平方米。

①日期修正系数K1的确定。由于自2008年以来，辽阳市的地价指数变化较大，平均涨幅约为20%，根据辽阳市的地价指数，确定期日修正系数K1=120/100=1.2。

②确定土地使用权年期修正系数K2。由于辽阳市商业、办公、工业用地基准地价均设定为50年期土地使用权价格，此次土地使用年期为70年，故需要进行年期修正，土地使用年期修正系数公式为：

式中，K2——土地使用年期修正系数；

r ——土地还原率8%[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）贷款利率6.90%，在加上一定的风险因素调整值，按8%计]；

m ——待估宗地设定使用年限70年；

n ——基准地价设定土地使用年限50年。

③容积率修正系数K3的确定。根据基准地价技术工作报告及其说明，其地价内涵定义为单位楼面地价，故直接乘以建筑面积即可得出单位地价，或许直接乘以容积率1.0修正。

④开发程度修正的确定。因本次评估所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同，因此不需再进行开发程度修正。

⑤影响地价区域因素及个别因素修正系数之和（∑K）的确定。

根据《辽阳市市区基准地价测算技术工作报告》，结合待估宗地的各项因素具体条件，编制出辽阳市河东村各项楼面地价修正因素调查及修正系数表，见表2、表3。

故宗地基准地价修正系数为0.27。

⑥宗地地价计算。

宗地地价=基准地价×K1×K2×K3×（1+∑K）

=690×1.2×1.02×1.0×（1+0.27）

=1073.75元/平方米

⑦基准地价系数修正法估价结果。该宗地建筑面积为38.41万平方米，土地总地价为41242.72万元。

3 结束语

综上所述，本文主要分析和研究了土地开发成本估算方法在房地产开发项目中的实际应用，通过对JDC房地产开发项目土地开发成本的估算，基准地价系数修正法在房地产开发项目中应用非常普遍，能够比较准确、合理地确定出土地开发成本，是求取一宗待估宗地的价格的容易掌握的方法。估算时需要掌握待估宗地相同土地级别、区域内该类用地地价标准及各种修正因素说明表，根据差异，确定修正系数，修正计算结果。

参考文献：

[1]王学瓅，魏威.对土地的估价方法及其理论研究[J].绿色财会，2011（05）.

房地产开发成本例6

***协会议召开期间,住房问题是常被提及的一个词汇。房地产行业作为经济领域的一个重要部分,是近年来投资和消费的热点,正是因为这样,这一行业涌入了大量的资金,使市场竞争更加激烈。除了2008年下半年,房地产市场出现过动荡,其他时间,房价一直处于上升阶段。由于房价的居高不下,使许多工资阶层对商品房望而却步,房屋成交量下降,闲置率上升。国家也利用利息、税收、财***等手段进行宏观调控,在一定程度上刺激了房地产市场,减轻了房地产及贷款人的负担,但房地产市场的成交量依然不乐观,价格依然没有回落。

众所周知,存货价格是以成本决定的,房地产作为房地产企业的存货,其价格与成本存在密切关系。从另一个方面说,企业的收入与其成本、费用之差得到利润,如果企业成本降低,那么利润必然上升。因此,我们必须重视作为企业支柱的房地产开发项目的成本控制。这样做不仅可以为房地产企业带来更高的利润,从某种意义上来讲,还可以促使房价回归到理性阶段。

一、房地产相关理论

房地产开发企业是指按照《城市房地产管理法》的规定,是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此,房地产开发的前提是取得国有土地使用权。房地产开发经营活动包括土地开发和房屋开发,也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发。

这个定义是从对象角度出发的,而房地产开发也可以看作从工程勘察、设计规划、征地拆迁、土地开发、项目建设、完工交房的一个过程。

房地产开发有其独特的特征:第一,房地产开发涉及很多部门,如银行、勘探、规划、市***、施工、环境、卫生等,涉及面极广,因此有很强的综合性。第二,房地产开发项目建成后,既可以作为住房出售,也可以用作其他用途,如做行***事业性用房,生产经营性用房等。第三,房地产开发需要建设的往往不止一套房子,至少开发一个小区,因此需要的投资量很大。除此之外,房屋开发的周期很长。以上几个方面,决定了房地产开发的高风险性。第四,房地产开发与金融部门关系紧密。房地产资金需求量大,那么必然需要从银行等金融机构进行贷款。如今,金融机构也不再局限于银行这一单一的形式,财务公司、保险公司、租赁公司都是房地产开发提供了资金支持。可以这么说,房地产行业的迅速发展,是与为其提供资金支持的金融部门密不可分的。

二、房地产开发项目成本控制理论

成本控制,就是对经营活动中发生的各种成本进行控制。本文的研究对象是房地产开发项目,即对房地产开发项目中发生的全部成本进行控制。房地产开发项目成本主要包括以下几方面。

前期项目费用。项目开发是一个过程,从工程勘察到项目建设一段时间发生的费用都属于前期项目费用。如规划设计费用,又如土地平整费等。其别需要注意的是因项目开发而征用土地所发生的费用,如征用土地费、拆迁安置费和补偿费等,这一部分费用一般各地***府都有较为明确的标准。

建筑施工过程中的费用。这又可以划分为直接成本和间接成本。直接成本包括直接材料费用、直接人工费用以及其他直接费用。间接成本包括管理人员的职工薪酬、固定资产折旧费用、固定资产修理费用、办公费、差旅费、基础设施费用等。基础设施费用主要指土地、房屋开发过程中所发生的水电费、通讯费、环卫设施费用等因利用基础设施而发生的费用。

安装费用。在开发项目达到可使用状态之前可能会发生建筑安装工程费和设备费用等。企业可以自行安装,也可以将这部分业务承包出去。如果企业自行安装,那么发生的费用和建筑施工过程中发生的费用基本相同。

完工后的清理费用,如使环境恢复原貌的费用。在很多情况下,很难分清楚清理费用和间接费用的区别。在这种情况下,往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分,如果不设现场管理机构,那么不计入开发成本项目,直接计入当期损益。

其他。配套设施费用,在开发项目中发生的,可计入成本,不能有偿转让的公共设施,如公厕、锅炉房等。借款费用资本化,在项目达到预定可使用状态之前的借款费用可以按新企业会计准则的要求计入项目成本。

要想控制房地产开发项目成本,就要控制好以上每个成本项目。以上每个成本的下降,都会引起整个房地产开发项目成本的下降。还需要注意的是,房地产开发项目成本控制存在其特殊性,这是由房地产开发特征决定的。前面提到房地产开发项目时间跨度大,在不同的项目之间,材料、人工的价格可能发生了很大变化。再者,房地产开发项目面临不同的环境,重庆的房地产开发项目的成本与广州深圳房地产开发项目的成本显著不同。鉴于此,房地产项目开发成本控制不能采用一般的方法进行量化分析。

三、成本控制中存在的问题

总的来说,庞大的成本支出、较低的收益是众多房地产开发企业存在的问题,主要表现在四个方面。

1、成本控制没有进行规划

如同在其他行业中忽略成本的事前规划一样,房地产开发项目中也或多或少存在这种轻规划的现象,为了赶工期,不进行成本规划,这对于成本控制是十分不利的。

在进行了决策分析后,进行成本的事前规划,是房地产开发项目成本控制的重要依据,可以有效地减低开发成本,提高房地产企业的利润。房地产开发项目的运行,便是执行成本规划的过程。通过成本的事前规划,可以节约很多不必要的开支,也可以判断相应部门的工作绩效。通过比较规划成本与实际成本,找出差异存在的原因,为以后进行成本控制提供经验。

2、注重施工阶段发生的成本,忽略前期工程阶段的成本

前面提到过,房地产开发项目成本包括很多方面,每一方面的成本都直接影响了开发项目的成本。但是在现实中,企业往往忽视其他阶段的成本控制,而只关注于施工阶段的成本控制,原因主要在于施工阶段发生的成本是显性成本,即毫无疑问的被计入房地产开发项目的成本,企业以为只要降低了这方面的成本就是节约了成本,提高了利润;而其他阶段的成本控制作为隐性成本,往往被质疑是否能够计入房地产开发项目的成本。

在前期工程费用中,有一种决策成本,即决定是否进行某个房地产开发项目。决策要根据对与项目有关的市场、资源、技术、资金等影响因素的分析,判断开发项目在技术上是否可行,在经济上是否能够盈利,并且在所有的可选择方案中选择出一个最佳方案。决策对于房地产开发项目来说是十分重要的,一旦决策失误,整个项目就面临失败的危险。

除了上面讲述的借款费用、决策成本,企业还往往忽略了对设计规划等阶段的成本控制。正是由于这种原因,企业的成本没有发生根本性的降低。

3、完工阶段未做好反馈工作

许多企业在房地产开发项目完工之后就立刻不再过问了,项目的组织管理不到位,不能及时反馈在项目建设中存在的问题,丧失了改进以后工作的依据。许多特殊的房地产开发项目,在完工之后还担负着将环境恢复原貌的任务,但如果企业在完工之后没有进行恢复工作,会面临着巨额罚款,增加了企业的负担。

4、成本控制方法不完善

从研究角度来看,虽然我国房地产开发项目成本控制方面有一些典型,但是很多都只是纸上谈兵,缺乏与实际的结合。而许多先进的项目成本方法,如工作分解结构、挣值管理技术等,是从西方传播过来的,并没有很好的与中国房地产市场融合,也没有真正的得到运用。

四、针对问题提出的对策

1、成本控制全程进行

对前面提到几个方面的成本,要从头到尾进行成本控制,即全面控制,但是如果所有成本都进行详细的控制,不仅耗费巨大的精力,而且也不符合成本效益原则,因此在这里提出全面控制与重点控制的观点。重点控制就是根据不同阶段对成本的影响程度(包括金额和性质两个方面),对重点阶段进行重点成本控制。不少研究表明企业决策成本对开发项目成本影响最大,也是房地产开发项目成本控制的基础阶段。

2、进行成本控制规划

房地产开发企业很少进行成本控制的规划,如果能在这一方面进行改进,那么对提高开发项目成本控制的质量、优化资源配置有很大的好处。

进行成本控制规划一般有两种方法:因素测算法和直接计算法。因素测算法是根据实际情况和以往积累的经验,找出影响成本的主要因素,提出降低成本的主要措施,并验证于最近完工的房地产开发项目的建设过程中,根据实施情况进行修改,最后提出规划。但是这种定性分析,计算比较粗略,不利于最后的考核。直接计算法是根据需要消耗的材料和人工等费用,按规定的方法和程序详细核算该项目所涉及的部门的成本,然后再根据各部门的成本计算出整个项目的成本。这种方法解决了因素分析法计算粗略的缺点,利于控制,便于分析,但是工作量比因素分析法大的多。而且,成本控制规划里面存在很多的人为判断因素,因此在进行规划时,执行人员要秉着客观公正的原则进行工作。

3、建立能运用先进管理方法的成本控制团队

我国房地产开发企业拥有先进的成本控制方法,但是却没有应用到开发项目的成本控制当中,其中一个重要的原因是没有能够熟练运用这些方法的高素质的专业团队。首先,要定期进行人员培训,提高成本控制人员的职业素质。其次,每一个或一组房地产开发项目都要建立合理的项目管理组织结构,组织内各个部门要明确的分工,责任清晰。再者,建立健全房地产开发项目成本控制绩效的考核制度。一定的激励手段,能够促进企业职工的工作积极性,绩效评价不仅要出现在在建设过程中,而且在完工阶段也要引起足够的重视。

4、降低借款费用资本化支出

房地产开发项目的资金很庞大,难免发生借贷。如何取得资金,取得多少资金,融资成本、风险因素如何等都是需要考虑的因素。也可以预先销售要建设的房产,这种方法在某种程度上会降低开发项目的成本。

【参考文献】

[1] 唐轶、代文宇:浅议房地产开发项目的成本控制[J].山西建筑,2008(17).

[2] 冯伟:论房地产开发项目全面成本管理与控制[J].四川建筑,2005(5).

房地产开发成本例7

1 房地产开发项目前期成本控制的意义

房地产开发成本包括了房地产企业为了开发一定数量的商品房必须支出的所有费用，房地产开发项目一般分为四个阶段，分别为投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段和市场营销阶段，每个阶段都必须进行成本控制，但是由于不同阶段的工作内容极不相同，成本控制的途径也有很大的不同。本文中说明的房地产开发项目前期主要是指投资决策阶段和前期工作阶段。这两个阶段在成本控制中有重要意义。房地产开发成本主要包括土地成本、建设成本和其他税费，其中土地成本主要发生在房地产开发前期。

投资决策阶段是房地产开发项目的最重要的、最关键的环节，主要是通过一系列的调查和研究，选择一个最佳的项目开发方案。因此该阶段的主要工作是进行投资机会分析、市场调查分析、可行性分析和决策。因此这个阶段对于整个项目的建设有重要的决策意义，只有制定了合理的投资决策，才能保证房地产开发项目的顺利实施，因此做好该阶段的成本控制异常重要。虽然此阶段的成本投入较少，但是该阶段的投资估算正确与否都直接关系着整个房地产开发项目的成本控制目标，因此对于房地产开发项目的整体成本的影响非常重要。

前期工作阶段主要是指房地产开发项目投资决策后，针对具体的开发方案开展的系列准备工作，主要包括获取土地使用权、获得资金和具体的项目规划，因此在这个阶段会产生土地成本和其他费用。其中土地成本主要包括征地补偿费用、拆迁补偿费用、土地出让金和基础设施配套建设费用。近年来，土地成本已经成为房地产开发成本中非常重要的一部分，因此在此阶段进行土地成本控制对于房地产开发项目的整体成本控制有很强的现实意义。同时，在前期工作阶段还会产生其他费用，主要是“三通一平”费用、可行性研究费用、总体规划费用、设计费用等，这些费用虽然与土地成本费用相比有较大的差距，但是这些费用的投入直接关系着房地产开发项目建设阶段和市场营销阶段能否顺利进行，并且房地产开发项目的设计直接决定了房地产开发项目的工程造价，因此做好该阶段的成本控制和管理尤为重要。

2 房地产开发项目前期成本控制的途径

在房地产开发前期进行成本控制的途径很多，其中主要有以下几种：

在投资决策阶段做好事前控制，主要从项目的可行性研究和投资估算两个方面进行成本控制。在投资决策阶段对于房地产开发项目的整体成本进行预测，形成严格的成本控制目标体系，确定合理的成本控制目标，在进行投资成本估算时，必须采取合理的估算方法，保证房地产开发项目投资决策的可靠性。首先，对于项目的可行性研究，要从市场、技术和经济等多个方面对项目进行前景预测，充分做好前期调研工作。可行性研究对于一个房地产开发项目的成败起着关键的作用，但是近年来，不少房地产开发公司完全忽略了该部分的工作，完全凭着感觉开展项目，直接增加了项目开发风险。为了保证房地产开发项目的收益，房地产开发公司在进***地产开发项目立项时，必须对开发项目可能的预期收入、成本、利润和风险进行深入分析。房地产开发项目的可行性研究是建立在对于市场前景、工程造价准确分析的基础上进行的，因此在可行性研究阶段必须对于项目的资金流量和销售计划有较为科学的预期，这样则可以尽可能的减少房地产公司的资金成本，为项目的顺利进行奠定基础。其次，做好科学的投资估算。投资估算是对房地产开发项目的建设规模、设备方案、施工进度等各方面都进行深入研究并且基本确定的基础上，对房地产开发项目的投资资金总额和使用计划进行的科学估计。因此投资估算是房地产开发项目成本控制的总目标，是后期各个阶段进行成本控制的基础，故投资估算必须具有科学性和可行性，房地产开发公司进行投资估算时必须深入分析，并且编制合理的投资估算方法。

在前期工作阶段，必须从土地获取和设计方面做好成本控制工作。但是由于近年来***府在进行土地拍卖中的各种行为，降低土地获取成本有很大的难度，因此该阶段最重要的是做好设计阶段的成本控制。首先，积极推行公平招标制度，实行设计监理制。公平的招标环境是优秀设计方案的保证。为了达到控制成本的目的，在设计单位的选择上，房地产开发公司应该积极采用招标的方式，甚至必要时可以进行设计方案的竞选，在招标过程中，对于设计人员的资历、设计院的资格都必须进行严格审查，同时配置设计监理可以对于招投标过程、设计过程有一个良好的监督和约束作用。其次，做好设计出***前的审核工作，尽可能的减少工程施工过程中的工程变更。一般来说，设计阶段进行工程变更的成本与施工阶段进行工程变更成本相比是微不足道的，并且，工程变更解决的越早，房地产开发公司的损失就越少，越有利于进行成本控制。因此，在设计出***前必须加强对设计***纸的审核工作，尽可能的提高设计质量。再次，确定合理的设计费用。我国目前实行的设计费用的收取存在一定的弊端，在一定程度上造成了设计费用的收取与工程整体造价有直接关系的现状，从而使得设计单位在工程设计过程中不能合理的确定工程造价。同时，实行设计单位的责任制，即设计单位承担设计技术的经济责任。最后，加强技术沟通、实行限额设计，做到技术和经济的有效结合。近年来，设计单位推行限额设计已经成为主要趋势，也就是说凡是能进行定量分析的设计内容，都必须要经过计算，将所需技术和经济相结合，通过数据说话，并且对于设计中使用的技术必须充分考虑施工的可行性和经济性，尽可能的保证技术过关、材料可购、施工可行，为房地产开发项目的质量提供保证。项目投资额一旦确定，对于10%的费用可留做调整费用，为了克服投资额的不足，可以根据项目的具体情况确定不同的使用比例。

总而言之，房地产开发项目前期的成本控制是一项复杂的工作，需要房地产开发公司、设计单位等多个部门的共同协作。只有做好房地产开发项目前期的成本控制才能有效的进行整个开发项目的成本控制，并且也是保证工程质量的重要方法，对于任何阶段出现的超过成本控制目标范围内的情况都要进行实际的分析，尽可能的减少超标情况的出现。

参考文献：

[1]李铭：房地产开发企业的前期成本控制，当代经理人（下旬刊），2006(10)

[2]赵洪涛：试论房地产开发项目前期阶段的成本控制，建筑经济，2008(12)

[3]王超：房地产开发中的成本控制，中国房地产，2008（03）

[4]王冬：关于设计阶段工程造价的几点思考，四川建筑，2003（08）

房地产开发成本例8

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.16.033

[中***分类号]F293.33 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015）16-00-02

近年来，我国房地产行业投资建设市场逐步趋于平稳，但房地产行业投资建设的外部环境却更加严峻。特别是在国家对房地产行业市场的宏观调控下，房地产开发企业的经营发展压力越来越大。部分房地产开发企业由于投资增长过快，项目建设中成本控制管理不善，资金链过长，导致项目建设出现资金周转困难的问题，诱发企业产生严重的财务危机，甚至造成项目建设烂尾与企业破产。在当前房地产行业市场形势下，房地产开发企业必须适应经济结构调整及房地产行业产业升级的趋势，加强成本控制的组织管理和制度体系建设，强化成本控制管理，提高房地产开发企业的风险防范能力，促进企业项目开发建设经济效益的提升。

1 房地产开发企业成本控制概述

1.1 房地产成本构成

一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。其主要包括两大部分，即劳动或劳动力耗费所创造的价值和所耗费的生产资料转移价值。对房地产企业而言，其成本构成主要表现为以下几方面。

（1）房地产项目的开发成本。房地产项目的开发成本主要是房地产开发企业对房地产项目建设投入的各种资源，主要包括土地费用、项目前期策划及规划设计费用、建安工程费用、项目基础设施及配套费用、项目建设开发间接费用、各种税金及不确定费用支出等。

（2）房地产营业成本。营业成本是指房地产开发企业的主要业务成本，即在房地产项目商品房销售过程中产生的各种成本，同时还包括房地产开发企业的项目转让、固定资产出租折旧、材料销售及出租无形资产等其他相关业务成本。

项目开发成本与营业成本是房地产开发企业成本支出的主要内容，此外，房地产开发企业的成本还包括战略成本、组织成本、进度成本、预算成本及风险成本等各种隐性及显性成本支出。

1.2 房地产成本控制原则

在房地产开发企业内部实施成本控制管理，应注意遵循以下几项原则。

（1）目标控制管理原则。为确保房地产开发企业成本控制效果，在成本控制管理上应遵循目标控制管理原则，明确房地产开发企业的成本控制具体要达到何种目标，并以此作为绩效考核的重要依据，提高成本控制效果。目前，房地产开发企业的目标控制主要将预算成本作为控制目标，并通过监测分析，确保成本控制目标的实现。

（2）全方位管理原则。影响房地产开发企业成本的因素多种多样，宏观***策、投资规模、项目条件、合同内容、组织管理及人力资源等因素都会涉及成本控制。因此，在成本控制管理工作开展实施过程中，要遵循全方位管理原则，动员企业各部门共同参与，实现成本控制管理链条的延伸，改善成本控制效果。

（3）动态管理原则。房地产开发企业在房地产项目开发建设的不同阶段，其成本支出也不同；在不同宏观***策及外部市场环境下，房地产开发企业的成本重点也有所不同。因此，在成本控制管理中，应遵循动态管理原则，根据经济业务内容的变化，对成本控制管理工作进行调整。

2 房地产开发企业成本管理中存在的问题

2.1 成本管理体系不健全

目前，我国房地产企业的成本控制未能形成系统的管理体系，未形成成本预测分析、成本目标确定、成本控制、成本监测的系统管理流程，导致不能有效整合管理资源，房地产企业成本控制效果弱化。

2.2 项目开发成本管理较为薄弱

项目开发成本是房地产开发企业成本控制的主要内容。但目前，我国房地产企业的项目开发成本管理中仍存在较多薄弱环节，如在房地产项目决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段、施工建设阶段及销售管理阶段，都缺乏针对性的成本控制管理措施，造成房地产开发企业成本费用居高不下。

2.3 缺乏有力的成本控制目标考核

要想在房地产企业项目开发及其他业务工作过程中有效落实成本管理工作，必须要具备完善的目标考核管理机制。目前，我国房地产企业内部管理，将主要工作精力置于项目的全过程控制上，而对成本管理，尤其是成本管理效果的考核不够，造成部分重要的成本管理措施得不到有效落实。

3 优化房地产企业成本管理的措施

3.1 完善成本管理体系设计

首先，企业应根据自身经营发展战略规划，明确自身的发展定位、土地收储战略、业务拓展规划、融资管理及营销战略，并在此基础上，明确企业成本管理在不同业务领域的重点内容，进而确定房地产企业成本控制目标。其次，应完善房地产开发企业成本控制管理模式的组织架构设计，在房地产企业内部单独成立成本管理委员会，其直接受命于企业董事会管理，协调房地产企业内部各部门共同开展成本管理工作。最后，房地产企业应以全面预算管理为工具，以房地产开发企业的投资总额为基础，充分考虑项目收入、结转的实际特点，综合采用固定预算与弹性预算等方法编制预算计划，并作为刚性约束，对房地产开发企业的业务流程进行控制。

3.2 重点加强项目开发建设阶段的成本控制

在成本控制上，房地产企业应将项目开发成本作为管控的关键点。在项目前期决策阶段，重点有效地控制土地价格，全面调研项目建设的经济条件，充分了解土地成本、建设成本、各项费用开支等，明确整个项目实施阶段的目标管理成本。在规划设计阶段，实施设计招标以降低设计成本，同时采取限额设计的方式，加强对设计方案经济效益的论证及工程量的审核。在招投标阶段，应优化招标管理程序，强化评标管理，采取清单招标的方式，并提高招投标文件及合同文件编制水平，以节约项目造价。在施工阶段，加强现场的签证管理，调动监理工程师加强对资金运用、工程量确认等成本控制方面的管理。同时，严格合同管理，控制好进度款的支付，准确进行工程量的决算设计。在销售阶段，注重提高广告投入的有效性，并加强人力资源成本控制，可采取委托的方式降低房地产企业营销总成本。

3.3 加强对成本管理的考核监督

房地产开发企业应根据业务部门及项目建设管理内容的不同，准确划分责任单位，并明确责任单位的成本管理目标及权责，以责任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系统，及时汇总、分析、掌握各个责任单位的成本管理信息数据，对成本控制存在较多问题的责任单位进行监督，提高成本管理的针对性。此外，应根据成本支出内容，全面制定成本管理考核评价指标，对不同责任部门的成本管理绩效，以数据为支撑进行评价，并与奖惩机制挂钩，提高成本管理的激励效果。

4 结 语

房地产开发企业的成本控制是一项复杂工作，需要企业各部门共同协调参与。在成本管理中，成本管理部门应结合房地产开发企业实际情况，细化成本控制目标设定，强化预算管理及成本控制监测分析，以提高成本管理水平，降低房地产开发企业的成本费用支出。

主要参考文献

房地产开发成本例9

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.43.160

1 现阶段我国房地产开发企业加强成本控制的重要性

1.1 能够有效应对资金紧张的局面，提高资金运用率

目前，随着国家对房地产市场的宏观调控，居民购房贷款受到了一定限制。而且房地产开发企业再融资等，也均受到了一定限制。在此影响下，民间投融资也对房地产项目开始有所“顾虑”。基于此，我国房地产开发企业唯有实施成本控制，开源节流、挖潜绩效，不断加强自身管理，方能实现对资金的合理利用，继而提高企业的经济效益。此外，实施成本控制，还有助于房地产开发企业减少资金浪费，降低资金需求，加快资金回笼。也有助于企业拓宽融资渠道。

1.2 满足***府的宏观***策要求，实现主动性降价

近年来，我国***府为了抑制房地产业的过激过热发展，对房地产业进行了一系列宏观调控，虽然目前房产税依然没有得到彻底落实。但是房地产业回归理性已成为一种必然趋势。在国家对房地产业进行宏观调控的过程中，很多房地产企业都受到了巨大冲击，房价都呈现出不同程度的下降。在未来阶段，随着户籍制度的改革，以及房产税的彻底实施，我国的房地产市场将更加理性，房地产的需求也可能将会发生根本性变化。房地产企业将在此过程中逐步走向“微利”时代。低价***策也将成为房地产开发企业的竞争手段。在此背景下，如何降低成本开支，提高收益率，成为房地产开发企业的首要关注因素。

2 房地产开发企业成本管理现状

2.1 前期成本调研不充分，成本考虑因素不全面

人们生活水平的提高在很大程度上带动了房地产开发企业的发展。我国房地产开发企业在很长一段时间里经历了房价上涨期。面对高经济效益的吸引，很多房地产开发企业拿地非常凶猛。在争于拿地的同时，并未对前期成本调研予以重视。还有些企业为了缩短周期，前期成本调研流于“形式化”。

2.2 我国房地产开发企业相关人员对成本控制的认知度不高

我国房地产开发企业由于企业性质和行业特点等因素，使企业管理者和相关人员对成本控制的认知度不高，在企业中“重建设、轻管理”现象较为严重。人们普遍缺乏系统而全面的成本控制意识。有些房地产开发企业即使重视成本控制，却将其作为一种“事后”管理手段，使成本控制的效率大打折扣。

2.3 房地产开发企业成本控制手段有待提高

除上述问题之外，目前我国很多房地产开发企业的成本控制手段相对落后，亟待提高。很多房地产开发企业都将成本控制工作交由财务部门，成本预算、成本指标等都是依靠财务决算。由于我国房地产开发企业管理者及相关人员的成本控制意识不到位，导致“事前控制”的成本预算和“事中控制”的成本核算等工作均不到位。即使是财务决算工作，很多房地产企业也并未在决算前围绕企业的实际运营以及项目的施工建设等情况进行系统而全面的分析。这些因素共同最终导致企业并未对实际成本进行完善的计算与总结，有效的成本经验数据也就自然难以获得。实际上，我国房地产开发企业所从事的房地产项目，无一不是需要进行长期开发的项目。因此，该类型企业的成本控制时限较长，而且需要针对具体项目的各个流程、各个环节，以及针对企业整体的成本耗费等情况进行全面把控。

3 我国房地产开发企业实施成本控制的有效措施

3.1 成本管理应与企业的发展战略密切相连

房地产开发企业的一切工作都是为了实现其发展战略。成本控制也不例外。因此，我国房地产开发企业的管理者应将成本管理工作与企业的发展战略紧密相连，从企业战略的高度进行成本管理工作。成本管理是一个系统过程，其除了涉及企业日常运营中的人力物力等耗费，还包含企业资产、市场研发，以及内部结构调整等。房地产开发企业若要在激烈的市场竞争环境中不断提高风险抵御能力、扩大市场规模，就不能将成本管理局限于企业的具体项目流程，而应将其作为企业的一个全局性的、战略性的系统工作。成本管理与企业的发展战略紧密相连之后，成本管理的内容应包含具体项目和企业整体耗费的一系列成本支出。对这些耗费进行管理的过程中，房地产开发企业应结合发展战略有针对性地进行分类与管控，以增强企业的市场竞争力。

3.2 我国房地产开发企业管理者应提高对成本管理的认知度

前文已述，目前我国房地产开发企业大部分管理者都对成本管理的认知度不高，对成本管控重视不足。导致我国很多房地产开发企业的成本管理工作“空有其表”，实际效用无法充分发挥。企业管理者对成本管理的重视程度不足，还会严重阻碍企业内部管控的顺利实施，并将影响企业战略目标的实现。笔者认为，我国房地产开发企业的管理者应提高对成本管理的认知度，在重视房产建设的前提下，积极观察市场经济环境和宏观经济***策，同时，应对企业的成本耗费实施管控，制定适合房地产开发企业专属的成本控制方法。有条件的房地产开发企业还应在成本管理中加入成本预算，并于企业实际运营中监督预算的执行状况，并对差异进行及时分析，找出差异产生的原因。此外，大型的房地产企业集团还应利用财务软件和ERP系统，对成本管理实施电子处理，不仅能够减轻财务人员的工作量，成本管理工作的准确度也能有所保证。再者，房地产开发企业管理者应带头认识到成本管理并非仅是财务部门和财务人员的工作，应号召企业各个部门、各名员工的积极参与，并树立全员成本节约意识，实现成本管理目标。

3.3 基于成本管理目标，完善成本管理方法

除上述措施之外，我国房地产开发企业还应基于成本管理目标，完善成本管理方法。具体措施主要有三点：第一，房地产开发企业应将成本管理理念贯穿于企业的整个发展运营之中。在日常运营中，一旦发现与成本管理理念相违背之处，企业应利用成本管控措施对其及时加以修正；第二，成本管理的核心应是财务部门，房地产开发企业应以此为基准建立成本管控体系。企业的各项资金设用都应由财务部门负责归集和管理。各项成本耗费也应由财务部门进行汇总，并对企业的整体成本使用情况与管理情况进行综合掌控。会计期末，财务部门应将成本分析结果和成本预算的实际执行情况上报至企业的管理层，以确保企业决策的准确度；第三，企业应对成本进行分阶段、有目的的控制。具体而言，房地产开发企业可以按照“事前、事中、事后”三个阶段分别进行有针对、有重点的成本管理。同时，对企业日常运营中的期间费用，也应分阶段、逐级的进行管控。

3.4 房地产开发企业还应注意成本管理效率的提高

前文已述，成本管理除了是财务部门、财务人员的工作之外，还是企业其他部门与人员的共同工作，需要“全员参与”。因此，成本管理最终效果的发挥，离不开企业上下各部门、各人员的“能动性”。而这也是企业成本管理效率的一种提高方法。不仅如此，还能从侧面肯定员工/部门的工作与能力，从而间接提高了部门与员工参与成本控制的主动性与积极性，最终提高了企业成本管理的效率。

房地产开发成本例10

房地产业是国内市场经济中最活跃的部分，为国民经济的支柱，属于消费与投资的热点领域。房地产业过热引发了国家对房地产市场宏观调控的强化，与此同时，外资不断涌入更是将房地产市场引向白热化。我国商品房的销量不断攀升，但是其闲置率也随之增加，造成了天量不良资产的产生。这种情况的发生主要受两方面的影响，即宏观经济体制和价格形成机制。由于房地产开发企业无法实施有效的成本控制，导致房地产开发成本较高，缺乏下调售价的空间。在这种背景之下，房地产开发企业面临着资源整合的风险，房地产开发的微利化必然到来，伴随而来的是房地产开发企业参与市场竞争的形态与模式发生相应的变动。房地产开发企业对成本进行控制已经成为必然趋势，并进而提高土地资源的利用率，减少风险。

一、房地产开发的行业理论概论

1 房地产行业特性分析

房地产，顾名思义，是房产与地产的合称，属于不动产。房地产在物质形态上属于土地及其上面附着的永久性建筑，在法律上属于财产。土地具有多重特性，即可承受性、非移动性、不可灭失性、差异性以及使用方式和社会经济位置的可变性等。房地产具备自然和经济上的两方面特性，自然特性有耐用性、非移动性、效用多层次性等；经济特性则包括稀缺性、高投入性、资本消费两重性等。房地产市场是指各种房地产交易产生的经济关系之和，分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。受土地和房地产特性的影响，房地产市场也有自己的行业特性，共分为五点：不完全竞争性；局部性与区域性；专业性；强法律性；流通方式多样化。

2 房地产开发的内容和特性

作为一个动态过程，房地产开发意味着对土地和房屋进行相应的开发、改造和再开发。通过对城市地块进行改造，有计划的安排房屋建设，并开展营销和物业管理，从而使得房地产开发企业获得良好的经济效益，并能实现与社会效益、环境效益的协调。房地产开发有房屋开发和土地开发两方面内容，包括房地产项目规划与设计、土地的征收与拆迁、“水通、电通、路通和场地平整”、项目的施工、竣工验收等环节。房地产开发有四个阶段，即投资规划与决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段以及房屋租售阶段。房地产开发具有自己的特性，即综合性（开发关系的广泛性、项目操作上的复杂性、环节和设计部门的繁多性等）、开发过程的长期性、开发的时序性、开发的强地域性和投资的风险性。

二、房地产开发企业的成本组成及所受影响因素

1 成本组成

房地产开发企业的总成本包括两方面，即开发成本和费用。开发成本包括土地征用费用、拆迁补偿费用、前期工程费用、建安工程费用、基础建设费用、公共配套设施费用和开发间接费用；费用则包括销售费用、管理费用和财务费用。

2 成本影响因素

房地产开发企业的成本受到诸多方面的影响，如宏观经济***策、内部可控因素等各类直接和间接费用。房地产开发企业在进***地产开发时，必须考虑风险问题、工期长短、质量情况、设计方案和销售策略的制定，需要建立整体而系统的成本控制方案。首先，成本控制的最重要部分就是项目决策，即从企业自身的资金情况、融资能力和管理水平等入手，评测项目风险，以确定房地产开发的成本与收益；其次，功能标准直接影响成本控制，即根据地块和市场需求设计房地产的功能情况；第三，工期长短也是成本控制的重要部分；第四，房地产开发企业的组织架构是成本控制的中枢，即通过对资金的管理运作、安全保障、资金回款进度等进行成本优化。

3 房地产开发的成本控制原则

成本控制就是将房地产开发过程中产生的费用进行控制，以保障成本降低和效益提升。房地产开发需要全面控制，即全程控制和全员控制。由于房地产开发具有综合性与系统性的特点，需要遵循以下原则，即开源与节流相平衡的原则、项目目标管理原则、“责任-权利-利益”的结合原则、项目和市场的动态控制原则、开发各环节的节约原则以及积极的例外管理原则。

三、房地产开发企业在成本控制中应采取的措施

1 选项与立项阶段的开发成本控制

一个项目的实施是以企业盈利为目的的，因此在选项与立项阶段对预期的收入、成本、风险和利润等应该进行可行性分析。从财务的角度，其经济指标分为内部收益率等核心指标和总投资回报率、获利指数等参考指标。在房地产这个不完全竞争市场中，相对于成本而言，收益所受影响较大。财务人员要做好事前控制，在成本估算中细化会计分类。财务与会计部门需要对房地产开发的相关历史数据进行分析，密切关注建筑原材料与工程造价变动的新动态。优化资金链，控制好现金流，为提高资金利用率进行规划。

2 设计阶段的成本控制

设计阶段是投资控制的重要阶段，房屋建筑设计的节约是最关键的环节。在设计阶段，房地产开发企业应该重视设计方案的合理性，保障设计质量，避免设计的保守性和不配套性，避免施工中出现变更与返工情况的出现。不但要在控制房屋工程成本上下功夫，还要对工程新增费用进行严格审核。首先，引入设计的竞争机制，实施工程设计的招投标制度；其次，加大与设计部门的技术沟通，严格实行限额设计，对设计人员的技术责任和经济责任进行明确；第三，以价值工程的方法为指导，平衡房地产功能与工程造价；第四，做好设计出***前的审核工作，避免施工过程中发生工程变更事故。

3 基建阶段的成本控制

遵循工程建设的客观规律，及时总结基建方面的经验，对工序的开展及时优化。对基建阶段出现的临时性支出做好管理，实行工作责任制。水通、电通、路通和场地平整虽然具有工期短和质量要求低的特点，但是完全可以按照市场行情安排，以总价招标的方式进行处理。基建过程中，必须依靠市场规律办事，规范竞争秩序，建立起完善的招投标制度。与此同时，对招投标过程进行严密监控，避免发包腐败的产生。在施工阶段，控制工程变更所造成的影响，对承包商索赔要求进行审核，管理好建筑材料和施工设备的采购。当工程竣工后，应严格审查设计***纸和合同规划的完成情况，对验收单进行细心管理，避免忽略甩项的发生。

4 优化项目管理组织架构

优化项目管理组织架构是成本控制中的核心，需要对全员进行控制，以目标管理为导向。目前国内工程项目管理存在诸多问题，项目管理方式落后，引发了房屋单位成本上升的问题。目前常见的工程项目管理模式有常规单一项目管理模式、常规多项目操作模式（工程部下辖项目组、项目公司制和项目经理部的架构），房地产开发企业应该根据自身企业特点选择相应的工程项目管理模式。

5 创新施工技术，优化施工工艺

重视技术创新，将数学优选法运用到施工工艺的各环节中，以达到缩短工期，提升工程质量，提高经济效益的目的。在室内整体施工和室外整体施工中，充分运用新技术、新材料和新工艺，获取成品房价格竞争上的优势。

结语：房地产开发企业在当今背景之下，必须做好成本控制工作，树立成本控制的整体性和系统性原则。以市场化经济为导向，有效解决成本控制中的各项矛盾，获得最高效的经济利益。