沈阳一日游

沈阳0⾸付新政仅实⾏不⾜8⼩时，背后有何隐情？

央视财经（《经济半⼩时》编导：张超⽑云李）近段时间，针对国内部分地区楼市库存压⼒较⼤的问题，国家多个部门

先后出台信贷、税收等多种、多项政策。同时，⼀些地⽅政府也纷纷跟进，采⽤信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价

补贴、政府回购等多种⽅法加速去库存。在多地密集去库存的政策中，沈阳的房地产新政尤其引发了公众的关注。到底

是怎么回事？赶快看看！

沈阳“零⾸付”⼀⽇游，库存⾼起楼市压⼒巨⼤，分期⾸付购房抵御资⾦难

2016年3⽉1⽇，沈阳市政府发布《沈阳市⼈民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试⾏）》，内容

包括：对个⼈购买住房给予奖励政策；公积⾦最⾼贷90万元；⼟地供应减半；降低⼆⼿住房交易税费；⿎励农民进城买

房居住等。⽽其中，最为劲爆的⼀条就是：“对毕业未超过5年的⾼校、中等职业学校毕业⽣在沈购买商品房的，给予住

房公积⾦政策⽀持，公积⾦连续缴存时限由6个⽉降为3个⽉，⾸付⽐例实⾏酥甜炖肉 ‘零⾸付’政策。新政⼀出，很快引起各⽅关

注。

在零⾸付引起热议时，沈阳市委宣传部官⽅微博于3⽉1⽇22点称，暂停相关“程字五行属什么 零⾸付”政策

这⼀“0⾸付”新政仅存活了不⾜8⼩时，即被叫停。这背后究竟有着怎样的隐情呢？

1⽉28⽇下午，⼀场关于去库存的座谈会在沈阳⾦厦⼴场11楼召开

座谈会召集者为沈阳市房地产业协会，该机构主管单位为沈阳市房产局，包括碧桂园、五矿地产、五洲城等10家开发商

到会。

杜宏鹏是沈阳当地⼀家房地产公司的总经理。他告诉《经济半⼩时》记者，在沈阳市⼆⼗⼆条房地产政策出台之前，当

地相关部门⼏次专门组织房地产企业进⾏调研讨论，征求意见。可以明显感受得到，政府部门去库存的巨⼤压⼒。

沈阳市政府密集讨论去库存的⽅案，与中央政府去库存的决⼼密不可分。2015年底，全国住房城乡建设⼯作会议上，住

建部部长陈政⾼对2016年⼯作任务作出部署，要把去库存作为房地产⼯作的重点。⽽杜宏鹏参与的春节前的这次座谈会

召开后的1个⽉后，3⽉1⽇，沈阳市的22条房地产新政悉数公布。其中就包括为外界诟病的零⾸付。

沈阳356房产⽹主编李栋：沈阳的库存量⼤，处于⼀个缓慢去库存的状态，。政府想通过⼀系列的政策，实现⼀些安居

的梦，让更多⼈来买房，（政府）希望出台政策加速这个进程，让房地产市场更快地活跃起来。

按照央⾏和银监会2016年2⽉的最新政策，购房者⾸付⽐例最低20%，沈阳22条中的“0⾸付”政策显然与此相悖

按照央⾏和银监会2016年2⽉的最新政策，在不实施“限购”的城市，居民家庭⾸次购买普通住房的商业性个⼈住房贷

款，原则上最低⾸付款⽐例为25%，各地可向下浮动5个百分点。也就是购房者⾸付⽐例最低也要达到20%。从监管政

策层⾯来看，这⼀新政并鼓浪屿风景 不合规。

新政⼀⽇游，折射出了沈阳楼市的焦虑。那么沈阳房地产市场库存压⼒究竟有多⼤？

记者⾸先前往沈阳市浑南新区。这念子 ⾥曾经因为2013年的全运会⽽声名鹊起。

在沈阳市浑南区⼀家售楼处附近，⼀名推销楼盘的⼤姐热情地拦下记者，极⼒推销他们的楼盘

楼盘推销⼈员：现在都⼊住了，过去看⼀下，了解⼀下买不买，都没会计模拟实验 关系，你们⾃⼰看房⾃⼰说得算，了解⼀下⼦吧？

就在《经济半⼩时》记者犹豫要不要进去时，⼜围过来三四位推销⼈员，都争着要拉记者过去看房。

在多个楼盘的售楼⼈员的反复推销下，记者选择了其中⼀位，来到了到他们的售楼处。登记好联系⽅式，售楼处的销售

在多个楼盘的售楼⼈员的反复推销下，记者选择了其中⼀位，来到了到他们的售楼处。登记好联系⽅式，售楼处的销售

⼈员开始介绍起这个楼盘。记者看到，在这家名为⾸创光和城的售楼处⾥，空空荡荡，没有什么⼈⽓。⽽这名售楼处⼯

作⼈员却告诉记者，⾃⼰受精卵几天着床 的楼盘⾮常好卖。

尽管宣称⾃⼰的房⼦很好卖，可售楼处⼯作⼈员告诉记者，为了让利客户，⾸付可以分期付款，也可由开发商先帮忙垫

付

《经济半⼩时》记者表⽰要考虑⼀下就从这家楼盘出来了。刚出来，就⼜有⼏名楼盘推销员围了上来，争着拉记者去看

房。

为了争抢客户，⼏名楼盘推销员争吵起来，记者只好借故匆匆离开

随后，《经济半⼩时》记者⼜在浑南区转了⼏个楼盘，售楼处都没什么⼈⽓，有的甚⾄已经停⽌销售。

在⼀家名为博荣⽔⽴⽅的售楼处，销售已经停滞，⼯地也已经停⼯。博荣⽔⽴⽅售楼处⼯作⼈员告诉记者，由于开发商

跟银⾏间的原因导致三期⽆法贷款，买卖交易已经暂停好⼀段时间了。⽽在另外⼀家名为“⾦道万丽⼴场”的售楼处，⼤

门紧锁⼈去楼空。

透过破损不堪的钢板围栏是⼀⽚杂乱的⼯地，锈迹斑斑钢筋竖在地基上，显然已经停⼯很久

在另⼀处名为“⾦道城”的售楼处，⼀名⼯作⼈员告诉记者，停滞楼盘的开发商已经撤资，交由另外⼀家开发商接⼿。

在沈阳市浑南区的中央公园附近，《经济半⼩时》记者看到，虽然是周末，天⽓也还不错，但中央公园⼴场上却空空荡

荡的。只有⼏名环卫⼯⼈，在⼴场边⾛动，没有什么⼈⽓。空旷的马路上，偶尔驶过⼀两辆路过的汽车。

远处成⽚的新建楼盘拔地⽽起，有的已经封顶，有的还没有完⼯。到处是⾼耸的塔吊，等待天⽓回暖，⼯地开⼯

随后，《经济半⼩时》记者驱车穿过沈阳市主城区，⼀路往北，来到沈阳市的沈北新区。沈北新区，规划⾯积达到1098

平⽅公⾥，这⼀数字是整个主城区总⾯积的3倍。这⾥同样分布着成⽚的楼群。

马路两边的⼴告牌上“0⾸付”“1万⾸付”等促销字样随处可见

那么“零⾸付”购房究竟是怎么⼀回事呢？记者⾛进⼀家售楼处进⾏询问。

记者：零⾸付什么意思？

售楼处⼯作⼈员：拿11万来举例⼦，你先交1万，剩下的⼗万，我们给你做分期五年，⼀年就打两万来算，每年12⽉31

⽇进⾏还款，只不过说这个单价有⼀定的提升。

记者：有利息吗？

售楼处⼯作⼈员：没有利息，这五年期间没有利息。

在⾛访中了解到，为了增加销量⽽售楼处⼯作⼈员告诉记者，分期⾸付购房，在沈阳当地常见的销售策略。

售楼处⼯作⼈员告诉记者，零⾸付其实是⼀种促销⼿段，都是噱头⽽已

“零⾸付”具体做法是先由房地产商替消费者垫付⾸付款，然后再由消费者分⼏次把⾸付款归还给开发商。记者⾛访多个

楼盘，各种打折推销随处可见。据中国指数研究院数据显⽰，截⽌到2016年2⽉，沈阳商品房可售⾯积4545万平⽅⽶，

楼盘，各种打折推销随处可见。据中国指数研究院数据显⽰，截⽌到2016年2⽉，沈阳商品房可售⾯积4545万平⽅⽶，

去化周期为33.1个100以内的加减法 ⽉。也就是说，沈阳要卖掉这些商品房需要33.1个⽉的时间，⽽正常的去化周期为10到15个⽉，沈阳

显然已经远远超过这⼀警戒线。

中国指数研究院常务副院长黄瑜：最新的⼆线城市出清周期在11个⽉左右，（沈阳）将近三年，实际上跟三四线城市差

不多了。它的短期的出清周期也是⾮常长，这就属于库存量⽐较⼤。

3⽉1号，沈阳市政府出台房地产新政只出台了不到⼀天就被叫停。尽管其中部分条款有违规之嫌，但也不难看出当地政

府希望迅速破解房地产库存压⼒的急迫⼼情。事实上，在政府部门积极推动下，房地产企业的努⼒下，沈阳的房地产市

场已经出现回暖的趋势。

卖房送铺送温泉，⼀⼆⼿房联动销售，开发商去库存不遗余⼒

早上⼋点半，王艳军来到位于沈北新区的公司，照例先到售楼处去看⼀看。

辽宁瀚博集团有限公司总经理王艳军：现在咱们库存这⼀块量⽐较⼤⼀些，最近感觉形势怎么样？

沈阳皇家御湾项⽬售楼处销售经理左佳华：最近的形势不错，随着近⼀段时间的信息释放，加上天⽓暖和了，上客也逐

渐开始增多。

王艳军，是沈阳当地⼀家房地产开发公司的负责⼈。建筑⾏业出⾝的她，已经从事房地产⾏业30多年。每天上班之前，

她都要到楼盘售楼处，找销售经理了解⼀下销售情况。去库存，是她现在每天都在考虑解决的头等⼤事。

为了促进销量，王艳军的公司专门推出了“买房赠送商铺使⽤权”的优惠政策

看到最近销售形势有所好转，王艳军的⼼⾥也踏实了⼀些。她告诉《经济半⼩时》记者，沈阳的零⾸付新政虽然备受争

议，但是22条新政确实对当地房地产市场起到了⼀些推动作⽤。春节过后，⾃⼰的楼盘销量有所增加。

政府出台的系列政策推动着房地产市场，王艳军表⽰要抓住这个机会，尽快地多消化房⼦，多去化房⼦

了解完销售情况，王艳军⼜向销售经理⼩左，询问起了公司引⼊外部销售渠道的事情。

王艳军告诉《经济半⼩时》记者，2002到2012的⼗年，是沈阳房地产发展的黄⾦⼗年。她⾄今仍然记得，2006年他们

的⼀个楼盘开盘时的⽕爆的场景。

⽽如今，沈阳房地产市场相⽐从前已经发⽣了巨⼤的变化，这样的变化是从业多年的王艳军所没有经历过也没有料想到

的。

王艳军：2012年开始，沈阳很多开发商开始感受到当地楼市的变化，⽽真正让开发商感受到楼市寒意的是在2014年。

上半年⾄少⼀天能保证5组，过了6⽉份，⼀天⼀两组，有时甚⾄⼀组客户都没有。年⾄少⼀天能保证5组，过了6⽉份，

⼀天⼀两组，有时甚⾄⼀组客户都没有。

销售不旺，带来的是房屋的⼤量积压，王艳军的企业也不例外。

王艳军告诉《经济半⼩时》记者，公司上下都把去库存、拉销量当做第⼀要务，希望把10个亿的库存在今年去掉2个

亿。⽽她本⼈也把销售当做⾸要⼯作来抓，甚⾄作为总经理的她也要承担销售任务。

王艳军：⼀季度给⾃⼰定必须带销售⼈员完成200万，我坐在办公室也要完成200万。

记者：现在完成多少了？

王艳军：已经完成140多万了。

为了尽快去化库存提升销量，王艳军他们也在提升服务和产品附加值上想尽办法。

为了尽快去化库存提升销量，王艳军他们也在提升服务和产品附加值上想尽办法。

为改善楼盘区交通的情况，开发商⾃⾏定制公交，来延长公交线

王艳军：我们⾃⼰做了⼀个定制公交，直接到这个正良地铁⼝，这样让⽼百姓不管是购物，还是出⾏，都解决了交通不

便利的问题。

除了定制公交，为了提升⼩区配套服务质量，王艳军还准备在他们所售楼盘建⼀个温泉，希望退休的员⼯、市区的员⼯

能来养⽼，真正打造⼀个养⽼的后花园。

⼜打温泉，⼜建公交线，王艳军的公司在这个楼盘上的投⼊确实狠下功夫，⽽这些都不在最初的楼盘设计规划⾥。王艳

军觉得，尽管销售的成本增加了，但这些投⼊都是值得的。

在王艳军公司的售楼处，外出揽客的楼盘推销员正将搜集到的客户信息进⾏登记

左佳华告诉《经济半⼩时》记者，去库存促销量，外部拓展客户是当地开发商普遍采⽤的销售策略。通过推销员，客户

⼀天从两三个增加到10多组，双休⽇可以达到30组。

今年32岁的徐德飞，是沈阳⼀家房地产中介的店长，从事房产中介⾏业已经有四五年的时间。今天，⼩徐要带⼀位客户

去看房。

34岁的刘⼥⼠，在沈阳⼯作已经10年了。最近她准备在浑南区买套房，把在⽼家本溪的⽗母接过来住。之前⼀直到⼩徐

这来看房，可是看了⼤半年，⼀直没有定下来。连续看了两套⼆⼿房，刘⼥⼠都不型男图片 太满意，不是价格不合适，就是户型

不喜欢。⼩徐建议刘⼥⼠，可以到他们公司代理的新房去看⼀看。

徐德飞所在的中介公司，从2014年的时候就开始代理新房业务。浑南区的新房楼盘，他们公司基本都有代理。⼩徐告诉

记者，⼀⼆⼿房联动，是当前沈阳开发商消化库存，提升销量的重要⼿段。

来到新房售楼处，⼩徐和售楼处的⼯作⼈员⼀起向刘⼥⼠介绍房源情况，参观样板间

看了两家新楼盘，刘⼥⼠终于选中了满意的房源。相⽐之前看的⼆⼿房，刘⼥⼠更加中意后⾯看的这套新房。在销售经

理给她算完⾸付和按揭款项之后，刘⼥⼠决定抽空带⽗母过来看看。

如果刘⼥⼠决定购买这套房源，这将是徐德飞该⽉成交的第三套新房。

⾃2014年下半年开始代理新房以来，徐德飞的销售业绩中有⼀半以上都是新房

徐德飞：每个⽉⼆⼿房会成交两三套，新房的两套到四套不等，⾼的时候，卖五套也有，基本上每个⽉⼤概三四套吧。

记者：新房可能⽐⼆⼿房还要多⼀些。

徐德飞：对。

阎冬是沈鼻炎手术怎么做 阳市浑南区⼀家楼盘的负责⼈，刘⼥⼠看中的那套房源就在他负责的那个楼盘。闫冬告诉《经济半⼩时》记

者，2014年以来，沈阳房地产市场断崖式跳⽔，楼盘销售也受到影响。和很多开发商⼀样，想⽅设法去库存促销量，也

是他们公司当前⾯临的重要任务。

沈阳港晟房产开发有限公司副总经理闫冬：举⼀个例⼦是⼀⼆⼿联动效果⾮常好，让全沈阳的中介给我们这个项⽬源源

不断地带客，客户充分地感受到每⼀个项⽬的优势劣势。区域联动带看，增加了我们客户渠道的⼀个优势，解决了客户

量的问题。

阎冬告诉记者，借助⼆⼿中介的带动，公司楼盘客源到访量提升50%以上，⽉成交量增加了30%以上。

阎冬告诉记者，借助⼆⼿中介的带动，公司楼盘客源到访量提升50%以上，⽉成交量增加了30%以上。

闫冬：增加了拓客和⼀⼆⼿联动的⽅式，更快速地回流我们的资⾦，加⼤销售，回流资⾦，这对企业来讲是最⾄关重要

的。

就在包括沈阳市政府和开发商想尽办法去库存的同时，今年以来，国内多部门关于楼市去库存的新政也陆续密集出台。

2⽉2⽇，央⾏和银监会公布“关于调整个⼈住房贷款政策有关问题的通知”，要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买

⾸套普通住房的商业性个⼈住房贷款，在最低⾸付25%的基础上可再下浮5个百分点；对拥有1套住房且房贷未结清的家

庭，为改善居住条件再次申请商业性房贷购买普通住房，最低⾸付款⽐例调整为不低于30%。

2⽉19⽇，财政部、国家税务总局和住房城乡建设部出台房产交易契税和营业税优惠政策，对房产交易环节进⾏成本减

免，进⼀步化解各地楼市库存压⼒，以促进不同类型住房销售。

3⽉豆沙馅面包 15⽇，在⼗⼆届全国⼈⼤四次会议的新闻发布会上，住建部部长陈政⾼承认，中国城市房地产市场的库存压⼒很⼤

住房和城乡建社部部长陈政⾼：库存严重。去年年底库存达到了7.18亿平⽅⽶，同⽐增长了15.6%；今年1—2⽉份库存

⼜达到了7.39亿平⽅⽶，增速达到了15.7%。当然，库存主要集中在三、四线城市。

对于去化库存的多种路径，开发商和地⽅政府都在努⼒探索。数据显⽰，沈阳市2016年2⽉成交商品住宅5202套，较去

年同期增长12.68%。虽然当前楼市依然严峻，但对未来⾛势王艳军还是很有信⼼。善于啃硬⾻头的她，凭借在沈阳房

地产市场摸爬滚打30多年的经验，正在重拾楼市回暖的希望和信⼼。

王艳军：去年是最难的⼀年，今年的势头还不错，政府的政策，再加上我们⾃⼰的⼀些改进的政策，，都会加⼤我们的

⼀些去库存。尤其最近⼏天还能保证，⼀天⼀套房⼦和两天⼀套房⼦，这就已经是⼀个好的开端，因为我们的政策也在

不断地加⼤，整个的配套在不断地完善。

半⼩时观察：房地产去库存还需多管齐下

统计局数据显⽰，截⾄2015年末，我国商品房待售⾯积达7亿平⽅⽶，达历史峰值。其中以三四线城市去库存压⼒最

⼤。这些城市⾯临的⼤多是共性的难题：⼈⼝持续外流，当地缺乏应有的配套产业和社会配套设施，最终导致房地产需

求不⾜。冰冻三尺⾮⼀⽇之寒，政府出台的房地产拉动并不能解决房地产市场的所有问题。只有加快调整产业结构，引

⼊新兴产业，带给城市更多的就业机会，才能最终产⽣⼤规模的购房置业需求，有效化解库存压⼒。