碧湖温泉

第２５卷第４期 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆＹｕｎｎａｎ Ｆｉｎａｎｃｅ＆Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ Ｖｏ１．２５，Ｎｏ．４

旅游地产发展问题研究：以云南大理、安徽黄山为例

丁少华 杨润高州

（１．云南财经大学城市管理与资源环境学院，云南昆明６５０２２１）

关键词：大理州；黄山市；旅游地产

摘要：我们以滇西大理州和皖南黄山市为例，通过数据对比与结构分析方法，在剖析两地区旅游地产发展

现状与问题基础上，指出大理州旅游地产发展中普遍面临的问题，并提出应对措施。

中图分类号：Ｆ５９２．３ 文献标识码：黄家驹歌曲大全 Ａ 文章编号：１６７２—４７５５（２０１０）０４—００８５—０２

在旅游地产重要性凸显的同时，我国房地产业依

然还处在卖方市场强力主导阶段。社会关注视角还集

中在城市一般商品房市场方面，对旅游地区旅游地产

的探讨和研究不是很多。这种状况容易模糊旅游地区

城市房地产与其他城市房地产之间的差异，不利于旅

游城市因于旅游业的房地产发展。我们以滇西大理州

和皖南黄山市为例，探讨旅游地区旅游地产发展问题，

冀求抛砖引玉。

一

、两州市旅游业发展概况

●两州市旅游资源简述。滇西大理州有得天独厚

的旅游资源，是集“国家级历史文化名城”、“国家级风

景名胜区”、“国家级自然保护区”、“中国优秀旅游城

市”、“最佳中国魅力城市”、“苍山国家地质公园”、“中

国十佳旅游休闲城市”等桂冠于一体的旅游地。大理

州有苍山洱海风景区、石宝山风景区、鸡足山风景区、

魏宝山风情区和茈碧湖温泉休疗区５个风景区。全州

有大小旅游景点１３０多个，其中已有印多个景点具备

旅游观光条件。大理州现有２Ａ级以上风景区ｌ１个，

其中４Ａ３个，３Ａ１个，２Ａ７个，各级重点文物保护单位

２７６项，其中国家级６项、省级２８项、县级２１６项…。

皖南黄山市是全国优秀旅游城市，拥有黄山风景

区和皖南古村落（西递、宏村）两处世界遗产。１９８２年

黄山被国务院列为首批国家级重点风景名胜区，１９８６

年经评选列入中国十大保安工作计划 风景名胜区。黄山有齐云山风

景区、太平湖风景区、桃花源景区、屯溪老街、歙县国家

历史文化名城和徽州古民居，黄山风景区以“四绝”著

称于世，芋头怎么煮 有风光秀丽的太平湖、“山水画廊”新安江、保

持原始风貌的国家级“牯牛降”和省级“清凉峰”两处

自然保护区以及我国四大道教圣地之一的齐云山。黄

山现有２Ａ级以上风景区２８个，其中５Ａ１个，４Ａ１８个，

三Ａ５个，２Ａ４个，４个风景名胜区、ｌ０个自然保护区、

１７个国家重点保护单位 Ｊ。

●两州市旅游业发展概况。据统计，截至２００８

年，黄山市有旅游星级饭店７２家，国际、国内旅行社

１１３家；拥有各类旅馆１，３００余家，各类语种导游员３，

７５３名，旅游从业人员达２１万人。大理州共有１４个Ａ

级景区（点），１１０家旅游星级饭店，３２家国际、国内旅

行社，１ｌ家旅游车船公司，９５０辆旅游车，６艘大型游

船，４家旅游索道公司，ｌｌ家旅游购物商店，１２家文化

旅游经营单位。全州旅游行业直接从业人员４．５万

人，社会间接从业人员ｌ８．５人…。

对比两州市近几年的旅游业数据，我们可以发现：

２００４—２００８年间，大理州内旅游人数占黄山国内旅游

人数比重为７５％、６８％、６４％、５９％、５４％，从２００４年的

３／４到２００８年的一半，大理州国内居民旅游需求下降；

大理州国外旅游人数占黄山国外旅游人数比重为

４２％、４０％、３８％、３９％、３９％，比重基本持平；旅游收入

方面：大理州国内旅游收入占黄山国内旅游收入比重

为７３％、８检讨自己 ８％、７５％、６４％、５３％，五年来大理州旅游外

汇收入占黄山市旅游外汇收入比重为５３％、５４％、

５２％、４２％、４０％，除了２００５年有所提升，均处于下降趋

势，显示出大理州旅游收入增势不强，大理州国内旅游

人均消费支出占黄山国内人均旅游消费支出比重为

９７％、１３１％、１１６％、１０７％、９９％，２００５年国内旅游人均

消费支出大幅增长主要是由于中国城市广播联盟工作

会议暨全国城市广播协作体第五次年会在大理州召开

以及２００４年后天龙八部影视城纳人大理州旅游集团，

海外人均旅游消费支出为１２７％、１３５％、１３５％、１０８％、

１０１％，大理州整体水平高于黄山，但增势较黄山低；大

理州旅游收入占ＧＤＰ比重相对黄山旅游收入占ＧＤＰ

比重的比重为４７％、６０％、５１％、４６％、３５％，大理州整

体旅游业发展有待提高。

总体上，两者旅游业在地区经济发展中同样占据

重要的地位，且旅游资源禀赋接近的情况下，我们可以

清晰的看出，大理州从历年国内外游客人数、收入和外

汇都不及黄山，占ＧＤＰ比重的指标也能看出黄山的旅

游业发展水平高于大理州，大理州从规模上显示出了

弱势。两者之问差距，与当地旅游地产发展有较大的

关系。

二、两州市旅游地产发展状况

●大理州州旅游地产发展情况。“苍山不墨千秋

画，洱海无弦万古琴”，正是大理州这座旅游城市的魅

收稿日期：２０１０—０５—２１

作者简介：丁少华（１９８５一），安徽安庆人，云南财经大学城市管理与资源环境学院硕士研究生，研究方向：房地产

经营与管理。

★通讯作者简介：杨润高（１９７１一），白族，云南大理人，经济学博士，云南财经大学城市管理与资源环境学院副车位合同 教

授，硕士研究生导师，专业为区域经济学、人口经济学，研究方向为区域经济、房地产经梦见河流 济。

・８６・ Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｙｕｎｎａｎ Ｆｉｎａｎｃｅ＆Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ Ｖ０Ｌ ２５

．Ｎｏ．４

力所在，旅游兴盛，房地产因之勃兴。如大理南国城是

大理史上最恢弘的集商贸、旅游、度假、拍卖、展示、休

闲娱乐为一体的复合型旅游商业地产项目，她以文化

打造先进旅游理念，以专业公司运营管理，其不仅是大

理州的旅游商业配套，更作为辐射整个滇西旅游大区

的城市商业配套，将是大理州面向世界最为重要的商

业窗口；大理州省级旅游度假区管委会在与深圳环球

嘉年华投资有限公司签下大型环球嘉年华项目后，又

与花样年集团有限公司签单，共同建设大理州白族民

俗文化度假村项目。

●黄山市旅游地产发展情况。当前黄山在建的２０

多个楼盘项目中，就有包括平湖假日、芙蓉国、汤口印

象等在内的多家楼盘，以“产权式酒店”、“分时度假系

统”、“休闲”等与旅游地产紧密联系的词语为卖点。无

论是宜居型、度假型还是投资置业型社区，黄山房地产

市场各个楼盘齐刷刷地全部打上了“旅游地产”的烙

印。进入２００８年后，有许多开发商把投资五星级宾馆

及别墅项目做为自己进入黄山的切入点。未来几年，

黄山的酒店及其别墅开发将面临重大变革，到２０１０年

上海世博会期间，黄山的酒店业将完成新的格局布局，

更好地与国际服务标准接轨。

●两地旅游地产发展程度。大理州商业地产９年

来平均占房地产投资的２３．４％，大理州商业地产投资

比重有所下降，旅游地产在一定受到一定程度的影响，

没有一个得到突破性的发展；黄山市商业地产近９年

来占房地产投资的２３．３％，查询普通话成绩 两市旅游地产投资水平基

本相持。近９年大理州新开发非住宅面积占新开发的

平均面积为２３％，黄山为２８％，黄山市比重上略高于大

理州。

●旅游地产开发企业。在大理，从事旅游地产的

主要有，２００２年成立的大理州旅游集团（下设大理州国

有资产经营有限责任公司、大理州旅游度假区投资有

限公司以及各分公司），２００８年成立的大理州州旅游产

业开发集团有限责任公司等本地旅游企业。外地企业

仅有花样年集团（中国）有限公司、香港瑞安、世纪金

源、大连等少数企业万达等少数企业。

在黄山市，既有１９９６年成立且上市的黄山旅游发

展股份有限公司，２００８年后，又有绿地、碧桂园等知名

地产企业进入。旅游地产开发企业相对较多。

三、两州市旅游地产发展比较

从各个数据的比较来看，虽然黄山市各项旅游地

产的相对指标与大理市相当，但是，在规模上远远超过

大理州，且其商业营业用房投资占总投资比重和非住

宅面积比重等在２００６年后是持续增长。而大理州历

年来旅游地产开发投资都是在不断的上升与下降间徘

徊，没有一个突破性的发展。另外，新开发中非宅面积

较小，更加说明了旅游地产等商业地产没有得到较好

的发展。总体上，目前大理州的旅游房地产发展潜力

还处于比较低的位置，有待进一步提高。对比两者旅

游地产发展差距，主要是因为：第一，黄山市地处华东

经济发展边缘，东接杭州、西临武汉，北有合肥南京，南

有南昌，区域经济发展环境有较好的前景。黄山市作

为全国著名的旅游城市，安徽省南部的文化中心和交

通枢纽，又毗邻我国最发达的长江三角洲和珠江三角

洲两个旅游客源地，其得天独厚的地域优势和优越的

资源环境决定了黄山市的综合得分遥遥领先于其他城

市，黄山市的旅游地产发展潜力是其他城市难以比

拟的。

第二，大理州依据得天独厚的自然资源有自然环

境、地理条件等天生的资质，有丰富的历史文化和地方

文化，再加上多年来政府酵母怎么用 部门的正确引导及大力扶持，

旅游产业在全国可谓“独占鳌头”，各方面条件都符合

旅游地产的发展，但因缺乏完善的规划和持续的投资

导致大理州旅游地产持续停留在一个较低的水平。

第三，在旅游地产开发方面，大理州旅游地产开发

主要集中在大理市，尚处点状发展阶段。黄山市则各

下辖区县具有开发，分布较均匀，已达面状开发阶段。

大理州较为突出的问题是旅游地产项目开发的着重点

单一，县域资源的投资效益没有得以好的利用。

四、结语

旅游地产是以旅游为主要服务手段的房地产产业 。

我国的旅游地产主要是在国外分时度假概念的影响下

出现并逐渐发展起来的。从分布地区看，旅游地产可

划分为旅游景区类和城市休闲游憩类 。从投资主

体、旅游地产所有人角度划分，我国旅游地产又可划分

为三个发展阶段：星级酒店阶段、产权式阶段和别墅阶

段。从开发模式看又分为：景观住宅（第一居所）、度假

休闲地产、康体娱乐地产，商业休憩地产、主题公园、以

旅游接待为目的的自营式酒店、旅游相关的写字楼和

以大盘形式出现的综合性旅游地产等诸多类型 。就

大理州与黄山市情况看，两地正处在旅游地产发展的

过渡阶段，处理好旅游与地产各方面的发展将有利于

两地区旅游品牌的提升及区域经济的发展。

大理州和黄山市旅游地产项目基本由旅游商业、

度假区和酒店形成，这符合我国旅游地产现阶段状况，

但大理州旅游开发及管理公司的成立较黄山晚，起步

慢，有待借鉴黄山经验。

大理州在旅游人均消费支出方面指标优秀，从一

定程度上看出大理州的旅游投资回报率比较高，表明

大理在发展商务旅游开发区、旅游景区、休闲度假区等

方面有潜在的比较优势。应该开发自然条件和区位优

越的具有投资回报和多种功能的旅游地产项目。

黄山市龙头企业黄山旅游（上市公司）通过整合专

业酒店公司、地产开发公司等，对公司资源进行优化配

置，强化酒店肥肠怎么洗 管理和旅游地产开发，提高运营效益，以

摆脱单一景点依赖局限，发展出房地产业、旅游业、酒

店业和网络业等四大产业叠加整合的Ｃ２Ｃ模式。大理

与其他旅游开发地区应学习这种成功经验，培育龙头

性旅游上市公司。

参考文献：

［１］大理州统计局．大理州年鉴［Ｍ］．北京：中国统计出版

社。２ＯＯｌ－２００９．

［２］黄山市统计局．黄山市年鉴［Ｍ］．北京：中国统计出版

社。２００１－２ＯＯ９．

［３］丁名申，钱平雷．旅游房地产学［Ｍ］．上海：复旦大学出

版社，２ＯＯ４．

［４］胡浩．大都市旅游房地产：发展与布局研究［Ｍ］．北京：

中国财政经济出版益肝灵胶囊 社，２ＯＯ６：９９—１０２．

［５］中地行国际（香港）有限公司，广州市方特恩投资策划有

限公司．中国旅游地产项目核心执行力［Ｍ］．广州：广东经济出版

社。２００５：８３—８５．

责任编辑：希洛