天河城百货

更新时间:2023-03-24 21:37:19 阅读: 评论:0

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天河城百货
2023年3月24日发(作者:红楼梦原著)

外出考察报告(招商)

时间:2月25日—26日

地点:广州

考察商业:天河城≈太古汇≈万菱汇≈正佳广场≈广百百货

考察目的:正佳广场快速提升的原因

2006年、2010年曾二次到过正佳,其经营情况每次都有较大的提升,但

当时与天河城相比还是有不小的差距,为何正佳2011年商业排名由25位飞至

2012年排名第2位呢通过本次对天河城、太古汇、万菱汇、广百百货及周边的

实地考察我认为业绩讯猛提升的原因如下:

一、特色餐饮是正佳的最亮名片

2006年我们到广州考察时,我其他顾客一样会在天河城购物,而当时正佳

将“吃在广州”的文化引入到正佳广场,我们也在“大椰丰饭”体验了一次打

雷下雨的海南椰林饭,给我们留下了深刻印象。当时的正佳餐饮不为谋利,而

是提升核心竞争力的一种手段。如今的正佳餐饮业已形成强大的聚客力,海南

菜、台湾菜、亚洲风味美食、日本料理、中西快餐、休闲餐饮已经成为它最亮

的名片之一。很多顾客都是因为受到餐饮的吸引而来的,时间是最宝贵的资源,

顾客将时间留在正佳,自然也就将“钱”留在了正佳广场。

二、内部品牌形象全面提升:

“君子务本、本立而道生”,正佳提升主因是2010年彻底完成了零售品牌

的招商调整工作,可以说是一次“大换血”,与之前相比,现在的正佳在品牌的

结构、更新上有了新的变化,体现在时尚品牌的大量引进,店内人气旺,购物

的氛围好,35岁以下年轻人占客群的60%-70%,家庭时尚休验的氛围更加浓

厚,使得整个正佳广场有较强的时尚感,它不仅有时尚、前卫的服装品牌,如

NOVO、H&M、ESPRIT等,主力百货店广州友宜商店及百佳超市也在不断的

升级。

三、菩提迦耶 停车位:

正佳广场共设置了1500个停车位,并且设置了便利、醒目的停车出入流线,

它是天河中心最大的停车场。便捷的停车场设计,对其可持续运营产生了深远

的影响。

四、成为真正的商圈核心

由书城、广百、天河城共同打造的天河城体育场商圈,由于太古汇、万菱汇、

正佳广场、时尚地下街、天河数码城、颐高数码城的持续打造,天河商圈不断

扩大,现在的正佳广场已成为真正的商业核心。

五、体验式购物

过去消费者的购物是“购物式消费”,现在演变为“体验式消费”。正佳广场

正是以餐饮、娱乐为鲜明特色的体验式购物。

六、多功能、多业态能更好的满足顾客

正佳广场以30万平米的商业体量,引领“体验经济的生活方式与消费理念,

成为名副其实的“时尚之都、美食之都、娱乐之都、旅游之都、文化之都”。

七、总结:正佳广场值得借鉴之处太多,归纳如下:

1、定位清晰:家庭时尚体验中心,所有一切都是围绕着这个定位进行资源配置,

经过八年的打造此定位已经深深的印在消费品牌营销案例 者的脑子里了。而些定位正好与顾

客的需求相一致。

2、动线合理:X形的动线设计,并在中间形成了巨大的中空,使东西、南北各

近250米的距离,变的紧凑了、舒适了、通达了。

3、纵横人流贯通:将百佳超市设在负1楼、餐饮、娱乐设在顶楼这样上下人流

就可以纵向流动。主力店友谊商场将顾客带到经营主轴的端点,加强了横向人

流。

4、品类占比、主力店、次主力店分配合理、品牌组合合理

零售:娱乐:餐饮=:65:25:10相对于黄金占比有所不同,但正是这种

比有力的提升了米效,并取得了良好的经济及社会效益。所以黄金占比要因

当地的商业项目不同而进行适当的调整放飞梦想手抄报 。在主力店、次主力店及品牌的组合

上很好的保证利润空间(即有高挡男女装品牌,也有销售业绩好的品牌品

类,如屈臣氏、名品折扣店等)

5、配套服务齐全,体现一站式购物;(苏轼被贬经历 洗衣店、银行、冲印店、眼镜店、售票、

美容美体等)

6、营销活动新颖,参与性强,每次营销活动都是“大手笔”。有引领和震撼的

效果。如恐龙化石展、元宵灯展等

缺点:主题百货店“超市”档次较低;儿童品牌偏少。

时间:2月27日

地点:深圳

考察商业:万象城≈COCOPARK≈KKMALL≈东门≈茂业奥特莱斯

考察目的:万象城持续递增的原因

万象城五年来一直保持全国前五名,2010年销售45亿,2011年销售52亿,

每年都保持15%以上的增长,原因在哪里

一、清晰的定位:做最高档的SHOPPINGMALL

二、品牌领先

随着经济的发展在原品牌:CERRUTI1881、DUNHILL、HUGOBOSS、

KENZO、ERMENEGILDOZEGNA的基础上引进了LV、PRADA、BURBERRY、

CHANEL始终保持高端品牌的领先优势。

三、扩容经营面积、定位不变

在I期的基础上,进行II开发,面积增加了同时引进了DIOR、TOD”S、

万宝龙等奢侈品品牌。

四、高档的装修、唯美的环境、便捷的交通等也是重要的影响因素。

五、总结:深圳之行值得借鉴之处,归纳如下:

1、商业项目永保青春和活力的法宝

从万象城的持续调整的现象及销售业绩不断增长的数据,我们得出一个规律:

“商业项目永保青春和活力的法宝就是持续不断的超越竞争对手,始终领先竞

争一小步,保持持续的竞争优势”,亦即我们公司提出的做一个“持续价值的提

供者。

2、商业不在大小

中信广场面积大,随着西武百货的撤出现在已濒临倒闭。其实商业的成功

经营不在大小,而在强弱。

3、竞争拉动了需求

东门的商业街,同质店铺的竞争是非常激烈的,但正是在激烈的竞争中,

它们不断的进行提升,才产生了经久不衰的老街,所以有竞争才有发展。

4、锚定效应

万象城真冰场的设立,因为它具有“唯一性”所以形成了强大的聚客力量。

真冰场是万象城的一道风景,虽然不一定有“财气”,但它却吸引了大量的“人

气”,并产生了良好的口碑。

5、特色经营

茂业东门店由原来传统的百货店,调整为扣折模式,明显的人气旺了,老

店产生了新的生机与活力,现已打造成特色鲜明的商场版“奥特莱斯”,为我们

的经营提供了一个参考。

6、特色商业街的打造

东门是一条老的商业街,由于商业街上有百货店、服装店铺、家居百货店

铺、小吃店等多功能、多业态的。满足了大量中、低层消费者的需求,所以多

年来一直生意兴隆。我们青州泰华城也必须要充分考虑大量中、低层消费者的

需求,提供适合他们需求的商品。

时间:2月28日、3月1日

地点:重庆

考察:在建商业地产:龙湖U城≈金科廊桥天都MALL≈旭阳台北城

新开商业项目:龙湖时代天街

考察目的:现象背后的规律

一、龙湖U城、金科廊桥、旭阳台北城的考察

名称位置商铺价位商业面积备注

龙湖U城二环路20000--400

00元/平米

I期4万平米已开(后续

20余万)

开业

金科廊桥天

都MALL

二环路7000--2000

0元/平米

6万平米未开(后续20

余万)

招商不理

想未开

旭阳台北城二环路待定I期4万(后续20余万)

龙湖U城、金科廊桥天都MALL、旭阳台北城三个项目成三角型分布,同

处在二环路,位置基本相同,但价格相差很大,金科商铺7000--20000元/平

米,去化率不足50%;龙湖U城20000--40000元/平米,去化率90%以上,

年前如期开业。我们来分析为什么龙湖U城商铺卖的贵,却卖的很好,而金科

卖的便宜,却仍然卖不出去呢

我们认为主要原因有以下三点:

1、品牌影响力

龙湖在重庆是一个家喻户晓的公司,有着十几年的地产及商业经验,购买

者以购买龙湖房为荣,有尊贵感,有面子。龙湖是一个品牌。我们如何将世纪

泰华打造成一个有美誉度的品牌是我们努力的目标,如果一但成为美誉的品牌,

价格就变成第二位的了。

2、商业运营管理团队

龙湖有专业的商业团队及成功的商业营运经营,购房者相信“龙湖所到之

处必繁华”,正是有这样的信念,所以它们相信龙湖的商业管理团队。所以敢投

资置业。

3、后期商铺的保值、增值

龙湖是一个上市公司,重庆是它的老家,购铺对后期商铺的增值,深信不疑。

二、龙湖时代天街的考察

龙湖时代广场是我们重点考察的商业项目于2013年1月8日开业,由A

馆、B馆、时代天街三部分构成,营业面积20余万平米。商业六层地下一层、

地上五层。整体运作很成功,以下几方面特别值得我们学习:

1、开业成功

20余万商业体同步开业,开铺率90%,我们去考察时有5%的商铺在装

修,虽然没有100%开铺,但从招商的品牌来看,他们抱着一种“宁缺勿烂”负

责的态度在招商,所有进驻的品牌都是经过精挑细选的。

2、动线设计合理

B馆端点的“新世纪百货”位于B1-4层,既满足了纵向又满足了横向的

客流需求。零售主力店位于B1、餐饮娱乐位于顶层,可以进行纵向的客流贯通。

3、主力店有影响力

零售主力店:“新世纪百货”、“特力和乐”、“儿童故事”、“万宁”、“新世纪

大坪商都”、“商社电器”、“ELVIVO采活”浏览网页 ;

餐饮主力店:“大食代”;

娱乐主力店:“UME影城”、“爱玩嘉年华”。

这样龙湖时代天街就将在当地最有影响力主力店的知名度、美誉度全部借

为己有。主力店进驻后,次主力店、专卖店、品牌店依次跟进。

4、人气旺

“先做人气,再做生意”,多个主力店、次主力店、专卖店及品牌店的成功

引进以及优越的地理位置,使其一开业就具有较强的吸客力,这个MALL将来

一定会成功。

5、不断优化、引进新品

MUJI无印良品等优良品牌继续引进,会形成更好的品牌组合。

6、城市综合体的魅力

龙湖时代天街购物广场,总面积120万平方米,集商务办公办、高层公寓、

休闲购物、餐饮娱乐、生活服务等多种复合性功能于一体,其中商业面积60万

平米,分三期推出。本次开业的是第一期。投资者被城市综合体的魅力深深吸

引,它们的商铺可达20万元/平米。

时间:3月2日、3日

地点:成都

考察:在建商业地产:ICC≈仁恒置地≈天誉

商业项目:华润万象城

一、ICC、仁恒置地、天誉的考察

名称位置房价商业面积所属公司

ICC二环路15000元/平

20余万香港

仁恒置地二环路17000元/平

20余万新家坡

天誉二环路15000元/平

20余万香港

在政府的导向下,此地段3000余亩,相邻地块共有ICC、天誉、仁恒、韩

国乐天四个商业地产项目,他们选择此地段的原因:

1、政府导向

政策也是生产力,成都市政府将此地段打造成二环路的新商圈,所以作为

地产开发运营商要善用第三只眼,一只眼盯住客户,另一只眼盯住市场,第三

只眼盯住政府政策。所以我们青州泰华城一定要作好青州市政府的秘书。

2、交通

东西走向、南北走向的两条地铁线在此交汇,现在正在施正。方便的地下

及地上交通,能将客户源源不断的输送到此。“要想富先修路”,是亘古不变有

真理,广州天河城的真正盈利也是在1998年地铁线开通后实现的。我们青州泰

华城如何增加交通线至我们的门口是非常重要的盈利保障。

3、学校

孩子是家庭中最重要的成员,教育又是首当其冲的,此地段有重庆附小及重

庆七中,作为主要的教育配套。

4、未来新商圈

4个项目,商业面积80余万平米,如此大的体量,零售、餐饮、娱乐、文

化等业态的组合,使此地成为吃、喝、玩、乐、购、娱为一体的新商圈。

5、未来城市CBD

高档写字楼、公寓、商场的建成,相关的银行、酒店等就会向此处聚集,此

地段必将成为未来的城市CBD。

二、成都华润万象城项目考察

成都万象城共6层,地下1层,地上5层雾化药有哪些 。主要有超市、百货店、服装、

鞋、包、儿童、家居用品、家用电器、影音、数码、美食、个人护理、药品、

文化娱乐、配饰礼品及服务等品类和项目。所推出的是“品质给城市更多改变”

的理念,沿用的是圳深万象城设计风格和经营模式,只是在经营档次上略微偏

低了一点。

1、弧形的动线设计。

动线设计成弧形,更有美感,设计简约,除个别VP点的展示外,其它的空

间均未被商用。给目标顾客以非常舒适的空间感。

2、主力店、次主力次的分布

零售主力店:位于B1楼的OLE超市、位于B1-F4的尚泰百货;位于F1、

F2的NOVO;

娱乐主力店:位于F4的百老汇、西西弗万象屋、F5的玩具反斗城、冰纷万

象滑冰场

餐饮主要集中在顶楼。

3、品牌引进

引进的是高档而非着侈品品牌,如HUGOBOSS、DAKS、LACOSTE、CK、

JEEP、VERSINO、EP;餐饮品牌:STARBUCKS、COSTACOFFEE、满记甜品、

台湾的一茶一坐等

4、分散式餐饮

在MALL内的几乎找不到休息椅,取而代之的是从负一楼到顶楼每个楼层都

设有咖啡店、小吧、甜品店等。此设计更加的商业化与合理化。

5、人气不足

店内顾客很少,由于店内品牌定位于高档,OLE也是与高端顾客相配套的

超市,而零售最聚人气的快时尚品牌:H&M、ZARA在此店没有,时尚品牌:

ONLY、VEROMODA、JACK&JONES在此店也没有,是造成人气不旺的主因。

6、总结:从万象城的连锁开店我们可以看出,万象城是有一套成孰的经营模式。

有了成熟的经营模式,拓展MALL就变的简单了,只有简单的东西才能重复做,

只有重复的东西才能长大。泰华城要进行快速拓店,我们必须要有自己的经营

模式,我们要在青州泰华城进行不断的探索,发展其内在的规律性,并将其作

成标准,形成适合四线城市发展的MALL独特的经营模式,这样以后我们就可

以步入拓店的快车道。找到适合四线城市MALL发展的独特经营模式既是我们

努力的目标,也是我们肩上的责任。

附:考察十二大亮点

附:考察之十二大亮点:

一、门前造景

节庆造景景观

主题造景景观

二、室内造景

三、人性化的顾客休息椅被水吧、甜品店、经典春节对联大全 茶吧、咖啡店取而代之。

四、相信品牌的力量

龙湖品牌项目品牌

项目见证

五、硬件亮点

六、中国元素

七、人性化

维修免费上网商场礼宾

八、装修亮点

巨幕顶棚

入口色彩

九、震撼购物

动感购物体验购物

十、互动游戏

十一、个性主题店

1、个性儿童主题店

位于重庆龙湖天街的“儿童故事”将儿童购物、餐饮、娱乐、文化聚集在

一起,成为非常有特色的儿童主题店,为我们青州泰华城C区儿童MALL提供

了较好的参考。

2、个性化的电玩城

入口单间电玩主电玩区

十二、动力“小火车”

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