珠海市斗门区

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珠海市斗门区井岸镇尖峰桥南

商住用途国有建设用地土地使用权

转让项目推介书

投资分析报告

北京九汇华纳产权经纪有限公司

二〇一一年十月十七日

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目录

1．项目土地使用权介绍........................................................................3

1.1位置及规划条件....................................................................3

1.2项目交通.................................................................................4

1.3周边配套...........................................................................忘情冷雨夜歌词 .......6

2．珠海发展前景和区域房地产市场分析.........................................6

2.1珠海城市发展优势.................................................................6

2.2城市发展新亮点....................................................................7

2.3最新的优惠政策..................................................................10

3．珠海房地产市场分析....................................................................12

4．当地典型楼盘分析......................................................................14

4.1时代山湖海...........................................................................15

4.2里维埃拉..............................没奶水怎么办 .................................................16

5．风险及对策.................................................................................18

6．价值分析.....................................................................................18

7．结论.............................................................................................19

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1．项目土地使用权介绍

1.1位置及规划条件

地块座落：珠海市井岸镇尖峰高新区

地号：607013

用途：商住

使用权类型：出让

终止日期：2050年3月28日

使用权面积：10000平方米

图表1宗地位置图

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图表2宗地大区域图

1.2项目交通

珠海有着丰富的海岸线资源，并且有大小岛屿146个。近两年来

珠海加强基础道路建设，建成多座跨海大桥，形成以高等级干线公路

为骨架，以城市为中心，向县区辐射，连接主要城镇、口岸、机场、

港口的陆路交通网络体系。

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图表3珠海路网主干线交通图

该土地项目位于珠海斗门区航天城附近，距离珠海机场较近，毗

邻珠海横琴新区。横琴新区位于广东省珠海市横琴岛，东与澳门一桥

相通。经过10年的努力，珠海市横琴新区规划蓝图确定横琴将建设

成联通港澳的“开放岛”，经济繁荣的“活力岛”。横琴未来的产业

发展重点在商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术等产业。

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1.3周边配套

珠海目前正在进行基础设施配套的完善，列入市政基础设施工程

的包括城乡水利防灾减灾工程、竹银水源工程、珠海大道改造(南湾

立交至湖心路口)、情侣路延长线工程、省道S365线、香海路、横琴

环岛路等七项工程，总投资111.22亿元，将于2014年全部完工，为促

进珠海经济平稳较快增长提供支撑和保障。

该地块达到了“五通”(即道路、通讯、供电、供水、排水家庭版煎饼果子 )；宗

地内为芭蕉林，随时可以平整建设。

2．珠海发展前景和区域房地产市场分析

2.1珠海城市发展优势

珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，位于广东省珠江口的

西南部，地理坐标处于北纬2148′～2227′、东经11303′～

11419′之间。东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台

山市，北与中山市接壤。

口岸珠海市是我国仅次于深圳的第二大口岸城市，设有拱北、

九洲、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、跨境工业区等国家一类口

岸8个，二类口岸7个。拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是

我国最大的水路客运口岸。

公路珠海已形成以高等级干线公路为骨架，以城市为中心，向

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县区辐射，连接主要城镇、口岸、机场、港口的陆路交通网络体系。

截止2007年底，珠海市公路通车总里程1,359.96公里，其中高速公路

69.163公里，一级公路308.925公里。珠海境内主要高速公路有京珠

高速公路、西部沿海高速、江珠高速，每天有多班豪华巴士往返于省

内外。目前连接珠海、香港、澳门的港珠澳大桥已于2009年底开工，

预计2016年建成。

水运珠海市现有前山、井岸、斗门、湾仔四个内河港，香洲、

九洲、唐家、桂山和高栏5个沿海港，其中高栏和桂山为深水港区，

其它为中小泊位区。珠海的九洲港是华南地区与亚太地区的海上交通

枢纽，与省内外各大港口及香港、澳门直接通航，每天都有船班往返

于香港、深圳和珠海之间。

航空珠海天堂瀑布 机场在三灶岛上，毗邻航天城，距离市区40公里，已

开通飞往全国30多个城市的航线，并已与香港机场达成合作协议，珠

海机场将成为中国南方航空货运物流中心。

2.2城市发展新亮点

————横琴新区

2009年6月24日国务院常务会议审议通过《横琴总体发展规划》。

珠海横琴岛土地总面积106.46平方公里，《横琴总体发展规划》提出

充分发挥横琴地处粤港澳结合部的优势，推进与港澳紧密合作，融合

发展，逐步把横琴建设成为带动珠三角、服务港澳、率先发展的“一

国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区，深化改革开放和科技创

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新的先行区，促进珠江口西岸地区产业升级的新平台。

两年过去了，今天的横琴正在发生着日新月异的变化。随着横琴

创新政策的不断细化与落实，随着一批重大项目建设进度不断加快，

横琴新区进入到一个跨越式发展的新时期，按照规划蓝图的设想，横

琴将被打造成广东省转型升级的重要平台。

功能布局：三片、十区

依据横琴的发展目标，采用系统推进、滚动开发的空间发展模式，

构建科学合理、与产业体系相配套、与资源环境相协调的布局体系，

形成各具特色、紧凑发展、紧密关联的“三片、十区”的功能布局。

一、商务服务片位于小横琴山以东、以北沿河地区，大力发展

有利于促进产业和人口集聚的商务服务业，形成辐射国内外的服务产

业链。包括口岸服务区、中心商务区、国际居住社区。

二、休闲旅游片位于大横琴山以南，横琴岛南侧的沿海地带，

着力打造与港澳联动发展的旅游精品项目和精品线路，建设山水融

合、自然与人文共生共荣的休闲度假胜地。包括休闲度假区、生态景

观区。

三、科教研发片位于大、小横琴山之间，中心沟两侧，重点发

展具有创新引领功能的科教研发和高新技术产业等，打造开放型区域

科技创新体系，提升横琴的科技创新能力和水平。包括教学区、综合

服务区、文化创意区、科技研发区、高新技术产业区。

近期重点建设六大片区：

教学区，充分利用港澳国际化教育资源优势，建立以高端专业人

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才、技术人才培训和普通高等教育为主的教学区；

中心商务区，促进商务办公、信息服务、外包服务等生产性服务

业拜年的成语 的聚集，大力促成区域性中心商务区的形成；

口岸服务区，依托横琴口岸，建设口岸服务区，充分利用人流、

物流、资金流高效流动的优势，完善现代仓储、配送、运输等功能；

综合服务区，建设服务横琴的行政办公、教育医疗、商业金融、

文化体育等功能的综合服务区；

高新技术产业区，主要发展电子信息、生物工程、新能源、航空

零配件等高科技产品；休闲度假区，主要布置滨海度假、滨海游乐等

旅游功能区。

横琴新区作为国家级的第三个新区，与浦东、滨海新区比较，最

大的特点是区位优势。

将与港澳错位发展、优势互补，与浦东新区和天津滨海新区比较

起来，最大的特点是区位优势。浦东新区、滨海新区是内地的新区，

横琴新区最大的差异是一国两制的结合点，独特的区位优势使得它的

总体发展规划确定的任务、目标都是围绕着促进澳门产业适度多元

化、维护港澳的长期繁荣稳定以及通过和港澳的合作发展带动珠三角

产业结构的调整和升级，从而在珠江三角洲城市一体化、经济一体化

以及珠澳同城化、港珠澳合作当中，发挥它独特的作用，这是和浦东

新区、滨海新区最大的不同。

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图表4横琴岛旅游区分布图

一批重大项目正在建设中

1、澳门大学新校区

2、长隆国际海洋度假区——横琴湾酒店、富盈酒店

3、十字门中央商务区、世茂项目、国贸大厦等

4、粤澳合作中医药科技产业园

5、丽新星艺文创天地

6、洲际航运中心项目

2.3最新的优惠政策

特殊优惠政策

国务院已批复珠海横琴将实行比经济特区更加特殊的优惠政策，

加快横琴开发，构建粤港澳紧密合作新载体，重塑珠海发展新优势，

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促进澳门经济适度多元发展和维护港澳地区长期繁荣稳定。

创新通关制度和措施

将横琴与澳门之间的口岸设定为“一线”管理，横琴与内地之间

设定为“二线”管理，按照“一线”看电影英文 放宽、“二线”管住、人货分离、

分类管理的原则实施分线管理，允许横琴居住人员；允许横琴建设商

业性生活消费设施和开展商业零售等业务，发展旅游休闲、商务服务、

金融服务、文化创意、中医保健、科教研发和高技术等产业。在横琴

与澳门之间人员通关按现有模式管理的同时，研究对澳门居民进出横

琴实行更加便利通关措施。

实行税收优惠政策

对从境外进入横琴与生产有关的货物实行备案管理，给予免税或

保税，生活消费类、商业性房地产开发项目等进口的货物以及法律、

行政法规和相关规定明确不予保税或免税的货物除外。

货物从横琴进入内地按有关规定办理进口报关手续，按实际报验

状态征税，在“一线”已完税的生活消费类等货物除外。内地与生产

有关的货物销往横琴视同出口，按规定实行退税，生活消费类、商业

性房地产开发项目浙江周边游 等采购的国内货物以及法律、行政法规和相关规定

明确不予退税的货物除外。横琴企业将免税、保税的货物(包括用免

税、保税的料件生产的货物)销售给个人的，应按规定补齐相应的进

口税款。

支持粤澳产业园发展

支持横琴中医药产业园内企业开展中医药创新研究，将药品监管

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机制改革的相关措施在广东省先行先试，授权广东省药品监管部门负

责部分药品注册等事项的审批。对于粤澳产业园其他产业的检测、认

证及相关审批，由有关部门结合相关产业实际情况及有关具体政策积

极研究解决。

横琴新区一角牵引的是整个珠江西岸经济带的发展，创新了粤港

澳合作新平台。相关的专家预测，凭借着与港澳自由港政策相适应的

发展创新机制，港珠澳三地人流、物流、资金流和信息流将在这里高

度聚合、高效流动，不仅有利于横琴的崛起，更为整个珠江西岸的经

济注入了新的活力，同时也为支持澳门经济适度多元发展创造了条

件。

3．珠海房地产市场分析

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金湾区日前发布了前三季度经济数据，房地产投资继续领跑，同

比增长了88.7%，房地产的热销也有力地拉动了政府财政一般预算

收入的增长，后者涨幅为33.5%，较全市高出4.6个百分点。金湾

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其余各项经济指标也全线飘红，涨幅大多超过两位数，显示在国际金

融形势动荡的大背景下，当地经济依然充满活力。

珠海作为国内少数不受限购影响的城市，从十月份的房展会现场

热度来看，珠海的房产市场十分活跃，除了市区的部分楼盘，位于金

湾的不少楼盘也在展会中集中亮相，大部分的购房者都是看中了正在

开发建设中的横琴新区。买房要看地段，金湾对面是正在开发的横琴

新区，近两年珠海加快了基础设施的建设，港珠澳大桥兴英文字帖 建，广珠铁

路、广珠轻轨一大批重大工程正在紧锣密鼓施工，交通上的大手笔将

使珠海的区位条件大大改善，由以前的交通末梢变为珠江三角洲西岸

地区的重要交通节点。正是珠海未来的发展前景，让投资人和购房团

看准了机遇，积极在房展会上找项目投资机会。

4．当地典型楼盘分析

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图表5金湾区两大房产开发成熟区域

4.1时代山湖海

项目位于金湾区机场东路

占地面积:177278平方米;建筑面积:396000平方米

价格：均价10000元/平方米

容积率1.8绿化率35%

项目特色：宜居生态地产

电梯、高层（共33层），户型包括107-140㎡的三房、四房。

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图表6时代山湖海效果图

时代山湖海项目区域优势突出，位于金湾区机场东路政府重点土

地储备区域——西湖城区，是未来珠海西部的中心城区。紧邻规划中

的金湾区政府，并且同时拥有山、海、高尔夫等多重景观。项目总建

筑面积近40万平方米，是由多层电梯洋房、高层海景住宅、大型社

区活动中心、商业街、幼儿园组成的超大规模综合社区。建成后将是

金湾区规模最大、配套最完善、档次最高的项目之一。

时代山湖海已经建成金湾区最大型的近万平方米的社区会所，配

套泳池、健身房、舞蹈室、棋牌室、室内羽毛球馆、桌球室、乒乓球、

儿童活动中心、美术馆、阅览室、便利店、餐厅、书店一应俱全。

4.2里维埃拉

项目位于珠海市斗门区井岸珠峰大道南段

占地面积:71922平方米

建筑面积:197647平方米

价格：均价7000元/平方米

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容积率1.8绿化率67%

项目特色：水景地产,山景地产,花园洋房

在售47-84平方米的精装小户型，80-148平方米的水岸住宅，

均价7000元/㎡；90-256平方米的大开间短进深一层变多层的沿街

商铺。

图表7里维埃拉效果图

里维埃拉项目位于珠海市斗门区井岸珠峰大道南段，总规划用地

面积约350万平方米，容积率为1.8，将逐年分期开发。里维埃拉

周边规划有区政府、各行政主管部门、酒吧城、国家级科技园区、遵

义医学院第五附属医院、斗门第三职业中学等。里维埃拉三期碧水岸，

总用地面积71922.94㎡，总建筑面积197647.74㎡，容积率2.4，

建筑密度23.79%，绿化率40.1%，总户数1671户，总停车位1194个

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（其中地上停车572个，地下停车622个）

5．风险及对策

该地块已办理国有土地权证，但未办理建设用地规划许可证，目

前该地块未来的规划指标没有明确，需要土地权属变更后到当地规划

局办理规划许可证。

根据宗地取得土地证的日期来看，该地块由于取得土地证时间较

早，按照珠海市国土资源局相关文件的规定，需要缴纳土地闲置费用，

具体有关土地闲置征收金额需经由当地国土部门审核后确定。

6．价值分析

实地调研该宗地现状及周边环境，宗地红线内覆盖植被，该地块

南近珠峰大道，北近尖峰桥，周边开发的有华发水郡、河峰东方墅等

一批商住项目，综合看该区域商业开发氛围成熟，配套建设完善。

结合宗地周边房产开发项目的相关规划数据，得出该宗土地可达

到容积率1.5，则计容积率建筑面积为15000平方米，土地使用权还

剩余使用年限为38.55年（终止日期2050年3月28日。宗地已经做

到“五通一平”（即道路、通讯、供电、供水、排水）宗地地上没有

建筑物，按此条件该土地开发仅需要办理四证（用地规划许可证、工

程规划许可证、施工许可证、预售证）便可开发商业项目，极大缩短

土地开发前期的准备周期，凭借宗地周边成熟的物业项目，拟在该区

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域建设商业物业的回报收益会较高。

7．结论

项目地处珠海西部，与横琴新区相隔不远，通过珠海大桥、沿海

公路联系在一起。该宗地周边交通和区位具备一定的优势，由于是历

史遗留项目，尚有一些问题需要协调，也正是有这些问题的存在，使

得转让价格有较大的吸引力，给未来项目的开发预留了较大的利润空

间，如有（资金实力、良好的政府关系、协调能力和项目开发能力）

开发商来进行开发，能够将规划指标调整到合理的范围，一定能够取

得巨大的经济效益，建议有广泛社会关系的开发商积极参与项目受

让。