房屋漏水

六个案例告诉你：房屋漏水造成的损失如何划分赔偿责任

导语

家，是一个遮风挡雨的地方，每个人都希望自己住的房子是省心

舒服的。但天有不测风云，很多人住李矩 的房子都出现了漏水现象，有的

家里家里莫名变成了“海景房”，有的家里上个厕所都要打雨伞ehci ，有

的出门玩几天回来房顶漏水家具全被泡坏了.....结婚主持人台词 .房屋漏水后到底该找谁，

找楼上邻居、开为什么会长疣 发商、还是找物业?受损一方应该怎么索赔?因房屋漏

水造成业主财产损失，到底应该由谁来承担赔偿责任？房周黑鸭的做法 屋漏水的情

形不同，定责也不同。现列举几个常见纠纷案例进行说明。

01

楼上防水不合格致漏水

刘某、唐某系乌鲁木齐幸福路某单位家属院的业主，二人系楼上

楼下邻居。刘某家中进行装修后，唐某家中遂开始出现渗漏的情况。

在案件处理过程中，通过法官调解，刘某主动重新做了家中的卫生间

防水，并由法官组织进行了闭水试验，在双方确认漏水问题已经解决，

房屋停止漏水后，经法院主持对房屋损失部英语高考卷 分进行了调解。最终，刘

某赔偿唐某房屋损失6000元。

法官曹玮表示，本案在漏水案件中属于最常见的漏水类型，即楼

上业主房屋的防水存在问题（也有疏忽大意忘关水龙头导致的漏水）。

漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼

下业主造成的损失，理应进行赔偿。若确定属于装修公司工程质量或

管线问题，则可向装修公司或管线厂家另行追偿。

02

楼顶晒台种花，水漏邻家

孟某系某小区顶层房屋的业主，购房时，开发商向其赠送了楼顶

晒台。后因该晒台漏水，导致张某家中装修受损。庭审中，孟某对漏

水原因提出异议，认为是晒台的设计存在缺陷导致的漏水，但未能举

证。

法院审理后认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有

权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款：规划上专

属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖

合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

一般情况下，楼顶属于公共部位，但本案中的晒台由开发商交付

孟某后，由孟某单独使用，已形成与其他区域相独立的一部分，应定

性为孟某使用的专有部分，故维护保养的义务由孟某自行承担，因此

造成的损失也应由孟某予以承担。据此，法院判令孟某赔偿张某装修

损失5000余元。

03

违法搭建鸽舍致防水被毁

阿某系乌鲁木齐某小区顶层房屋的业主，2014年其房屋发生持续

漏水，遂将物业公司起诉到法院。庭审时，物业公司对漏水原因提出

异议并申请鉴定。经鉴定漏水原因系屋顶违法搭建鸽舍时打入的钢钉

造成屋面防水被破坏，法院遂追加了搭建鸽舍的买某作为被告，并最

终判决由买某对阿某的房屋漏水损失承担赔偿责任。

法官蒋欣庭后解释称，正常情况下，楼顶属于公共部位，由物业

公司进行维护保养，但该案中根据漏勉励自己 水原因的鉴定结论，导致漏梦见河流 水的

原因系买某搭建鸽舍时破坏了原有的屋面防水，故法院由此免除了物

业公司的赔偿责任，而买某作为本案中的侵权主体，应对阿某的损失

承担赔偿责任。

04

擅自改装自担部分损失

张某与李某系楼上楼下相邻业主。2005年李某将卫生间改造成储

物柜，并将张某家延伸至其卫生间顶部的管线用板材进行装修封闭。

2015年春节后，李某发现家中的储物柜中漏水，将其放在储物柜中的

八幅书法作品浸泡，储物柜也受到损坏，故诉至法院，要求张某对字

画损失和装修损失进行赔偿。

法院审理后认为，李某擅自对房屋进行了改造，将原先设计的卫

生间改建成了储物柜，并将外露的下水管线部分进行了包裹，且其在

2015年春节前发现房屋内有异味，春节后才发现漏水现象，李某对损

失的产生及扩大有责任，应对其损失自行承担一部分责任。张某系楼

上业主，不能排除对涉案损失的过错责任，故法院认定李某擅自变更

了房屋用途存在一定过错，判决由张某赔偿李某部分损失合计6400元。

05

雨水管年久失修致渗漏

王某系乌鲁木齐某小区业主，2011年王某家中卧室和卫生间顶部

发生渗漏水，与物业公司交涉后始终未见改善。2013年10月，物业

公司在进行外墙保温施工时发现王某房屋上方处楼顶的雨水管破裂，

遂将雨水管更换，至此王某家中再没有出现渗漏水现象。为此，王某

将物业公司告上法院，索要之前因漏水造成的装修损失。

法院审理后认为，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本

结构部分为业主共有部分，业主共有部位和共有设施设备，由物业服

务企业负责维修和养护，如因物业公司尽到维修养护义务导致他人房

屋财物受损,则物业公司应承担相应的赔偿责任。

本案中，物业公司作为该小区的物业服务企业未能对公共部位的

雨水管尽到维修义务，应对王某的装修损失予以赔偿。据此，法院判

令物业公司赔偿王某装修损失3500元。

06

窗户严重变形漏风漏雨

唐某于2013年入住某房产公司开发的房屋，2014年唐某发现该

房主卧和客厅窗户严重变形，漏风漏水，即诉至法院，要求房产公司

赔偿其窗户更换的损失及漏水造成的房屋装修损失，后经法院主持调

解，房产公司赔偿了唐某窗户的更换费用及房屋修复费用合计6700元。

法官曹玮庭后解释称，交付房屋存在质量问题，在保修期内，出

卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复

的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的

其他损失由出卖人承担。根据相关规定，屋面防水，有防水要求的卫

生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电气管线、给排水管道、设备

安装和装修工程为2年。

律师说法

因房屋漏水而引发的邻里纠纷一般发生于上下楼层的邻居之间。

除了因供暖漏水而引发的纠纷外，房屋漏水的原因还包括装修不当、

防水不严、擅改设施、乱凿墙壁等方面。遭遇房屋漏水，必然给业主

财产造成损失。为妥善解决纠纷，必须首先分清相关各方的责任。

民法通则第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生

产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、

通行、通风、采光等方面的相邻关系；给相邻方造成妨碍或者损失的，

应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。一般而言，漏水造成损失的赔

偿责任由过错方承担，如果双方都有过错，那就要根据过错大小，各

自承担相应的责任。

此外，在居民小区的各种通水管道的管理、维修和养护方面，一

般适用“谁管辖、谁养护”的原则。依照相关规定，业主共有部位和

共有设施、设备由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司未尽

到维修养护义务导致他人房屋财物受损，则物业公司应承担相应的赔

偿责任。

同时，我国相关的规章还对房屋漏水的维修责任作了相应的规定：

房屋的主体结构保修期为该工程的合理使用年限，通常普通房屋和构

筑物的设计使用年限为50年；屋面防水，有防水要求的卫生间、房间

和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；

电气管线、给排水居家抗疫 管道、设备安装和装修工程为两年。也就是说，在

保修期限内，在相邻各方都没有责任的情况下，漏水的责任就由供应

商来承担。

法官建议：保留证据，方便定责

乌鲁木齐天山区法院民事审判庭法官曹玮、蒋欣表示，房屋漏水

原因多样，主要包括：开发商建造时的房屋质量问题、房屋年久失修

出现管线老化问题、消防设施质量问题引起跑水、防水材料及工序未

达标、业主擅自改变房屋用途等，此类案件与群众的日常生活密切相

关，一些当事人处于长期矛盾中，情绪对立严重，利益冲突尖锐。

法官指出，房屋发生漏水，相关业主及物业、开发商应通力协作，

尽快查出问题并及时将问题隐患消除，同时注意保留证据，方便日后

定责。