上方山云水洞

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温馨家园小区项目崂山多高 可行性

研究报告

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第一部分项目概况

一、项目名称

温馨家园小区

二、项目的地理位置

该项目位于xx卫星城温园绿色生态居住区西侧，占地面积

110000平方米，是温园居住区继春、芳、冠、华后的第五期工

程。

温馨南侧是古老的刺猬河，东南侧是对外开放的社区公园，

西北侧是京石高速公路（中间有90米绿化隔离带），小区限高

12米。

三、社区交通条件

该项目所在温园居住区交通便利，北靠京石高速公路，东侧

良坨路通青龙湖及坨里，南距闫村出口一公里，东南离京周公路

80米。社区距京广、京九铁路2公里左右。良乡机场可运营小

型客机。社区公交616直达西客站、长椿街，922通往前门。917、

971及多条小公共路线环绕社区。

四、供水条件

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良乡水质偏硬，距小区南2公里处有良乡第一供水厂。目前

建于青龙湖南库的第二供水厂可供15万人生活用水，目前正在

协商的磁家务引水工程已通到青龙湖镇南四位村，近期有望与第

二供水厂接通，此举将基本解决良乡地区的供水困难问题。

温园居住区内温华家园小区有恒温为39℃的温泉，有着十分

丰富的温泉浴资源。

生活污水可排入温园居住区内的污水处理站。经过处理后可

达到中水标准，可解决社区的绿化、消防和洗车用水。

五、电力供应

社区南侧建有黄辛庄变电站，温园居住区开闭站可双路供

电。

六、通讯条件

社区与市程控电话939局(10万门)接通。

七、工程地质及水利防洪

社区地基承载力在9—12吨之间，完全可以满足民用住宅建

设的要求。

社区西南侧的刺猬河91年按照茄子营养价值 50年一遇洪水的标准治理完

毕。下游一公里处已修建一处橡胶坝，另两处橡胶坝有望今年雨

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季前完成。届时，刺猬河畔又可见杨柳倒垂的美丽景象。

八、燃气供应及采暖

温园居合肥市科技馆 住区燃气采用天然气，采用分户式采暖炉自我调控温

度。

九、社区周边自然人文景观

房山地区名胜古迹资源丰富。有驰名中外的“世界文化遗产”

xx人遗址，佛教胜地云居寺。自然景观有银狐洞、石花洞、仙

栖洞、上方山云水洞、十渡风光„„，距离最近的人文景观昊天

塔建于辽代，距今有1000年的历史。

丰富的旅游资源可为该项目增强人文气息和市场吸引力。

第二部分市场分析

一、xx市房地产市场现状

xx市今年的房地产总量仍然会放大，只是会出现局部调整的

情况，最明显的反应是销售价格普遍下调，说明市场本身的杠杆

作用正在得到体现，经过此次净化后的房地产市场会更加成熟，

对未来的房地产市场会有积极的推动作用。

同时，去年xx2008年奥运承办成功，中国加入WTO等利好

因素会在今后几年中逐步体现。今年xx南城改造力度加大，购

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房消费群体扩容暗示新一轮住宅行业竞争正在酝酿当中。此次的

盘整正是为下一次住宅产业集团化革命铺垫道路。

对未来xx市房地产市场的预测：

1．虽然目前市场供给量巨大，众多项目民族手抄报 区域出现市场“饱

和”，但具有优良产品性能价格比和卖点独特的项目仍然深受市

场欢迎；

2．随着低密度住宅在xx郊区县的大量涌现和公路四、五环

的通车，城郊项目正逐步引起市场关注，特别周边具有良好生态

环境和人文景观的项目较受市场青睐。

二、xx市别墅市场分析

xx市别墅的发展经过了一个曲折的过程，既是第一次房地产

热潮的始作俑者，又是这次热潮中最大的受害者。目前的第二次

热潮已经理性的多，但仍是国家限制开发的重点，投资风险依然

较大。

xx市目前的别墅市场有以下几个突出特点：

1．目前别墅有两个发展主线。一是联排别墅TOWNHOUSE，

二是离城区较远，风景秀丽的区域的单体别墅SINGLEHOUSE；

2．xx市别墅市场回暖，供应量逐年递增，但市场消化量是

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总供给量的三分之一，市场竞争激烈；

3．xx市别墅市场的消费市场主体是中级白领；

4．别墅的分布有很强的地域性，大多在离市中心不远的东

北到西北方位，车程大多控制在25分钟到50分钟之间；

5．别墅定价两极分化。4000—6000元之间的联排别墅比较

多，单体别墅比较少。

三、xx西南别墅市场分析

xx西南同类物业市场（主要指房山、大兴、丰台西南）调查

显示：

1．西南部综合经济薄弱，市政基础配套设施薄弱，又受传

统居住观念的影响，相对xx其他区域较为低迷。但随着政府加

大支持力度，危改计划的出台，四环、五环的通行，该区域的住

宅逐渐复苏，这有利于促进西南部别墅市场的发展；

2．就规划而言，规模小，品质不高，半数以上社区内有公

寓产品规划多样，以联排别墅为主力，景观、绿化形式单一；

3．就市场销售而言，总价低，有竞争力，市场需求量大，

新开盘项目销售情况较好，开盘三年以上的项目没有人气，空置

率高；

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4．就产品包装而言，整体宣传力度不够，项目包装简单；

5．就客户而言，多为南部客户群，客户购买主要以自住居

多；

6．就房山地区来说，龙华苑、金鸽园是目前房山地区仅有

的别墅项目。龙华苑以复式联排别墅为主，金鸽园为单体别墅。

龙华苑规模较小，消费者可选择余地不大而且没有大型会所。金

鸽园档次、规模欠佳，又没有合法手续。温馨家园的同类产品在

此区域上可以说没有，有市场空缺。

7.大兴的房地产市场目前现状成梭型，低档项目市场紧缩，

中档项目市场膨胀，青岛嘉园已从3800元涨至4100元，市场反

映良好。日月星城半年认购已超过70%。高档项目如丽园国际和

翡翠城陷入困境，两个盘均价均超过6600元，市场反映冷淡。

青龙湖周边别墅近几年会渐成规模，天创集团拟建的单体别

墅有可能成为温馨乃至青龙湖项目的主要竞争对手。

第三部分投资估算

一、经济指标：

1．规划用地面积：110000平方米

2．建设用地面积：75380平方米

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3．总建筑面积：44862平方米

住宅面积：44062平方米

公建面积：800平方米

增加B户型1个，增加建筑面积188.2+191.4=379.6平方米

增加C1户型12个，增加建筑面积197.2*12=2366.4平方米

增加C2户型4个，增加建筑面积211.4*4=845.6平方米

（以上数字以xx设计所的设计方案为基础，其中增加了部分建

筑面积并将公建面积调整为800平方米）

4．容积率：0.6

5．总户数：195户

6．总人口：680人

二、计算前提：

1．住宅单位造价：1700元/平方米

2．公建单位造价：3000元/平方米

3．平均单价：3803元/平方米

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A户型4000元/平方米

B户型3600元/平方米

C户型3800元/平方米

综合考虑房山区现状，我们认为房山中高档项目的价格上限

在4000元左右，温馨市场定位仍应以消化房山本地市场为主，

突破此价格上限市场会有很大阻力。高端市场不适用此价格上

限，青龙湖项目应在4000元以上。

三、可研计算

单位：万元

总成本16112.03

一、直接费用12915.81

（一）土地费用：2162.49

1．土地出让金：120元/平方米904.56

（房土局提供此数字，房山区土地出让金住宅最高为120元

/平方米）

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2．土地补偿费：843

（其中：建设用地113亩，7万元/亩共791万元；代征地

52亩，1万元/亩共52万元）

3．地上物补偿：10

（此数字由前期提供）

4．征地管理费：以上各项和的1.5%26.36

5．土地出让契税1.的4%36.18

6．复垦费3万元/亩339

7．超转补偿费300元/亩3.39

（二）前期工程费1234.45

1．规划设计费150

（此项费用已发生）

2．勘察费建安费的1%77.3

3．三通一平费120

（此数字由前期提供）

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4．防洪费20元/平方米150.76

5．大市政费90元/平方米407.35

6．四源费276.38

（采暖23元/平方米，做饭22元/平方米，上水17元/平方

米，住宅部分为以上三项和62*44062=273.18虎和狗合不合 万元，公建部分为

采暖加上水40*800=3.2万元，总计276.38万元）

7．建设工程许可证执照费建安费的0.15%11.6

8．工程招标费建安费的0.06%4.64

9．工程质量监督费建安费的0.05%3.87

10．工程印花税建安费的0.05%3.87

11．审图费1200*建筑面积*4%*10%24.15

12．散装水泥费1元/平方米4.53

（三）房屋开发费9554.87

1．建安费7730.54

住宅1700元/平方米7490.54

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会所3000元/平方米240

2．工程监理费900*建筑面积*1%40.74

3．基础设施费1783.59

（1）绿化工程7.538*50%*120=452.28

（56.5%是设计所做的原规划的绿化率，建筑面积增加、会

所减少后绿化面积会有所减少，暂以50%计，温华的绿化单

位造价为80元/平方米，因为温馨的品质要高于温华，单位

绿化造价按120元/平方米计算。）

（2）供电工程218.75

（温芳供电工程总计750万，工程施工300万，12台变压器

共450年度工作目标 万。芳的建筑面积是15.38万平方米，单位造价

750/15.38=48.76元，温馨参考此价48.76*4.4862=218.75万元）

（3）智能化工程134.59

（温华按照16元/建筑平方米计算，考虑到温馨的品质，按

照30元/平方米计算，30*4.4862=134.59万元）

（4）上下水、燃气管线、消防管线、道路工程、围墙工程、

照明工程目前无法提供准确数字，按作文评语怎么写 照估算在10%—15%之间，

取中值按13%计算，7730.54*13%=1004.97万元。

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二、间接费用2731.74

（一）管理费直接费的3%388.55

（二）财务费用贷款5000万元，期限549

2年，年利率5.49%

（三）不可预见费建安费的5%386.53

（四）销售费用销售收入的3%502.73

（高档物业的前期推广很重要，打入0.5%的宣传费用，高档

物业的销售代理费一般比普通物业要高，按2.5%计算。）

（五）两税一费销售收入的5.4%904.91

三、公共配套分摊464.48

温园可销售面积67.04万平方米

春：15.4芳：15.38华：17.16冠：14.9馨：4.4

（一）学校分摊

2841.906091/67.24*4.4=186.52

（二）垃圾站242.951393/67.24*4.4=15.9

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（三）小区四条道路677.670168/51.94*4.4=57.52

（四）开闭站1110/67.24*4.4=72.64

（五）派出所150/51.94*4.4=12.71

（六）616车站24.168859/51.94*4.4=2.05

（七）地热井100/51委婉的表白 .94*4.4=8.47

（八）自来水市政70/51.94*4.4=5.93

（九）过街天桥151.271297/51.94*4.4=12.81

（十）温园公园700/51.94*4.4=59.3

（十一）东大门60/51.94*4.4=5.08

（十二）绿化隔离带代征地分摊

固村205.42亩，太平庄76.53亩，渔儿沟村9.3亩

共计291.25亩

291.5/51.94*4.4=25.55

销售收入：

A户型（2892+3470.4+971.1+971.1）*4000=3321.84万元

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B户型（3764+3828）*3600=2733.12万元

C户型（5127.2+9172.8+8878.8+4986）*3800=10702.624万元

销售总收入：16757.584万元

总成本：16112.03万元

税前利润：16757.584-16112.03=645.554

税前利润率：645.554/16112.03=4.01%

税后利润：645.554*（1-33%）=432.52

税后利润率：432.52/16112.03=2.68%

盈亏平衡分析：当销售达到4.2367万平方米，即销售达到96%

的时候，可实现盈亏平衡。

第五部分建议

一、市场定位方面

从前面的市场分析可以看出，本项目无论从市场地位还是销

售价格上都位于房山地区的高端，xx南城的中档。

此项目的有两个方面的目标消费群。一是房山本地区的“富

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豪”，二是xx南城的中级白领。从对竞争对手分析上来说，xx

南城的联排别墅的售价基本上在4500—6000元之间，与温馨有

较强的可替代性，再加上25分钟的车程及各种费用，市场竞争

力很强。

所以，建议把主力目标消费群定位在房山本地，从现在开始

引进有经验的销售公司对房山高端客户群进行细致分析，采用一

对一的方式建立良好关系，进行感情沟通。同时，建议在媒体做

一部分温馨的专题广告，提请这部分消费者注意，使之产生消费

期待心理。

二、规划设计

xx设计所的设计采用现代四合院的建筑方式，集中国古典文

化和现代文化于一身，加入了设计者对中国传统文化的理性思

考，可以说在xx楼市是独树一帜的。项目规划设计本身还有很

多可以挖掘的亮点，比如说完美的光井花园，弥补了传统四合院

的采光不足，同时人与自然的和谐统一也在中心花园这一围一合

中得到升华。

对目前的规划设计，需要加大容积率至0.6，增加可销售面

积3591.8平方米（加在原会所位置和原北侧出口），具体方式如

下

原北侧出口：

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增加B户型1个，增加建筑面积188.2+191.4=379.6平方米

原会所位置：

增加C1户型12个，增加建筑面积197.2*12=2366.4平方米

增加C2户型4个，增加建筑面积211.4*4=845.6平方米