代持房产

裁判案例7则，看房产代持的法律风险

⼀、被代持⼈的法律风险

被代持⼈作为房屋实际购买⼈，承担出资义务，享有事实上的房屋所有权。但在作为认定房屋归属的不动产登记簿

上，被代持⼈却不会作为房产所有权⼈加以公⽰。这就给被代持⼈带来了所有权确认以及房产被代持⼈处分的风险。

1所有⼈确认风险

1

代持⼈占有房产

【案号】（2016）XX0306民初21416号

【案件评析】不动产权属证书是权利⼈享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿

⼀致；记载不⼀致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

【案件概述】被告是原告的⼥⼉。2012年被告读⼤学时，被告作为买受⼈，在深圳购买了⼀套商品房，原告作为被告

的⽗母亲⽀付房产⾸期款，并承担按揭还款。2013年被告就业，承担了10万元的房屋贷款。因家庭纠纷，原告主张

涉案房屋是其为规避限购政策⽽由被告代持，实际所有权归原告所有。被告认为该房屋为原告对她的赠与，所有权归

被告所有。

【法院判决】涉案房产登记在被告名下，原告请求确认对涉案房产享有所有权，必须要证明不动产权属证书记载确有

错误。被告参加⼯作后，开始量⼒⽽⾏地偿还⽉供⾄今，双⽅的这些⾏为既符合个⼈经济⾏为模式，也符合家庭伦理

和⼈之常情，不能证明双⽅达成了房产代持协议，不能证明原告是房屋实际所有权⼈。原告诉称是借名买房、代持房

产，既没有明确的书⾯协议证实，也没有证据证明原告承担着有关涉案房产的全部义务，故原告的诉讼请求不予⽀

持。

2

房产代持协议⽆效

【案号】（2014）赣中民⼀初字第49号

【案件评析】法院认为房产代持协议是为规避深圳市的限购政策⽽签订的，内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公

共利益，为⽆效合同，⾃始⽆效。

【案件概述】2007年7⽉1⽇，原告A与被告B签订了⼀份《房产代持协议书》，协议约定原告对上述两套房产享有完

全的所有权。2012年3⽉，B因合同纠纷，法院对案涉房屋予以了查封并依法拍卖。A以其系案涉房产权利⼈为由，对

法院的拍卖⾏为提出异议。2014年8法院作出执⾏裁定，认为物权的效⼒以登记为准，在物权登记未经依法确认错误

或撤销前依据该登记确定物权的归属符合法律规定。异议⼈A遂向法院提起诉讼。

【法院判决】法院认为，《房产代持协议书》系原告A为规避深圳市的限购政策⽽与被告B签订的借名购房合同，其

内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公藤野先生主要内容 共利益，为⽆效合同。合同⽆效，⾃始不能履⾏。

借名购房是基于法律⾏为⽽取得物权，且权利标的是房屋所有权，不属于法律另有规定的除外情形，因此必须严格执

⾏登记⽣效主义，只要借名购买的房屋还没有登记到实际出资⼈名下，就不能承认实际出资⼈享有所有权。

本案中，涉案房屋登记在被告B的名下，被告B已将案涉房屋在该案中进⾏了处分，且其处分⾏为已经⽣效的民事调

解书确认，⽽本案被告滨江XX相对于原告⽽⾔，为善意第三⼈，故被告B对案涉房屋的处分⾏为有效，原告要求停⽌

对案涉房产的强制执⾏，并解除查封、扣押，没有法律依据，法院不予⽀持。

3

因政策因素，⽆法过户

【案号】（2015）朝民初字第02526号

【案件评析】因涉事房产所在地住房限购政策的限制，当事⼈约定⼀⽅以他⼈名义购买房屋，并将房屋登记在他⼈名

下，借名⼈以其系实际买受⼈为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予⽀持。

【案件概述中式台球规则 】原、被告曾系男⼥朋友关系，2012年2⽉21⽇，被告与案外⼈签订房屋买卖合同，交付后涉诉房屋登记

⾄被告名下。后来，原、被告结束恋爱关系，原告认为房屋全部价款由⾃⼰⽀付，因政策所限登记在被告名下，实际

为⾃⼰所有。诉⾄法院要求确认涉诉房屋属于原告所有。

【法院判决】当事⼈对⾃⼰提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对⽅诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证

明。没有证据或者证据不⾜以证明当事⼈的事实主张的，由负有举证责任的当事⼈承担不利后果。

因北京市住房限购政策的限制，当事⼈约定⼀⽅以他⼈名义购买房屋，并将房屋登记在他⼈名下，借名⼈以其系实际

买受⼈为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予⽀持。原告⾃述其在本市⽆购房资格，故其要求涉

诉房屋归其所有违背国家政策。综上所述，原告诉讼请求缺乏依据，法院不予⽀持。

2代持⼈处分风险

1

代持⼈出售、抵押房产

【案号】（2016）XX0306民初20243号

【案件评析】善意第三⼈与名义持有⼈签订买卖合同，所有权发⽣转移。即使法院确认代持协议合法有效，因其不能

对抗善意第三⼈，实际持有⼈仍然丧失了房屋所有权。

【案件概述】2013年4⽉12⽇，原告C与被告D签订代持房屋协议书，约定甲⽅为房产的实际权利⼈，⼄⽅仅受甲⽅

的委托代为持有房产。2016年7⽉15⽇，第三⼈E与被告D就涉案房产发⽣的买卖合同之诉经法院审理，判决D将房屋

交付并过户⾄E名下，E已申请强制执⾏。7⽉28⽇，经过仲裁确⽴原被告的代持房屋协议书有效。

2016年10⽉13⽇，原告C向法院提出执⾏异议，主张涉案房产实际为其所有，请求中⽌对涉案房产的执⾏。法院经审

查认为涉案房产被查封时登记在被执⾏⼈D名下，依法可以认定为被执⾏⼈的财产，并裁定驳回C、F的异议。

【法院判决】法院确认代持房屋协议有效，但在第三⼈E与被告D就涉案房产签订房屋买卖合同时，涉案房产系登记

在被告D名下，且原告C作为被告D的代理⼈与第三⼈E签订了房屋买卖合同。第三⼈E通过签订房屋买卖合同并⽀付

合理对价的⾏为，善意取得了涉案房产的所有权。由此给原告带来的损失，原告可另寻法律途径解决。对于原告提出

被告将涉案房产过户⾄原告名下的诉讼请求，法院不予⽀持供月 。

2

代持房屋被拍卖、查封

【案号】(2016)浙10民终351号

【案件评析】代持产权协议不能对抗法院强制执⾏，法院对房产的核桃皮的功效与作用 查封应以权属登记为准。

【案情概述】2010年11⽉30⽇，H、G签订协议，约定双⽅共同出资购买某房产及。考虑到现⾏限购限贷政策，双⽅

⼀致同意将相关产权委托给实佳⼚代持。

2011年9⽉29⽇，在银⾏与实佳⼚的票据纠纷⼀案中，法院准许了银⾏对讼争房产的保全申请，后⼜作出民事判决，

确定实佳⼚等承担连带责任。判决⽣效后，银⾏向法院申请强制执⾏讼争房产。H、G以案外⼈⾝份向法院提出书⾯

异议，法院裁定驳回异议，H、G遂提起案外⼈执⾏异议之诉。

【法院判决】不动产的权属情况应以不动产登记簿记载的内容为准。就效⼒⽽⾔，不动产登记簿具有推定⼒和公信

⼒。依照物权法第九条的规定，我国采取的是登记⽣效主义的不动产物权变动模式，即除法律另有规定外，不动产物

权变动原则上以登记完成为⽣效要件。涉案房产登记所有权⼈为实佳⼚，故实佳⼚系涉案房产的买受⼈。

两原告出于某些因素考虑将房产登记在第三⼈实佳⼚名下，就应当预见到可能由此带来的风险，并应当承担这种风险

出现的后果。因实佳⼚经法院判决⽽对银⾏承担债务，法院在执⾏中依据不动产登记簿，采取查封登记在实佳⼚名下

的执⾏措施符合物权法定原则，该执⾏措施并⽆不当。⾄于所查封的房产，在被执⾏后⽤于偿付债务⽽确导致⼆原告

经济损失的，⼆原告可根据代持产权协议等约定来要求合同相对⽅赔偿损失。

3

因代持⼈离婚被分割

【案号】（2014）仓民初字第3357号

【案件评析】房屋代持⼈离婚时将代持房屋作为夫妻共同财产进⾏分割，实际购房⼈⽆法证明代持事实的，法院不予

认可，房屋仍作为代持⼈夫妻共同财产进⾏分割。

【案情概述】原告为I、J夫妇，被告K与第三⼈L原是夫妻关系，于2009年结婚2011年离婚。

2004年底，原告借⽤第三⼈L的名义办理了某⼩区⼗余套房屋的产权登记，当时被告K与第怎么样化妆 三⼈L尚未办理结婚⼿续。

由于原告在K与L结婚之前就已经认识被告K，出于对被告K的信任，也出于原告已通过公证《委托书》掌控了某⼩区

⼗余套房屋的占有、使⽤、收益、处分权，因此，原告在K与L结婚时和结婚后也没有再要求⼆⼈对某⼩区⼗余套房屋

的实际权属作出书⾯的确认。此后，被告K与第三⼈竹笛指法 L婚姻关系出现问题，于2011年离婚。在离婚判决中，确定L对K

有⽀付100万元的付款义务，K申请申请查封了登记在L名下的讼争房产，讼争房产在该案执⾏过程中已被确定为司法

拍卖的执伤心的图 ⾏标的。原告I、J主张⾃⼰为房屋实际所有⼈，对被告K提起案外⼈执⾏异议之诉。

【法院判决】依照《中华⼈民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，

发⽣效⼒。诉争房产登记在第三⼈L名下，不动产物权登记具有公⽰公信的效⼒，原告并未提交相关证据证明诉争房

系由其出资购买且不能说明诉争房登记在第三⼈L名下的正当理由，原告提交的⼀系列证据仅能证明其就诉争房产与L

之间有相关的约定，该约定不能对抗善意第三⼈，另外，对不动产享有占有、使⽤、收益和处分权不是认定不动产权

属的充要条件，故法院未⽀持原告请求确认讼争房屋及其产权为原告所有的主张。

4

代持⼈死亡被继承

【案号】（2015）深中法房终字第671号

【案件评析】被继承⼈在遗嘱中对房产进⾏处分，但涉案房产并⾮登记于被继承⼈名下，法院在判决时仍会严格依照

物权法的规定，认定其为⾮权利⼈，在其遗嘱中所作的处分⽆效。

【案件概述】案外⼈M和上诉⼈（原审被告）N是兄弟关系，被上诉⼈（原审原告）O是M的⼥⼉。2012年9⽉，M去

世。

案件争议的焦点是位于深圳的⼀套房产，该商品房权利登记⼈为O，但⼀直为N偿还贷款并居住使⽤。O称系因其店

铺，由N代为管理，现要求N停⽌侵占，返还房屋。⽽N则主张涉案房屋为其与M置换所得，涉案房产归其所有，O仅

系涉案房产名义上的权利⼈，系代持该房产，提出的证据为M的遗嘱。M在遗嘱中写明，O名下某房产，归N拥有。

【法院判决】本案为返还原物纠纷。涉案房屋现登记在O名下，根据《中华⼈民共和国物权法》第⼗六条的规定，应

⾸先推定该房屋的所有权⼈为O。

即使M所出具的《遗嘱》属实，该遗嘱内容也系M⽽⾮O确认涉案房屋为N所有，在依本案现有证据⽆法确认M为涉案

房屋实际权利⼈的情况下，不简单的租房合同 能依据⾮权利⼈在其遗嘱中所作的表⽰⽽认定涉案房屋为N所有；N虽亦主张O曾出具确

认涉案房屋归属的《声明书》，但O对此予以否认，除N单⽅陈述外并⽆任何其他证据予以佐证。

据此，虽然涉案房屋现由N占⽤并由其偿还银⾏按揭贷款，但前述事实仅可能在N与房屋权利⼈之间产⽣有关房屋使

⽤、替代偿还贷款等债权债务关系，⽽并不⾜以证明N与O之间存在委托“代持”的基础法律关系，既不能推翻涉案房屋

的现产权登记内容，也不能据此认定N系涉案房屋的真实所有权⼈。

⼆、规避房产代持风险的法律建议

在房产代持纠纷中，为保障实际持有⼈的权益，在进⾏房产代持时，建议双⽅签署书⾯完善的代持协议，保留代持过

程中的款项⽀付凭证，在条件允许时，可以实际持有⼈可以在代持房屋办公室岗位职责 上设⽴抵押权，尽早办理过户⼿续，以此来降

低风险。think音标

此外，被代持⼈的法律风险较⾼并不意味着代持⼈没有任何风险。因为各地限购政策的推出，代持⼈可能会丧失购房

资格；实际持有⼈不按期缴纳贷款，同样会影响到代持⼈的银⾏征信；当房屋产⽣纠纷时，代持⼈还会⾯临诉讼风

险。房产代持的双⽅都要具备风险意识，以防产⽣不必要的法律风险。

（以上内容来⾃⽹络）