一麻一辣

商业地产

■成立 铜器收藏

中国人民大学土地管理系

袁开红

清华大学中国发展规划研究中心

透视金隅－万科广场

房地产业的龙头企业万科在２０１３年１１月２７日

高调宣布旗下万科广场系列的首个项目——北京昌

平金隅・万科广场正式对外试营业，标志着这家传

统的住宅开发商正式迈出了向“城市综合服务配套

商”转型的第一步。项目开张首日，在Ｈ＆Ｍ、优衣

库、首都影院、眉州东坡等主力店都没有开张营业

的情况下，“６万多客流量，营业额２１８万元，周末客

流日均将近１０万”的成绩单给京城的商业地产圈带

来不小的震动。万科虽然进军商业地产领域的时间

较晚，但其“后发优势”着实不容小觑。笔者通过对

金隅・万科广场相关资料的研究，并结合现场实地

调研，总结出了金隅・万科广场不同于京城其他购

物中心的“三大亮点”，同时也针对其目前的经营状

况和未来发展，提 了万科目前亟待解决的“四大

问题”，力图通过对金隅・万科广场这个新生商业地

产项目的深入透视和全面分析，为其他商业地产开

发商提供经验参考与借鉴。

的“亮点’’

一

、金隅・万科广场的“三大亮点”

亮点一：选址避开中国国家游泳队 “红海竞争”，在当地区政府

支持下进行探索和创新

不同于万达、华润、凯德等老牌商业地产商的

开发模式，万科的首个商业地产项目“金隅・万科

广场”刻意选择北京的卫星

心区，一方面可以避开市中

依托老城区庞大的社区居民辩

目的经营风险；另一方面也画

发展战略，赢得了区政府对ｉ

据报道，在金隅・万科广场于

委常委副区长挂帅督导，在蔼

节为万科“亮起绿灯”。而此肓

很少能得到地方政府的政策

支持为万科利用金隅・万科厂

经验和探索发展路径提供了ｊ２

亮点二：一流的项目规 创新绩效

就是说，该项目的辐射范围主要是项目周边社区，

而非整个城区。

问题二：业态配置结构不尽合理

金隅・万科广场目前的业态配置是以服饰、餐

饮和休闲娱乐为主，虽然服装业态无论品牌占比还

是面积占比均在金隅・万科广场的业态构成中占第

一位，但从笔者现场调研的情况来看，大部分消费

者都集中在餐饮和娱乐业态下，购买服装的人寥寥

无几。根据笔者对购物中心内消费者的访谈中了解

到，由于项目周边的社区居民普遍收入水平并不高，

不少小区的底商中都有低端的服装品牌足以满足其

需求，而金隅・万科广场内的服装品牌价格都较高，

超出了普通工薪阶层的购买力。在餐饮业态上，到

晚高峰和周末，几乎所有的餐饮店铺都需要排队等

候，部分热门餐饮如一宽小厨、一麻一辣等需排队

等候一两个小时方可用餐。这一方面作文我和书的故事 反映出顾客对

金隅・万科广场餐饮业态的高度认可，另一方面也

说明该项目在初期规划和招商中对餐饮业态规模的

估计不足，无法充分满足顾客的消费需求。

问题三：项目周边交通拥堵较为严重

金隅・万科广场紧邻南环路和创新路，虽然９１９

支３快、３２６路、昌１路等多条公交线路均可直达，

但由于路面较窄且是交通要道，过往车辆较多极易

拥堵。而且，根据笔者实际调研的情况，项目周边的

正规出租车极少，“黑车”横行，并且在项目周边乱

停乱放，不仅对消费者的人身安全造成威胁，也影

响到了附近道路的正常通行。这些影响交通的负面

因素目前并没有对项目的运营产生大的反作用，但

如果长期得不到解决会极大地限制项目对更远地区

的商业辐射能力和辐射效果。

问题四：管理团队资产化运营管理经验不足

万科之前在商业地产领域主要做的还是“五菜

一汤”的社区商业，在金隅・万科广场之前并没有

实际操刀大型商业地产项目的经验，而万科对商业

地产板块与住宅板块的发展思路是“分开运作、独

商业地产

立考核”，这意味着万科的商业地产运营团队只能

依靠自身力量实现项目盈利，这已经是一个巨大的

挑战。而毛大庆则对未来发展抱有更高的期望和要

求：“我们现在的目标是能够开一个就资本化一个。

资本化和卖掉并不是一个概念，资本化之后持续运

营，将来得到的将不只是出售资产的收益。”虽然万

科对外声称已经挖到了英语感谢信模板 专业运营商业地产项目的精

英人才，并且在两年前就组建了专业的运营团队，

但在商业地产资产化的运营管理上，除毛大庆之外，

不光是万科内部，即使是商业地产业内，有此经验

的人才都寥寥无几。因此，万科能否通过金隅・万科

广场项目磨合好整个商业地产运营团队，并找到适

合万科特点的资本化运营模式，将是未来万科商业

地产飞跃发展的核心与关键。

参考文献：

１．孟德阳．万科不得不做商业．英才．２０１３．８

２．毛大庆．营造“三好”生活的万科社区商业模式．安

家．２０１３．５

３．帮助他人的事例 万科大都会到金隅广场孰轻孰重的“毛氏”商

业地产．ｈｔｔｐ：／／ｎｅｗｓ．ｘｉｎｈｕａｎｅｔ．ｃ０ｍ／ｈ０ｕｓｅ／ｇｚ／２Ｏ１３—１２—０５／

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一

１ １８４２５８７９．ｈｔｍ．２０１３．１２．５

４．万科等企业加大投资力度商业地产开始实质性竞

争．ｈｔｔｐ：／／ｈｂ．ｗｉｎｓｈａｎｇ．ｃｏｒｎ／ｎｅｗｓ一２０４５８４．ｈｔｍ１．２０１３．１２．９

５．万科首个购物中心即将开业定位城市综合配套服

务商．ｈｔｔｐ：／／ｊｓ．ｗｉｎｓｈａｎｇ．ｃｏｒｎ／ｎｅｗｓ一２０１９５６．ｈｔｍ１．２０１３．１１．２６

６．毛大庆谈万科商用地产：轻资产会运营．ｈｔｔｐ：／／

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７．万科首个购物中心试营业政府“亮绿灯”．

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８．万科进军商业地产后期运营能力成最大考

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李求军／责任编辑

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