佛山古镇

比较视角下佛山祖庙——东华里历史街区改造成效研究

曹伯威，潘嘉虹

摘要：随着市场化的深入，开发商更多地介入到历史街区这一公共文化资源的规划改造中。佛山的祖庙-

东华里历史街区的文化遗产是明清时期地方发展和居住习俗的实物载体，是岭南独特建筑文化发展的杰出

代表，也是佛山民间非物质文化遗存的集中地。本文对“上海新天地”开发商投资运营的“祖庙-东华里”

历史街区的改造项目进行研究，发现该街区改造与上海新天地项目存在较多相似之处，包括注重元素与符

号的运用，忽视对历史文化的实质性保护，但为城市与地区带来较大的提升。文章最后提出对历史街区改

造的思考，包括政府在历史街区改造中发挥监督把关作用，加大对市场力量把控等。

关键词：历史街区市场化改造祖庙-东华里新天地

1.引言

自1978年我国实行改革开放政策，市场经济的发展愈演愈烈，资本在城市

建设中的作用凸显。地方政府对城市发展进行调控的同时，不可避免地借助市场

的力量，以期更好实现城市建设的目标与构想。历史街区是地区物质文化资源较

为丰富的地区，其改造对于形成特色文化氛围、提升地区影响力具有较明显的促

进作用。近年来，随着消费品位的提升，历史街区的商业价值受到市场关注，房

地产开发商积极参与到历史街区的更新改造中，成为重要的推动力量。然而，房

地产开发商具有追逐“利益最大化”的特性，历史街区改造项目常因保护与开发

的均衡而引发争议。上海太平桥地区改造项目即为其中一例——“上海新天地”

改造在地区提升与商业运营方面取得巨大成功，却因历史文化保护不力而受到诸

多学者的批评。2007年12月，“上海新天地”的开发商瑞安地产公司通过竞标

方式获得佛山祖庙-东华里历史街区的开发权，改造项目名为“岭南天地”。2012

年祖庙-东华里历史街区的核心区改造基本完成并开放运营，该工程采用了与太

平桥地区重建项目相似的思路，“新天地”再次受到关注。本文结合上海太平桥

改造项目，从历史街区的价值认识与保存状况出发，对祖庙-东华里历史街区的

改造成效进行研究。

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2.祖庙-东华里历史街区概况

2.1历史街区概况

祖庙-东华里历史街区位于佛山市禅城区中部，属于佛山旧城的核心区域，

是佛山文物古迹规模最大、品类最全、分布最密集、传统风貌保存最为完整的历

史街区，总面积约65公顷。

祖庙-东华里一带的发展最早可以追溯到北宋时期，至明代初期，该区已成

为城市的手工业与商业中心，大量的手工业者和商草虾怎么做好吃 人聚集到西部的祖庙一带，而

东部的东华里则是商贾云集。乾隆年间协办大学士骆秉章、华侨富leave造句 商招雨田、南

海劝学所所长戴鸿惠等名人陆续迁入，使祖庙-东华里街区其成为闻名的“岭南

第一街”，整个地区发展进入鼎盛时期。民国时期，城市中心迁至升平，祖庙-

东华里街区发展开始减缓。新中国成立之后，居于此地的富商纷纷迁往香港，东

华里的大宅被收归国有，分配给市民居住。90年代之后，由于地方政府的保护

政策，商业开发未能进入，地区发展逐渐与周边发展脱节，然而在这种“冻结式”

的保护下，历史建筑及街区面貌的维持和保护较难展开，街区活力未能延续。直

至2007年，地方政府正式启动了祖庙-东华里历史街区的改造项目。

1.晋代时期2.北宋时期3民国时期

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4.解放初期5.90年代6.现今

图1祖庙-东华里发展历程：起源-发展-兴盛-更替-衰落-改造

资料来源：根据相关资料整理

2.2特色价值分析

祖庙-东华里历史街区的历史悠久，承载了佛山文化脉络，见证了佛山时代变迁。该历

史街区以历史建筑遗存数量多、质量好、岭南建筑特色突出、非物质文化遗传丰富，成为佛

山历史文化最佳的载体与代表。

2.2.1明清地方发展、居住习俗的实物载体

祖庙-东华里历史街区在明清时期是佛山的商业、手工业中心，是这一段时期内城市发

展的主要阵地。街区内的历史建筑呈现三个特点：1）数量多。街区内共有明清时期的文物

保护单位16处，历史建筑100多栋，包括国家级历史文物保护单位东华里历史建筑群（表

1）。除了已公布的文物保护单位之外，街区内还保存有大量反映古镇风貌的特色街道和建筑，

如梁赞故居、先锋古庙等；2）类型多。除名人故居外，街区内还有大量的民居、祠堂、商

铺、当楼、土府等传统建筑。类型多样、风格各异的古街道和古建筑集中展现了佛山政治、

经济、文化、手工业及商业贸易等多个方面；3）保存完整。自1990年开始，佛山政府对祖

庙-东华里历史街区采用“冻结式”保护措施，从而使得街区内的大量历史建筑在注重商业

开发的“旧城改造”活动中得以保留，相应剃须刀品牌 的街巷的肌理能够留续。

祖庙-东华里历史街区作为佛山旧城区内文物古迹最密集、种类最大、传统风貌保存最

完整的一处历史地段，相对完整、全面地保留了明清时期的历史文化信息，是研究佛山古镇

在明清时期城市发展与文化习俗方面最好的历史佐证。

表1祖庙-东华里历史街区的文物保护单位

名称保护级别年代类型

祖庙国家级宋代始建庙宇建筑群

华里国家级清代街道建筑群

居人里土府市级明代民居储物楼

石路巷民居群市级明末清初传统民居

花王庙市级清代庙宇建筑

蓝田冯公祠市级清代祠堂建筑

霍氏家庙市级清代祠堂建筑群

黄祥华如意油祖铺市级清代中成药商铺

酒行会馆市级清代蒸酒行业会馆

忠诚当铺市级清代典当商铺

祖庙大街商铺市级清代临街商铺

文会里嫁娶屋市级清代传统民居

区家庄市级清代传统民居

陈铁军故居市级清代名人故居

孔庙市级清末庙宇建筑

李众胜祖铺市级清末民国中成药商铺

龙塘诗社市级清末民国中成药工场

简氏别墅省级民国名人故居

简照南佛堂市级民国名人故居

蕺园市级民国传统民居

泰和当铺市级民国典当商铺

资料来源：根据相关资料整理

表2祖庙-东华里历史街区的历史街道与建筑

名称年代类型

梁仲弘蜡丸馆祖铺明代中成药商铺

先锋古庙清初庙宇建筑

八图祖祠清代祠堂建筑

元吉黄公祠清代祠堂建筑

黄世昌追风膏祖铺清代中成药店铺

盲公饼祖铺清代糕点商铺

黄金策宅第清末名人故居

梁赞故居清末名人故居

梁敦远故居清末名人故居

长生树吉祥仪仗铺及嫁娶屋清末传统民居

资料来源：根据相关资料整理

2.2.2岭南独特建筑文化的杰出代表

岭南建筑是我国建筑领域独特的分支，其充分利用岭南地区的自然资源，适应岭南气候

和人们的生活习惯、审美观念，符合通风与阴凉的要求，具有简练、朴素、通透、淡雅等特

点。岭南建筑在类型上形成了书院、祠堂、商业骑楼、碉楼等形式，在装饰上有陶塑瓦脊和

灰塑等手法。

祖庙-东华里历史街区具有浓郁的岭南特色，体现在建筑布局、建筑形式、建筑元素、

室内装饰等多方面：1）整个建筑群“三间两廊”式平面布局，内部院落相套，外部街巷空

间整齐，形成了典型的“梳式布局”；2）街区中的历史建筑遗存多是岭南建筑的瑰宝，无论

建筑形式或装修，均极为讲究。例如简氏别墅则以仿西洋式而又中西合璧为特色，主楼是仿

意大利文艺复兴时期府邸式建筑，地面用黑白相间的大理石砖砌成图案，窗玻璃是磨砂的刻

花彩色玻璃；后楼的外墙全用一色香椿芽的营养价值 水磨青砖，窗檐使用佛山常见的砖雕装饰，具有鲜明的民

族风格，体现着民初时期归国华侨潮带来的岭南建筑文化与西方建筑文化的融合；3）街区

内随处可见岭南建筑的标志性元素，如锅耳式山墙、瓦脊、雕花屋檐、蜿蜒街巷等；4）建

筑室内的厅堂装饰亦不俗，多有木雕屏风、花架及隔扇等高档设置。

表3具有代表性的岭南建筑

名称特点

祖庙集岭南传统文化之大成

东华里珠三角典型民居

简氏别墅中西合璧建筑

简照南佛堂近代代表性建筑

忠诚当铺碉楼式建筑

泰和当铺碉楼式建筑

蕺园仿西洋式庄园

元吉黄公祠清代中期岭南祠堂风貌

祖庙大街蜿蜒的曲折街巷

资料来源：根据相关资料整理

2.2.3民间非物质文化遗存的集中地

自明代中叶以来，随着铁器手工业的发展，佛山作为手工业市镇开始兴盛起来。祖庙-

东华里街区作为当时的城市中心，在靠近祖庙的一带也聚集了大量的手工业者和商人。在此

基础上诞生了种类繁多的民间工艺，如剪纸、陶塑、木雕、石雕、砖雕、灰塑、木版年画、

扎作、铸造、仿生工艺、瓦脊等。

传统手工艺是手工业者经过世代相传、不断改进而积累下来的技艺，是非物质文化遗存

的重要内容。而随着机械时代的到来，生产效率相对较低的手工生产淡出了人们的视线，一

些地方的手工艺甚至因为工序复杂、无人继承等原因而失传。

在佛山市政府“冷冻式”保护政策下，祖庙-东华里历史街区的商业环境和氛围的变化

较小，人口的变化也较少，手工业者在街区内仍较为聚集。在岭南天地项目启动前，街区中

仍生活有民间手艺人近百人，年画印制、金箔、木鱼书、八音锣鼓、龙舟等制作工艺也有迹

可寻。相对稳定的人口数量以及浓郁的传统文化氛围，为传统手工业技艺的发展延续提供了

生存环境。祖庙-东华里历史街区成为佛山地区手工艺发展最后的“方舟”。

表4祖庙-东华里街区的民间手工艺

手艺名称起始年代特点

剪纸宋代种类多、题材较广

狮头制作明代佛山醒狮制作

金箔、银箔、铜箔制作明代十多道道工序手工制作

木鱼书明代广东传统曲艺唱本制作

年画印制明清时期四大木板年画

八音锣鼓柜明清时期民间打击乐器

灰塑清末岭南传统装饰艺术

龙舟制作清代龙舟的手工制作

资料来源：根据相关资料整理

祖庙-东华里历史街区具有很高的历史文化价值，此外，在佛山的城市发展格局中，街

区也拥有相当突出的区位价值。街区位于禅城区的中心路段，祖庙路一带是佛山著名的商业

街。随着广佛地铁通车，祖庙、普君北这两个地铁出口开通，祖庙-东华里历史街区的交通

出行条件进一步提升。因而祖庙东华里片区的旧城改造是不仅涉及佛山历史文化保护，更是

与打造旧城经济增长点、引领旧城经济发展，促进佛山经济格局均衡与协调发展的密切相关。

3.改造理念与改造方案分析

3.1上海太平桥地区改造背景

太平桥地区位于卢湾区北部，是保存毕淑敏语录 有上海传

统石库门建筑的历史街区。街区改造规划分为南北

两大片区，北区大部分石库门建筑被改造为特色商

业、餐饮、娱乐和旅游综合小区，其核心部分即为

“上海新天地”区域；而南区以反映时代的新建筑

为主，建造成综合商业娱乐中心项目。项目在商业

运作上取得巨大的成功，为片区发展带来显著提升，

受到了广泛的关注。然而在对历史街区的保护上，

存在较大的质疑声音，主要存在于：1）保护范围。

图2太平桥地区重建项目分区

资料来源：笔者绘制

整个太平桥地区共占地52公顷、23个街区，而作为历史文化保护区的新天地南、北里仅占

地3公顷、4个地块；2）物质遗存的保护方式。全区的建筑大多数被拆除，仅利用院墙保

留下来的石库门材料及老砖作为重建元素；3）空间肌理。改造后，区内的道路肌理与生活

模式基本消失。郑时龄在2005年首尔国际都市建筑论坛的发言中指出：“太平桥地区开发项

目，是一个香港开发商投资，由美国建筑师（SOM公司）设计，复制欧洲城市开放空间概

念，利用上海旧式里弄街区建筑，营造现代化的内部空间的项目。”

在经济效益上，太平桥重建项目是一次成功的旧城更新操作，为企业与政府带来利益收

效颇丰，但即便历史文化特征及符号在整个场地中有多处精彩的运用，整个地区的空间秩序

与文化遗留受到较大的改动，在历史文化的保护方面的工作缺失。

3.2岭南天地改造理念分析

岭南天地项目同样采取了“瑞安公司投资运营+SOM公司设计”的组合模式，在总体理

念上，带有新天地的影子。项目提出通过局部的高密度开发，在支持老城区维护和更新的同

时，建造一个新的、以公共交通为导向的、多功能的城市中心。通过历史保护和城市复兴相

结合世界的童话 的模式，将佛山的祖庙东华里片区转变为具集工作、生活、购物和娱乐为一体的城市中

心。

项目具有四个规划理念：

“山丘和山谷”：在基地中心区保留历史建筑和较好的空间尺度——形成“山谷”，在基

地边缘地带进行较高密度和较大尺度的开发——塑造“山丘”；

历史保护：保留祖庙和东华里民居建筑群，恢复祖庙的历史形象，控制建筑高度以保留

其著名的屋顶形象和天际轮廓线；

填充发展：在尊重历史街区的尺度和特色下进行新的填充和开发。在保留街区原本的居

住功能的同时将一部分的用地用于商业、零售、娱乐、文化、艺术和开放空间，激发历史街

区的活力；

新中心区前景 的开发：设计一个具有活力的现代化的区域，解除历史老城区的发展压力。利

用山谷形态的设计概念，将高楼逐步移出历史区域，避免其对日照和视线的影响。沿地铁线

区域达到新城市中心的最高密度。

图3岭南天地改造效果图

资料来源：祖庙东华里片区改造概念性规划方案（SOM）

3.3岭南天地改造方案分析

3.3.1总体结构

岭南天地项目遵循“核心保护区-建设控制地带-风貌协调区”的空间逻辑，围绕着祖庙

-东华里历史街区的主体部分，形成了由里向外的圈层结构。

改造方案在文物保护单位和历史建筑相对集中的街区中部，形成高密度传统建筑带，延

续了“祖庙-臣总里-文会里-东华里”的主体脉络。在空间结构上强调了祖庙、东华里古建筑

群这两个国家级文物保护单位的主导地位，基本保持其原有的面貌，对其进行历史保护。臣

总里-文会里围绕文物保护单位和历史建筑，对空间进行了梳理，调整了空间开合的节奏，

改造成集商业、旅游、文物保护功能于一体的综合型街区。街区的外围则是进行了较为彻底

的改造，将原有的建筑进行了推倒重建。街区的西部、祖庙路两侧布置商业、商务办公功能，

在由西往东逐渐过渡到居住功能，整体以现代建筑为主。

图4改造方案平面图

资料来源：祖庙东华里片区改造概念性规划方案（SOM）

从历史遗存的规模来看，祖庙-东华里地区要大于太平桥地区。为了保持利润空间，改

造方案提出“山丘和山峰”的理念，对外圈层进行高密度、高容积率开发，在三维空间上形

成了强烈的对比。其中街区西部商业功能容积率较高，部分高层建筑建筑高度超过100米，

而在街区西南角、距祖庙400米的地块将建设430米的地标性建筑。祖庙路的商业价值固然

是应该肯定的，但商业建筑的高度与历史街区的关系则值得商榷。

3.3.2街区肌理

岭南天地改造项目在空间肌理上对祖庙-东华里历史街区作了较大的变动，整体的空间

肌理被现代城市发展的空间模式所替代，传统的街道肌理只在核心保护区进行局部保留。方

案从现代交通发展的需求出发，围绕“祖庙-臣总里-文会里-东华里”的主体脉络，对路网进

行了加密，在祖庙路、人民构图三要素 路、建新路、福贤路的基础上增加了三横三纵的城市支路体系。

新建道路未在原有的街巷系统上进行延续，整个街区被重新分割成了22个较为规整的地块。

平面网状结构是岭南民居聚落中典型的空间布局结构。两进与三进的民居面对主要街巷

较齐整的组合在一起，呈现如梳齿般排列的建筑群。整个街区空间以梳式肌理的建筑群为主

导，穿插点式民居，在空间上形成纵横交织、网状的街道空间。改造方案在臣总里、文会里、

东华里的改造上都保留了梳式肌理，但这几个地块外部道路边界缺乏对原有肌理的尊重，组

合起来之后，网状的结构被完全破坏。

图5祖庙-东华里片区改造前街区平面

资料来源：祖庙东华里片区改造概念性规划方案（SOM）

3.3.3历史建筑

改造项目基本按照《佛山市祖庙东华里历史文化街区详细规划》的要求对建筑进行了改

造。在改造方案中，各级的文物保护单位（图5深红色建筑）被完整保存，只进行简单的结

构加固与外墙整饰，以旅游景点形式供游客参观。历史建筑（图5黑色建筑）也被全部保留，

内部结构改动不大，仅沿街巷的建筑面应橱窗的需要对门窗的尺寸进行加大，并增加了玻璃

材质的使用，呈现风貌与原有建筑风格配合较为得当。具有传统特色的一般建筑采用了与历

史建筑相似的改造方式，而与传统风貌有冲突的一般建筑则被拆除，按照传统的样式进行了

重建。此外，规划方案在装饰上对岭南建筑元素进行了强化，灰塑、雕花屋檐、砖雕等都呈

现出较好的整体性和观赏性。尽管方案应使用需求对建筑遗存对进行了不少改动，但由于注

重建筑元素的保留与强化，较好的保持了岭南建筑的韵味。

表6古建筑功能与保护更新一览表

建筑价值分类保护整治措施功能更新方式

文物保护单位/保

护建筑

严格按照文物保护法进行

保护和修缮

提高利用的公益性

历史建筑不改变外观特征的前提下，

调整和完善内部布局及设

施

增加功能的多样性，适

应现代城市商业与居住

的需要，展现历史文化

一般建筑（与传统

风貌无冲突）

在保留原有肌理和尺度的

前提下，对其外观、内部结

构及空间可进行适当改造

或重建

有利于承载佛山特色传

统商业和非物质文化遗

产

一般建筑（与传统

风貌有冲突

在城市设计指导下改造或

拆除

将其作为城市商业或居

住的功能和公共空间使

用

资料来源：根据《佛山市祖庙东华里历史文化街区详细规划》整理安全宣传海报 。

3.3.4生活模式与非物质文化的保护

传统居住生活注重邻里交往，而对于祖庙-东华里历史街区中的原住民而言，街巷空间

在日常交往中占据重要的地位。岭南天地改造项目将历史街区中部有价值的历史建筑保存了

下来，在对外部空间进行改造的同时将街巷空间也保留了下来。街巷中的生活模式由传统转

变成现代，两边的建筑的居住功能被替换成商业功能，行人也由居民变成购物者、观光者。

然而对街巷功能的设置过于注重消费、购物，缺乏对人行体验的引导。街巷两边店铺共33

家，其中具有商业功能的店铺就达31家，而且大部分为橱窗式消费，街巷空间流动性很强，

但供人驻足、拍照的场所很少，传统生活体验较为淡薄。

片区的改造过程中，街区内的手emptied 工业者随拆迁离开，但后续缺乏回归祖庙-东华里片区

的途径与方式，使得传统民间手艺与历史街区的联系被割裂开。相应的，作为历史街区文化

底蕴的重要组成部分，非物质文化遗产在片区的传承也被无视。可以说，无形的文化资源和

人文情怀在岭南天地的改造项目中没有被充分挖掘、体现与利用。

4改造成效分析

与上海太平桥地区改造项目类似，岭南天地改造项目在商业与地区提升上取得了较大的

成功。一方面，祖庙-东华里历史街区被重新激活。撇开岭南天地改造项目中对于历史遗产

保护存在的一些问题来看，岭南天地在佛山市民中获得了较高的文化认同度，对于地区文化、

街区历史的关注度有很大提高。据佛山日报报道，2013年岭南天地节假日日均人流达到10

万人，令历史街区重新聚集了人气。另一方面，改造巩固了祖庙地区的旧城核心地位。岭南

天地改造项目促进了祖庙路业态更新，马可孛罗酒店建设、人民路商业街改造使得整个商业

的业态提升、空间结构优化。岭南天地的人流量也带动了祖庙地区的繁荣，近两年祖庙地区

商业的人流量重新超越东方广场和升平，成为旧城最重要的商业中心。

更为重要的是，岭南天地改造项目使佛山在广佛同城发展中有了一面独特的文化旗帜。

广州与佛山同属岭南文化，同根同源，文化相似性很高。随着同城化推进，在城市发展不断

融合的同时，佛山需要保持自身文化特点，打造城市的文化标杆，以避免在文化上沦为广州

的附属。佛山岭南天地项目启动初期就在广佛都市圈引起了较大关注，一方面由于瑞安地产

在“上海新天地”项目上取得的商业成功，另一方面也是因为祖庙-东华里历史街区深厚的

文化底蕴。岭南天地核心部分建成开放后，地区旅游吸引力大幅提升，甚至吸引了来自港澳

地区的旅游团体。

5.总结

祖庙-东华里历史街区是佛山文化的精髓，拥有优秀的历史文化资源。主要体现在：1）

历史遗存数量多、保存完整，是研究佛山明清时期历史的重要实物资料；2）街区建筑遗存

岭南建筑特色突出，保存有较多岭南风格代表建筑；3）非物质文化遗存丰富，有较多民间

手艺聚集。

针对历史文化资源的保护与开发，岭南天地改造项目采用了与太平桥地区重建项目相似

的思路：通过对历史文化资源的整合，提升地区文化品位与环境质量，拉动周边地块发展。

然而，在改造过程中对历史街区的保护也显露出了类似的特点，从商业运营出发，注重局部

保护，而缺乏对整体的保护；注重物质空间、视觉元素的保护与保留，而对于传统生活模式

等非物质文化要素的保护流于表面，未形成手艺人的回流机制和非遗保护模式。相对太平桥

重建项目，岭南天地在历史建筑遗存与空间肌理的保存上并没有大的改进；改造项目对片区

与城市的影响作用则延续了以往的水准，不仅增强了地区的活力，也为佛山打造了新的文化

地标。

开发与保护，孰轻孰重，是历史街区改造中的重要问题。房地产开发商是以赚取商业利

润为首要目的的，一切开发行为的准则与底线是法律和商业规则。即便在企业形象广受关注

的今日，对开发商的开发行为带有道德和社会责任预期也是不现实的。因此，地方政府在前

期出让、中期建设与后期审批过程中，除了积极发挥监督把关的作用外，应注重对社会力量

的引入，以避免对商业力量的过于倚重造成历史街区保护价值的单一化与片面化。

参考文献

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作者简介

曹伯威，硕士研究生，东南大学建筑学院城市规划系；

潘嘉虹，助理规划师，上海复旦规划建筑设计研究院有限公司。