李小龙祖居

香港城市更新启示与广州恩宁路改造思考

谢敏奇

【摘要】香港作为亚洲城市发展水品最高的城市之一,在整体的城市发展过程中有

着众多的特点,影响了了其城市发展与城市更新的过程,香港的城市更新有着众多其

独到的经验与历程.地理区域相似的广州,也正在经历一轮城市更新的高潮,而恩宁路

改造作为其中最为复杂,最具特征性的改造事件,备受关注.希望通过将香港城市更新

的经验与复盘恩宁路改造经历并置,寻求症结与突破点.

【期刊名称】《建材与装饰》

【年(卷),期】2019(000)011

【总页数】2页(P75-76)

【关键词】香港城市更新;广州恩宁路;恩宁路改造

【作者】谢敏奇

【作者单位】华南理工大学广州510640

【正文语种】中文

【中图分类】TU984.11+4

1香港城市更新起源与历程

香港地理位置与自然因素形成了两个重要特征（图1）：天然良港驱动经济发展，

这也是香港崛起并且得以持续发展的主要原因。香港背山面水造成了其全域境内多

山少地的现状，极大地影响了其城市发展进程和土地政策。

图1香港芦笋的种植方法和时间 地理位置

香港城市更新从二战后开始，可分为几个阶段：

阶段1（1950-1990）：这段时间的城市更新计划，多为解决自社会问题而起的空

间问题，二战战后巨量的人口迁移，造成大量质量低下的寮屋区，造成了城市形象

的破环，社会安全问题以及卫生安全问题。此阶段主要是政府主导修建公屋及廉租

房，保证基本的社会公平性，因此在近郊拆除了大量的寮屋，进行公屋（廉租房）

的建设（图2），本质上是一种社会基础设施的建设。而1980年代由于市区拥挤，

交通，建筑质量状况底下而开始的自发的环境改善方案，由于并无统一机构进行重

建活动的管理，业权分散，数量众多，旧城更新推进缓慢，此未阶段设置专门的城

市更新官方管理机构，属于城市更新的初始阶段。

图2香港的寮屋与公屋

阶段2（1990-2000）：此阶段成立了政府层面的统一的城市更新负责机构土地发

展公司，城市更新的执行效率增强，推行了一系列大型的，较为成功的重建项目诸

如租庇利街以及朗豪坊等市中心的大型综合体。由于土发公司采用公私合营的运作

模式，仍然无法将分散的业权集中起来，提高更新效率，这在当下的广州城市更新

中更是如鲠在喉。这也导致了当时的实施带动的重建规模速度进度无法赶上香港旧

区衰败的速度，引导的私人资本因为各种业权的谈判时间太长，无法达到快速的资

金回笼效果，达不到成效，而完成的几个项目也由于过度突出经济效益（实际也是

为了满足各方的经济利益，推动项目实施），忽视了旧城更新的社会功能，社会网

络及社区文化被严重忽视，并且在实施的过程中，缺乏有效的公众参与机构，此阶

段，属于香港城市更新的发展阶段，具有了相当效率的机构，却缺乏相对成熟的更

新机制。

阶段3（2000-至今）：此阶段最重要的是成立了具有香港特色的市区重建局，取

代土地发展局接收城市更新任务，成为统一的城市更新的主导部门，并且于2001

年11月发表了《市区重建策略》，至此，香港的城市更新形成了成熟的法定负责

机构以及成熟的更新体制，促使政府，资本，社区三方共同协调的城市更新管理模

式进入了新的阶段。形成了相对完善的应对各种状况的市区更新的手段及策略，并

且从各种环节增强了评估及监督手段，形成了相对完善的项目定位，决策，实施，

运营的全过程管理形式。至此，香港的城市更新进入了成熟稳定的阶段。

2香港城市更新之特色策略

具有针对性的更新策略：《市区重建策略》采用全面综合的方式解决市区老化问题，

除了继承土地发展公司原有重建发展（Redevelopment）项目外，针对不同的项

目类型以及旧区特点，形成了“4Rs”改造策略。“重建发展”策略主要针对无保

留价值的建筑，进行重新的开发及建造，在新的4RS中，更加注重社区公共环境

的营造；“楼宇修复”针对的主要是楼龄不长的，仍然具有保留价值的建筑物进行

修缮，以50-70年代修建的公屋居多。“文物保育”通过一系列的文物保护措施，

推出了文物影响评估机制、成立文物保育专员办事处、推出活化历史建筑伙伴计划、

将政府提供的维修资助由法定古迹扩展到私人拥有的获评级历史建筑并成功保护了

数个私人拥有的历史建筑。而“旧区活化”特别强调了公众的参与带想的成语 。建设富有活力

的活化社区。

增强公众参与，强化方案决策的合理性和周全性：旧城更新涉及了众多市民的切身

利益，保障公众对项目的知情权，决定权颇为重要。而香港建立了整体公众参与计

划，形成了不同的公众参与形式，充分激发了参与的热情度。设立了市区更新咨询

平台，通过平台将专业机构，政府代表和民众联系起来，共同探讨特定地区的更新

计划，从项目定位策划阶段就强调了公众参与的过程。

全过程的项目监督及影响评估：聘请独立的公司顾问对重建项目进行多方面的项目

评估，主要分为经济影响评估与社会影响评估两个类别的影响。其中较为重要以及

对内地更新更具参考价值的是社会影响评估，其目的是积极了解重建地区及周边人

群的生活状况，更新影响范围，潜在文化保育项目等内容，通过社会影响评估，对

于维护更新前后的市民生活，项目规划方案的制定都提供了重要的依据。

3广州恩宁路前世今生

恩宁路作为广州城市更新的标志性事件，被人讨论多矣。恩宁路东起宝华路，西至

多宝路，与龙津西路，第十甫路，上下九步行街形成了广州最长的骑楼街，遍布历

史文化资源，包括泰华楼，八和会馆，李小龙祖居等，以及成片的传统岭南民居，

但同时也存在许多年久失修不具保留价值的危房，建筑状况和卫生环境也较差。

06年启动初的改造方案是“原地回迁式改造”，规划区域内建筑基本全拆，方案

的愿景是成为上海新天地的广州版，此版方案过于注重经济效益，忽视了在地居民

的利益以及文化保护，遭到恩宁路现状居民的强烈反对。而后，荔湾市政府委托了

广州市文物考古研究所开展了文物及历史建筑的保护研究，并据此出了第二版方案，

但总体上仍然以经济利益为重，兴建大量高层，风貌严重破坏，第三版方案委托华

南理工大学建筑设计研究院进行规划，此阶段明确了居民回迁思路，开始注重风貌

保护与在地居民的切身利益，虽然改变了出发点，但是数易其稿终未能实施。第四

版方案，荔湾区政府联合了著名规划，文保，建筑，人大代表等专家组建“恩宁路

旧城改造项目专家顾问组”，通过了《荔湾区恩宁路更新规划》，虽通过重重把关

以及公众参与决策，但是这个“突破重大”的方案最终也并未完成恩宁路的改造。

4恩宁路改造之困境与对策

算至目前，恩宁路（图3）改造启动近十年，居民却坦言怀念是十年前，邻里关系

在多年的变迁中早已瓦解，许多具有保留价值的建筑在长期的拉锯战中被拆除了许

多。而从政府层面来看，总规的落实也有待于进一步的细化，需要更加明确的操作

计划，而现在也处于一种摸着石头过河的境三年级优秀数学手抄报 界，今年落成的万科微改造项目，恩宁

路永庆坊，一石激起千层浪，目前在社会上的评价也是褒贬不一。恩宁路的困境，

总结起来，源自于几个方面。

在开展项目初期未能把握经济利益与社会效益的平衡：对于政府，希望通过恩宁路

改造提升城市的整体形象的同时，也不能遭受太大的经济压力，因此，在项目初期，

许多文化因素被逐一剥除，恩宁路等同于一张白纸的规划，而从居民的角度，根植

于这片土壤之中，希望能够在改善生活质量的同时保留文化的根，而后的众多博弈

与争论的过程中，根本性地源于初期项目定位与决策的不明确。在这个问题上，非

常有必要借鉴香港的项目影响评估策略，通过前期的社会影响评估来确认具体的操

作过程会对当地居民的生活，居住环境，地方文化环境造成何种影响，从而推动项

目任务书，项目定位的制定，而在方案征集的过程终，项目影响评估的因素也应该

被一并考虑进去，以排除具体方案实施过程中对社会，对当地居民的负面影响，从

而达到经济效益与社会效益的平衡。

图3广州恩宁路

无完善的公众参与渠道与方式：最初的方案决策过程中，并未征求当地居民的意见，

在决策过程中被排除的居民对方案产生了强烈的反对，甚至一度上书人大，希望取

消恩宁路改造，而后几轮方案虽有逐渐增加公众参与的内容，但是由于初期政府与

居民的对峙而产生的不信任感并未完全弭除，公众参与的形式也较为单一。香港观

塘市中心述职述责述廉报告 改造项目，“由观塘居民设计，由观塘居民共享”的设想，花费两年多时

间邀请区内居民进行了4轮公众咨询，观塘城市更新的计划中，无论是在口号上，

还是最终落实的角度，公众参与都是实打实实现了的一个部分，通过充分与居民的

沟通与交流，政府，居民，开发商三者间才能充分了解对方的场内交易 需求，消弭隔阂，成

为利益共同体。

无相对合理的规划方案制定程序：在恩宁路的改造规划中，并未有完善的更新规划

方案的制定程序，因此方案的制定过程中，部分的反复是由于没有清晰的程序以及

方案成果表达而造成的。香港在城市更新的早期，也遭遇到了同样的困难，但在

2000年以后成立的市区重建局以及通过制定《市区重建策略》，使得城市更新的

程序法定化，程序化，因此减少了方案的反复，再通过第三方机构的监督，使得方

案能够依法依规推进，现在恩宁路的大方向已经确定，也是朝着人们所希望的方向

前行，但是推动方案按时进行，亟待完善更新规划落实，细化的一些法定程序。

参考文献

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