爱琴海购物

年度解读捋捋六区成交的秘密！在遍地规划中，寻找烟台买房机会

2021年，烟台楼市落下帷幕。

开发商三道红线压顶，购房者谋求更低价位静候时机，开发商铆⾜了劲趁着12⽉冲业绩，烟台楼市年终迎来⼀波⼩幅回

暖。

如果多磨难的2021年已经翻页，2022年会⾯临什么样的⾏情？到底该在哪⾥买房⼦？今天，我们不妨从六区的成交上

提前窥察。

房宝宝将通过不同维度的成交的数据，还原⼀个真实的2021年烟台楼市。

8544套！芝罘区位列第⼀

在成交量⽅⾯，芝罘区（8544套）是处于绝对的第⼀梯队，芝罘区也是唯⼀成交套数超过8000套的区域；

排在第⼆梯队的和莱⼭区（5935套）、开发区（4462套）、牟平区（4416套）和福⼭区（4368套）；

⾼新成长类的作文 区（2554套）位居第三梯队，但是牟平区和⾼新区是唯⼆成交⼤于供应的区域。

区域之间的落差其实还是⽐较⼤。

⼀枝独秀的芝罘区，跟第⼆名成交5935套的莱⼭区，直接相差了2609套，办公室标准 ⽐第6名的成交套数还多（牟平区2554

套）。

其实板块的差距，不仅体现在成交套数上，还体现在板块⾃⾝的属性以及项⽬的调性上。

芝罘区成交了8544套，是因为区域⾯积⼤，楼市库存约占烟台六区库存量的四分之⼀，产品类型丰富，刚需、改善和豪

宅项⽬都存在，供应量也是最⼤的。

第⼆梯队的莱⼭区、开发区是偏刚改和改善的区域，牟平区和福⼭区的板块属性都是偏刚需类，⾼总价的产品在这些区

域是很难卖掉的。

第三梯队：⾼新区，基本属性偏刚改和刚需类。

⼤数据告诉你，哪个板块签约最热

第⼀梯队的是芝罘区，卖了8544套，⽀撑它这么⾼业绩的在售项⽬，根据烟台房地产⽹后台统计，⾜⾜有近60个。

芝罘区卖的最好的10个项⽬，最多的卖了563套，第10名卖了238套，落差也不算很⼤。

不知你发现没，这10个项⽬⾥，有4个项⽬位于幸福新城，只楚板块有2个项⽬，南部新城有3个项⽬，这⼏个区域的项

⽬都吃到了烟台城市的发展红利。

卖的最好的是芝罘万科城，563套。

当初它刚出来的时候，⼤家还觉得它的位置偏僻，结果今年它就当上了芝罘区的销冠。

由于城市界⾯还有待更新，只楚⽚区也相对的成为了芝罘区的房价洼地，部分楼盘价格在9字头左右，⼊门门槛较低。

当下，只楚⽚区快速路和夹河⽣态景观带双重红利叠加，且芝罘万科城此前出快乐的春节手抄报 了⼀批优惠房源，总价80万左右6㎡的⽑

坯房，还送车位。

然后就是万科壹都会和北宸外滩，都是去年新开的项⽬，它们的价格基本就算幸福新城⽐较便宜的了，都卖了400套左

右，基本上做到了⾼性价⽐⼜卖的快。

幸福新城的其他上榜项⽬，中瑞城和三盛汝悦铭著开盘较早，分别于2019年和2020年开盘，也都成交了200多套。

作为串联东西城的“功能节点”和中⼼城区“12335”建设任务中“五城驱动”的⾸城，幸福新城在提⾼中⼼城区⾸位度、深化

市区发展融合度的实践中发挥重要引领作⽤，板块热度越来越⾼。

下步，幸福路新城将按照“沿夹河东岸向南延伸开发建设”的总体思路，年内启动58.3平⽅公⾥整体规划的编制和⼆期约

11平⽅公⾥征迁⼯作。

幸福新城最吸引购房者的莫过于整体规划的“5⼩3中1⾼”优质教育隆起带，烟台⼀中新校区已竣⼯，南通路⼩学幸福校

区部分主体已完成⼆层顶板浇筑，框架结构施⼯进度达到40%左右，预计2022年8⽉竣⼯。

南通路⼩学⼯地实况

交通⽅⾯，珠玑西路、开埠路在内的6条新建道路已全部具备通车条件，到2023年，幸福新城新建改建道路达30余条。

全⾯完善区域内部交通⽹络，不断满⾜群众出⾏要求。

医疗资源⽅⾯，烟台市中医医院、烟台海港医院开始扩建，上海国际妇⼉医院落位幸福新城，未来区域内还将扩建15所

⾼规格、⾼标准的医院，为群众提供便捷、优质的医疗，解决就医难、看病难的问题。

海港医院扩建效果图

⽬前，多家⼀线房企及具有较⾼认可度的本地开发商齐聚幸福新城，打造⾼品质住宅社区，开盘后销售也相当⽕热。

作为深耕烟台多年的国内头部房企，万科以其强⼤的品牌影响⼒和产品质量赢得了烟台消费者的认可，相⽐于北宸外滩

的开发商恒堃控股，更具品牌优势。

但是，恒堃控股能够在头部品牌房企中突围成功，让本地房企看到了弯道超车的可能。

且在幸福新城在售楼盘中只有北宸外滩是⽑坯交付，其他均为精装交付，赠送⾯积⼤，总价也较低，这对幸福的刚改客

群来说⽆疑有着巨⼤的吸引⼒。

⽽相对于幸福新城的其他竞品，三盛汝悦铭著在教育资源上则有明显的优势，距离烟台⼀中幸福校区仅有⼀街之隔。

中瑞城是瑞典哈马碧循环宜居⽣态城引进项⽬，主打⽣态环保理念，⼩区内“地上⽆垃圾”的垃圾处理系统和在交标内的

双向新风系统是其核⼼卖点。

冰球馆实景图

去年，中瑞城配套的约3000㎡的国际标准化冰球赛事场馆，已完成试桩⽌⽔、外⽴⾯建设等⽅⾯的⼯作，正在招运营

商，做进⼀步的精装和设施硬装，预计今年年底可以交付使⽤。

这既是幸福新城中第⼀个落地的产业项⽬，也是第⼀个落地的⼤型公建。

第⼆梯队的是莱⼭区、开发区、牟平区和福⼭区。

莱⼭区在卖的项⽬数量有32个，之所以莱⼭区是在第⼆梯队，不仅在售项⽬数量上和芝罘区有差距，主要就是在板块调

性上和芝罘区有区别。

莱⼭区是偏改善的区域，今年成交套数最多的是华润中⼼，卖了671套，也是烟台六区成交套数榜的销冠。

第10名是⼤栖地，卖了219套，跟芝罘区的第10名仅有19套的差距。

这说明莱⼭区的龙头效应更明显，前⼏个项⽬⼏乎就把整个板块61.3%的成交量吃下了。

华润中⼼地处莱⼭区迎春⼤街和观海路交界处，整体城市界⾯繁华，9⽉29⽇，华润中⼼的商业配套烟台万象汇的开

业，可是今年烟台的⼀个现象级事件，毕竟在烟台万象汇开业之前，烟台已经多年没有⼤型商业综合体⾯世。

烟台万象汇开业⾸⽇实现100%满铺开业，客流量超15万⼈，零售额超2000万元，其中，127家品牌破全国/⼭东省/烟台

市开业当⽇销售记录，全场销售数据⼀举打破烟台商业单⽇销售记录，项⽬也位列烟台商业热度第⼀。

⽽住宅项⽬华润中⼼下半年的普遍打法是快速⾛量，有⼀批房源套均总价110万左右，其实算下来门槛并没有那么⾼。

除了华润中⼼，观海路东部其他楼盘，新华万科翡翠观海、鲁商⾦茂观海印我爱祖国的手抄报 象和飞龙⾦滩花园，也分别成交了524套、

390套和220套。

随观海路西部开发饱和，向东开发成为趋势。观海路东端处于莱⼭区、⾼新区和牟平区的交界处，资源汇集度更⾼。

⾦桥路已经通车，与⾦滩东路相连，观海路东西联动效应愈加明显。

随烟台⼭医院莱⼭新院落地，万象汇的开业，区域配套再加码，加之近两年飞龙上观城、飞龙伯樾府、中南林樾等新盘

聚集，此处楼市炙⼿可热。

此外，据房宝宝观察，莱⼭区排名前⼗的其他项⽬，其中有4盘位于⼭海路沿线，是莱⼭区成交最多的区域。

近⽇，烟台城市快速路项⽬启动了“⼤⼲100天，建功在⼀线”百⽇攻坚⾏动。

去年12⽉26⽇，烟台快速路中的“两纵”——德润快速路及⼭海快速路正式开⼯，按照计划，这两条路都将于2022年底完

⼯。

⼭海路

对于周边楼盘来说，快速路的存在，虽然交通更加⽅便了⼀点，但是有利就有弊，靠近快速路的那⼀排建筑就很可能会

有噪⾳的困扰，但从长远看，快速路的发展也将加速城市发展。

在这⾥多说⼀句，有购房需求的朋友，买房时⼀定要确认⼼仪楼盘，与⾼速路或者城市快速路的距离，不然买了⼊住后

⼀定会后悔。

从楼市⽅⾯看，⼭海路沿线还有松岚、界牌等⼤量未出让的⼟地，⼤体量的拆迁户催⽣出来的房票势必要推动板块内项

⽬的库存。

⼭海路北段拥有塔⼭、平顶⼭和凤凰⼭等不可复制的⼭景资源，⾃然环境好，融创壹品和融创蓝天壹号双盘雄踞⼭海

路，涵盖了叠拼、洋房和⾼层，产品类型丰富，⾼层均价在15000元/㎡左右。

还有更早之前交付的，天籁花园、天籁中园、弘邦宝第等，都是挂价不菲。

⼭海路南段在烟台楼市中存在感虽然不敌北段，但也在逐渐变强，⼀来，所前地处莱⼭以南，承接莱⼭区外溢的刚需客

群；⼆来，南部的配套和居住环境不如北段，⼤多都是⼯⼚、城市界⾯⼀般。

⼭海路快速化后，加之烟台南站扩建和荣乌⾼速快速化，相对有所利好。板块内在售楼盘共三个，泰和府在售开心就好 房源均价

11500元/㎡，6层洋房10700元/㎡起；

万光⼭海城B区御⼭海起价9800元/㎡，⼤栖地单价10900元/㎡。在售户型有98㎡-143㎡3居。此外，万光⼭海城南侧还

有万光前城项⽬待售。

值得⼀提的是，去年⼭海路南端⼜成交了4宗商住地块，加上还未⼊市的万光前城项⽬，未来将有8个楼盘集中在这⽚

⼩区域内，将成为今年莱⼭区楼市的⼀⼤看点。

开发区的第1名是万科墨翠府，7年之后，万科携全新府系作品再度回归开发区，卖了659套，光听名字就能⼤概了解到

这个项⽬多有⽂化底蕴。

项⽬择址古牟⼦国都旧址之上，拥揽古现王⽒家族⼆⼗七位进⼠⽂脉渊源，传承王懿荣著作《翠墨园语》，著造“墨翠

府”。

万科墨翠府实景图

万科也算是在开发区挖到宝了，毕竟当初拿地楼⾯价也⽐较低。

近期，烟台黄渤海新区终于解开了神秘⾯纱，黄渤海新区也正契合了烟台未来主要向西发展的城市战略，⽽蓬莱也在未

来的城市规划中将被打造成为烟台的城市副中⼼。

既有政策优势，⼜有资源优势，这样让烟台西部开发区和蓬莱区发展格局迈⼊了新拐点。

烟台西部连⽚发展势头越来越明显，未来新建楼盘或将继续向西延伸，可以说⽬前烟台开发区西部和蓬莱区东部的房地

产都将受益。

除了万科墨翠府、西上海崑⽟嶺第热销外，招商马尔贝拉、辉盛岚海等早开项⽬也有不俗的表现。

前10名中还有4个项⽬也是值得注意的，瑞玺公馆、佰和荣筑、海信岱岳府和乐橙，均位于南部居住板块，建⾯均价都

超过了15000元/㎡，且有两个项⽬超过了16000元/㎡，已经超过莱⼭区成交前⼗名楼盘的⽔平，这很不容易。

开发区南部区域亲海⽽不临海，⼜拥有福莱⼭、磁⼭等⼭景资源，在⾃然环境上拥有得天独厚的优势，再加上区域内汇

集了烟台爱华双语学校、开发区实验中学、开发⾼级中学等优质的教育资源，吸引了越来越多品牌房企⼊驻，绿城中

国、盈科、佰和等实⼒房企，均把⾃⼰的⾼端产品置于开发区南部板块，各优质房企的⼊驻也将进⼀步推动区域调性的

提⾼。

东部举步可达爱琴海购物公园、万达⼴场、万⾏⼴场，西部则是福莱⼭公园，还毗邻建设中的来牟⽂化⼩镇及古现⽂旅

⼩镇，区域价值进⼀步攀升。

此外，根据开发区最新公布的学校建设计划，南部居住板块的凤台⼭学校（九年⼀贯制）、实验中学南校区已经发布招

标公告、福莱⼭⼩学、育黎⼩学（佰和悦府⼩学）等。

开发区不断建设新学校，在⼀定程度上表明了现在教育资源的紧缺，市民们对教育资源的需求不断扩⼤。

牟平区的第1名是招商依云⽔岸，卖了197套，和芝罘区的第1名成交相差366套，差距⽐较明显；第10名是安我与公司共成长 德利鱼鸟

河花园，卖了97套。

区域内部成交量差距不⼤，说明牟平的房地产市场基本也没有表现亮眼的项⽬。

福⼭区近⼏年⼀直在进⾏南部夹河新城、北部智造芯城“双城驱动”、⽼城更新和城乡统筹三⼤战略，同样，⼀直以来也

被默认为是烟台房价洼地的福⼭区，“刚需”属性房源也是深⼊⼈⼼。

这两年，中瑞⿍峰两个项⽬在产品上的创新，使得福⼭调性也相对被拔⾼了⼀些。

去年，福⼭区排名第1的是⼒⾼清悦华府，成交了501套，为⼒⾼独⽴操盘。

去年7⽉1⽇，⼒⾼清悦华府引人入胜的意思 引进的知名幼⼉园—中国科学院幼⼉园开园，业主更有专属优惠，可以说是⼀⼤杀⼿锏，最

低总价不到60万，⼊门门槛低。

去年，懿荣中学、福城桥完⼯交付，天⽴⾼级中学开⼯建设，夹河新城建设全⾯起势，楼市也开始热闹起来了，据房宝

宝观察，福⼭区成交排名前⼗的项⽬，其中有3盘位于南部的夹河新城。

近⼏年，北欧公园、⼒⾼清悦华府和佳园阅⼭府等新宅地的陆续开盘，也为福⼭区夹河新城创造新的楼市契机。

除了⼒⾼清悦华府，早开的北欧公园项⽬今年也有275套的成交量，项⽬配套的冰球⽐赛馆已完⼯，具备承办国际国内

冰上运动赛事能⼒；配套的优质九年⼀贯制公⽴学校已完成内部装修、体育场施⼯，计划今年9⽉实现招⽣。

作为烟台“五城驱动”的重要组成部分，夹河新城将为福⼭发展带来长期性的战略利好，因此，夹河新城对于楼市的影响

也将长久持续下去。

蓬莱市撤市划区、烟台⾃贸区建⽴、⼋⾓湾新城建设⽇新⽉异，烟台西部发展势头强劲，⽽在向西发展的⼤趋势下，⼀

向与开发区组团发展的福⼭区西北部也逐渐进⼊⼤众的视野。

福⼭西北部板块属于福⼭区新发展起来的⼀个板块，从最初的中海锦城、万科假⽇润园和万科假⽇风景，到后来华发、

天恒、天⼀仁和和碧桂园都纷⾄沓来，居住氛围开始逐渐形成，也让这个⽚区成为了各⼤开发商竞争的红海。

放眼整个成交榜单，福⼭西城板块竟然有多达5个。

作为福⼭西北部板块是福⼭区为数不多的可⼤规模开发⽚区，从这⾥往北就是开发区，往东还有就是福⼭区核⼼城区，

相⽐南部夹河新城板块，更靠近城市中⼼。

但是，福⼭区西北原为本为⼯业园区，区域内⼚企众多，因此整体环境上略逊于南部夹河新城板块。配套匮乏也是⼀⼤

硬伤，要想拥有舒适便利的⽣活环境，还需要后期开发的逐渐补齐。

区域内还拥有福⼭区政务服务中⼼，对周围市民来说⼗分⽅便。

去年7⽉7⽇，招商蛇⼝同福⼭区政府签署了⼩福⼭⽚区的开发改造项⽬战略合作协议，对于整体城市界⾯的更新有着重

要作⽤。

近期，万科⼜带着近5万⽅的品牌购物中⼼万科⼴场落位福⼭区中轴线福海路，满⾜了福⼭区对于⾼能级购物中⼼的渴

望。

交通配套⽅⾯，聚福路南延三期⼯程⽬前尚未完⼯，完⼯通车后，聚福路、奇泉快速路和福海路，将组成福⼭区全新的

南北交通路⽹，北到沈海⾼速连接开发区，南⾄夹河新城，促进福⼭区各板块间的融合。

福⼭西西北部项⽬以刚需为主，可以承接开发区外溢的购房需求，从最近新开楼盘情况看，这⾥⽑坯房价格在8000-

9500元/㎡左右，装修房价格在10000元/㎡左右。

这个价格相较于整个福⼭楼市，只⽐南部夹河新城区域⾼⼀些，整体上还是⼀个⽐较合理的⽔平。

此外，1⽉6⽇，沈海⾼速段及德润路-荣乌⾼速互通⽴交建设⼯程发布勘察招标公告。

就福⼭⽽⾔，荣乌快速路、奇泉快速路和沈海快速路将夹河新城板块、福⼭西部板块包揽在了其中，原本相对“割裂”的

板块也由此“圈”在了⼀起。

这也就意味着，⼤城市化即将落地，⽽买房的维度⼜可以沿着快速路迅速拉伸，接踵⽽来的就是⼤基建、⼤配套的发

⼒。

⽽荣乌快速路、沈海快速路的辐射红利不⽌于此，黄务、只楚等烟台南部板块也都被纳⼊了范围，福⼭区较低的房价或

可以吸引⼀批购房者。

第三梯队的是⾼新区。

这个数据并没有让我觉得意外，⾼新区区域⾯积本来就⼩，在售的项⽬也少，结果居然还是卖了2554套。

从单盘成交情况，天泰学府壹号卖了554套，是烟台2021年新建商品住宅第5名，和芝罘区成交排名第⼀的芝罘万科城

仅差9套。

⾼新区南部旧村板块调性上不去，价格也就上不去，就子宫出血 只能靠冲量了，也算是抓准了有学区需求的购房者⼼理了。

2022年的⼀些买房建议

个⼈认为，现阶段的烟台楼市，不太适合折腾，房宝宝给⼀个中肯的建议：

有条件的建议直接贷款买个⼤套三改善，没有条件的可以买个⼩鲍鱼怎么做才好吃 三居，直接上车就好了。

新房⼆⼿都可以，不⽤担⼼保值不保值⼀说，房价这东西，但从房住不炒的⼤⽅向上看，是不会⼤涨⼤跌的。

所以，买来住是完全没有问题的，既然要买来住就⼀步到位吧。

关于位置选能满⾜⾃⼰的⽣活圈，朋友圈，⼯作圈最重要，千万不要太盲⽬。