官塘温泉休闲中心

温泉产业升级与旅游小镇开发模式探索

——以产业升级理念编制昆明安宁温泉镇的详细规划

（作者：北京绿维创景规划设计院——温泉水疗与温泉地产中心）

发展小城镇，是带动中国农村经济和社会发展的一个大战略，是中国城市化进程的重要

部分，也是社会主义新农村建设的重要内容。随着国内旅游业蓬勃发展，旅游与小城镇协调

发展已成为我国小城镇发展的重要突破口。

那么，如何确立旅游产业的导向作用？如何处理好旅游小镇的旅游功能与小城镇功能的

关系？如何把握旅游产业的升级？如何处理好旅游小镇建设与生态环境保护的关系？如何

处理好旅游小镇开发与文化传承的关系？如何合理利用土地？下面，绿维创景通过解读安宁

温泉旅游小镇的发展模式，与您分享温泉产业升级与旅游小镇开发中的一些思路。

一、确立旅游产业发展战略，打造温泉休闲度假名镇

1、安宁温泉镇现状——旅游资源丰富，但旅游发展滞后

安宁温泉镇距昆明39公里，旅游资源丰富，其中温泉地热资源品质高、历史悠久，有

“天下第一汤”之誉；摩崖石刻文化具有唯一性和独特性，至今仍保留大量摩崖题刻群；名

人文化影响深远，众多古今政要名流都曾驻足温泉；以曹溪寺与云南佛学院为代表的宗教资

源具有一定的开发潜力；自然生态环境良好。

随着国内众多温泉旅游产品的开发，安心绞疼的症状有哪些 宁温泉镇“天下第一汤”的名声逐渐没落，究其

原因，主要是由于温泉资源开发混乱；温泉产品老化、档次较低；温泉资源与历史文化资源、

宗教资妈妈的娜鲁娃 源、生态资源开发没有形成良好的整合；历史文化挖掘不够；运作和营销力度较差等

因素造成的。

那么，温泉镇如何利用资源基础树立鲜名的主题形象与强大的旅游吸引力？又如何将旅

游产业的发展与小城镇的建设向协调，打造特色小城镇与旅游小镇呢？

2、寻找旅游与城镇发展的切入点——打造温泉休闲度假名镇

产业是小城镇发展的支柱。从温泉镇的资源基础、经济基础及发展潜力分析来看，确立

以旅游产业为导向的城镇发展战略，是主导安宁温泉镇区域经济与社会发展的总体战略。

安宁温泉镇旅游产业主要依托温泉、历史文化、生态环境等优势资源，重点围绕温泉资

源的开发，形成以休闲度假、康复疗养交织的温泉双产业链为主，适当发展相关的会展产业、

体育产业、娱乐产业、房地产业、文化产业、教育产业、现代观光农业等产业链，将温泉镇

打造成温泉主题休闲度假旅游目的地。

在此过程中，安宁旅游产业突破了传统意义的观光旅游与温泉洗浴层面，将产业升级形

成互相推动的产业链。随着产业升级，其旅游市场也将由当前的大众化市场转入中高端化市

场，从观光旅游吸引核的提升转入休闲度假目的地的打造，旅游产品与城市环境也相应升级。

通过温泉休闲度假目的地的营造，为安宁温泉镇带来了旺盛的人气，同时也推进温泉城

镇的同步建设。深度挖掘温泉镇的历史文化和内在的景观特色，加强历史文化的保护，重点

打造核心区螳螂川两岸的休闲环境，改善城镇居民居住环境，提高城市化水平，并推进社会

主义新农村建设，将温泉镇打造成为旅游产业主导的快速发展的特色中心镇。

基于此，我们将温泉镇的旅游开发（温泉休闲度假目的地）与城镇建设（旅游特色中心

镇）相结合考虑，确定安宁温泉镇的定位——全国温泉休闲度假名镇。

二、以文化为灵魂，进行核心吸引力打造与产品创新

1、温泉产业发展趋势

对温泉产业，绿维创景做了系统的分析和研究，并归纳出其发展的八大趋势。

（1）民族的乡土的――带领国际化的时尚潮流：中国数千年的汤泉文化可拓展空间很

大，民族品牌自主化之路是必然的趋势。

（2）度身定做――市场细分决定竞争力：调查表明，当下针对中年男性、两性、家庭

群体、老年保健和中小型商务群体的定制温泉旅游产品最受追宠。

（3）7x24x365――永不落幕的亲水游戏：通过各休闲产品的互动；通过规模化、与周

边资源联动；通过一流的软硬件设施实现“四季来客”和“常客常来”。

（4）“恒温经济”――四季旅游休闲整合的产业模式：结合温泉可形成恒温游泳、恒温

盐浴、温室大堂酒店等恒温休闲产品与产业模式，这是未来最具潜力的发展方向。

（5）温泉游憩方式――独特性卖点支撑的流行产品：温泉的关键是创意挖掘附加值，

如巧克力浴、温泉音乐泉、温泉烹饪、温泉减肥美体、大型露天温泉实景剧、温泉水街等。

（6）修复基核――温泉与运动的无缝连接：温泉能够极大提升滑雪场、高尔夫球场、

健身中心等的品级，而这类温泉也更具备品牌的输出性，市场前景广阔。

（7）科技助推――康疗借科技的翅膀腾飞：科学利用各种矿物、生物、化学制品等开

发康疗产品，如药浴、茶浴、葡萄酒浴、超声波按摩、玉石烤房、鱼疗等。

（8）温泉生活模式――俱乐部、交际、圈子与幸福指数：面瘫原因 以文化为核心打造温泉生活

方式，可建立一种游客与企业的沟通机制，既具有聚集效应，又能够深化企业文化内涵。

2、核心吸引力打造——“中华古汤文化”

温泉镇的“汤文圆规画鸡蛋 化”历史悠久。早在东汉时就开发了温泉；明清时期大规模开发，出现

了“官塘”与“民塘”两种汤池，以及螳川仙境、云崖石刻、三潮圣水、珍珠泉、石淙精舍

等美景，由此被誉为“天下第一汤”；该镇也因温泉而得名；民国时期，温泉镇成为名人荟

萃之地。

尽管温泉镇现在仍然保留有一些温泉在千年开发中遗存下来的温泉文化遗迹，如天下第

一汤、三潮圣水、摩崖石刻等，但这些遗迹目前在温泉镇的旅游中，仅仅是作为文化形态的

观赏，基本上没体现出“汤文化”的内涵，缺少足够的吸引力。

那么，温泉镇的核心吸引力究竟何在呢？

从温泉镇旅游资源的独特性来看，温泉镇在千年开发中遗存下来的温泉文化遗迹所蕴涵

的“中华古汤文化”才是其独特性卖点。如摩崖石刻群是古代士大夫、文人温泉休闲方式和

理念的体现，是东方汤浴文化的代表，同时也是温泉镇原生态的风貌及特色景观。

3、游憩方式与产品创新

文化终究是一种抽象化的概念，在确立了“中华古汤文化”作为核心吸引力后，最需要

解决的就是观赏游憩方式问题，即怎样观赏与体验古汤文化。

依托温泉文化遗存较集中的中心镇区螳螂川东岸地段，以“中华古汤文化”为主题整合

该片区，形成“天下第一汤——中华古汤文化休闲体验区”，成为温泉镇集聚人气的休闲场

所。遵循一般游客对古汤文化从“了解——观赏游览——体验”这一基本认识过程，主要从

下面三个方面进行设计与创新：

古汤文化的展示：包括服务中心的文化展示，让游客对中华古汤文化有初步的了解。

古汤文化景观的打造：古汤文化观赏游览过程中的重点。以摩崖石刻群为文化载体，以

滨河水景观为依托，将核心区螳川东岸滨河区域的景观进行改造与提升：在保护摩崖石刻的

基础上，加强水景观的多样性，将冷热水景观与摩崖石刻文化有机融合，再现当年古汤文化

胜景；加强螳川堤岸景观的改造与园林化景观建设；加强观光休闲服务设施建设。

古汤文化休闲产品的创新：古汤文化体验过程中的核心。以明清、民国时期汤文化为典

范，重点打造“明清官塘温泉休闲中心与天下第一汤温泉浴场”情境化体验型旅游产品。

三、旅游小城镇建设开发

1、小城镇规划建设特点

我院在小城镇建设规划中，将小城镇发展类型归为五大类：工业主导型、特色农业主导

型、商贸主导型、交通主导型、旅游主导型。对具有丰富人文qq密保 景观、自然风光、著名文物古

迹等旅游资源的小城镇，要通过开发旅游资源，发展与旅游业相关的休闲、娱乐、餐饮、购

物等行业，建设以旅游主导型小城镇，以游兴镇，要注重旅游资源开发，加强基础设施建设，

适度开发或延伸旅游产业链，发展旅游对地方经济的拉动作用，建成环境优美、设施配套、

功能齐全、生活方便的旅游型小城镇，促进旅游支柱产业的形成和发展

2、温泉镇旅游与小城镇双重功能协调发展

本规划把旧温泉镇区作为温泉旅游小镇的休闲度假中心区，建设旅游度假特色风貌城

镇；建立城镇发展新区，作为温泉镇新的发展储备用地以及承载老镇区拆迁的调整用地，加

强新型旅游小镇服务功能，构建宜人生活社区，完善城镇基础设施。形成旅游度假中心区（旧

镇区）和城镇扩展区（新镇区）两大重要发展区域，各司其职，相辅相成。

3、功能定位升级

在确定以大众旅游、高端休闲度假为主要客源市场的基础上，我们把小镇单一性旅游休

疗养生态功能转变为：以温泉资源为基础，特色温泉泡浴为核心，包括泛户外运动、古镇休

闲、宗教朝觐、康疗养生、会议会展、乡村旅游、居住等多种功能为一体的休闲度假名镇及

全国温泉休闲度假目的地。

4、规划开发重点

保护生态区：严格保护自然生态资源，使温泉镇成为环境优美、宜人居住的生态型旅游

城镇。以“一川、两山、三大生态区”构筑城市整体绿色空间网架，形成龙山－新老镇区－

凤山－温泉会议中心－生态运动公园＂汉堡式＂布局。

改造旧城区：迁出区内的居民，突出核心景区旅游功能。改造现有酒店和修疗养院，提

升接待档次、优化接待能力，修缮和保护小镇风貌。

建设新城区：安置核心景区拆迁居民和未来温泉镇增长人口，形成温泉镇新的居民社区，

提高居民生活质量。

完善度假区：充分利用温泉地热资源优势，以提供第二居所度假休闲为目的，大力营造

旅游度假氛围，形成成熟的高端休闲旅游度假市场。

5、旅游与城镇互动发展的空间布局——一轴一环七大板块

温泉镇现有的村庄居民点布局分散、规模小，且中心镇区的功能布局凌乱，既不利于城

镇功能的有效发挥，也不利于旅游开发。基于此，有必要对温泉镇进行有机疏散，将不适宜

在中心镇区发展的功能调整出去，开发新的功能区作为协调区域，在中心镇区集中发展旅游

度假服务功能，在中心镇区的周边根据资源条件与用地条件开发相应的功能区。最终形成旅

游区与城镇功能区既相互独立而又互动的空间结构——“一轴一环七大板块”。

一轴——沿螳螂川南北走向的城镇发展主轴线；

一环——沟通旅游小镇五个主要功能板块之间的旅游环线；

七大板块——温泉旅游度假中心区板块、城镇扩展区板块、温泉会议中心区板块、凤山

森林公园板块、龙山佛教文化旅游板块、牧羊村田园生态旅游板块、秋木园主题公园板块。

每个功能区根据其功能定位，进行相应功能的产品设计。

6、旅游要素配置与城镇规划的互动

温泉镇作为全国温泉休闲度假目的地的打造，需要围绕核心吸引力及游憩过程进行要素

配置（主要是指“吃住行游购娱”），从而形成旅游功能的完整组合。

根据城镇空间布局与发展规模，城镇规划中确立了比较合理的配套公共服务设施布局。

由于要素配置与公共服务设施配置有所重叠，为避免重复性建设，两者布局必须协调一

致。在充分发挥现有城镇公共服务设施效益的基础上，再考虑新增设施的布局。

四、生态环境保护与景观环境改造

1、生态环境保护

生态是小城镇发展的基础。作为温泉休闲度假目的地的打造，其休闲度假所依托的生态

环境是至关重要的。那么如何保护生态环境呢？

首先，在城镇建设区外围划定基本生态保护区。按照生态敏感程度，沿城镇建设区外

200～500米的地区划为基本生态保护区。温泉镇的基本生态保护区控制面积达2851公顷，

是城镇建设区面积的5.6倍。

其次，在旅游产业导向战略的引导下，选择好的产业门类，对计划发展的产业从环保角

度选择，严禁有污染的工业进驻小镇。

再次，保护现有的森林植被、河流、地热水等生态资源，根据温泉镇生态环境容量确定其

城镇发展规模。本规划中温泉镇的生态环境容量采用了地热资源容量法与面积环境一般现在时的用法 容量法相

结合来计算。由于温泉镇核心区与核心区外所承担的功能不一样，其生态环境容量的指标也

不一样。作为温泉休闲度假小镇，其人口规模分为城镇常住人口规模与旅游度假人口规模考

虑。

最后，加强城市生活污水与垃圾的处理，改善螳川水质，进一步提高环境质量。

2、景观环境改造

主要包括两大部分：城镇风貌建设与休闲度假环境营造。

由于历史遗留问题，温泉镇核心区的建筑风貌相当混乱，既有大批西式风格建筑，又有景云钟

一定的中式建筑，而且现代实用建筑也穿插其中。为寻找小城镇风貌特色，并解决历史遗留

问题，我们提出了：以明清建筑风貌和中西糅合的民国折中式建筑风貌为主，同时兼顾云南

地方特色的山水建筑风貌和现代化旅游建筑风貌。结合功能布局与旅游项目设置，形成了五

大风貌区：小镇风貌区、明清建筑风貌区、宗教建筑风貌、现代生活风貌区与田园风貌区。

休闲度假环境营造主要是围绕温泉休闲度假目的地的打造，从城市入口、螳川两岸带状

公园化景观、沿螳川两岸点缀各式休闲广场、商业街、滨河文化休闲带、滨河休闲步行街区、

度假区、宾馆酒店区等景观环境进行创新设计。

五、土地合理利用

土地是小城镇发展的载体。由于温泉镇城镇规划管理起步较晚，其建设随意性较大，土

地管理混乱，而且中心镇区可利用土地非常少，严重影响泉镇的发展。因此本规划从长远、

高起点、可操作性等多方面跳出温泉镇来规划温泉镇，对土地利用进行了较大的调整。

根据本规划小城镇建设用地需要远远大于现有的城镇可建设用地，那如何解决两者之间

的矛盾呢？适合发朋友圈

在坚持耕地总量动态平衡的基础上，矛盾的解决在于加大土地开发整理力度。根据国家

有关法规，主要通过两种途径来增加用地指标：一是有计划开发未利用土地，主要来源于滩

涂地与林地；二是盘活存量，提高土地的承载力和利用率，主要是中心镇区的土地重整。

根据村镇规划标准，温泉镇总人均建设用地指标控制在标准上线150m2/人左右。由于

旅游功能区与城镇功能区对土地的需求程度不一样，其人均建设用地指标也一样，其中旅游

功能区（度假区）的人均建设用地指标略高于150m2/人，而城镇功能区（城镇扩展区）的

人均建设用地指标为90m2/人左右。

为了进一步加强土地合理利用与项目的落地可操作性，本规划还对各功能片区内各地块

进行了规定性与指导性指标控制。