大理民宿推荐

开民宿，你拿什么赚钱？（内附投资回报分析）

本次整理了⼤理、杭州、台湾两岸三地的代表性民宿经营案例概况，希望能够为准备投⾝于民宿的朋友⼀点帮助。

⼤理民宿成本及回报分析

当下想在⼤理开客栈⾯临的选择⽆⾮就2种:

1.租个⽑坯房，⾃⼰装修;

2.接盘转让的民宿，装修改造。

租当地⼈新建⽑坯房，⼀次性付五年或⼗年房租，按照当下的⾏情，⼀般⼗⼆三个房间的年租是8万左右，这样前期投

⼊5年租⾦40万左右，软装带家具太阳能等配套怎么也要30+万，也就是说⼤概60到70万左右是可以开⼀家中低端的客

栈。

这笔投资⼤概多久可以收回？

我们现在细算下每年收⼊⽀出，先说下半年淡季，满古城⼀天七⼋⼗元，包⽉七⼋百元房⼏乎到处都是，⽽且就这价

格，很多客栈的⼊住率也只有两成左右，也就是说这种客栈下半年⼤部分时间⽉⼊很难过万。春节之后云南慢慢进⼊旅

游旺季，3⽉份春暖花开到7⽉份暑期开始是⼀年中不淡可也谈不上多旺的季节，客栈⼊住虑徘徊在3成到5成，这段时间

⽉⼊过万基本没⼤问题，上述时间在⼀年中基本占了⼗个⽉左右，总收⼊⼤概⼗万上下。下⾯再来说说旺季，可以涨价

的时间是五⼀加⼀春节这总共半个⽉左右时间，平时七⼋⼗元房间⼤概可以到200⾄300不等，也就是说这些时间收⼊

⼤概在三万到四万，另外7⽉15号到8⽉15号这⼀个⽉是除法定假期外的最赚钱时间，虽难涨价到基本可以做到⼋成以

上⼊住率，⽉⼊⾄少也有3万以上，全年取平均值乐观估计⼊账20万左右。

那这种客栈⼀年成本有多少？

⽔电、宽带、电话费每年⼤概15000左右,请⼀位打扫房间阿姨每年年约20000左右，客栈易损品更换垃圾袋⽛具送洗床

品（⾄少⾬季肯定要送洗）等等杂项⽀出，年均也要万元左右，这样算下来年余额也就是15万左右，最⼤的成本（你⾃

⼰的⼈⼯）还不能算在内，按平均⽔平这月经期间同房会不会怀孕 只是前两年的成本。两年后您的装修设备维护⽀出将逐年⼤幅增加（太阳能⽔

系统的维护卫⽣间漏⽔等等让⼈头痛不已的问题），即使最乐视情况下你4年左右收回成本，那这时客栈也将⾯对设备

更新重郑和简介 新装修的情况，再投⼊⼜是数⼗万计。

当然古城中流传的转让客栈赚⼀笔钱的事情，我只能青椒虾仁 说曾经有，但现在未来有没有你⾃⼰衡量。古城客栈并不是什么抢

⼿资源，随便⾛进⼀条巷⼦就能看到许多正在或准备⼤兴⼟⽊的建筑，客栈转让只是买装修折旧已经成了⼤多数⼈的共

识，最近⼀年时间真正成交的转让客栈更是凤⽑鳞⾓。

其实当下对外地⼈来讲开客栈最⼤的风险和陷阱就是近两年⼤幅上涨的房租，通过前⾯⼤致算出的营收成本，最近⼀两

年新开的客栈都将⾯临成为最后⾼位接盘着者的风险，本来今年3⽉昆明⽕车站事件后很长⼀段时间都压制了⼤部分新

建房房东的涨价欲望，甚⾄有相当数量都选择了降价出租。日记100个字 但好景不长，这击⿎传花的最后⼀棒就像⼀头即将被偶尔抽烟危害大吗 压垮的

骆驼在主动找寻那最后⼀根稻草，⽽这根稻草则神乎其神的如期出现，那就是被很多⼈津津乐道的电影《⼼花路放》，

⼀路向西去⼤理，这部满⾜中国乡镇审美需求的低俗电影，让很多即得利益⽅欣喜如狂，共同憧憬着⼤理旅游市场黄⾦

时代的到来。

但事实真的如此吗？

如同电影《黄⾦时代》，赢得了⼝碑确输掉了市场，虚假繁荣过后发现，《⼼花路放》不但不能促进古城旅游资源的增

加，反⽽会越来越多的分流古城客源。原因如下，即使有相当部分⼈是跟随⼼花路放的脚步来⼤理，但真正吸引他们的

包括电影⾥有意⽆意的宣传却是洱海，双廊的异军突起已成不争事实，环海沿线如龙龛桃源、马久⾢等地的建设也是⽇

新⽉异，这些沿海新建客栈⽆论景观还是客栈环境都会越来越吸引更多游客停留，⽽这其中相当⼀部分是原本打算住宿

游玩古城的客⼈。

随着时间推移客源减少，会有越来越多新建房房东将房租租⾦合理化，也会有越来越多客栈经营者加⼊转让⼤军，同时

促进古城客栈转让费⽤更加透明合理化，前⾯说过，转让费⽆⾮就是装修折旧费。按现在的装修⽔平，⼤部分客栈软硬

件能坚持5年就⼏乎算极⾄了，每年折旧费百分之⼆⼗应算合理⽔平。

最后再想说说很多打算来⼤理开客栈的理想主义者，享受慢⽣活，结交更多朋友，还能赚钱补贴点家⽤，理想中这些似

乎都是开家客栈的理由。

但是开了普法活动 民宿才知道半夜接到晚归客⼈电话去开门，清晨被早到客⼈吵醒，在⼀天中任何时间段接到订房客⼈找不到路

需要你去很远的地⽅去接的求助，经常碰到垃圾客⼈有意⽆意损害公共物品提⽆理要求，房间马桶堵塞需要你去通，客

⼈酒后太吵需要你去管，卫⽣间漏⽔更是要找⼈花钱⼤动⼲⼽去修，交了五年甚⾄⼗年房租后发现经营状况远不如预

期，从⽽陷⼊进退两难的尴尬境地。

但⽆论如何，这次洗牌之后，对于那些真正热爱客栈⾏业，真正愿意终⽼于苍⼭洱海的⼈们，⼤理仍然是⼀⽚充满阳光

的热⼟，优美的段落 ⼀路向西去⼤理，幸福永远属于你。

风⼝上的杭州民宿赚钱不易

民宿爆发式增长，⾏业潮⼈、⾦融机构纷纷介⼊——桐庐⼤奇⼭⼀带民宿

越来越多的⼈在出游时舍酒店⽽选民宿。当下，“民宿”已形成了⼀股不容⼩觑的⼒量。也有不少其他⾏业的投资⼈想趁

此热潮，掘⼀桶⾦。

杭州有多少家民宿？

它们的经营状态如何？

钱好赚吗？

关于民宿，⽬前杭州还没有⼀个官⽅定义。⼤家印象中，“民宿”是利⽤⾃⽤或者租⽤农居房，结合区域⼈⽂、⽣态、环

境资源，做成较⾼品质，有特⾊的⼩型住宿旅店。杭州市区内，民宿主要集中在⽩乐桥、四眼井和青芝坞⼀带，价格集

中在300~800元/间，品质⾼的甚⾄超过1000元/间。

Mark是杭州少数的拥有法国蓝带资历的甜品师。今年初，他和朋友们合伙在杭州灵隐⽩乐桥盘下⼀户农居，改建成拥有

烘培特⾊的民宿。从1⽉份开始装修，直到3⽉份正式开业，总共12间客房，标价300元/间左右。前期投⼊150万元，⽽

前五年的租⾦需要30万元/年，再往后⼗年的租⾦会涨到35万元/年。租⾦太⾼，⼊住率⼜过低，回本艰难，让他头痛不

已。

隔壁是⼀家以越剧为主题的民宿，同样是今年新开业，这⼀家只有5间客房，前期投⼊花费近200万元。对于经营状况

如何，这家民宿的负责⼈⽏⼩姐⽤“惨淡”形容。她说：“前阵⼦梅⾬季，双休⽇还有少量客⼈，但⼯作⽇⼏乎没有客⼈光

顾。”不仅这两家新店遇到问题，⼀家已在此扎根两年的民宿主⼈也对记者感叹：“我都还没收回成本呢。”

杨家⼭、桐庐⼀带——民宿收益还不劳务合同书样本 错

2012年就在满觉陇杨家⼭经营民宿的陆⼥⼠夫妇俩属于较为成功的经营者，西湖景区管委会在2013年时曾发布过⼀

个“最美西湖民宿”评选，陆⼥⼠家的民宿是其中之⼀。据透露，她家民宿全年的⼊住率可以达到60%。陆⼥⼠说，该区

域内不少民宿的主⼈从事设计⼯作，在整体氛围营造上有优势。

德清、桐庐等近郊也不断涌现民宿。项恺2013年租下了桐庐古村落10多幢农民房做民宿，打造成⼭林深处的⼀处静幽

之地。“⾄今开出了1幢。9⽉份，还会再开6幢。”项恺做是室内设计出⾝，他选中此地是因为⾃然风貌很好，当时签下

的租⾦⼤幅低于市区民宿。他说，虽然租⾦⽅⾯投⼊不⼤，但最“烧钱”的是装修和配置，包括泳池、室内装修等，两年

来他已经投⼊1000万元了。

“平均⼊住率是百分之五⼗左右，每间房每晚1000元左右，周⼀到周四⽐较空，周末基本爆满。”按项恺的说法，⽬前为

⽌只能保本。“民宿很难赚钱，⼀定要有规模。”他估计，剩余的⼏幢全部经营起来，年利润可以达到两三百万元。

项恺从实践中总结了⼏个⼼得：⼀个是，民宿地要选在离主城区⾃驾车三⼩时交通圈内；经营者必须是个综合能⼒⾮常

⾼的⼈，对服务、环境以及室内设计整体把控都要到位，这种把控要细致到杯⼦的选择、床品的外观与品质等；还得做

出特⾊，项恺的这间民宿服务包括带住户爬⼭，看古树，居住和游玩相结合。

“台湾民宿⽐较发达，这些民宿不仅提供住宿，与住客还有很好的互动。⽐如花莲的民宿，⽼板会带着客户出海打渔，

这些都是附加值。”⽣活⽅式观察家⼒波认为，民宿讲究的是⼀种旅游式体验，包括舒适的居住环境，餐饮以及户外参

与等综合感受。

资本纷纷介⼊——民宿热后或有⼀轮洗牌

虽然民宿的经营尚在摸索期，但杭州依旧是“民宿热”的典型城市，⼀⽅⾯是因为旅游资源丰富，另⼀⽅⾯杭州拥有美院

等为代表的设计从业⼈员多，此外杭州城市中产队伍庞⼤，在逼仄的写字楼⾥紧张⼯作5天后，周末想在新环境中享受

家庭⽣活。民宿的⼭野乡间品质⽣活，正好符合这⼀需求。

“近三年，杭州民宿⼏乎是爆发式增长，每年增加⾄少50家以上。”杭州市西湖风景名胜区民宿⾏业协会秘书长俞利强给

记者说了⼀组数据：全市范围⽬前有近300家民宿正运营中，另外还有约100多家尚在审批中。

有⼗多年旅舍打造经验的王先⽣透露，有不少地产商请教过他如何把闲置⼟地改建为民宿，将价值放⼤化。

德清县莫⼲⼭，是近两年将民宿产业发展的典型。据公开资料显⽰，今年环莫⼲⼭区域有民宿200多家，年营收1.7亿

元。民宿也带动了区域内的房租价格，据知情⼈透露：“莫⼲⼭上曾经被散乱废弃的农房，现在每栋30年的租⾦⾼达100

万元。”

民宿热正在遍地开花，淳安县千岛湖旅游局局长⽅阳透露：⽬前区域内改建了七⼋个⽼村落，将规划成不同特⾊的民宿

村，预计明年5⽉就会⼤致成型。

村，预计明年5⽉就会⼤致成型。

“民宿是必须规模化才能有收益的⾏业，这就意味着需要⼤量资本运作。”在最近相关度假产业的论坛或峰会上，消息灵

通⼈⼠得知，⾦融机构、风投正瞄准民宿，资本蠢蠢欲动。

也有业内⼈⼠提醒：“经营民宿要有⾜够的资⾦⽀持、⼀定的管理经验和审美情趣，还要做好苦熬3年才能收回成本的⼼

理准备。未来民宿产业很可能会经历⼀场⼤浪淘沙。”

民宿客栈转让、民房出租，乡村⼟地流转

（付费）⼊星球▲

1.内容：公开课、经营管理、⾏业报告、电⼦书、设计资料、政策规范

2.适合：民宿经营者、设计师、供应商、政府部门、产业研究

（免费）⼊社群▼