主题旅游

更新时间:2023-03-18 14:20:40 阅读: 评论:0

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2023年3月18日发(作者网络骂人流行语 :分手在雨天)

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******民俗旅游项目招商方案

招商运营管理中心

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2015年12月

一、招商思路

二、商业定位修正

三、商业业态规划

四、招商政策

五、招商定价及保证金策略

六、收益测算评估

七、招商时间节点任务分解

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八、运营及物业建议

九、项目优势梳理

一、招商思路:

根据市场状况和招商时间节点来看,由于时间紧迫,需在

合理范围关于思念的句子 内,尽可能提供一切便利条件确保2016年**月**日顺

利开业,所以,本着人气为先的原则,尽可能确保最短的时间

内达到应有的市场效果。在未来具备开业条件后,相继调整经

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营思路,逐渐提高业态品质,从而实现应有的社会效应。

二、商业定位修正:

1、根据目前项目业态,主旨还是要尽可能在完成项目招商进度

的前提下,提高项目的文化层级同时有助于文化体验和观赏

性的提升。

2、根据目前接待的客户和蓄客情况,餐饮商户占到了商户总数的

大多数,餐饮类商户需要增加品牌类型中小型商户数量,从而

达到项目落位快速招满的需求。

3、招商定位为,特色餐饮、休闲、文化类及日常类零售、互动娱

乐业态。

三、商业业态规划:

1.功能布局

根据项目现状及目标招商业态建议将整个园区根据商业功能的

不同分为三大主题功能板块,分别是文化体验区,水系文娱区,民

俗体验区。虽然按功能划分为三个区域,但业态并不会严格按照划

分布局,而是在三个不同区域内根据主题不同调整占比,这样即可

保证各自主题的实现也可避免相同业态在同一区域过于单一集中,

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给顾客代理消费疲劳。

2.历史文化体验区

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该区域为项目主入口,区域内主要由冷兵器博物馆,天下武侯祠,学

业堂,古隆中等景观节点构成,鉴于该区域历史文化氛围浓郁,建议

该区域商业多以体现传统文化特色的商业形式及业态,该区域内所经

营的业态及商品全部都带有文化所赋予的附加值,使顾客在体验历史

文化熏陶的同时产生即兴消费。

3.水系生态区

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该区域为三大板块中的景观亮点,区域内赤壁水系和孔明

灯广场构成了极强的延展性,所以在此基础上合理运用景

观打造此区域的水系浪漫情怀,并且适当填充儿童娱乐和

零售也校多音字组词 可使项目客群得到延展,如此便可与之前区域较为

严肃考究的历史文化氛围形成差异,同时也为较为市井的

民俗文化区达成感官上的过渡,所以建议此区域多以休

闲,儿童,娱乐主题餐饮等业态为主。

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4.民俗体验区

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该区域处于诸葛镇故事主线的末端,主要景点为相府,七

擒孟获,空城计,五丈原广场等,由于临近次干道和次入

口所以区域可相对独立,该区域主要由特色餐饮,休闲娱

乐,功能服务等业态组成,如特色小吃,咖啡,茶社,客

栈,书吧等。

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四、招商政策

(一)区域及铺位级别划分:

1、整体区域分为三大区域,分别为:东部民俗体验区、中部

水系文娱区、西部文化体验区。

2、所有商铺分为五个等级:A+,A,B+,B,C;租金价格按

字母顺序由高到低。

3、等级划分原则:(1)主入口;(2)主干人流动线;(3)主景

观区域;(4)次入口;(5)次景观区域;(6)次人流动线;

(7)边缘区域;

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(二)商户品类划分:

1、特色餐饮类:

餐饮类型以面积进行区分,大型餐饮(200平米以上),主

体餐饮(100--200平米以上)、特色小吃(100平米以下)

三类。

2、传统文化类零售

传统零售类因其经营特征,加之面积基本为小面积经营,

所以按统一零售类招商标准执行。

3、休闲娱乐类

以品类业态及面积划分执行。

(三)招商签约年限、免租期:

为简化政策并更好地招商执行,按承租面积进行划分,分

为三个等级:

1、承租500平米以上商户,签约年限为3--5年,免租期为

承租3年免1--2年租金。

2、承租200--500平米商户,签约年限为3—5年,免租期为

承租3年免1--2年租金。

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3、承租100--200平米商户,签约年限为3年,免租期为承

租3年免1年租金。

4、承租100平米以下商户,签约年限为3年,免租期为承

租3年免1年租金。

(四)联营扣点政策:

对于特殊条件客户,比如承租面积在500平米以上,或国内

知名品牌,可适当放宽优惠政策,进行联营扣点经营,抽成

比例范围为15%--25%,并根据客户实际情况,在政策区间内

进行适当上下调整

五、招商定价及保证金策略

1、租金策略:

级别划分租金价格定位:A+每月每平米**元;A每月每

平米**元;B+每月每平米**元;B每月每平米**元;C

每月每平米**元;

2、保证金策略:

保证金收取标准按照500元每平方米收取,原则上最高不

超过50万。

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3、详细价格标参见附件:租金价格表

六、收益测算评估

按目前租金五个等级:A+,A,B+,B,C;平均租金每月每平

米**元,此均价为开业起步均价,则头三年免租期内租金收益为每

年***万元,按目前招商租金采取租金前三年变形金刚画 租金不变,第四年上浮

5%第滴滴打车加盟条件 五年上浮5%,第六年按每年10%保守上浮的动态算法来计算,

15年收回成本。在商业投资回报的合理范围之内,不排除日后经营

有道租金大幅提升的可能,那时回报的年限可能更短,可以达到十

二年至十三年收回成本。

七、招商时间节点任务分解

招商工作周期自2015年12月07日起至2015年3月26日

止,共计完成项目80%面积的签约。

流程安排:

1、2015.12.07-12.17招商筹备期

根据项目定位,制定业态规划、铺,位分割和租户组合,

项目的招商计划及招商策略的制定、讨论和确定,项目周边同

类项目情况的熟悉、了解、调查、研究、分析等各项工作准备,

项目相关合同文本及协议的制定、讨论、确定(包括租赁合同、

物怎么设置显卡 业协议等),项目各类合同及协议相关会签流程的制定、讨论、

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确定.

2、2015.12.17-12.31招商工作启动及意向签约

根据定位寻找主力店客户(知名品牌及面积需求在200以

上的商户)资源并进行商务洽谈,期间完成项目总体量20%的

意向签约(本地、外地、外联等客户资源对接)

3、2016.01.01-02.02正式签约阶段

确定主力店(知名品牌及面积需求在200以上的商户)及

次主力店(面积需求在100-200左右的商户)的意向转签工

作,期间完成项目总体量40%的正式签约。

4、2016.02.03-03.26招商工作收尾(继续后续部分招商)

根据项目规划填充空余铺位,及安排部分已签约商户的进

场、装修、施工、验收等阶段。期间完成总体量20%的正式签约。

八、运营及物业建议

商场物业管理费用测算汇总表

序号名称比例标准总面积(平米)小计(元)备注

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1

服务、服务人员的工资和按规

定提取的福利费;

39.72%9.4918000

含服务、保

安、保洁人

员工资

2

公共设施、设备日常运行、维修

及保养费

33.47%8.0018000

3绿化服务费6.19%1.4818000

4清洁卫生费2.29%0.5518000

5物业服务区域秩序维护费用1.50%0.3618000

6办公费2.10%0.5018000

7物业服务单位固定资产折旧费0.90%0.2118000

8服务酬金8.62%2.0618000

9法定税费5.21%1.2518000

10合计100%23.9018000

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九、项目优势梳理:

项目优势总体归纳为四项:

文化背景:

1、收纳三国最深文化精髓

2、体现国内最具代表诸葛文化

3、中西部最具特色主题旅游文化体验

4、历史与现代的文化交织互动

5、深度传承三国文化精髓

区位与环境优势:

1、陕南三国文化要塞

2、武侯祠腹地

3、汉江沿岸大型文化旅游体验重镇

4、毗邻马超墓、阳平关,扼守武侯墓、定军山

5、公路、铁路、航空四通八达

6、人文及自然环境得天独厚

产品优势:

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1、八卦阵布局,体现诸葛智慧

2、十大重点文化建筑、六种民居形态

3、12个景观节点、21组雕塑小品、9个中国武侯祠印象

4、中国最完整的诸葛生平文化展示

5、特色餐饮、娱乐、体验、儿童游乐体验、文化民俗住

宿等一应俱全

项目运营优势:

1、****全面主导

2、政府项目,国企运营香菇炒鸡肉的做法

3、陕西省十大重点文化旅游项目

4、**政府主导合作运营

5、国内先进运营团队及理念

招商运营管理中心

2015年12月10日星期四

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